Das Oberlandesgericht Innsbruck hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Dr. Engers als Vorsitzenden sowie den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Mag. Vötter und die Richterin des Oberlandesgerichts Mag. Rofner als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. A* B* , und 2. C* B* , beide vertreten durch die Lecher-Tedeschi Rechtsanwalts GmbH in 6850 Dornbirn, gegen die beklagte Partei H* , vertreten durch die Sutterlüty Klagian Brändle Gisinger Lingenhöle Rechtsanwälte GmbH in 6850 Dornbirn, wegen Feststellung (Streitinteresse: EUR 27.000,00 sA), über die Berufung der klagenden Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts Feldkirch vom 29.8.2025, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen:
Der Berufung wird dahin Folge gegeben, dass das angefochtene Urteil aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen wird.
Die Kosten des Berufungsverfahrens sind weitere Kosten des Verfahrens erster Instanz.
Begründung:
Die Kläger sind [jeweils zur ideellen Hälfte] Eigentümer der Liegenschaft EZ I* GB J* D*, bestehend aus GST .153/5 und GST 1501/1, samt dem auf erstgenannten Grundstück errichteten Gebäude mit der Anschrift E* F*.
Die Beklagte ist Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ K* GB J* D*, bestehend aus GST 1501/2 und GST 1541/2. Teil des GST 1541/2 ist auch die vormalige Bauparzelle GST .153/2; dort befand sich in der Vergangenheit das Gebäude „L* M*“ (im Folgenden: Gasthaus), das jedoch abgebrannt ist, und beabsichtigt die Beklagte ein neues Gebäude auf GST 1541/2 zu errichten.
Im Folgenden werden für die Bezeichnung der Liegenschaften – ausgenommen die (wörtliche) Wiedergabe des Klagebegehrens – nur noch die entsprechenden Grundstücksnummern angeführt.
Das – als unstrittig zu ergänzen (RIS-Justiz RS0121557 [T8]) – stets und nach wie vor unbebaute – GST 1501/2 grenzt unmittelbar an die Liegenschaft der Kläger. Zwischen GST 1541/2 und GST 1501/2 verläuft der E* (vgl auf US 2 abgebildete Skizze zum Grenzverlauf).
Punkt XIV. des von den Rechtsvorgängern der Streitteile am 27.4.1955 abgeschlossenen Kaufvertrags lautet auszugsweise:
„[…] b) räumt der Käufer der Verkäuferin zugunsten der Bp 153/5 die Dienstbarkeit des Bauverbots derart ein, dass zwischen den beiden Häusern auf Bp 153/2 und 153/5 und auf der Gp 1501/2 keine baulichen Erweiterungen oder Neubauten, welche die Sicht beeinträchtigen, erstellt werden dürfen, zugunsten der Bp 153/5, auf die Bp 153/2 und Gp 1501/2 als Last.“
Nicht festgestellt werden kann, was die Vertragsparteien anlässlich der Unterfertigung dieses Kaufvertrags am 27.4.1955 und bei allenfalls vorangegangenen Verhandlungen gesagt oder korrespondiert haben sowie deren Wille hinsichtlich des Vertrags und der klagsgegenständlichen Dienstbarkeit bei Vertragsabschluss.
Dem genannten Kaufvertrag war nachstehender Lageplan angehängt:
Das GST 1501/2 wurde 1955 als Gastgarten für das Gasthaus genutzt.
Dieser Sachverhalt steht im Berufungsverfahren unbekämpft fest (§ 498 Abs 1 ZPO).
Mit der am 11.2.2025 eingebrachten Klage begehren die Kläger die Feststellung, „dass der klagenden Partei als Eigentümerin des herrschenden Grundstücks GST .153/5 in EZ I* GB J* D* und ihren Rechtsnachfolgern im Eigentum dieses Grundstücks gegenüber der beklagten Partei als Eigentümerin des dienenden Grundstücks GST 1541/2 in EZ K* GB J* D* und ihren Rechtsnachfolgern im Eigentum dieses Grundstücks die Dienstbarkeit des Bauverbots derart besteht, dass auf GST 1541/2 und GST 1501/2 keine baulichen Erweiterungen oder Neubauten, welche die Sicht für das GST .153/5 ausgehend vom Ausmaß des zwischenzeitlich abgebrannten Gasthof M* im Jahr 1955 beeinträchtigt, sohin im Besonderen nicht das Projekt des Architekturbüro DI N*, Plannummer E02 vom 5.12.2024, erstellt werden dürfen.“
Anspruchsbegründend brachten sie zusammengefasst vor, das aufgrund des Kaufvertrags vom 27.4.1955 zugunsten ihrer Liegenschaft im Grundbuch eingetragene Bebauungsverbot sei dergestalt zu verstehen, dass weder auf den GST 1541/2 (vormaliges Gasthaus) und 1501/2 noch zwischen diesen und dem Eigenheim der Kläger bauliche Erweiterungen oder Neubauten, die die Sicht beeinträchtigen würden, errichtet werden dürften; das Bauverbot betreffe somit einen Neubau oder eine Erweiterung auf GST 1541/2 ebenso wie eine Bebauung des GST 1501/2; letzteres sei seit jeher unbebaut und eigne sich infolge seiner (geringen) Größe nicht als Baugrundstück.
