Das Oberlandesgericht Innsbruck hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Dr. Engers als Vorsitzenden sowie den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Mag. Vötter und die Richterin des Oberlandesgerichts Mag. Rofner als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei A* B* GmbH , vertreten durch die Destaller Mader Niederbichler Sixt Rechtsanwälte GmbH in 8010 Graz, gegen die beklagten Parteien 1. DI C* D* und 2. DI E* D*, beide vertreten durch die Lorenz&Strobl Rechtsanwälte GmbH in 6020 Innsbruck, und der dem Rechtsstreit auf Seiten der beklagten Parteien beigetretenen Nebenintervenientin F* B* GmbH , vertreten durch Mag. Klaudia Reißner, Rechtsanwältin in 8010 Graz, wegen EUR 25.092,00 sA, über die Berufung der klagenden Partei (Berufungsinteresse: EUR 16.728,00 sA) gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 29.10.2024, **, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird keine Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, binnen 14 Tagen zu Handen ihrer jeweiligen Vertreterin den beklagten Parteien die mit EUR 2.153,74 und der Nebenintervenientin die mit EUR 1.958,22 bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Nebenintervenientin [zu ergänzen: als Bauträgerin] beauftragte die Klägerin als Immobilienmaklerunternehmen mit der Vermittlung des Verkaufs der Liegenschaft EZ ** KG ** G*, GSt-Nr 53/1, samt darauf errichtetem Einfamilienwohnhaus mit der Adresse ** G*, ** (im Folgenden: Objekt). Bereits in den zwei Jahren zuvor hatte die Nebenintervenientin die Klägerin immer wieder mit der Vermittlung von Objekten beauftragt; eine darüber hinausgehende Verflechtung besteht zwischen den beiden nicht.
Die Klägerin erstellte in der Folge ein Exposé und inserierte das Objekt unter anderem auf der Immobilienplattform „**“ (im Folgenden: Immobilienplattform). Im Text dieses Inserats waren unter der Überschrift „Einmalige Kosten“ der Kaufpreis von EUR 690.000,00, der Kaufpreis pro m² von EUR 5.564,52 sowie folgender Passus angeführt: „Provision: 3 % zzgl 20 % MwSt vom Gesamtkaufpreis“ .
Die Erstbeklagte richtete aufgrund dieses Inserats am 4.2.2024 über die auf der Internetplattform eingerichtete Kontaktmöglichkeit eine Anfrage an die Mitarbeiterin der Klägerin H* (im Folgenden: Mitarbeiterin), in der sie ein gemeinsames Interesse der Beklagten am Objekt bekundete und um Kontaktaufnahme zwecks Klärung weiterer Fragen sowie Vereinbarung eines Besichtigungstermins ersuchte; weiters bat sie vorab um Übermittlung eines ausführlichen Exposés und eines Übersichtsplans.
Die Mitarbeiterin antwortete am selben Tag per E-Mail, in welchem sie ein Telefonat am Folgetag in Aussicht stellte und einen „Link zu unserem Exposé“ übermittelte, der zur Homepage der Klägerin führte. Auf dieser fand sich – neben Fotos und Plänen – eine ausführliche [vom Erstgericht in US 9-12 wörtlich festgestellte] Beschreibung des Objekts einschließlich Informationen über dessen Umgebung.
Das Exposé der Klägerin in Blg ./C [ Anmerkung des Berufungsgerichts: auf dessen S 5 auf eine „Maklerprovision: 3,60 % Provision inkl gesetzlicher MwSt“ hingewiesen wird] wurde nie an die Beklagten übermittelt.
Am 5.2.2024 telefonierten die Erstbeklagte und die Mitarbeiterin und besprachen weitere Fragen das Objekt betreffend und bat die Erstbeklagte um Übermittlung der Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Über eine allfällige Provision oder die berufliche Tätigkeit der Erstbeklagten wurde nicht gesprochen; ebenso wenig darüber, dass die Klägerin als Doppelmaklerin tätig wird oder werden will.
Die Mitarbeiterin übermittelte der Erstbeklagten im Anschluss an dieses Telefongespräch per E-Mail das Exposé der Nebenintervenientin zum Objekt. Dieses enthält – nach Aufzählung der [vom Erstgericht in US 13-14 im Einzelnen festgestellten] „Kaufnebenkosten“ – die weitere Information: „Es kommen keine Maklerprovision sowie Abschlagszahlungen auf den Käufer zu!“ . Nach Erhalt dieses Exposés wandte sich die Erstbeklagte direkt an den Geschäftsführer der Nebenintervenientin, dessen Kontaktdaten sie dem Exposé entnommen hatte. Zwischen der Klägerin und der Erstbeklagten gab es ab diesem Zeitpunkt bis zur Übermittlung der Rechnung am 17.4.2024 keinen direkten Kontakt mehr, weder schriftlich noch mündlich; zwischen der Klägerin und dem Zweitbeklagten hat überhaupt nie Kontakt bestanden.
