Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft EZ * KG *, vertreten durch Dr. Gernot Nachtnebel, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei MMag. Dr. Franz Stefan Pechmann, Rechtsanwalt, *, als Insolvenzverwalter im Konkursverfahren über das Vermögen der S* GmbH, *, wegen 37.404 EUR sA, hier: Anmerkung nach § 27 Abs 2 WEG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der klagenden Partei gegen den Beschluss des Oberlandesgerichts Wien als Rekursgericht vom 19. August 2025, GZ 3 R 107/25i-15, den
Beschluss
gefasst:
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 126 Abs 2 GBG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Die klagende Eigentümergemeinschaft begehrte vom beklagten Masseverwalter im Konkursverfahren über das Vermögen einer Mit- und Wohnungseigentümerin die Zahlung von 37.404 EUR sA. Die Schuldnerin habe den Rohdachboden der Liegenschaft unsachgemäß ausgebaut und dadurch insbesondere Schäden an den Kaminen verursacht. Die Klägerin müsse diese Schäden im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht durch Dritte sanieren lassen; dadurch werde ihr ein Aufwand in Höhe des Klagsbetrags entstehen.
[2] Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist nur die von der Klägerin beantragte Anmerkung ihrer Klage nach § 27 Abs 2 WEG.
[3] Das Erstgericht wies den Antrag ab.
[4] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung, bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 30.000 EUR übersteigend und ließ den Revisionsrekurs nicht zu.
[5]Der außerordentliche Revisionsrekurs der Klägerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 126 Abs 2 GBG iVm § 62 Abs 1 AußStrG auf.
[6] 1. Zugunsten der Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer besteht ein gesetzliches Vorzugspfandrecht an dessen Miteigentumsanteil (§ 27 Abs 1 Z 1 WEG). Das Vorzugspfandrecht kommt der Eigentümergemeinschaft nur zu, wenn sie die Forderung samt dem Pfandrecht innerhalb von sechs Monaten mit Klage geltend macht und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten beantragt (§ 27 Abs 2 WEG).
[7]Dieser Antrag auf Anmerkung der Klage ist auch dann, wenn er beim Prozessgericht gestellt wird, nach den Verfahrensvorschriften des Grundbuchsrechts zu behandeln (RS0060516 [T2, T10]; RS0060701 [T2, T5]).
[8]2. Dem Wortlaut nach ist der Anwendungsbereich des § 27 Abs 1 Z 1 WEG zwar nicht auf bestimmte Forderungen der Eigentümergemeinschaft begrenzt, zur Vermeidung gleichheitswidriger Ergebnisse und aus teleologischen Gründen ist aber eine einschränkende Auslegung geboten (5 Ob 95/04p; 5 Ob 141/07g).
[9]Das Vorzugspfandrecht für die Eigentümergemeinschaft umfasst vor allem die Sicherung der von den einzelnen Wohnungseigentümern geschuldeten Beiträge zu den Liegenschaftsaufwendungen. Zudem sind auch die aus einem gesetzlichen Schuldverhältnis resultierenden Forderungen (wie etwa Bereicherungs- oder Verwendungsansprüche) dann vom Vorzugspfandrecht umfasst, wenn sie aus der Verwaltung der Liegenschaft herrühren. Der Anspruch der Eigentümergemeinschaft aus einem gesetzlichen Schuldverhältnis muss also seine Wurzel in der Verwaltung der Liegenschaft und damit in dem durch § 18 Abs 1 WEG definierten Rechtsbereich haben (5 Ob 82/20z; 5 Ob 103/23t; RS0114276 [T2]).
[10]Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer, die aus einem mit diesem abgeschlossenen Vertrag resultieren, sind nicht nach § 27 Abs 1 Z 1 WEG besichert. In dieser Konstellation steht die Eigentümergemeinschaft dem Wohnungseigentümer in der gleichen Position gegenüber wie jedem dritten Vertragspartner (5 Ob 95/04p). Das gilt nicht nur in Bezug auf den Anspruch auf Vertragserfüllung, sondern auch für Ansprüche auf Gewährleistung und/oder Schadenersatz aus einer Vertragsverletzung (5 Ob 141/07g).
[11]3. Das über den Antrag auf Anmerkung der Klage entscheidende Gericht hat im Rahmen einer Schlüssigkeitsprüfung anhand des Klagevorbringens (nur) zu beurteilen, ob eine Forderung geltend gemacht wird, für die das Vorzugspfandrecht in Anspruch genommen werden kann (5 Ob 241/15z; 5 Ob 103/23t; RS0114276; RS0115386 [T2]). Ob und in welchem Umfang und aus welchem Rechtstitel dem Kläger der Klagebetrag letztlich tatsächlich zusteht, ist bei Prüfung der Zulässigkeit der Klageanmerkung hingegen nicht maßgeblich (5 Ob 103/23t; RS0114276 [T1]).