Das auf GST 1541/2 befindliche Gasthaus sei im April 2024 abgebrannt. Es habe aus zwei Geschossen bestanden und – soweit für die Sicht relevant – einen ca 10,5 m langen Dachgiebel (östliche Ansicht von der Liegenschaft der Kläger) in einer Höhe von ca 8 m aufgewiesen; die Dachneigung habe ca 45 Grad betragen. Die der Liegenschaft der Kläger zugewandte Seite habe aus einem zweigeschossigen Vorbau mit Flachdach und folgenden Maßen bestanden: Höhe an der nordöstlichen Ecke ca 5,20 m; Breite ca 4,2 m; Länge ca 10,5 m. Daran angeschlossen habe in ca 45 Grad der Giebel, der von 5,2 m auf 8 m Meter angestiegen sei. Die Beklagte sei lediglich berechtigt, einen Wiederaufbau in diesem Umfang vorzunehmen. Dessen ungeachtet habe sie jedoch dem Gestaltungsbeirat der Gemeinde D* (im Folgenden: O*) den Entwurf des Architektenbüros DI N* über den Neubau eines Wohn-/Geschäftshauses mit Plandatum 5.12.2024, Plannummer E02, vorgelegt. Das geplante Wohn-/Geschäftshaus erstrecke sich über drei Stockwerke sowie ein aufgesetztes Penthouse mit Flachdach. Mit einer Höhe von 12,76 m bis 14 m sei es „umfangmäßig“ gesamthaft höher und breiter gebaut, weshalb es gegen die einverleibte Dienstbarkeit gemäß Kaufvertrag vom 27.4.1955 verstoße; es handle sich jedenfalls um einen Neubau, der die Sicht beeinträchtige, insbesondere weil:
Mit Einschreiben vom 22.11.2024 habe die nunmehrige Klagsvertreterin die Beklagte auf das Bauverbot auf GST 1541/2 und GST 1501/2 hingewiesen; daraufhin habe die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 11.12.2024 mitteilen lassen, dass GST 1541/2 nicht vom Bauverbot betroffen sei und auf diesem daher Bauten errichtet werden dürften. Das darauffolgende Schreiben der Klagsvertreterin vom 13.1.2025 mit der Aufforderung, das Bauverbot anzuerkennen, sei unbeantwortet geblieben. Im Bauverfahren seien zivilrechtlich vereinbarte Bauverbote nicht zu prüfen. Da die Beklagte das Bestehen eines Bauverbots auf GST 1541/2 dergestalt, dass darauf keine die Sicht beeinträchtigenden Neubauten errichtet werden dürften, bestreite, hätten die Kläger ein Interesse an der Feststellung, dass das im Begehren näher bezeichnete Projekt der einverleibten Dienstbarkeit zuwiderlaufe und daher auf GST 1541/2 nicht errichtet werden dürfe. Weiters hätten die Kläger ein Interesse daran, dass die Beklagte künftig das bestehende Bauverbot dergestalt „anerkenne“, dass auf GST 1541/2 und GST 1501/2 keine baulichen Erweiterungen oder Neubauten errichtet werden dürften, die höher oder – die Sicht beeinträchtigend – in anderen Dimensionen gebaut würden als das bisherige Gasthaus.
Im weiteren Verfahren (ON 8) brachten die Kläger vor, bei der Gemeinde sei nunmehr ein neuer Plan des Architekturbüros DI N* vom 28.3.2025 mit der Plannummer BE01 eingebracht worden. Auch durch dieses Projekt, bei dem lediglich das Penthouse etwas nach außen „verschoben“ worden sei, würde die bisherige Sicht von ihrem Grundstück aus beeinträchtigt. Davon ausgehend kündigten die Kläger eine „Berichtigung“ des Klagebegehrens an, die jedoch in der Folge nicht vorgenommen wurde.
