Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin Mag. Fisher als Vorsitzende sowie die Richterinnen Dr. Reden und Mag. Janschitz in der Rechtssache der klagenden Partei A* , **, vertreten durch Dr. Hagen Nagler, Rechtsanwalt in 8330 Feldbach, sowie der Nebenintervenientin auf Seiten der klagenden Partei B* GmbH , **, vertreten durch Dr. Daniela C. Schiesl-Müller, Rechtsanwältin in Korneuburg, wider die beklagte Partei C * , **, D-**, vertreten durch Mag. Laurenz Strebl, Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 149.664,54 s.A., über die Berufung der Nebenintervenientin gegen das Urteil des Landesgerichtes Korneuburg vom 1.12.2025, **-24, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 4.087,32 (darin EUR 681,22 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Klägerin hatte ein Baurecht an der Liegenschaft EZ D* KG E*, bestehend aus dem Grundstück Nr. 593/62 mit dem darauf befindlichen Gebäude (Einfamilienhaus) und der Adresse **, welches unter der Baurechtseinlage EZ F* KG E* verbüchert war. Sie war weiters zu 459/6409 Anteilen grundbücherliche Miteigentümerin der Liegenschaft EZ G* KG **, bestehend aus dem Grundstück 593/65. Im März 2023 beauftragte sie die Nebenintervenientin mit der Vermittlung eines „Einfamilienhauses auf Baurechtsgrund mit Vorkaufsrecht“ und gab dabei unter anderem die Adresse ** und EZ D* KG E*, Gst 593/62, Größe 459 m², an, sowie, dass im Kaufpreis ein „Eigenanteil am Schwimmteich“ enthalten ist. Die Nebenintervenientin schaltete auf „www.willhaben.at“ ein Inserat unter dem Titel „Einfamilienhaus auf Baurechtsgrund mit Teichzugang“. Die Beklagte stellte am 3.5.2023 durch Drücken eines Links eine Anfrage. Am 12. und 13.5.2023 erfolgten Besichtigungstermine vor Ort. Nach Vertragsverhandlungen erstellte die für die Nebenintervenientin tätige Maklerin H* am 13.5.2023 auf ihrem Tablet ein Kaufanbot, das vom Lebensgefährten der Klägerin aufgrund einer Vollmacht der Klägerin und von der Beklagten vor Ort unterschrieben wurde. Dieses lautete auszugsweise wie folgt (./D):
„ Verbindliches befristetes Kaufanbot
Mit diesem Vertrag erklären die unten angeführten Kaufinteressenten rechtsverbindlich, dass sie die unten angeführte Immobilie zu den unten angeführten Bedingungen kaufen wollen.
Immobilie
Objekt-Typ Objekt-Nummer Adresse
Haus-Kauf 3697/993 **,
**
**
Nutzfläche Grundstücksfläche Baujahr
140 m² 495 m² 2012
Grundbuch Einlagezahl Katastralgemeinde
** D* E*
Grundstücknummer Eigentumsform
593/62 Alleineigentum
Die nähere Beschreibung des Kaufobjekts ergibt sich aus folgenden Unterlagen:
Titel Beschreibung Dokument vom Link
Kaufpreis
Der Gesamtkaufpreis beträgt: EUR 530.000,
[…]“
Mit der vorliegenden Klage begehrte die Klägerin von der Beklagten die Bezahlung von EUR 149.664,54 s.A. mit dem Vorbringen, die Streitteile seien im Mai 2023 übereingekommen, dass die Klägerin der Beklagten einerseits ein Baurecht samt dem damit als unselbständigen Bestandteil verbundenen Einfamilienhaus an der EZ D* und andererseits 459/6409 Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ G* um einen Kaufpreis von EUR 530.000,--verkaufe. Obwohl dieser Kaufvertrag rechtsgültig zustande gekommen sei, sei die Beklagte plötzlich nicht mehr gewillt und bereit, einen Kaufvertrag in grundbuchseinverleibungsfähiger Form zu unterfertigen und den Kaufvertrag zu erfüllen. Aufgrund des schuldhaften Verzuges der Beklagten hinsichtlich der Vertragserfüllung sei die Klägerin von dem Kaufvertrag zurückgetreten und mache nunmehr gegenüber der Beklagten Schadenersatz wegen Nichterfüllung geltend. Die Beklagte habe aufgrund des von der Nebenintervenientin erstellten Exposés Kontakt mit dieser aufgenommen und ihr Kaufinteresse bekundet. Nach ausführlichen Kaufvertragsverhandlungen zwischen der Beklagten und der Nebenintervenientin habe die Beklagte der Klägerin am 13.5.2023 ein verbindliches Kaufanbot unterbreitet, das noch am selben