Nach Kontaktaufnahme mit dem Geschäftsführer der Nebenintervenientin besichtigten die Beklagten mit diesem zwei Mal das Objekt. Man war sich grundsätzlich über den Kauf einig. Im Rahmen der Besichtigungen und der in diesem Zusammenhang geführten Gespräche sprachen die Beklagten gegenüber dem Geschäftsführer der Nebenintervenientin auch das Thema einer allfälligen Provisionszahlung an die Klägerin an. Sowohl die Beklagten als auch der Geschäftsführer der Nebenintervenientin gingen davon aus, dass von den Beklagten keine Provision an die Klägerin zu zahlen ist und sagte der Geschäftsführer der Nebenintervenientin den Beklagten die Freiheit von einer Käuferprovision zu.
Nach den Besichtigungen kontaktierte der Geschäftsführer der Nebenintervenientin den Geschäftsführer der Klägerin und teilte diesem mit, dass die Beklagten bereit wären, die Liegenschaft zu kaufen, allerdings nicht, eine Käuferprovision an die Klägerin zu zahlen. Der Geschäftsführer der Klägerin ersuchte daraufhin den Geschäftsführer der Nebenintervenientin, nicht an die Beklagten, sondern an eine andere interessierte Familie zu verkaufen, weil letztere bereit wäre, das Objekt zu kaufen und eine Käuferprovision zu zahlen. Der Kaufpreis wäre im Fall eines Verkaufs an die Beklagten höher gewesen, weil diese noch zusätzliche Aufträge an die Nebenintervenientin erteilt hätten. Aufgrund der Zusicherung durch den Geschäftsführer der Klägerin, dass die andere Familie das Haus „100 %ig“ kaufen werde, sagte der Geschäftsführer der Nebenintervenientin den Beklagten ab. Im besagten Gespräch sagte er dem Geschäftsführer der Klägerin ferner zu, die Verkäuferprovision in Höhe von 3,0 % zzgl 20 % USt an die Klägerin zu zahlen.
Die andere Familie kaufte das Objekt in weiterer Folge nicht. Nach deren Absage kontaktierte der Geschäftsführer der Nebenintervenientin die Beklagten und bot ihnen das Objekt erneut an. Die Beklagten bekundeten neuerlich ihr Interesse, waren aber nicht bereit, eine Käuferprovision zu zahlen.
Am 17.4.2024 erhielten die Beklagten eine Rechnung der Klägerin über EUR 25.092,00 (darin EUR 4.182,00 an 20 % USt) „Vermittlungsprovision“ , errechnet mit 3 % des bezahlten Kaufpreises von EUR 697.000,00, die sie nicht zahlten.
Die Nebenintervenientin hat der Klägerin die Verkäuferprovision gezahlt.
Die Klägerin hat weder den Beklagten noch der Nebenintervenientin eine schriftliche Bestätigung über den wesentlichen Vertragsinhalt des Maklervertrags übergeben.
Dieser zusammengefasste Sachverhalt steht im Berufungsverfahren unbekämpft fest (§ 498 Abs 1 ZPO).
Die Klägerin begehrt die Zahlung der Käuferprovision in Höhe von 3 % des Kaufpreises zzgl 20 % USt, sohin EUR 25.092,00, mit der wesentlichen Begründung, sich für die Beklagten beim Kauf des Objekts verdienstlich gemacht zu haben. Da bereits im Inserat auf der Internetplattform auf die Provision hingewiesen worden sei, hätten die Beklagten schon bei Kontaktaufnahme gewusst, dass der Klägerin als Immobilienmaklerin eine Provision zustehe, falls der Kauf zustande kommen sollte, sodass ein Maklervertrag schlüssig geschlossen worden sei. Auch das Exposé, das über den von der Mitarbeiterin übermittelten Link aufrufbar gewesen sei, habe den Hinweis auf die Provision enthalten. Die Beklagten hätten die entscheidenden Informationen, die zum Kauf des Objekts geführt hätten, von der Klägerin erhalten; ihre Tätigkeit sei sohin ursächlich für den Abschluss des Kaufvertrags zwischen den Beklagten und der Nebenintervenientin gewesen. Der Inhalt des Prospekts der Nebenintervenientin sei nicht Bestandteil des Maklervertrags zwischen den Streitteilen geworden. Auch habe der Geschäftsführer der Nebenintervenientin den Beklagten niemals zugesichert, dass sie keine Käuferprovision zahlen müssten.