Die Beklagte beantragt Klagsabweisung und bestritt im Wesentlichen die klägerische Behauptung des räumlichen Umfangs der Dienstbarkeit. Entscheidend für die Frage, welche Fläche vom Bauverbot betroffen sei, sei die Formulierung der Dienstbarkeitseinräumung gemäß Punkt XIV. des Kaufvertrags vom 27.4.1955. Demzufolge dürften (bloß) zwischen den beiden Häusern auf Bp 153/2 (Teil des heutigen GST 1541/2) und Bp 153/5 und auf der Gp 1501/2 keine baulichen Erweiterungen oder Neubauten, die die Sicht beeinträchtigten, errichtet werden. Dass diese Auslegung die Absicht der Vertragsparteien widerspiegle, ergebe sich schlüssig aus dem Lageplan, der dem Kaufvertrag angeschlossen sei. Hätten die Vertragsparteien ein Bauverbot zugunsten der Bp 153/5 auf Bp 153/2 und Gp 1501/2 dergestalt gewollt, dass (überhaupt) keine baulichen Erweiterungen oder Neubauten, die die Sicht für die Bp 153/5 beeinträchtigten, erstellt werden dürften, hätte man die Formulierung „zwischen den beiden Häusern“ nicht benötigt und sich dieser Wortwahl nicht bedient. Eine Dienstbarkeit sei unter Orientierung an Natur und Zweck der Einräumung einschränkend auszulegen, sodass bei mehreren Möglichkeiten die für den Eigentümer der dienenden Sache am wenigsten Beschwerliche zu wählen sei.
Sollte das Gericht zum Ergebnis gelangen, dass mit der Vereinbarung in Punkt XIV. des Kaufvertrags vom 27.4.1955 ein Bauverbot (auch) auf GST 1541/2 gewollt gewesen sei, wäre jedoch mit dem Neubau laut Plannummer E04, Plandatum 31.1.2025, keine Beeinträchtigung der Sicht verbunden, sodass selbst in diesem Fall das Klagebegehren nicht zu Recht bestünde. Der von den Klägern vorgelegte Plan mit der Plannummer E02, Plandatum 5.12.2024, sei indes bereits verworfen worden, weil er vom Gestaltungsbeirat der Gemeinde nicht bestätigt worden sei.
Mit dem bekämpften Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren – unter offenkundig irrtümlicher Auslassung der Wortfolge „ GST 1501/2 keine baulichen Erweiterungen oder Neubauten, welche die Sicht für das“ und daher (nur) grammatikalisch unvollständig, inhaltlich aber erkennbar vollumfänglich – ab. Seiner Entscheidung legte es den eingangs referierten Sachverhalt sowie ein in diesen integriertes Lichtbild (US 5), das „den räumlichen Abstand zwischen dem Haus der Kläger und dem Gasthaus in der Natur“ ersichtlich machen solle, zugrunde und traf darüber hinaus folgende im Berufungsverfahren umkämpfte Feststellung :
Die Liegenschaft der Beklagten GST 1541/2 ( [richtig] EZ K* KG J* D*) ist mit der Dienstbarkeit des Bauverbots auf GST 1541/2 gemäß Punkt XIV des Kaufvertrags vom 27.4.1955 zugunsten des klägerischen GST .153/5 in EZ I* KG J* belastet und im Grundbuch zu C-LNR 1 einverleibt.
Rechtlich vertrat es die Ansicht, der Standpunkt der Kläger, wonach das Bauverbot an die Ausmaße des vormals bestandenen Gasthauses anknüpfe, gehe über den Wortlaut des Servitutsbestellungsvertrags hinaus, weil sich dieser eindeutig nur auf den Bereich zwischen dem Haus der Kläger und dem seinerzeit errichteten Gasthaus beziehe. Zweck der Vereinbarung sei gewesen, die (Aus-)Sicht des GST .153/5 nicht zu beeinträchtigen. Davon ausgehend könnte es auf den ersten Blick als zweckwidrig erachtet werden, wenn das Verbot der Sichtbeeinträchtigung etwa durch Ausbau des alten Gasthauses oder Errichtung eines neuen Gebäudes umgangen werden könnte. Bei genauerer Betrachtung sei jedoch zu erkennen, dass GST .153/5 beinahe unmittelbar an GST 1501/2 grenze. Daher müsse der Zweck der Dienstbarkeit dahin interpretiert werden, dass eine gewisse „Mindestaussicht“ sicherzustellen sei. Würde nämlich auf GST 1501/2 ein Gebäude errichtet, wäre die Sicht von GST .153/5 aus extrem beeinträchtigt und würde zB auch deutlich weniger Licht durch die Fenster in das dortige Gebäude dringen. Anders gestalte sich die Lage jedoch, wenn sich hinsichtlich eines Gebäudes auf GST 1541/2 bloß – gemeint im Vergleich zum vormals bestandenen Gasthaus – die Dimensionen ändern würden. Auch dies schränke unter Umständen die Sicht des GST .153/5 ein; da jedoch durch das Bauverbot zwischen den Gebäuden bereits eine gewisse (Aus-)Sicht gewährleistet sei, werde der Zweck des Bauverbots – Sicherstellung einer „Mindestaussicht“ – weiterhin erfüllt. Vor diesem Hintergrund sei der Servitutsbestellungsvertrag somit dahin auszulegen, dass entsprechend dem Wortlaut nur ein Bauverbot zwischen den Häusern bestehe, was die Abweisung des Klagebegehrens zur Folge habe. Der Vollständigkeit halber sei ferner darauf hinzuweisen, dass Bedenken gegen die „Feststellbarkeit“ des „Einschubs“ „sohin im Besonderen nicht das Projekt des Architekturbüros DI N*, Plannummer E02 vom 5.12.2024, erstellt werden dürfen“bestünden, weil im Rahmen des Begehrens auf Feststellung (actio confessoria iSd § 523 ABGB) und Einverleibung einer Dienstbarkeit nicht zu untersuchen sei, ob einzelne Verhaltensweisen durch diese Dienstbarkeit gedeckt seien oder nicht.