Tag von der Klägerin angenommen worden sei. In der Folge sei Rechtsanwältin Dr. I* von der Beklagten mit der Errichtung eines grundbuchseinverleibungsfähigen Kaufvertrages und der grundbücherlichen Durchführung beauftragt worden. Anlässlich eines für den 12.10.2023 in der Rechtsanwaltskanzlei I* vereinbarten Besprechungstermines habe die Beklagte plötzlich erklärt, zu einer Kaufvertragsunterfertigung nicht bereit zu sein. Dies habe sie damit begründet, dass sie seitens der Klägerin bzw. der Nebenintervenientin und Dr. I* nicht aufgeklärt worden wäre, dass die Klägerin der Beklagten hinsichtlich der Liegenschaft nicht Eigentum übertrage und verschaffe, sondern lediglich ein Baurecht. Dies sei jedoch nicht richtig. Die Beklagte sei von Anfang an im Detail darüber aufgeklärt worden, dass es sich bei dem zum Verkauf angebotenen Einfamilienhaus um ein Haus auf einem Baurechtsgrund handle und was dies für die Beklagte in rechtlicher Hinsicht bedeute. Es sei daher am 13.5.2023 zu einem rechtsgültigen und verbindlichen Kaufvertragsabschluss zwischen den Streitteilen gekommen. Die Klägerin habe sich um den Abschluss eines bestmöglichen Deckungsgeschäftes bemüht. Es sei ihr aber erst mit Abschluss des Kaufvertrages vom 8.5.2024 möglich gewesen, die Miteigentumsanteile an der EZ G* und das Baurecht an der EZ D* um einen Kaufpreis von EUR 399.000,--zu verkaufen. Der ihr entstandene Schaden belaufe sich daher auf EUR 131.000,--. Bei Unterfertigung des Kaufvertrages hätte die Beklagte außerdem auf den Kaufgegenstand bis zum 5.6.2024 anfallende Zahlungen von EUR 3.003,24 zu tragen gehabt. Weiters seien der Klägerin aufgrund des Verzugs der Beklagten Pflege-und Instandhaltungskosten von EUR 30,--und Kosten für die Anreise zur Nebenintervenientin von EUR 75,--entstanden. Mit dem Kaufpreis hätte die Klägerin ihre von der J* GmbH fakturierten Rechnungen rechtzeitig bezahlen können, was ihr aber aufgrund des Verzugs der Beklagten erst am 5.6.2024 und 3.10.2024 möglich gewesen sei, weshalb die Beklagte die dadurch entstandenen Verzugszinsen von EUR 15.556,29 zu tragen habe.
Die Beklagte bestritt das Klagebegehren dem Grunde und der Höhe nach und wendete im Wesentlichen ein, sie sei deutsche Staatsbürgerin und habe beabsichtigt, in Österreich eine Liegenschaft zu erwerben. Es sei ihr ausschließlich daran gelegen gewesen, eine Liegenschaft im Eigentum zu erwerben, zumal nur dieses, eine nach-und werthaltige uneingeschränkte Veranlagungsform, auch für die nachfolgenden Generationen, darstelle. Sie habe-über ein Inserat aufmerksam gemacht-die Nebenintervenientin kontaktiert und einen Besichtigungstermin für den 12.5.2023 vereinbart. Da ihr die Liegenschaft gefallen habe, habe sie bereits einen Tag später ein Kaufanbot über den Erwerb einer Liegenschaft im Alleineigentum unterfertigt, welches noch am selben Tag von der Klägerin angenommen worden sei. Wesentlicher Inhalt dieses Kaufanbots sei der Erwerb von Alleineigentum an der EZ D* um einen Kaufpreis von EUR 530.000,--gewesen. Von einem Baurecht bzw. einem Miteigentumsanteil sei im Kaufanbot keine Rede und finde sich darin auch kein Hinweis darauf. Diesem seien auch keine weiteren Urkunden beigeschlossen gewesen. Der Beklagten sei seitens der Nebenintervenientin auch kein Exposé zur Verfügung gestellt oder zugesendet worden. Die Beklagte habe die Liegenschaft im Alleineigentum erwerben wollen. Der Erwerb eines bloßen Baurechts an einer Liegenschaft sei von ihr nicht gewollt gewesen. Wie sich in weiterer Folge jedoch für die Beklagte herausgestellt habe, sei entgegen dem Inhalt des Kaufanbots der Erwerb von Alleineigentum an der gegenständlichen Liegenschaft gar nicht möglich gewesen, da die Klägerin nicht Alleineigentümerin sondern bloß Baurechtsberechtigte gewesen sei. Mangels übereinstimmender Willenserklärung liege Dissens vor und sei zwischen den Streitteilen kein gültiges Rechtsgeschäft zustande gekommen.