Die Beklagtenbestreiten einen Provisionsanspruch der Klägerin und wendeten im Wesentlichen ein, diese nie – auch nicht schlüssig – beauftragt zu haben. Der verlinkten Homepage der Klägerin sei kein Hinweis auf eine Käuferprovision zu entnehmen gewesen. Im Exposé der Nebenintervenientin, das ihnen die Mitarbeiterin übermittelt habe, sei ausdrücklich angeführt worden, dass keine Maklerprovision für die Käufer anfallen werde; dies sei auch im Kaufanbot festgehalten worden. Die Nebenintervenientin habe die Klägerin darüber informiert, dass die Nebenintervenientin die Verkäuferprovision zahle, die Beklagten hingegen keine Zahlungsverpflichtung treffe; dies sei ihnen seitens der Nebenintervenientin mehrfach zugesichert worden. Insgesamt sei somit kein Maklervertrag zwischen ihnen und der Klägerin zustande gekommen; bei gegenteiliger Annahme habe die Klägerin ihnen gegenüber auf einen allfälligen Anspruch jedenfalls verzichtet. Davon abgesehen habe diese gegen § 30b KSchG verstoßen, weil sie ihnen keine entsprechende schriftliche Übersicht übergeben habe; sollte daher von einem – bestrittenen – Provisionsanspruch auszugehen seien, wäre dieser auf ein Viertel zu mindern.
Die Nebenintervenientin schloss sich im Wesentlichen dem Vorbringen der Beklagten an und wendete ergänzend ein, dass sie mit den Beklagten handelseinig geworden sei, diese jedoch nicht bereit gewesen seien, eine Provision an die Klägerin zu zahlen, weil sie dem Exposé der Nebenintervenientin entnommen hätten, das Objekt sei provisionsfrei zu erwerben. Die Klägerin [hier und im Folgenden gemeint in der Person ihres Geschäftsführers] habe daraufhin kommuniziert, eine andere Familie würde das Objekt gesichert kaufen und auch die Käuferprovision zahlen, woraufhin der Geschäftsführer der Nebenintervenientin den Beklagten mitgeteilt habe, dass sie das Objekt nicht mehr kaufen könnten. Nachdem jedoch der Kaufvertragsabschluss mit der anderen Familie „geplatzt“ sei, habe der Geschäftsführer der Nebenintervenientin neuerlich Kontakt mit ihnen aufgenommen und sie über den neuen Sachverhalt informiert. Die Beklagten hätten sich nach wie vor interessiert am Objekt gezeigt, ihm aber unmissverständlich zu verstehen gegeben, dass sie nicht bereit seien, eine Provision an die Klägerin zu zahlen. Nachdem er dies der Klägerin zur Kenntnis gebracht habe, sei diese zwar nicht erfreut aber letztlich damit einverstanden gewesen, dass die Beklagten keine Käuferprovision zahlen würden. Diese Zustimmung habe die Klägerin mit der Äußerung untermauert, sie mache lieber ein schlechtes als gar kein Geschäft und damit zum Ausdruck gebracht, dass sie so zumindest die Verkäuferprovision von der Nebenintervenientin erhalte. Die Nebenintervenientin habe sohin keine Erklärungen gegenüber den Beklagten abgegeben, die nicht zuvor mit der Klägerin vereinbart gewesen seien.
Mit dem bekämpften Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren ab. Dieser Entscheidung legte es den eingangs zusammengefasst referierten Sachverhalt sowie folgende weitere, soweit im Berufungsverfahren umkämpft in Fettdruck hervorgehobene und mit (A) bis (C) bezeichnete Feststellungen zugrunde:
(A) Auf der Homepage der Klägerin, auf die man durch den von der Mitarbeiterin mit E-Mail vom 4.2.2024 übermittelten Link gelangt, wird keine Provision und auch keine Tätigkeit als Doppelmaklerin erwähnt.
Der Geschäftsführer der Nebenintervenientin kontaktierte [nachdem die Beklagten nach der Absage der anderen Familie neuerlich ihr Interesse bekundet hatten, aber nicht bereit waren, eine Kaufprovision zu bezahlen] den Geschäftsführer der Klägerin und teilte ihm mit, dass die andere Familie das Objekt nicht kaufe und es nun doch die Beklagten unter der Bedingung der Freiheit von der Käuferprovision kaufen würden. Der Geschäftsführer der Klägerin erkundigte sich sodann, was dann mit seiner Provision sei. (B) Daraufhin antwortete der Geschäftsführer der Nebenintervenientin, dass er der Klägerin für den Fall, dass die Beklagten das Objekt nicht erwerben würden, den Maklervertrag [richtig: Vermittlungsauftrag] entziehen werde. Der Geschäftsführer der Klägerin antwortete auf diese Aussage: „Lieber ein schlechtes Geschäft als kein Geschäft.“ Gemeint war von ihm damit, dass er in diesem Fall zwar nicht die Käuferprovision, jedoch zumindest die Verkäuferprovision erhält, was vom Geschäftsführer der Nebenintervenientin bestätigt wurde. Diesen Verzicht auf eine Käuferprovision durch den Geschäftsführer der Klägerin leitete der Geschäftsführer der Nebenintervenientin den Beklagten in einem mündlichen Gespräch weiter und bestätigte dies [später] im Anhang an das Kaufanbot vom 19.3.2023.