Gegen diese Entscheidung wendet sich die rechtzeitige Berufung der Kläger aus den Rechtsmittelgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung, Aktenwidrigkeit und unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, die angefochtene Entscheidung – allenfalls nach Verfahrenserneuerung bzw Verfahrensergänzung – im Sinn einer Klagsstattgebung abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt in ihrer fristgerechten Berufungsbeantwortung , dem Rechtsmittel der Gegenseite den Erfolg zu versagen.
Da die Durchführung einer Berufungsverhandlung nach Art und Inhalt der geltend gemachten Rechtsmittelgründe nicht erforderlich ist, war über die Berufung in nichtöffentlicher Sitzung zu entscheiden (§ 480 Abs 1 ZPO). Dabei erweist sie sich im Sinn des hilfsweise gestellten Rechtsmittelantrags als berechtigt .
1. Zur Beweisrüge:
1.1. Die Berufungswerber bekämpfen in Punkt 1.a der Beweisrüge die oben in Kursivdruck hervorgehobene Sachverhaltsannahme und begehren an deren Stelle die „Ersatzfeststellung“, die Dienstbarkeit sei wie folgt einverleibt: „Dienstbarkeit des Bauverbots auf GST 1541/2 gemäß Punkt XIV Kaufvertrag 1955-04-27 für [richtig] GST .153/5 in EZ I*.“ Dazu genügt der Hinweis, dass das Erstgericht nichts anderes feststellte, weshalb die Beweisrüge ins Leere gehen muss, weil sie eine alternative Sachverhaltsgrundlage nicht anstrebt.
1.2. Soweit die Beweisrüge im Übrigen in den Punkten 1.b bis 1.e das Fehlen weiterer – konkret angeführter – Feststellungen kritisiert, wird damit nicht der Rechtsmittelgrund der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung ausgeführt, sondern werden sekundäre Feststellungsmängel geltend gemacht, die der Rechtsrüge zuzuordnen und daher mit dieser zu behandeln sind.
2. Zur Aktenwidrigkeit:
2.1. Unter diesem Rechtsmittelgrund wenden sich die Berufungswerber gegen die Auslegung des Servitutsbestellungsvertrags durch das Erstgericht. Sie argumentieren, aus der Vereinbarung dürfe nicht bloß eine „punktuelle Sperrwirkung“ im engeren Zwischenraum der (seinerzeitigen) Gebäude abgeleitet werden, weil dies die Lage der Grundstücke außer Acht ließe; maßgeblich sei ausgehend vom Lageplan vielmehr die Sichtbeziehung entlang der gesamten Grundstücksgrenze zu GST 1501/2 und GST .153/5. Die Annahme, ein „Mindestlichtabstand“ werde dem Vertragszweck gerecht, finde demgegenüber im Urkundeninhalt keine Deckung. Wäre der Lageplan „richtig in die Sachverhaltsfeststellung, in die Beweiswürdigung und in die rechtliche Beurteilung eingeflossen“, hätte sich ergeben, dass auch das nunmehrige GST 1541/2 (vormaliges Gasthaus) vom Bauverbot betroffen sei.
2.2.Das Erstgericht integrierte den dem Kaufvertrag aus dem Jahr 1955 angeschlossenen Lageplan (Blg ./B) – unbekämpft und aktenkonform – (bildlich) in seine Tatsachenfeststellungen. Die Schlüsse, die es daraus im Rahmen der Auslegung der zugrunde liegenden Vereinbarung zog, können unter dem Rechtsmittelgrund der Aktenwidrigkeit nicht erfolgreich bekämpft werden; weder eine Schlussfolgerung (RIS-Justiz RS0043256) noch eine behauptete unrichtige Auslegung einer (Vertrags-)Urkunde (RIS-Justiz RS0043347 [T4]) begründen eine Aktenwidrigkeit.