Die Nebenintervenientin schloss sich dem Vorbringen der Klägerin an und brachte ergänzend vor, die Beklagte sei nicht in die Irre geführt worden und habe Interesse an einem „Einfamilienhaus auf Baurechtsgrund mit Vorkaufsrecht und Teichzugang“ bekundet. Der zuständigen Maklerin sei insofern ein Versehen unterlaufen, als sie die „falsche“ Einlagezahl in das Kaufanbot aufgenommen habe. Dies sei jedoch insofern unschädlich gewesen, als der Erwerb eines Einfamilienhauses auf Baurechtsgrund mit Teichzugang gemeint und von der Beklagten auch gewollt gewesen sei. Zudem habe die Maklerin mit E-Mail vom 15.5.2023 darauf hingewiesen, dass die Beklagte das Haus erwerbe und es sich bei dem Grundstück um einen Baurechtsgrund handle und monatlicher Bauzins zu zahlen sei, was die Beklagte zur Kenntnis genommen habe. Die Beklagte sei über den Kaufgegenstand aufgeklärt worden, sodass übereinstimmende Willenserklärungen vorgelegen seien.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren ab. Es traf die auf den Seiten 1 und 4 bis 9 der UA ersichtlichen Feststellungen, auf die verwiesen wird. In rechtlicher Hinsicht folgerte es, sowohl die Klägerin als auch die Beklagte hätten das von H* formulierte Kaufanbot Beilage ./D unterzeichnet. Während die Klägerin bei Unterfertigung des Kaufanbots davon ausgegangen sei, ihr Baurecht samt Einfamilienhaus an die Beklagte zu übertragen, sei die Beklagte davon ausgegangen, Alleineigentum an der Liegenschaft samt dem darauf befindlichen Einfamilienhaus zu erwerben. Ein natürlicher Konsens liege sohin nicht vor. Klarer Wortlaut des Kaufanbotes sei, dass die Immobilie in der Eigentumsform „Alleineigentum“ gekauft werden solle. Ein redlicher Erklärungsempfänger könne den Inhalt des Kaufanbots nur so verstehen, dass Alleineigentum an dem Grundstück 593/62 im Ausmaß von 495 m² samt darauf befindlichen Haus veräußert werden solle. Nach dem objektiven Empfängerhorizont sei somit davon auszugehen, dass Alleineigentum an der Liegenschaft EZ D* samt dem darauf befindlichem Haus Vertragsgegenstand sei. Da ein Vertrag über einen Kauf (des Alleineigentums) der Liegenschaft EZ D* zustande gekommen sei, die Klägerin aber nur zur Übertragung ihres Baurechts an der Liegenschaft bereit gewesen sei und nicht den vereinbarten Kaufgegenstand angeboten habe, habe sich die Beklagte zu keinem Zeitpunkt in (Annahme)Verzug befunden. Es habe auch nicht festgestellt werden können, dass die Klägerin eine Rücktrittserklärung abgegeben habe. Sie könne sich somit weder auf ihren (nicht feststellbaren) Vertragsrücktritt noch auf einen (nicht vorliegenden) Annahmeverzug der Beklagten berufen.
Gegen das Urteil richtet sich die Berufung der Nebenintervenientin wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, Aktenwidrigkeit, unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit einem auf Klagsstattgebung gerichteten Abänderungsantrag, hilfsweise einem Aufhebungsantrag.
Die Beklagte beantragt, der Berufung keine Folge zu geben. Die Klägerin beteiligte sich nicht am Berufungsverfahren.
Die Berufung ist nicht berechtigt .