In weiterer Folge wurden noch Zusatzleistungen zwischen den Beklagten und der Nebenintervenientin sowie weitere Details finalisiert. Anschließend wurde am 19.3.2024 ein Kaufanbot, das einer Vorlage der I* entsprach und mit dessen Erstellung die Klägerin nicht betraut oder befasst war, unterfertigt. Am 8.4.2024 wurde der Kaufvertrag von den Beklagten als Käufer und am 17.4.2024 vom Geschäftsführer der Nebenintervenientin für diese als Verkäuferin jeweils beim Notar unterzeichnet.
(C) Die Klägerin hat weder den Beklagten noch der Nebenintervenientin nach dem aus ihrer Sicht zustande gekommenen Maklervertrag mit den Beklagten mitgeteilt, dass sie als Doppelmaklerin tätig wird.
Rechtlichlegte das Erstgericht den Inhalt des Inserats auf der Immobilienplattform dahin aus, ein objektiver Erklärungsempfänger könne daraus nicht eindeutig erkennen, dass die Maklerin, die von ihm nicht ausdrücklich beauftragt worden sei, eine Käuferprovision von 3 % zzgl USt erwarte; vielmehr könnte es sich auch um den grundsätzlich zulässigen Versuch der Verkäuferin handeln, die zwischen ihr und der Maklerin vereinbarte Provision auf die Käufer zu überwälzen. Ein eindeutiger Hinweis auf die Provisionserwartung der Maklerin sei dem Inserat somit nicht unzweifelhaft zu entnehmen. Der (konkludente) Abschluss eines Maklervertrags durch die Kontaktaufnahme der Erstbeklagten mit der Mitarbeiterin, der die Klägerin zur Geltendmachung einer Provision gegenüber den Beklagten berechtigen würde, sei somit zu verneinen. Das mit E-Mail vom 5.2.2024 übermittelte Exposé der Nebenintervenientin habe ein objektiver Erklärungsempfänger in der Situation der Beklagten im Lichte der vorangegangenen Kommunikation im Weiteren nur dahin verstehen können, dass von ihm keine Provision erwartet werde; sollte entgegen der dargestellten Rechtsansicht ein Provisionsanspruch entstanden sein, hätte die Klägerin sohin auf diesen verzichtet. Davon abgesehen habe sie keine verdienstlichen Tätigkeiten für die Beklagten erbracht; zu sämtlichen ihrer Leistungen sei sie bereits aufgrund des Vertrags mit der Nebenintervenientin verpflichtet gewesen. Zudem bejahte das Erstgericht Verstöße der Klägerin gegen § 5 Abs 3 MaklerG und § 30b Abs 1 KSchG, die in jedem Fall die Kürzung einer – nach Ansicht des Erstgerichts jedoch ohnedies nicht zustehenden – Provision zur Folge hätten.
Während die Klägerin die Abweisung von EUR 8.364,00 sA – infolge Zugeständnis einer Minderung des Provisionsanspruchs um ein Drittel, weil sie die Beklagten nicht ausdrücklich auf ihre Tätigkeit als Doppelmaklerin hingewiesen habe – unbekämpft in Rechtskraft erwachsen lässt, wendet sie sich mit rechtzeitiger Berufung gegen die Abweisung von EUR 16.728,00 sA. Gestützt auf die Rechtsmittelgründe der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung strebt sie eine Abänderung der Entscheidung im Sinn einer restlichen Klagsstattgabe an; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Die Beklagten und die Nebenintervenientin beantragen in ihren jeweils fristgerechten Berufungsbeantwortungen , dem Rechtsmittel der Gegenseite den Erfolg zu versagen.
Da die Durchführung einer Berufungsverhandlung nach Art und Inhalt der geltend gemachten Rechtsmittelgründe nicht erforderlich ist, war über die Berufung in nichtöffentlicher Sitzung zu entscheiden (§ 480 Abs 1 ZPO). Dabei erweist sie sich aus folgenden Erwägungen als nicht berechtigt :
1. In der Mängelrüge (sowie ein weiteres Mal disloziert in der Rechtsrüge: RMS 6) macht die Berufungswerberin die unterbliebene Einvernahme des von ihr angebotenen Zeugen J* als Stoffsammlungsmangel geltend. Hätte das Erstgericht diesen Zeugen einvernommen, hätte es die zu (A) wiedergegebene Feststellung nicht treffen dürfen, sondern wäre stattdessen zur Sachverhaltsannahme gelangt, dass die Beklagten mit jenem Link, den ihnen die Mitarbeiterin am 4.2.2024 per E-Mail übermittelt habe, Zugriff auf ein Exposé mit dem Inhalt laut Blg ./B gehabt hätten, in welchem deutlich auf die Provisionspflicht hingewiesen worden sei. Auch auf Beweisebene wendet sich die Berufungswerberin gegen die Feststellung zu (A) ; sie verficht den Standpunkt, das Erstgericht hätte sich in seiner Begründung weder auf die schlecht lesbare Blg ./2 noch auf die ausweichenden Angaben der Erstbeklagten stützen dürfen.