3. Zur Rechtsrüge:
3.1. In der Rechtsrüge im engeren Sinn argumentieren die Berufungswerber, die Auslegung des Servitutsbestellungsvertrags durch das Erstgericht sei unrichtig, weil sie den Wortlaut der Vereinbarung sachwidrig auf einen „Zwischenraum“ verenge. Tatsächlich ergebe sich eine solche räumliche Beschränkung aus dem Text nicht, sondern knüpfe dieser an die Beeinträchtigung der Sicht des GST .153/5 an und erfasse damit jegliche bauliche Maßnahme auf den (nunmehrigen) GST 1541/2 und 1501/2, soweit diese die Sicht beeinträchtige. Erkennbarer Zweck der Vereinbarung sei die dauerhafte [richtig] Sicherung einer Sichtachse im Sinn einer Freizone; die Beschränkung des Bauverbots auf den bloßen Bereich zwischen den (seinerzeitigen) Häusern vereitle diesen Zweck, zumal die Sicht auch durch einen Neubau auf einer anderen Stelle der Parzelle – wie hier in Form des geplanten, deutlich höheren und massiveren Neubauprojekts – wesentlich beeinträchtigt werden könne. Die offenkundige Gewichtung des Wortes „zwischen“ durch das Erstgericht überzeuge auch vor dem Hintergrund der seinerzeitigen Dimensionierung des Gasthauses nicht, weil dieses bereits bei allen Grenzpunkten, die „zwischen“ den Grundstücken liegen würden, an das Maximum herangereicht habe, sodass ein Zubau nur in die Höhe möglich gewesen wäre; auch im Jahr 1955 sei es nämlich verboten gewesen, auf eine Straße zu bauen. Der Wille hinter der Formulierung ziele daher jedenfalls auch auf die Höhe ab. Hinzu trete, dass für eine Bebauung des GST 1501/2, sofern eine solche überhaupt möglich wäre, aufgrund seiner Größe und Form eine Abstandsnachsicht von sämtlichen anliegenden Grundstückseigentümern benötigt würde; es könne aber nicht Sinn und Zweck der Vereinbarung gewesen sein, ein Bauverbot (nur) für eine Liegenschaft zu begründen, die ohnehin nicht bebaubar sei. Mit der actio confessoria könne die Feststellung des Bestands und Umfangs einer Dienstbarkeit begehrt werden, wobei nicht erforderlich sei, jedes künftige Bauvorhaben im Detail zu prüfen, sondern – hier – die Feststellung genüge, dass auf GST 1541/2 keine die Sicht beeinträchtigenden Neubauten oder Erweiterungen errichtet werden dürften.
Als sekundäre Feststellungsmängel rügen die Berufungswerber – mittels Verweis auf die Punkte 1.b bis 1.e in der Beweisrüge – das Fehlen folgender Sachverhaltsannahmen:
1.b) Zweck des Servituts war eine freie Sichtachse, die sowohl das GST 1501/2 als auch das damalige GST .153/2 (heute GST 1541/2) betroffen hat. Das Bauverbot beinhaltet bauliche Maßnahmen auf den vorgenannten Grundstücken, welche die Sicht des GST .153/5 beeinträchtigen.
1.c) Das damalige Gebäude „L* M*“ (GST .153/2) war an allen Grenzpunkten bis zur Grundstücksgrenze hin (GST 2109 = Weg) bebaut.
1.d) Das GST 1501/2 weist gemäß Plan Blg ./A und ./B beim angegebenen Maßstab maximal eine Grundstücksgröße von 70 m² auf. Die Form ist ein Trapez. Wenn man eine Abstandsfläche von 3 m links und rechts berücksichtigt, bleibt keine nutzbare Breite zur Bebauung übrig, jedenfalls ist eine Bebauung mit einem Gebäude mit mehr als einem Stockwerk, sohin ein Gebäude, welches die Sicht beeinträchtigt, baurechtlich unmöglich.
1.e) Das klägerische Grundstück liegt leicht im Hang. Das ehemalige „L* M*“ liegt in der West- und Südaussicht der klagenden Liegenschaften. Eine Bebauung des GST 1541/2 beeinträchtigt sohin die West- und Südaussicht der klagenden Liegenschaft.