[12]Im Fall des § 27 Abs 1 Z 1 WEG setzt die Anmerkung der von der Eigentümergemeinschaft erhobenen Klage notwendig voraus, dass dieser in Anbetracht ihrer beschränkten Rechtsfähigkeit zumindest für einen Teil der geltend gemachten Forderung die Aktivlegitimation zukommen kann (5 Ob 95/04p; 5 Ob 141/07g; 5 Ob 241/15z). Daher sind im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung insbesondere die Parteifähigkeit und die Sachlegitimation der Eigentümergemeinschaft zu prüfen.
[13]4.1. Die Schlüssigkeit eines (Klage-)Vorbringens kann nur anhand der konkreten Behauptungen im Einzelfall geprüft werden; daher wirft deren Beurteilung in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG auf (RS0037780; RS0116144). Nur eine aus Gründen der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung könnte die Zulässigkeit des Revisionsrekurses begründen (RS0037780 [T5]).
[14] Eine solche Fehlbeurteilung zeigt die Klägerin in ihrem Revisionsrekurs nicht auf.
[15]4.2. Klagegrund ist das tatsächliche Vorbringen, nicht die rechtliche Beurteilung dieses Vorbringens (RS0037551). Dieses Tatsachenvorbringen ist vom Gericht nach allen rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen, es sei denn, das Klagebegehren ist ausdrücklich und ausschließlich auf einen bestimmten Rechtsgrund beschränkt (vgl RS0037610).
[16] Das Erstgericht verstand das Klagevorbringen dahin, dass die Klägerin den behaupteten Anspruch auf eine vertragliche Verpflichtung zum Ersatz der Kosten für allfällige Ersatzvornahmen und somit auf einen Anspruch auf Schadenersatz aus einer Vertragsverletzung gründe. Für Schadenersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer aus einem Rechtsgeschäft, das nicht den Verwaltungsagenden zuzuordnen sei, könne das Vorzugspfandrecht aber nicht in Anspruch genommen werden.
[17]Nach dem Verständnis des Rekursgerichts stütze sich die Klägerin (auch) auf einen Bereicherungsanspruch nach § 1042 ABGB. Nach dem Klagevorbringen sei die Klägerin aber nicht mit der Zahlung von Sanierungskosten in Vorlage getreten, sodass schon unter diesem Aspekt kein Bereicherungsanspruch bestehe und damit auch keine Forderung geltend gemacht werde, für die das Vorzugspfandrecht nach § 27 WEG in Anspruch genommen werden könne.
[18]4.3. Die Richtigkeit dieser von den Vorinstanzen für die Geltendmachung einer Forderung aus einem Vertrag und aus einem Verwendungsanspruch nach § 1042 ABGB gewonnenen Ergebnisse zieht die Klägerin in ihrem Revisionsrekurs – zu Recht – nicht in Zweifel.
[19]Die Klägerin nimmt zwar wiederholt auf die im Zuge der Begründung des Wohnungseigentums getroffene Vereinbarung über die der Schuldnerin eingeräumte Berechtigung zum Dachbodenausbau Bezug. Sie selbst kann aber – mangels Kompetenz und Rechtsfähigkeit in diesem Zusammenhang – nicht selbst unmittelbar Vertragspartei sein. Überlegungen zur Frage der schlüssigen Behauptung eines Vertrags zugunsten Dritter erübrigen sich. Ein aus einem solchen Vertrag abgeleiteter Anspruch der Eigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer wäre jedenfalls nicht nach § 27 Abs 1 Z 1 WEG besichert (vgl 5 Ob 95/04p; 5 Ob 141/07g).
[20]Bereicherungsrechtliche Ansprüche der Eigentümergemeinschaft für von ihr im Rahmen der Erhaltungspflicht nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG getragene Schäden, die ein Wohnungseigentümer – etwa im Rahmen einer Verfügungshandlung über sein Wohnungseigentumsobjekt – verursacht, sind zwar durch das Vorzugspfandrecht gesichert (5 Ob 82/20z). Der dafür in Betracht kommende Verwendungsanspruch nach § 1042 ABGB setzt allerdings voraus, dass der Rückgriffsberechtigte bereits Zahlung geleistet hat (RS0019889; RS0019908 [T4]). Die Eigentümergemeinschaft hat also nur dann einen eigenen, besicherten Anspruch nach § 1042 ABGB gegenüber dem an sich zum Schadenersatz verpflichteten Wohnungseigentümer, wenn sie im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht mit der Schadensbehebung tatsächlich in Vorlage tritt (5 Ob 82/20z; 5 Ob 103/23t). Das ist hier nach dem Klagevorbringen nicht der Fall.
[21]4.4. Die Klägerin verweist darauf, dass sie den geltend gemachten Anspruch ohnedies nicht als Verwendungsanspruch nach § 1042 ABGB rechtlich qualifiziert habe. Die Klägerin habe lediglich dargetan, dass es sich um einen durch das Vorzugspfandrecht besicherten Anspruch aus der Verwaltung der Liegenschaft handle. Auch zur Verwaltung zählende Schadenersatzansprüche seien „vorzugspfandrechtstauglich“ und ein solcher setze nicht voraus, dass der zur Behebung des Schadens erforderliche Betrag bereits aufgewendet worden sei.