Ferner begehrt die Berufungswerberin in der Beweisrüge anstelle der zu (B) getroffenen Sachverhaltsannahmen folgende Ersatzfeststellungen:
„Bei einem Gespräch zwischen dem Geschäftsführer der Klägerin und dem Geschäftsführer der Nebenintervenientin wurde vom Geschäftsführer der Nebenintervenientin mitgeteilt, dass die Beklagten die Liegenschaft besichtigt hätten, diese kaufen wollten, aber nicht bereit seien, eine Provision zu zahlen. Der Geschäftsführer der Klägerin hat daraufhin dargelegt, weshalb seiner Ansicht nach sehr wohl eine Provision zu zahlen ist. Er sagte dem Geschäftsführer der Nebenintervenientin, dass man über die Höhe der Provision reden könne, aber es nicht gehe, dass man eine Anfrage stellt, sich die Adresse holt und sich dann weigert, überhaupt irgendetwas zu bezahlen. Der Geschäftsführer der Klägerin meinte gegenüber dem Geschäftsführer der Nebenintervenientin, „Besser ein schlechtes Geschäft als kein Geschäft“, wobei er in diesem Zusammenhang auch deutlich machte, bei der Käuferprovision bei der Höhe nachzugeben.“
Die Beweiswürdigung des Erstgerichts überzeuge nicht, sondern führe lediglich Scheinbegründungen an, die vom Bemühen getragen seien, einen Verzicht der Klägerin zu konstruieren; ein solcher wäre im Übrigen aber gar nicht feststellungsfähig, zumal es sich um eine – im konkreten Fall unrichtige – rechtliche Qualifikation handle. Nicht einmal der Geschäftsführer der Nebenintervenientin habe in seiner Aussage das Wort „Verzicht“ gebraucht; ebenso wenig finde sich dieses im Anhang zum Kaufanbot. Abgesehen davon gingen die Angaben des Geschäftsführers der Nebenintervenientin „vollkommen an der Rechtslage und den Tatsachen vorbei“. Die Klägerin hätte in jedem Fall einen Provisionsanspruch gegenüber der Nebenintervenientin gehabt; auch ein „Entziehen“ des [richtig] Vermittlungsauftrags hätte daran nichts geändert. Bei richtiger Würdigung der Aussagen des Geschäftsführers der Nebenintervenientin hätte das Erstgericht erkennen müssen, dass seine Darstellung offenkundig vom Bestreben getragen gewesen sei, zu verhindern, dass sich die Beklagten bei der Nebenintervenientin regressieren könnten. Das Erstgericht hätte daher die gewünschten Ersatzfeststellungen aufgrund der Aussage des Geschäftsführers der Klägerin treffen müssen.
Gestützt auf das Argument, die Gespräche über den Anspruch auf Käuferprovision hätten keinen Sinn gehabt, wenn die Klägerin nach dem Kenntnisstand der Nebenintervenientin nicht Doppelmaklerin gewesen wäre, will die Berufungswerberin zudem die zu (C) getroffene Feststellung durch die Ersatzfeststellung ersetzt wissen, die Nebenintervenientin habe gewusst, dass die Klägerin im konkreten Fall als Doppelmaklerin tätig geworden sei.