3.2. Vor Behandlung der einzelnen Argumente in der Rechtsrüge ist zunächst allgemein auf die Rechtslage einzugehen:
3.2.1.In § 476 ABGB sind die sogenannten verneinenden Hausdienstbarkeiten beispielhaft (RIS-Justiz RS0011558) aufgelistet, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet wird, etwas zu unterlassen, das ihm ansonsten freistünde, etwa sein Haus nicht zu erhöhen (Z 8) oder Aussicht nicht zu benehmen (Z 11). Mangels Präzisierung im Titel kann die Aufrechterhaltung einer Aussicht gemäß § 476 Z 11 ABGB zur Freihaltung des horizontalen Ausblicks verpflichten, wobei es aber auf die konkrete Ausgestaltung ankommt, zB Aussicht auf ein bestimmtes Bauwerk oder völlig ungehinderter Blick über das belastete Grundstück hinweg, allenfalls nur aus bestimmten Räumen. Demgegenüber ist das Verbot des höher Bauens (§ 476 Z 8 ABGB) ohne derartige Ergänzung genau darauf beschränkt, selbst wenn etwa Bäume die Aussicht anderweitig versperren ( Koch in KBB 7 §§ 475-476 Rz 1-2 mwN).
3.2.2.Das Ausmaß einer Dienstbarkeit richtet sich grundsätzlich nach ihrem Titel. Bei einer vertraglich eingeräumten Servitut sind daher Art und Umfang nach den allgemeinen Regeln der §§ 914 f ABGB auszulegen, wobei servitutenspezifische Besonderheiten zu berücksichtigen sind. Die Auslegung des Titels erfolgt dabei unter Berücksichtigung von Natur und Zweck der Dienstbarkeit zur Zeit ihrer Einräumung; auf Beschaffenheit und Verwendung der beteiligten Liegenschaften ist Bedacht zu nehmen. Auch bei der Beurteilung, ob dem Dienstbarkeitsberechtigten Erschwernisse zuzumuten sind, sind Natur und Zweck der Dienstbarkeit zu berücksichtigen. Die – einzelfallbezogene – Auslegung hat den Grundsatz der möglichst schonenden Ausübung der Servitut zu berücksichtigen und die Interessen der Beteiligten abzuwägen (RIS-Justiz RS0011720 [insb T2, T8, T9, T10]; 9 Ob 72/00d; 8 Ob 50/07x).
3.2.3.Bei einer gegen den Eigentümer des dienenden Grundstücks gerichteten Servitutenklage (actio confessoria) leitet sich nach der Rechtsprechung der Anspruch auf Feststellung der Dienstbarkeit aus § 523 ABGB ab, sodass für das Feststellungsbegehren die sonst für Feststellungsklagen erforderlichen Voraussetzungen (§ 228 ZPO) insoweit nicht gegeben sein müssen (RIS-Justiz RS0038877; RS0011506; RS0012121). Klagegrund der Servitutenklage ist der Bestand der Dienstbarkeit und die Störung oder Bestreitung dieses Rechts; die Klage setzt daher eine Störung der Ausübung der Dienstbarkeit oder eine Bestreitung des Bestands des Rechts voraus (RIS-Justiz RS0012116). Der Servitutsberechtigte ist nicht nur dann zur Klage berechtigt und das Feststellungsinteresse ohne Weiteres zu bejahen, wenn der beklagte Servitutsverpflichtete den Bestand der Servitut bestreitet, sondern auch dann, wenn zwar nicht das Recht selbst strittig ist, aber durch die Bestreitung des Eigentümers des dienenden Grundstücks ungewiss ist, in welchem Umfang es ausgeübt werden darf, weil damit unklar ist, „wie weit“ das Recht besteht (7 Ob 108/19m; 1 Ob 91/19t; 1 Ob 126/08y; 8 Ob 117/17i mwN). Ausreichend ist also (schon) jede Bestreitung des Servitutsrechts, und zwar auch dann, wenn eine Servitut bereits einverleibt ist: Auch dem Dienstbarkeitsberechtigten, dessen Servitut im Grundbuch eingetragen ist, steht die „materiellrechtliche Feststellungsklage“ des zu, weil sich die Bedeutung des Feststellungsurteils nicht in der Verbücherung des Rechts erschöpft, sondern dieses generell der Feststellung eines strittigen Rechts oder Rechtsverhältnisses dient (RIS-Justiz ; ). Ist nicht das Bestehen sondern der Umfang der Servitut zwischen den Parteien strittig, hat sich das Feststellungsbegehren auf die strittige Frage zu beziehen (; ).
3.3. Für die hier zu beurteilende Sache zeitigen diese rechtlichen Grundsätze folgende Konsequenzen:
3.3.1.Zwischen den Streitteilen herrscht Übereinstimmung dahin, dass zugunsten der aktuell im Eigentum der Kläger stehenden Liegenschaft aufgrund der im Kaufvertrag vom 27.4.1955 erfolgten Servitutsbestellung eine verbücherte Dienstbarkeit zulasten der derzeit im Eigentum der Beklagten befindlichen Liegenschaft besteht. Strittig ist (nur) die Frage des Umfangs dieser Dienstbarkeit und zielt das Begehren der Kläger gerade auf die Klärung dieser Frage ab. Damit sind die oben in Punkt 3.2.3. dargestellten Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Erhebung einer auf § 523 ABGB gestützten Feststellungsklage erfüllt, ohne dass die sonst für Feststellungsklagen erforderlichen Voraussetzungen im Sinn des § 228 ZPO zu prüfen wären.
