Das Oberlandesgericht Graz hat als Berufungsgericht durch die Richterinnen Mag a . Gassner (Vorsitz) und Mag a . Schiller sowie den Richter Mag. Scheuerer in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft EZ ** KG **, BG ** , **, vertreten durch die Hausverwaltung, A* KG, FN **, **, vertreten durch Hon.-Prof. Dr. Bernhard Fink, Dr. Peter Bernhart, Mag. Klaus Haslinglehner, Dr. Bernd Peck, Mag. Cornelia Kaltenhauser, LL.M., Mag. Michael Lassnig, Rechtsanwälte in Klagenfurt am Wörthersee, gegen die beklagten Parteien 1. B* KG , FN **, ** und 2. Mag. C* , geboren am **, **, beide vertreten durch Mag. Patricia Tassotti, Rechtsanwältin in Klagenfurt am Wörthersee, wegen EUR 22.036,22 sA, über die Berufung der beklagten Parteien (Berufungsinteresse EUR 14.425,20 sA) gegen das Urteil des Landesgerichts Klagenfurt vom 23. Juni 2025, **-17, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die beklagten Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, binnen 14 Tagen der klagenden Partei die mit EUR 2.730,58 (darin EUR 455,10 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Erstbeklagte, deren unbeschränkt haftende Gesellschafterin die Zweitbeklagte ist, war im Zeitraum von 1. Jänner 2017 bis 31. Dezember 2020 Verwalterin der klägerischen Liegenschaft. Am Dach des Zentralgebäudes der Liegenschaft befindet sich eine Antennenanlage, für die bereits am 29. Dezember 1998 mit D* GmbH [idF: D*] ein Standortmietvertrag abgeschlossen wurde. Die Erstbeklagte hat es bis zum Ende ihrer Tätigkeit am 31. Dezember 2020 schuldhaft verabsäumt, die jährlichen Mieten einzufordern. Der Mietzins ist einmal jährlich im Voraus am zehnten Werktag eines jeden Jahres zu entrichten und betrug für die Jahre 2017 und 2018 jeweils EUR 7.212,60 und für das Jahr 2019 EUR 7.611,02.
Die Zweitbeklagte wurde von einem Miteigentümer der Klägerin im August 2021 über die am Dach befindliche Funkübertragungsstelle einschließlich Antennenanlage informiert, für die eine Standortmiete von D* verlangt werden könne. Sie nahm mit dem zuständigen Mitarbeiter von D*, E*, Kontakt auf und thematisierte mit ihm, dass eine Rechnung zu übermitteln wäre. Im Gespräch hatte sie den Eindruck, dass sämtliche ausstehenden Mieten auch der vergangenen Jahre ohne weitere Beanstandungen bezahlt würden.
Mit E-Mail vom 22. September 2021 informierte die Zweitbeklagte die seit 1. Jänner 2021 zuständige Hausverwaltung A* KG über ihre Versäumnisse und ersuchte sie, die ausständigen (2017 bis 2020) und fortlaufenden Standortmieten für die Klägerin einzufordern. Dieses lautet auszugsweise wie folgt:
„Sehr geehrter Frau Mag. F*,
am Dach der Liegenschaft Zentralgebäude, ** befindet sich eine G*-Antennenanlage.
Die Gemeinschaft erzielte daraus bis 2016 einen Standortmietertrag in Höhe von EUR 6.010,50 jährlich.
Wir haben die Liegenschaft 2017 von der Vorverwaltung übernommen und ab dem Jahr 2017 verabsäumt die Erträge einzufordern.
Folgende Beträge befinden sich noch am Konto der G*:
2017 € 6.010,50
2018 € 6.010,50
2019 € 6.342,52
2020 € 6.342,52
Wir haben uns mit der Firma G* in Verbindung gesetzt und informiert, dass Sie nun die Hausverwaltung durchführen.
Wir ersuchen sie höflich, mit dem zuständigen Herrn E* […] Kontakt aufzunehmen und die ausständigen Standortmieten der Jahre 2017 bis 2020 sowie fortan für die Gemeinschaft einzufordern [...].“
Am 8. Oktober 2021 kontaktierte Mag a . F* E*, der ihr die Kontaktdaten für die weitere Korrespondenz bekanntgab. Noch am selben Tag verfasste sie ein E-Mail mit nachstehendem Inhalt:
„Sehr geehrter Herr E*!