In der Rechtsrügewendet sich die Berufungswerberin gegen die vom Erstgericht vorgenommene Auslegung des Inhalts des Inserats auf der Immobilienplattform. Zumal sich das Inserat erkennbar an potenzielle Käufer gerichtet habe, könne es sich bei der angeführten Provision nur um die Käuferprovision handeln; eine undeutliche Äußerung, die einer Auslegung im Sinn des § 915 ABGB zugänglich wäre, liege sohin nicht vor. Das Erstgericht habe die Rechtslage zum konkludenten Abschluss eines Maklervertrags und der Begründung der Provisionspflicht grundsätzlich richtig dargestellt, auf den festgestellten Sachverhalt jedoch unrichtig angewendet. Tatsächlich sei aus dem Inserat für die Beklagten zu erkennen gewesen, dass sie mit ihrer Rückmeldung eine schon an sich provisionspflichtige Tätigkeit der Klägerin in Anspruch nehmen würden. Da bereits mit der Reaktion der Beklagten auf das Inserat konkludent der Maklervertrag abgeschlossen worden sei, komme der darauffolgenden Übermittlung des Exposés der Nebenintervenientin keine maßgebliche Bedeutung mehr zu. Auch hinsichtlich der Verdienstlichkeit habe das Erstgericht den zutreffend wiedergegebenen rechtlichen Grundsatz, wonach im Geschäftszweig der Immobilienmakler für eine Verdienstlichkeit bereits die bloße Namhaftmachung des potenziellen Geschäftspartners ausreiche, unrichtig auf den festgestellten Sachverhalt angewendet. Den Beklagten seien die Kaufmöglichkeit und die Person der Verkäuferin durch das Inserat auf der Immobilienplattform bekannt geworden; sie hätten nur durch die von der Klägerin übermittelten Informationen Kontakt zur Verkäuferin (Nebenintervenientin) aufnehmen können. Da das Geschäft zwischen ihnen und der Nebenintervenientin in der Folge zustande gekommen sei, habe die Klägerin einen Provisionsanspruch gegenüber den Beklagten. Der fehlende Hinweis auf die Tätigkeit als Doppelmaklerin begründe indes eine – zugestandene – Minderung von höchstens einem Drittel.
2. Zu diesen Rechtsmittelausführungen ist zunächst festzuhalten:
2.1. Der Berufungswerberin ist dahin beizupflichten, dass das Erstgericht das Übergehen ihres in der (einzigen) Tagsatzung vom 25.7.2024 gestellten Beweisantrags auf Einvernahme des Zeugen J* (ON 13.1 S 23) zum Thema, was am 4.2.2024 konkret übermittelt wurde, in seiner Entscheidung nicht begründete. Käme der Frage, ob über den am 4.2.2024 gesendeten Link ein Dokument abrufbar war, das einen Hinweis auf eine Käuferprovision enthielt, in rechtlicher Hinsicht Bedeutung zu, läge ein Stoffsammlungsmangel vor und wäre die angefochtene Entscheidung angesichts der gesetzmäßig ausgeführten Mängelrüge aufzuheben; die zu (A) getroffene Feststellung wäre diesfalls nicht zu halten.
2.2. Ferner teilt das Berufungsgericht die in der Beweisrüge dargestellten Bedenken gegen die Richtigkeit der zu (C) getroffenen Feststellung; diese blieb im Übrigen, soweit sie auf die Nebenintervenientin abstellt, begründungslos, zumal sich das Erstgericht in der Beweiswürdigung lediglich auf die lückenlose Kommunikation zwischen der Klägerin und den Beklagten stützte.
2.3. Wie auch die Rechtsrügenicht in Zweifel zieht, stellte das Erstgericht die maßgebliche Rechtslage zum (konkludenten) Abschluss eines Maklervertrags, zu den Voraussetzungen der Vedienstlichkeit und insgesamt zum Entstehen des Provisionsanspruchs richtig dar. Angesichts des eindeutigen Wortlauts des Inserats auf der Immobilienplattform überzeugt aber die in der Folge vorgenommene Auslegung durch das Erstgericht – die hier ausschließlich rechtliche Beurteilung ist (vgl RIS-Justiz RS0017911 [T5]) –, es bestünden Anhaltspunkte für eine beabsichtigte Überwälzung der Verkäuferprovision auf die Käufer, weshalb ein eindeutiger Hinweis auf die Erwartung einer Käuferprovision dem Inserat nicht zu entnehmen sei, nicht.
Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler, dem die Klägerin unstrittig angehört, genügt die bloße Namhaftmachung des potenziellen Geschäftspartners auch ohne besondere Zuführung oder Vermittlungstätigkeit, um einen Provisionsanspruch zu begründen (RIS-Justiz RS0062723). Der Makler erwirbt somit den Provisionsanspruch, wenn er den Auftraggeber von der Vertragsmöglichkeit in Kenntnis gesetzt hat und der Vertrag in der Folge auf Grund dieses Nachweises abgeschlossen wird (RS wie vor [T5]). Vor diesem Hintergrund verfängt auch die Argumentation des Erstgerichts zur verneinten Verdienstlichkeit nicht.