3.3.2. Zumal die Parteien des Servitutsbestellungsvertrags nicht mehr am Leben sind (US 6), traf das Erstgericht – unbekämpfte – Negativfeststellungen zum Inhalt allfälliger Gespräche und Korrespondenz vor und bei Vertragsabschluss sowie zu ihrem „Willen hinsichtlich des Vertrags und der Dienstbarkeit“ im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Mangels feststellbarer (abweichender) übereinstimmender Parteienabsicht griff das Erstgericht bei der Auslegung des Titels daher grundsätzlich zutreffend (vgl oben Punkt 3.2.2.) auf den Wortsinn sowie den Zweck der Servitut zurück. Ob sein Auslegungsergebnis, wonach der Wortlaut die Neuerrichtung eines Gebäudes in einer die Höhe des seinerzeitigen Gasthauses übersteigenden Bauweise nicht verbiete und der – vom Erstgericht bloß in der Sicherstellung einer „Mindestaussicht“ erblickte – Zweck der Servitut dem nicht entgegenstehe, das Bauverbot sohin nur „zwischen den Häusern“ anzunehmen sei, haltbar ist, kann jedoch abschließend nicht beurteilt werden, weil hinreichende Feststellungen zu den Örtlichkeiten fehlen, die nähere Rückschlüsse zu Natur und Zweck der Dienstbarkeit zur Zeit ihrer Einräumung erlauben:
So zeigt das Rechtsmittel richtig auf, dass sowohl die Größe des GST 1501/2 wie auch die Frage, ob das seinerzeitige Gasthaus auf (nunmehr) GST 1541/2 an allen Grenzpunkten bis zur Grundstücksgrenze (zum Weg hin) gereicht hat, für die Auslegung des Titels von Bedeutung sind. Unterstellte man hier auf Tatsachenebene den Standpunkt der Berufungswerber, die entsprechendes Vorbringen – zumindest im Ansatz – bereits in der Klage erstattet haben, würde dies gegen die Annahme sprechen, Zweck der Dienstbarkeitseinräumung wäre die bloße Aufrechterhaltung einer „Mindestaussicht“ gewesen und könne deshalb die Belastung gleichsam auf das zwischen den Gebäuden gelegene GST 1501/2 „reduziert“ werden. Gäbe es nämlich abgesehen vom möglicherweise aufgrund seiner geringen Größe zur Bebauung nur eingeschränkt geeigneten GST 1501/2 und dem Weg keinen nennenswerten weiteren Bereich „zwischen den beiden Häusern“, der bebaut werden könnte, würde die vorgenommene Reduktion im Wege der Auslegung unter Außerachtlassung zB einer allfälligen „Aufstockung“ des seinerzeitigen Gasthauses dem Zweck der Dienstbarkeit wohl nicht gerecht, ist den Vertragsparteien doch nicht zu unterstellen, dass sie eine Regelung treffen wollten, die angesichts der Örtlichkeiten kaum einen praktischen Anwendungsbereich hätte. An einem solchen würde es aber fehlen, wenn „zwischen den beiden Häusern“ mehr oder weniger nur der Weg und das ohnehin gesondert erwähnte GST 1501/2 gelegen wäre. Insbesondere die ausdrückliche Erwähnung von baulichen Erweiterungen (die sich nur auf das Gasthaus bezogen haben können, zumal GST 1501/2 stets unbebaut war) sowie das dezidierte Abstellen auf eine Beeinträchtigung der Sicht sind demgegenüber Anhaltspunkte für eine Miteinbeziehung auch der Dimensionen, insbesondere der Höhe des (seinerzeitigen) Gasthauses. Im Übrigen folgt allein aus dem Gebrauch des Worts „zwischen“ nicht der zwingende Schluss, dass davon nicht auch der Luftraum umfasst sein kann und eine dreidimensionale Betrachtung nicht geboten wäre.