1. Verfahrensrüge:
1.1. Als Verfahrensmangel moniert die Berufungswerberin, dass der von der Klägerin in der letzten Tagsatzung gestellte Beweisantrag auf Beischaffung des Aktes K* des Erstgerichts, dem sich die Nebenintervenientin angeschlossen habe, vom Erstgericht abgelehnt worden sei. Die Vertragserrichterin RA Dr. I* habe in dieser Tagsatzung. als Zeugin vernommen, angegeben, dass sie ihr Honorar gegenüber der Beklagten zu dieser Geschäftszahl einklagen habe müssen. Das Bestehen dieses Aktes sei zuvor nicht bekannt gewesen. Die Beischaffung des Aktes sei zur vollständigen Sachverhaltsaufklärung im gegenständlichen Verfahren, in concreto, ob ein rechtsgültiger Kaufvertrag vorliege, geboten gewesen. Aufgrund der Nichtbeischaffung dieses Aktes habe nicht unter Beweis gestellt werden können, dass die Beklagte im Verfahren K* anderslautend ausgesagt habe. Bei Beischaffung des Aktes und Vorhalt der Aussage der Beklagten in diesem Verfahren hätte das Erstgericht feststellen müssen, dass der Beklagten bereits vor Unterfertigung des Kaufanbotes ein Exposé vorgelegen und sie somit über den konkreten Kaufgegenstand aufgeklärt worden sei, und dass die Beklagte im Zeitpunkt der Anbotsunterfertigung in Kenntnis des Baurechts gewesen sei.
1.2. In der letzten Tagsatzung am 16.10.2025 beantragte die Klägerin die Beischaffung des Aktes K* des Erstgerichts zum Beweis der Richtigkeit des Klagsvorbringens, insbesondere, dass die Beklagte von der Nebenintervenientin in jeder Hinsicht vollständig hinsichtlich des Kaufgegenstandes aufgeklärt worden sei und dementsprechend gewusst habe, dass es sich beim Kaufgegenstand um ein Einfamilienhaus auf Baurechtsgrund betreffend die Liegenschaft EZ D* und um einen Miteigentumsanteil betreffend die Liegenschaft EZ G* gehandelt habe. Die Nebenintervenientin schloss sich dem Beweisantrag an. Die Beklagte sprach sich dagegen aus (ON 22.2, 18 f). Das Erstgericht nahm von der beantragten Beischaffung des Aktes K* mit der Begründung Abstand, dass die pauschale Berufung auf die Beischaffung eines Aktes nach der Rechtsprechung unzulässig sei. Darüber hinaus gehe es nach dem Vorbringen der Parteien im Verfahren K* um einen Honoraranspruch aus der Auftrags-und Honorarvereinbarung zwischen der Kanzlei Dr. I* und der Beklagten, die am 24.5.2023 geschlossen worden sei, sodass daraus keine unmittelbare Relevanz für den streitgegenständlichen Vertragsabschluss zwischen den Parteien am 13.5.2023 abzuleiten sei (S 15 der UA).
1.3. Die Berufung auf einen ganzen Akt ist nach der Rechtsprechung unzulässig. Das Erfordernis der Bestimmtheit des Beweisantrages gilt auch hier. Es können nur einzelne bestimmte Aktenstücke unter dem Gesichtspunkt des Urkundenbeweises als Beweismittel angeboten und zugelassen werden (RS0039953). Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, aus beigeschafften Akten das Wesentlichste selbst herauszusuchen (1 Ob 157/14s; Kodek in Fasching/Konecny 3§ 301 ZPO Rz 8/1). Die von der Berufungswerberin ins Treffen geführte Entscheidung 1 Ob 2269/96z erweist sich insoweit als überholt. Im Übrigen ging es dort um die Beischaffung eines (überschaubaren) Konkurseröffnungsaktes zum Beweis für das Vorliegen der Zahlungsunfähigkeit der Beklagten zu einem bestimmten Zeitpunkt.
1.4. Der pauschal auf die Beischaffung des Aktes K* des Landesgerichtes Korneuburg gerichtete Beweisantrag erwies sich somit als zu unbestimmt. Dies wurde vom Erstgericht mit den Parteien in der Tagsatzung am 16.10.2025 auch ausdrücklich erörtert; ebenso, dass es der jeweiligen Partei obliege, die entsprechenden Aktenbestandteile beizuschaffen bzw. die jeweils zu beschaffenden Aktenbestandteile konkret zu benennen (ON 22.2, 19).
1.5. Zudem unterliegt die Verwendung eines Voraktes, soweit dieser einen möglichen unmittelbaren Beweis ersetzen soll, den Beschränkungen des § 281a ZPO. Zwar ist eine Aktenbeischaffung zum Nachweis dafür, dass Aussagen im vorliegenden Rechtsstreit mit denjenigen des Vorakts im Widerspruch stehen, grundsätzlich zulässig (RS0040224), eine Bezugnahme auf eine anderslautende Aussage der Beklagten im Verfahren K* erfolgte jedoch erstmals in der Berufung und nicht schon mit dem Beweisantrag.