3. Ungeachtet dieser Bedenken gegen die zu (A) und (C) getroffenen Feststellungen sowie gegen die dargestellten Aspekte in der rechtlichen Beurteilung des Erstgerichts kann der Berufung jedoch kein Erfolg beschieden sein:
3.1. Die zu (B) getroffenen Sachverhaltsannahmen beruhen auf einer ausführlichen und äußerst sorgfältigen Beweiswürdigung (US 18-20). Das Erstgericht bezog in seine beweiswürdigenden Erwägungen auch den persönlichen Eindruck (vgl zu dessen Relevanz Rechberger/Klicka in Rechberger/Klicka, ZPO 5 § 272 Rz 1) mit ein, den der Geschäftsführer der Klägerin anlässlich seiner Einvernahme hinterließ. Daraus leitete es in Zusammenhalt mit mehreren Belegstellen in seiner Aussage, in denen er den Erhalt einer Provision von beiden Seiten erkennbar über das Interesse der Nebenintervenientin an einem für sie vorteilhaften Verkauf gestellt hatte (ON 13.1 S 11 und S 14), den Schluss ab, er sei auch im Verfahren geneigt gewesen, dem Prozessstandpunkt der Klägerin nachteilige Umstände anders darzustellen, als sie tatsächlich vorgefallen seien. Zudem arbeitete es nachvollziehbar heraus, aus welchen Überlegungen es seine Interpretation der Bemerkung „Lieber ein schlechtes als gar kein Geschäft“ nicht teilte, sondern den gegenteiligen Angaben des Geschäftsführers der Nebenintervenientin in Bezug auf die beabsichtigte Bedeutung dieser Erklärung folgte.
Richtig ist, dass das Erstgericht in den bekämpften Feststellungen auch das Wort „Verzicht“ gebrauchte; dies ist jedoch unbedenklich, weil auch unter Ausklammerung dieses Rechtsbegriffs auf der Tatsachenebene sämtliche Umstände festgestellt wurden, die eine entsprechende rechtliche Qualifikation ermöglichen.
Ebenso wenig verfängt das Argument der Berufungswerberin, der Geschäftsführer der Nebenintervenientin habe nicht von einem „Verzicht“ gesprochen und dieses Wort scheine auch im Anhang zum Kaufanbot nicht auf. Die Angaben des Geschäftsführers der Nebenintervenientin sind auch ohne den Gebrauch des Worts „Verzicht“ unmissverständlich (ON 13.1 S 30): Er habe den Geschäftsführer der Klägerin kontaktiert und gesagt, dass die Beklagten das Haus kaufen würden; der Geschäftsführer der Klägerin habe gefragt, was dann mit der Provision sei; er habe ihm geantwortet, dass er (der Geschäftsführer der Klägerin) „unseren Teil“ erhalte, aber von den Beklagten nichts; daraufhin habe der Geschäftsführer der Klägerin gesagt „Lieber ein schlechtes Geschäft als kein Geschäft“ . Dasselbe gilt auch für den „Anhang zum Kaufanbot“, gemeint das E-Mail der Erstbeklagten an den Geschäftsführer der Nebenintervenientin vom 19.2.2024 (Blg ./7 S 5 = Blg ./7.1 S 1); dort wird unter anderem festgehalten, dass für den Käufer keine Maklergebühr anfällt. Den Inhalt dieses E-Mails bestätigte der Geschäftsführer der Nebenintervenientin (mit einer hier nicht weiter interessierenden Ausnahme betreffend die Klimaanlage) mit Antwort vom 15.3.2024 (Blg ./7 S 5 = Blg ./7.1 S 1).
Nicht recht verständlich ist die Formulierung im Rechtsmittel, die Aussage des Geschäftsführers der Nebenintervenientin gehe „vollkommen an der Rechtslage und den Tatsachen vorbei“. Soweit die Berufungswerberin auch mit diesem Argument darauf abzielen wollte, die Angaben des Geschäftsführers der Nebenintervenientin als unglaubwürdig darzustellen, ist zu erwidern, dass die im Raum stehende Aufkündigung des Vermittlungsauftrags die Interessen der Klägerin insbesondere angesichts der bereits seit Jahren bestehenden Geschäftsbeziehung zur Nebenintervenientin, die diesfalls zweifellos gelitten hätte oder möglicherweise gar nicht mehr fortgesetzt worden wäre, nachteilig berührt hätte. Dass der Geschäftsführer der Klägerin vor diesem Hintergrund nicht bloß – wie er in seiner Aussage Glauben machen wollte – bereit gewesen sei, über die Höhe der Käuferprovision zu verhandeln, sondern sich vielmehr damit einverstanden erklärte, eine solche nicht (mehr) zu verlangen, ist mehr als plausibel. Das isolierte Abstellen der Berufungswerberin auf die Interessenlage beim konkreten Verkauf unter Außerachtlassung der potenziellen Auswirkungen auf die längerfristige Geschäftsbeziehung greift somit zu kurz.
Indes setzt sich die Beweisrüge mit den schlüssig argumentierten Bedenken, die das Erstgericht gegen die Verlässlichkeit der Angaben des Geschäftsführers der Klägerin ins Treffen führte, nicht weiter auseinander, sondern begnügt sich mit der pauschalen Behauptung seiner Glaubwürdigkeit.