Wie heute telefoniert, darf ich mitteilen, dass wir ab 1. Jänner 2021 die Verwaltung der Liegenschaft WEG **, übernehmen haben dürfen.
Ich bitte vorab um Übermittlung der vertraglichen Vereinbarung für die Antennenanlage.
Die Rechnung über die Jahre 2017, 2018, 2019, 2020 sowie 2021 lautend auf D* GmbH […] lassen wir ihnen gesondert sodann zukommen. […]“
Nach Erhalt des Standortmietvertrags übermittelte sie am 20. Dezember 2021 D* eine Rechnung, in der die Mieten für die Jahre 2017 bis 2020 abgerechnet wurden. Nachdem D* diese nicht beglich, erging Ende März 2022 die erste und Anfang Dezember 2022 die zweite Mahnung.
Mit E-Mail vom 14. Dezember 2022 lehnte D* eine Zahlung für die Jahre 2017 bis 2019 infolge Verjährung ab. Der Mietzins für die Jahre 2020 bis 2022 wurde bezahlt.
Die Klägerin begehrte mit der am 2. Oktober 2024 eingebrachten Klage von den Beklagten Schadenersatz von EUR 22.036,22 samt Zinsen, weil die Erstbeklagte es schuldhaft verabsäumt habe, die Mietzinse für die Antennenanlage von D* GmbH in den Jahren 2017, 2018 und 2019 einzufordern.
Die Beklagten beantragten die Abweisung der Klage und wendeten – für das Berufungsverfahren relevant – die Verjährung des Schadenersatzanspruchs ein, weil die Klägerin mit Erhalt des E-Mails vom 22. September 2021 Kenntnis von Schaden und Schädiger gehabt habe und die Klage möglich gewesen sei. Nicht erkennbar sei, wann die Rechnung vom 20. Dezember 2021 an D* GmbH übermittelt worden sei. Zudem habe die nunmehrige Verwalterin weitere Zeit verstreichen lassen, ohne die Forderungen, die noch nicht verjährt gewesen seien (Miete für das Jahr 2019), gerichtlich geltend zu machen. Damit habe sie ihre Schadensminderungspflicht verletzt.
Die Klägerin erwiderte, die Klagsforderung sei schon deshalb nicht verjährt, weil zum Zeitpunkt des Schreibens im September 2021 noch nicht klar gewesen sei, ob überhaupt ein Schaden vorliege. Nach Einlangen der Information der Zweitbeklagten habe sie unverzüglich die nötigen Schritte eingeleitet, um einen allfälligen Schaden durch die Säumnis der Beklagten zu eruieren und danach zu handeln. Am 8. Oktober 2021 habe sie bei D* bekanntgegeben, dass die A* KG nunmehr mit der Hausverwaltung beauftragt sei. Am 20. Dezember 2021 habe sie die Rechnung ausgestellt. Der Lauf der Verjährungsfrist des klagsgegenständlichen Anspruchs könne daher frühestens am 14. Dezember 2022 begonnen haben, als D* erstmals die Bezahlung der Ansprüche aus den Jahren 2017 bis 2019 aufgrund eingetretener Verjährung abgelehnt habe. Vor diesem Zeitpunkt habe sie keine Kenntnis gehabt, ob überhaupt ein Schaden vorliege, sodass der Lauf der Verjährungsfrist durch das Schreiben vom 22. September 2021 noch nicht in Gang gesetzt habe werden können.