In der Nichtbeischaffung des Aktes K* des Erstgerichts liegt somit kein wesentlicher Verfahrensmangel.
2. Aktenwidrigkeit:
2.1. Die Berufungswerberin meint, das Erstgericht sei im Rahmen seiner Beweiswürdigung aktenwidrig davon ausgegangen, der Zeuge L* habe bestätigt, dass die Beklagte in Österreich eine Liegenschaft im Alleineigentum erwerben wollte, um diese auch ihrer Tochter vererben bzw. übergeben zu können. Der Zeuge L* habe jedoch mit keinem Wort den Wunsch der Beklagten auf eine Übergabe der Liegenschaft an ihre Tochter erwähnt.
2.2. Eine Aktenwidrigkeit besteht in einem Widerspruch zwischen einer Tatsachenfeststellung und dem zu ihrer Begründung angeführten Beweismittel ( Kodek in Koller/Klicka 6§ 471 ZPO Rz 14). Dass die Beklagte im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufanbots davon ausging, die Liegenschaft samt dem darauf befindlichen Haus im Eigentum zu erwerben, und keinen Vertrag mit dem von der Klägerin gewünschten Inhalt abschließen wollte, begründete das Erstgericht mit den diesbezüglichen Angaben der Beklagten, was auch vom ehemaligen Lebensgefährten ihrer Tochter L* bestätigt worden sei (S 13 der UA). Diese Feststellung findet Deckung in der Aussage der Beklagten, sie habe ein Haus kaufen und definitif Eigentum erwerben wollen, um es später ihrer Tochter weitergeben bzw. vererben zu können (ON 16.1, 10, 16). Der Zeuge L* bestätigte dies insoweit, als er angab, ihm sei erzählt worden, dass die Liegenschaft als Eigenheim für die Beklagte erworben werden sollte (ON 22.2, 5).
2.3. Die Feststellung, dass die Beklagte die Liegenschaft samt dem darauf befindlichen Haus im Eigentum erwerben wollte, wurde somit nicht auf aktenwidriger Grundlage getroffen.
3. Tatsachenrüge:
Bekämpft werden die Feststellungen:
„ Ob der Beklagten darüber hinaus bereits zuvor [vor den Besichtigungen am 12.5. und 13.5.2023] ein Exposé über das Vermittlungsobjekt übermittelt wurde, kann nicht festgestellt werden. In den Tagen nach der Vertragsunterzeichnung wurde ihr kein Exposé übermittelt. Es kann weiters weder festgestellt werden, ob gegenüber der Beklagten vor Vertragsunterzeichnung die Bedeutung und die vertragliche Dauer des Baurechts sowie der zu zahlende Baurechtszins kommuniziert wurde, noch, dass lediglich ein Baurecht, nicht jedoch Alleineigentum an der Liegenschaft EZ D* sowie ein Miteigentumsanteil an der Liegenschaft EZ G* übertragen werden soll, noch, dass die Liegenschaft EZ D* nicht im Eigentum der Klägerin steht.
Die Beklagte hatte bei Unterzeichnung des Kaufangebots den Willen und ging davon aus, die beabsichtigte Liegenschaft samt dem darauf befindlichen Haus im Eigentum zu erwerben und über die Nutzung des angrenzenden Teichs einen gesonderten Pachtvertrag abzuschließen. Die Klägerin ging davon aus, ihr Baurecht an der Liegenschaft EZ D* samt darauf befindlichem Haus sowie ihre Miteigentumsanteile an der Liegenschaft EZ G* zu veräußern, worüber die Beklagte jedoch keinen Vertrag geschlossen hätte, auch nicht zu einem geringeren Preis.“ [F1]
„Mit Schreiben vom 20.7.2023 informierte [der Beklagtenvertreter] sie darüber, dass hinsichtlich der Liegenschaft EZ D* das Baurecht und nicht das bücherliche Eigentum an dieser Liegenschaft erworben werden soll und der zweite Teil des Kaufgegenstandes den Erwerb von Miteigentumsanteilen an der EZ G* betreffe (./6), wodurch der Beklagten erstmals bewusst wurde, dass ein Baurecht und nicht Alleineigentum an der Liegenschaft EZ D* erworben werden soll.“ [F2]
„Über die Themen Baurecht und Alleineigentum wurde mit der Beklagten dabei [im Rahmen der Korrespondenz ./F, ./H und ./I] nicht gesprochen.“ [F3]
„Dass [beim Besprechungstermin am 12.10.2023] weiterhin seitens der Beklagten ein Kaufinteresse und eine Bemühung der Finanzierbarkeit in Aussicht gestellt worden wäre, kann hingegen nicht festgestellt werden.“ [F4]
Folgende Ersatzfeststellungen werden angestrebt:
„Die Beklagte erhielt nach ihrer Anfrage auf das Inserat, das Exposé (./B) zum Objekt automatisiert zugesandt. Die Zeugin H* besprach mit der Beklagten im Zuge der Besichtigung am 13.5.2025 in Anwesenheit des Zeugen M*, dass das zum Verkauf stehende Grundstück ein Baurechtsgrundstück ist, für das man Baurechtszins zahlt und das Haus Eigentum darstellt, das gekauft wird und am Teich Miteigentumsanteile erworben werden. Auch über die Laufzeit des Baurechtszinses wurde gesprochen (ON 22, S 7). Der Zeuge M* besprach mit der Beklagten am 13.5.2025 die Dauer des Baurechts und, dass der Kaufpreis aufgrund des Vorliegens eines Baurechtsgrundes bereits niedriger angesetzt wurde. Die Beklagte war daher bereits vor Unterfertigung des Kaufanbotes (./D) über das Thema Baurecht vollumfänglich aufgeklärt und wollte den Kaufgegenstand bestehend aus dem Haus, dem Baurecht sowie dem Miteigentumsanteil am Teich von der Klägerin kaufen.
Die Beklagte war ab 10.7.2023 anwaltlich vertreten und jedenfalls ab 20.7.2023 in Kenntnis des Kaufgegenstandes, so wie sie selbst angibt (ON 16, S 13) und damit auch des Baurechts an der Liegenschaft EZ D* (./6). Zwischen 20.7.2023 und dem Besprechungstermin in der Kanzlei der Vertragserrichterin am 12.10.2023 hatte die anwaltlich vertretene Beklagte ausreichend Zeit das Thema „Baurecht“ gegenüber der Maklerin, der Verkäuferin sowie der Vertragserrichterin anzusprechen und mitzuteilen, dass aus ihrer Sicht kein Kaufvertrag über ein Baurecht zustande gekommen sei, da sie nur Alleineigentum begründen wolle.
Weder sie noch ihr Rechtsvertreter thematisierten im og Zeitraum das Baurecht, insbesondere nicht gegenüber der Vertragserrichterin, der Zeugin Dr. I*, obwohl der Beklagtenvertreter mit dieser in Kontakt stand, womit feststeht, dass zwischen den Vertragsteilen ein (natürlicher) Konsens über den Vertragsgegenstand (Baurechtseinlage EZ F*: Baurecht an EZ D*; EZ G* Miteigentumsanteile samt Teichzugang), und kein Dissens oder Irrtum vorlag. Die Streitteile erstellten eine Inventarliste zur Übernahme von Gegenständen durch die Beklagte (./T) und vereinbarten für September 2023 einen Übergabetermin (./T; ./U; ./V; ./VII). Die nach Unterfertigung des Kaufanbotes (./D) hervortretende Nichtfinanzierbarkeit des Kaufpreises ist der Grund, weshalb die Beklagte in weiterer Folge vom Erwerb des Vertragsgegenstandes Abstand nahm (./I; ./II; ./III; ./IV).“
3.1. Die Geltendmachung des Berufungsgrunds der unrichtigen Beweiswürdigung und unrichtigen Tatsachenfeststellung erfordert die bestimmte Angabe, a) welche konkreten Feststellungen der Rechtsmittelwerber angreift bzw. durch welche Tatsachen sich der Berufungswerber für beschwert erachtet, b) weshalb diese Feststellung Ergebnis einer unrichtigen Wertung der Beweisergebnisse ist, c) welche Tatsachenfeststellungen der Berufungswerber stattdessen anstrebt und d) aufgrund welcher Beweise diese anderen Feststellungen zu treffen gewesen wären (RS0041835). Die Ausführungen zur Beweisrüge müssen somit eindeutig erkennen lassen, aufgrund welcher Umwürdigung bestimmter Beweismittel welche vom angefochtenen Urteil abweichenden Feststellungen angestrebt werden (RS0041835 [T2]). Es genügt nicht, die ersatzlose Streichung einer Feststellung anzustreben (RS0041835 [T3]). Zwischen der bekämpften und der alternativ angestrebten Feststellung muss auch ein inhaltlicher Gegensatz (Widerspruch) bestehen, soll doch die letztere die erstere ersetzen (RS0043150 [T9]). Sonst ist eine Beweisrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt. Ein Berufungswerber muss daher ausreichend konkret darlegen, anstelle welcher erstgerichtlichen Feststellung welche kongruente, abweichende Feststellung gefordert wird. Es genügt nicht, in der Beweisrüge einen Block an Feststellungen einem Block an Ersatzfeststellungen gegenüberzustellen ohne dabei konkret darzulegen, welche Beweisergebnisse gegen welche vom Erstgericht getroffenen Feststellungen sprechen und welche begehrten Feststellungen genau welche der getroffenen ersetzen sollen. Diesen Anforderungen entspricht die vorliegende Tatsachenrüge nur zum Teil.