Ferner erschließt sich aus dem in die Feststellungen integrierten Lichtbild (ebenso wenig wie aus dem Lageplan) auch nicht die allfällige Lage der Gebäude im Hang. Sollte das Gebäude auf der Liegenschaft der Kläger tatsächlich höher im Hang liegen als das seinerzeitige Gasthaus, käme auch diesem Umstand für die Auslegung des Titels Bedeutung zu. Eine „bauliche Erweiterung“ des Gasthauses in die Höhe wäre diesfalls besonders geeignet, eine Beeinträchtigung der Sicht herbeizuführen und müsste dieser Aspekt wohl bei der Auslegung ebenfalls Berücksichtigung finden, zumal dabei – wie oben in Punkt 3.2.2. dargestellt – der Zweck der Servitut miteinzubeziehen ist. Wollte man diesen lediglich in der Sicherstellung eines gewissen (Mindest-)Abstands annehmen, hätte das Kriterium der Sichtbeeinträchtigung im Titel aber gar nicht erwähnt werden müssen. Da letzteres jedoch der Fall ist, liegt zumindest ein Anhaltspunkt dafür vor, dass auch eine allfällige Aussicht über das Gasthaus hinweg gemeint gewesen sein könnte; um dies beurteilen zu können, sind aber konkrete Feststellungen zur seinerzeitigen Lage der Gebäude zueinander erforderlich.
3.3.3.Zusammengefasst fehlt es sohin – wie das Rechtsmittel teilweise zutreffend aufzeigt – an hinreichend aussagekräftigen Feststellungen zu den Örtlichkeiten, die über die bloße Abbildung des seinerzeitigen Lageplans, aus dem nicht alle Angaben zu den maßgeblichen Dimensionen entnommen werden können, sowie eines (wenig aufschlussreichen) Lichtbilds hinausgehen. Erst nach Verbreiterung der Sachverhaltsgrundlage in diesem Sinn wird eine abschließende Auslegung des Servitutsbestellungsvertrags und davon ausgehend eine Beurteilung des Umfangs der einverleibten Dienstbarkeit möglich sein. Da Spruchreife somit aufgrund der dargestellten Feststellungsmängel nicht gegeben ist, ist das bekämpfte Urteil zwingend aufzuheben (RIS-Justiz RS0042333). Mit der unumgänglichen Aufhebung hat eine Rückverweisung der Rechtssache an das Erstgericht einherzugehen, weil eine Ergänzung der Verhandlung durch das Berufungsgericht mit beträchtlich höheren Kosten verbunden wäre (§ 496 Abs 3 ZPO).
4. Zur Vermeidung unnötiger Weiterungen werden im fortgesetzten Verfahren darüber hinaus folgende Aspekt zu beachten sein:
4.1. Das Erstgericht traf trotz ausführlichem Vorbringen in der Klage keine Feststellungen zu den Maßen des seinerzeitigen Gasthauses. Ebenso erörterte es den Umstand, dass nach dem wechselseitigen Vorbringen in Bezug auf das geplante Bauprojekt auf der Liegenschaft der Beklagten insgesamt drei verschiedene Planstände (Klage: Nr E02 vom 5.12.2024; Klagebeantwortung: Nr E04 vom 31.1.2025; Schriftsatz Kläger ON 8: Nr BE01 vom 28.3.2025) existieren, wobei nicht klar ist, inwiefern sich diese voneinander unterscheiden und welcher tatsächlich aktuell ist, nicht mit den Parteien. Dies wird im zweiten Rechtsgang im Rahmen einer Verfahrensergänzung nachzuholen sein.
Zudem setzte sich das Erstgericht bislang nicht mit dem Vorbringen in der Klage auseinander, wonach nach dem geplanten Projekt (welchem?) weiter in die Südostecke hineingebaut werde als das Gasthaus gereicht habe, wodurch die Sicht beeinträchtigt werde, und ob diesbezüglich nicht sogar jener Bereich betroffen wäre, der selbst nach der Auslegung des Erstgerichts als „zwischen den Häusern“ anzusehen wäre.
4.2. Weiters wird das Erstgericht im fortgesetzten Verfahren Gelegenheit haben, auf eine deutlichere Fassung des Klagebegehrens zu dringen, und zwar insbesondere was das „Ausmaß des zwischenzeitlich abgebrannten Gasthof M* im Jahr 1955“ betrifft. Dieser Formulierung im Feststellungsbegehren mangelt es an ausreichender Bestimmtheit, um eine verlässliche Abgrenzung des strittigen Umfangs der Dienstbarkeit vornehmen zu können.
Aus dem Akteninhalt ergibt sich indes eindeutig das (ideelle) Miteigentum der Kläger am herrschenden Grundstück, weshalb das Abstellen des Begehrens auf „die klagende Partei“ nicht recht verständlich ist.
4.3. Schließlich wird das Erstgericht in den Spruch seiner – stattgebenden oder abweisenden – neuerlichen Entscheidung in jedem Fall das vollständige Begehren aufzunehmen haben, um allfällige Unklarheiten über den Entscheidungsgegenstand hintanzuhalten.
5.Der Vorbehalt hinsichtlich der Kosten des Berufungsverfahrens stützt sich auf § 52 Abs 1 letzter Satz ZPO.
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