[22]Von der Frage der grundsätzlichen Besicherbarkeit auch von Schadenersatzansprüchen der Eigentümergemeinschaft ist die Frage streng zu unterscheiden, ob die Eigentümergemeinschaft zur Geltendmachung des von ihr behaupteten und zu sichernden Anspruchs überhaupt legitimiert ist. Ist dies schon nach den Klageangaben nicht der Fall, kommt ein Vorzugspfandrecht und damit eine Klagsanmerkung nach § 27 Abs 2 WEG nicht in Betracht (5 Ob 95/04p; 5 Ob 141/07g; 5 Ob 241/15z).
[23]Zur Geltendmachung von deliktischen Schadenersatzansprüchen aus der Beschädigung allgemeiner Teile der Liegenschaft besteht – ex lege – keine Sachlegitimation der Eigentümergemeinschaft (5 Ob 16/18s). Ob eine solche analog zu § 1358 ABGB bestehen könnte, weil der Eigentümergemeinschaft im Rahmen der ordentlichen Verwaltung die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft obliegt (§ 28 Abs 1 Z 1 WEG) und sie die Aufwendungen zur Beseitigung der Schäden aus der Rücklage getragen hat (Schadensverlagerung; Drittschadensliquidation), kann – auch hier (vgl 5 Ob 6/23b) – dahin stehen, weil die Klägerin nach dem Klagevorbringen den Schaden noch nicht behoben hat. Die auf den Rechtsgrund des Schadenersatzes bezogenen Ausführungen der Klägerin gehen daher von vornherein ins Leere.
[24]4.5. Nach der Rechtsprechung des Fachsenats ist die Bevorschussung eines bestimmten Erhaltungsaufwands durch die Wohnungseigentümer eine Leistung in die Rücklage (5 Ob 161/19s mwN). Die Einmalzahlung, die der Verwalter namens der Eigentümergemeinschaft von einem Wohnungseigentümer als Sondervorschreibung zur Finanzierung einer Sanierungsmaßnahme fordert, ist also ein Beitrag zur Rücklage und damit grundsätzlich durch das Vorzugspfandrecht für die Eigentümergemeinschaft besichert. Beiträge zur Rücklage sind allerdings allen Wohnungseigentümern nach dem gültigen Aufteilungsschlüssel vorzuschreiben. Davon darf der Verwalter nur bei einer schriftlichen Vereinbarung aller Miteigentümer oder aufgrund einer gerichtlichen Abänderung des Aufteilungsschlüssels abgehen (5 Ob 197/15d).
[25] Die Klägerin nimmt in der Klageerzählung und in der Begründung der Besicherbarkeit des Anspruchs zwar wiederholt auf ihr Recht zur Vorschreibung des Deckungskapitals als Wohnbeiträge Bezug. Nach dem impliziten Verständnis des Rekursgerichts enthalten die diesbezüglichen Ausführungen aber keine schlüssige Behauptung einer als Sondervorschreibung zur Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen geforderten Einmalzahlung.
[26]Die Frage, wie ein Vorbringen einer Partei zu beurteilen ist, auf welchen Titel sie ihren Anspruch stützt oder wie ein bestimmtes Klagebegehren und das dazu erstattete Prozessvorbringen zu verstehen ist, betrifft die Auslegung von Prozessvorbringen im Einzelfall und wirft daher im Regelfall keine erhebliche Rechtsfrage auf (RS0042828 [T24, T25, T26, T27]). Eine auch im Einzelfall korrekturbedürftige Fehlbeurteilung zeigt die Revisionsrekurswerberin nicht auf. Eine solche Sondervorschreibung hätte nach dem für die Aufteilung der Aufwendungen maßgeblichen Verteilungsschlüssel zu erfolgen und dürfte sich nicht nur an einen der Wohnungseigentümer richten, mag dieser auch den Sanierungsaufwand verursacht haben. Die Forderung nur gegenüber dem Beklagten könnte zwar ausnahmsweise dann als eine in diesem Sinn „echte“ Sondervorschreibung qualifiziert werden, wenn die Tragung der Kosten allein durch die Schuldnerin auf einer Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels iSd § 32 Abs 2 WEG beruhte. Der bloße Verweis der Klägerin auf die getroffene Vereinbarung über die der Schuldnerin eingeräumte Berechtigung zum Dachbodenausbau und deren gegenüber den Vertragsparteien übernommenen Verpflichtung zum Ersatz des der Klägerin durch Ersatzvornahmen entstehenden Aufwands ist keine ausreichend schlüssige Behauptung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels gemäß § 32 Abs 2 WEG, und zwar ungeachtet dessen, dass eine Abweichung von der gesetzlichen Aufteilungsregelung sich nicht notwendigerweise auf eine Prozentsatzverschiebung der Kostenanteile beschränken muss, sondern auch in einer einen einzelnen Wohnungseigentümer unmittelbar treffenden Aufwandstragungspflicht bestehen kann (RS0116331).
[27]5. Der Revisionsrekurs war damit mangels der Voraussetzungen des § 126 Abs 2 GBG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückzuweisen.
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