3.2. Im Übrigen kommt ihr auch inhaltlich keine Berechtigung zu. Denn das Zivilprozessrecht ist vom Grundsatz der freien Beweiswürdigung geprägt (§ 272 Abs 1 ZPO). Gerade dem persönlichen Eindruck des erkennenden Richters kommt bei der Tatsachenfeststellung, die in erster Linie anhand der Aussagen der beteiligten Personen zu gewinnen ist, eine eminente Bedeutung zu. Es liegt im Wesen der freien Beweiswürdigung, dass sich das Gericht für eine von mehreren widersprechenden Darstellungen aufgrund seiner Überzeugung, dass diese mehr Glaubwürdigkeit beanspruchen kann, entscheidet ( Klauser/Kodek 18§ 272 ZPO E 35; RS0043175). Der bloße Umstand, dass nach den Beweisergebnissen allenfalls auch andere Feststellungen möglich gewesen wären, oder dass es einzelne Beweisergebnisse gibt, die für den Prozessstandpunkt des Berufungswerbers sprechen, reicht noch nicht aus, eine unrichtige oder bedenkliche Beweiswürdigung aufzuzeigen (RS0041830). Maßgeblich ist alleine, ob für die richterliche Einschätzung im Rahmen der freien Beweiswürdigung ausreichende Gründe bestanden ( Klauser/Kodek 18§ 467 ZPO E 39/1). Das Berufungsgericht hat nur zu prüfen, ob das Erstgericht die Beweisergebnisse nach der Aktenlage schlüssig gewürdigt hat, nicht, ob seine Feststellungen mit der objektiven Wirklichkeit übereinstimmen ( Kodek in Klicka/Kolle r 6§ 482 ZPO Rz 6). Die Beweiswürdigung kann daher nur dadurch erfolgreich angefochten werden, dass stichhaltige Gründe gegen deren Richtigkeit ins Treffen geführt werden ( Rechberger in Fasching/Konecny³ § 272 ZPO Rz 4 ff). Es ist darzulegen, dass die getroffene Feststellung zwingend unrichtig ist oder wenigstens bedeutend überzeugendere Ergebnisse für die gewünschte Feststellung sprechen. Dies gelingt der Berufungswerberin aber mit der vorliegenden Tatsachenrüge – insoweit sie überhaupt gesetzmäßig ausgeführt ist - nicht.
3.3. Zum bekämpften Feststellungskomplex [F1] :
3.3.1. Statt der bekämpften Feststellung, dass der Beklagten in den Tagen nach der Vertragsunterzeichnung kein Exposé übermittelt wurde, wird keine Alternativfeststellung begehrt, sodass nur der Entfall dieser Feststellung angestrebt und die Beweisrüge insoweit nicht gesetzmäßig ausgeführt wird. Dass der Beklagten bei den Besichtigungen am 12. und 13.5.2023 kein Exposé oder sonstige Vertragsunterlagen ausgehändigt wurden und solche auch dem Kaufanbot nicht beigelegt waren, steht unbekämpft fest (Seite 6 der UA). Dazu, ob der Beklagten vorab ein Exposé über das Objekt übermittelt worden war, hat das Erstgericht die bekämpfte Negativfeststellung getroffen. Dies hat es damit begründete, dass das Verfahren diesbezüglich keinerlei eindeutige Beweise hervorgebracht habe und die vernommenen Personen dazu widersprüchliche Angaben gemacht hätten, sodass dies nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt habe werden können. Die Zeugin H* habe angegeben, dass das Exposé zwar auf der Vermittlungsplattform nicht verfügbar gewesen sei, dass man aber ein Exposé automationsunterstützt im Zuge des Anfrageprozesses zugeschickt bekomme, nachdem man weitere Daten angegeben habe. Dass die Beklagte aber weitere Daten angegeben habe und ihr daraufhin tatsächlich ein Exposé übermittelt worden sei, lasse sich daraus nicht zwingend ableiten und stehe im Widerspruch zu den Angaben der Beklagten, ein Exposé nie bekommen oder gesehen zu haben. Die Angaben der Klägerin, die zuerst angegeben habe, nicht zu wissen, ob dem Inserat ein Exposé beigegeben gewesen sei, und unmittelbar danach gemeint habe, dass das Exposé direkt über willhaben abrufbar gewesen sei, würden sich nicht nur selbst widersprechen, sondern auch jenen der Maklerin H* (S 10 f der UA).