Mit dem angefochtenen Urteil sprach das Erstgericht der Klägerin EUR 14.425,20 samt Zinsen zu und wies das Mehrbegehren von EUR 7.611,02 samt Zinsen ab. Aus dem eingangs wiedergegebenen Sachverhalt folgerte es rechtlich, mit Übermittlung des E-Mails vom 22. September 2021 sei zwar das Verschulden des Schädigers und der Kausalzusammenhang klar gewesen, allerdings sei der Schaden noch nicht festgestanden. Es habe keine Information darüber gegeben, ob und in welcher Höhe eine Nachzahlung der Mietzinse erfolgen werde. Im Rahmen der notwendigen Erkundigungen sei der Klägerin bzw. ihrer Hausverwaltung daher eine angemessene Zeit einzuräumen gewesen, die Mieten gegenüber D* einzufordern, um abzuklären, ob überhaupt ein Schaden entstehen werde. Der Lauf der Verjährungsfrist beginne daher jedenfalls nicht vor dem 2. Oktober 2021, weshalb der Verjährungseinwand – zumindest in Bezug auf die (bereits verjährten) Mietzinse für die Jahre 2017 und 2018 – ins Leere gehe. Lediglich die (rechtzeitige) Geltendmachung der Miete für das Jahr 2019 wäre gegenüber D* möglich und auch zumutbar gewesen, sodass das Klagebegehren in diesem Umfang abzuweisen sei.
Gegen den Zuspruch richtet sich die Berufung der Beklagten mit dem Antrag, das angefochtene Urteil dahin abzuändern, dass das Klagebegehren zur Gänze abgewiesen werde; in eventu stellen sie einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag. Sie erheben eine Rechtsrüge unter Geltendmachung sekundärer Feststellungsmängel.
Die Klägerin beantragt, der Berufung keine Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
1. Zur Beweisrüge:
Vorweg ist festzuhalten, dass die gesetzmäßige Ausführung einer Beweisrüge nach ständiger Rechtsprechung die Darlegung verlangt, a) welche Feststellung bekämpft wird, b) aufgrund welcher unrichtigen Beweiswürdigung das Erstgericht die bekämpfte Feststellung getroffen hat, c) welche Ersatzfeststellung begehrt wird, sowie d) aufgrund welcher Beweisergebnisse und welcher beweiswürdigenden Erwägungen das Erstgericht richtigerweise die begehrte Ersatzfeststellung treffen hätte müssen (RIS-Justiz RS0041835; Kodek in Rechberger/KlickaZPO 5 § 471 Rz 15). Die Ausführungen der Berufungswerberin genügen diesen Anforderungen schon aus formalen Gründen nicht.
Die Beklagten führen ihre Beweisrüge nicht gesetzesmäßig aus, weil sie keine Feststellung kritisieren, sondern bloß „zusätzliche Feststellung“ begehren, auf die im Rahmen der Rechtsrüge einzugehen ist (RIS-Justiz RS0043306 [T6]).
2. Zur Rechtsrüge:
Schadenersatzansprüche verjähren in drei Jahren ab dem Zeitpunkt, zu dem der Eintritt des Schadens und die Person des Ersatzpflichtigen dem Geschädigten soweit bekannt wurden, dass eine Klage mit Aussicht auf Erfolg eingebracht werden kann (RIS-Justiz RS0034524; RS0050338). Die Kenntnis muss dabei den ganzen anspruchsbegründenden Sachverhalt umfassen, insbesondere auch den Ursachenzusammenhang zwischen dem Schaden und einem bestimmten, dem Schädiger anzulastenden Verhalten, in Fällen der Verschuldenshaftung daher auch jene Umstände, aus denen sich das Verschulden des Schädigers ergibt (RIS-Justiz RS0034951 [T1, T2, T4 bis T7]). Wenn auch der anspruchsbegründende Sachverhalt dem Geschädigten nicht in allen Einzelheiten bekannt sein muss, muss er doch in der Lage sein, das zur Anspruchsbegründung erforderliche Sachvorbringen konkret zu erstatten (RIS-Justiz RS0034524 [T 24, T 25]). In gewissem Umfang wird eine Erkundigungsobliegenheit des Geschädigten angenommen (RIS-Justiz RS0034686 [T12]), wenn er die für die erfolgsversprechende Anspruchsverfolgung notwendigen Voraussetzungen ohne nennenswerte Mühe in Erfahrung bringen kann (RIS-Justiz RS0034524 [T21]; RS0034366 [T20]). Die Erkundigungsobliegenheit darf aber nicht überspannt werden (RIS-Justiz RS0034327 [T6, T27]). Sie setzt deutliche Anhaltspunkte für einen Schadenseintritt im Sinn konkreter Verdachtsmomente, aus denen der Anspruchsberechtigte schließen kann, dass Verhaltenspflichten nicht eingehalten wurden, voraus (RIS-Justiz RS0034327 [T21]). Muss der Geschädigte jedoch bestimmte Umstände nicht als wahrscheinlich betrachten, beginnt für die dadurch verursachten Schäden die Verjährungsfrist erst mit deren positiver Kenntnis zu laufen (RIS-Justiz RS0034378). Können die für eine erfolgversprechende Anspruchsverfolgung notwendigen Voraussetzungen ohne nennenswerte Mühe in Erfahrung gebracht werden, gilt die Kenntnis schon als in dem Zeitpunkt erlangt, in dem sie bei angemessener Erkundigung zuteil geworden wäre (RIS-Justiz RS0034327).