Dass das Erstgericht den Angaben des Geschäftsführers der Nebenintervenientin eine höhere Glaubwürdigkeit als jenen des Geschäftsführers der Klägerin beimaß, ist insgesamt das Ergebnis einer ausgewogenen und wohl begründeten Bewertung der Überzeugungs- und Beweiskraft der jeweiligen Beweisergebnisse, gegen die keine Bedenken besteht; von einer „Scheinbegründung“ kann keine Rede sein. Der Beweisrüge gelingt es nicht darzulegen, dass die bekämpften Feststellungen zwingend unrichtig sind oder wenigstens bedeutend überzeugendere Beweisergebnisse für andere Feststellungen vorliegen (vgl RIS-Justiz RI0100099).
Die mit (B) bezeichneten Feststellungen sind der rechtlichen Beurteilung durch das Berufungsgericht somit zugrunde zu legen.
3.2.Richtig ist, dass Verzichtserklärungen im Zweifel restriktiv auszulegen sind (RIS-Justiz RS0038546 [T1]; RS0018561 [T1]). Ausgehend von der Erklärung des Geschäftsführers der Klägerin „Lieber ein schlechtes Geschäft als kein Geschäft“ , die er dem Geschäftsführer der Nebenintervenientin gegenüber mit der – festgestellten – Absicht abgab, darauf abzuzielen, zwar nicht die Käuferprovision, wohl aber zumindest die Verkäuferprovision zu erhalten, was ihm letzterer bestätigte, kann jedoch kein Zweifel an einer hinreichenden Erklärung des Inhalts bestehen, auf einen Anspruch auf Zahlung der Käuferprovision zu verzichten.
Ein Verzicht kann auch durch einen Vertrag zugunsten Dritter (§ 881 ABGB) vereinbart werden. Mit Annahme durch den Begünstigten wird auch dieser Verzicht verbindlich und rechtswirksam. Die Annahme kann dabei auch konkludent erfolgen, wofür bereits die widerspruchslose Entgegennahme der Erklärung durch den Schuldner genügt (RIS-Justiz RS0014090 [T3, T4]; RS0017063). Zumal der Geschäftsführer der Nebenintervenientin den Beklagten die ihm gegenüber abgegebene Erklärung des Geschäftsführers der Klägerin zur Kenntnis brachte und die Beklagten daraufhin das Kaufanbot unterfertigten, haben diese den Verzicht der Klägerin auf die Käuferprovision somit schlüssig angenommen.
3.3. Die Klägerin legt ihrer Argumentation zugrunde, dass ein Maklervertrag mit den Beklagten konkludent zustande gekommen sei, aufgrund dessen sie eine verdienstliche Tätigkeit entfaltet habe, was wiederum kausal für den Abschluss des Kaufvertrags zwischen den Beklagten und der Nebenintervenientin gewesen sei; daraus leitet sie ihren Anspruch gegenüber den Beklagten auf Zahlung der Käuferprovision in Höhe von 3 % zzgl 20 % USt vom (unstrittigen) Kaufpreis ab.
Die Richtigkeit dieses Standpunkts unterstellt, scheitert das Klagebegehren aber dennoch daran, dass aus den dargestellten Erwägungen von einem wirksamen und verbindlichen Verzicht der Klägerin auf den Anspruch auf Käuferprovision auszugehen ist. Die oben in Punkt 2. dargelegten Bedenken gegen die angefochtene Entscheidung können daher dahinstehen, weil sie sich auf die Frage beziehen, ob ein Provisionsanspruch entstanden ist, ein solcher – sein Entstehen als vorausgesetzt angenommen – aber infolge Verzichts jedenfalls erloschen ist.
Da sich die Beklagten in erster Instanz – unter anderem – auch auf einen Verzicht als rechtsvernichtenden Umstand gestützt haben und insbesondere die Nebenintervenientin mit dem Inhalt des Gesprächs zwischen ihrem Geschäftsführer und jenem der Klägerin sowie den anschließenden Geschehnissen alle rechtserzeugenden Tatsachen, die für die rechtliche Beurteilung der Abgabe und Annahme einer Verzichtserklärung erforderlich sind, vorgebracht hat, kann das Berufungsgericht die Parteien auch nicht mit seiner vertretenen Rechtsansicht überraschen (vgl RIS-Justiz RS0037300 [T30, T44, T51]).
Die angefochtene Entscheidung ist daher im Ergebnis zu bestätigen.
4.Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens stützt sich auf §§ 50 Abs 1, 41 Abs 1 ZPO. Die Beklagten und die Nebenintervenientin verzeichneten die Kosten ihrer Berufungsbeantwortungen jeweils rechtzeitig und tarifgemäß.
5.Da eine Rechtsfrage mit der von § 502 Abs 1 ZPO geforderten Qualität nicht zu lösen war, ist auszusprechen, dass die ordentliche Revision nicht zulässig ist (§ 500 Abs 2 Z 3 ZPO).
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