Unter Zugrundelegung der dargelegten Grundsätze ist der von der Klägerin geltend gemachte Schadenersatzanspruch (Mietentgelt für die Jahre 2017 und 2018) nicht verjährt: Die Beklagten teilten der Klägerin bzw. ihrer Hausverwaltung am 22. September 2021 (damit knapp mehr als drei Jahre vor Klagseinbringung) mit, dass seit dem Jahr 2017 die Erträge aus einem Standortmietvertrag mit G* (bzw. D*) nicht geltend gemacht worden seien und ersuchten sie, diese für die Gemeinschaft (nachträglich) einzufordern. Nähere Details zum Standortmietvertrag, insbesondere zur Fälligkeit der jeweiligen Mietzinse, kannte die Hausverwalterin der Klägerin nicht. Am 8. Oktober 2021 schrieb Mag a . F* daher nach einem Telefonat mit E* ein E-Mail an D*, indem sie zunächst um Übermittlung der vertraglichen Vereinbarung für die Antennenanlage ersuchte. Nach Vorliegen des Standortmietvertrags stellte sie sodann am 20. Dezember 2021 die Mieten für die Jahre 2017 bis 2020 (erstmals) in Rechnung. Nachdem im E-Mail vom 22. September 2021 lediglich der Umstand, dass die Mietzinse der vergangenen Jahre nicht eingefordert worden seien, bekannt gegeben, nichts aber über deren Fälligkeit offen gelegt wurde, benötigte die Klägerin bzw. deren Hausverwaltung jedenfalls den Standortmietvertrag, um überhaupt überprüfen zu können, ob der Schaden bereits eingetreten ist. Allein aufgrund des ihr bekannt gegebenen Umstandes, dass die Klägerin daraus bis zum Jahr 2016 Mieterträge lukrierte, musste sie nicht von vornherein davon ausgehen, dass diese Forderungen bereits verjährt bzw. D* zur Zahlung der (von den Beklagten gar nie in Rechnung gestellten) Mietzinse nicht bereit sei. Der Verjährungsbeginn wird daher im vorliegenden Fall nicht bereits mit der bloßen Bekanntgabe vom 22. September 2021 ausgelöst, sondern es ist der Klägerin bzw. ihrer Hausverwaltung jedenfalls eine angemessene Frist zuzubilligen, in der sie sich – durch Beischaffung des Mietvertrags und Rücksprache mit der Mieterin – Gewissheit über die Richtigkeit der Angaben der Beklagten verschaffen und insbesondere abklären kann, ob D* allenfalls einen Verjährungseinwand erhebt oder – nach (erstmaliger) Zahlungsaufforderung – ihre Schuld begleicht bzw. begleichen muss. Dementsprechend ist die Klägerin ihrer Erkundigungsobliegenheit nachgekommen und hat zeitnah Erhebungen zur Abklärung, ob ein Schaden überhaupt schon entstanden ist, durchgeführt. Damit trat der Beginn des Laufs der Verjährungsfrist jedenfalls nicht vor dem 8. Oktober 2021 (Vorliegen des Mietvertrags) bzw. Ende Dezember 2021 (Verstreichen der Zahlungsfrist hinsichtlich der erstmals in Rechnung gestellten Mietzinse) ein.
Der Berufung war aus diesen Gründen der Erfolg zu versagen.
Die Kostenentscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 50 Abs 1, 41 ZPO.
Da keine Rechtsfragen im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO zu lösen waren und der Schwerpunkt im Tatsachenbereich lag, kann die Zulassung der ordentlichen Revision nicht in Betracht.
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