Wenn die Berufung geltend macht, dass die Klägerin in diesem Zusammenhang ohnedies gewisse Erinnerungslücken eingeräumt habe, was für ihre Glaubwürdigkeit spreche, so vermag dies nichts daran zu ändern, dass sich aus deren Angaben keine positive Feststellung zur Übermittlung eines Exposés an die Beklagte im Zuge ihrer Anfrage auf der Vermittlungsplattform „www.willhaben.at“ begründen lässt. Entgegen den Berufungsausführungen hat das Erstgericht auch nicht den Schluss gezogen, aus der Eingabe weiterer Daten durch die Beklagte könne nicht zwingend auf die Vorab-Übermittlung eines Exposés geschlossen werden könnte, sondern, dass sich aus der Aussage der Zeugin H* nicht zwingend ableiten lasse, dass die Beklagte überhaupt weitere Daten angegeben habe und ihr daraufhin auch tatsächlich ein Exposé übermittelt worden sei. Es widerspricht auch nicht der allgemeinen Lebenserfahrung, dass seitens der Beklagten trotz Interesses für das Objekt keine weitere Dateneingabe erfolgt wäre, um ein Exposé zu erhalten, zumal die Beklagte auch angab zum damaligen Zeitpunkt im Stresss gewesen zu sein, viele Immobilien besucht, Anfragen auf willhaben gestellt und Telefonate geführt zu haben (ON 16.1, 10). Auch aus der Aussage der Beklagten, dass ihr im Zuge der Besichtigung am 13.5.2025 keine weiteren Dokumente übergeben worden seien, lässt sich nicht ableiten, dass ihr jedenfalls solche vorab übermittelt worden wären. Diese Aussage stand im Kontext mit dem Kaufanbot, aus dessen Inhalt sich ergibt, dass aus Anlass dessen Unterfertigung keine (weiteren) Dokumente übergeben wurden (./D, S 5; ON 16.1, 14).
Die Negativfeststellung zur Übermittlung eines Exposés an die Beklagte vor Unterfertigung des Kaufanbots erweist sich damit als unbedenklich.
3.3.2. Die Negativfeststellung dazu, ob die Beklagte vor Vertragsunterfertigung über das Baurecht und dessen Bedeutung aufgeklärt wurde, begründete das Erstgericht mit den widersprüchlichen Angaben der Zeugen H* und M* einerseits, die angaben, der Beklagten Informationen dazu erteilt zu haben, sowie der Beklagten und des Zeugen L* andererseits, wonach über das Thema Baurecht nicht gesprochen worden sei, sondern nur darüber, dass man für die Teichbenützung einen Pachtzins zahlen müsse. Die Angaben der Zeugin H* und des Zeugen M* in Bezug auf das Thema Aufklärung über den konkreten Verfahrensgegenstand hätten vorbereitet und einstudiert gewirkt und daher nicht überzeugen können. Die Klägerin und die Zeugen N* und I* seien bei den Gesprächen vor Unterfertigung des Kaufanbots nicht anwesend gewesen und hätten daher keine unmittelbaren Wahrnehmungen dazu gehabt. Die Beklagte habe glaubwürdig angegeben, auf die Formulierung im Betreff der E-Mail vom 3.5.2025 „Anfrage zu Einfamilienhaus auf Baurechtsgrund mit Teichzugang“ nicht besonders geachtet und dem Begriff des Baurechts keine Bedeutung zugemessen zu haben. Daraus, dass die Zeugin H* zwei Tage nach der Unterzeichnung des Kaufanbots an die Beklagte geschrieben habe, dass sie sie „nochmals darauf hinweisen“ wolle, dass sie das Haus erwerbe und es sich bei dem Grundstück, auf dem das Haus gebaut worden sei, um einen Baurechtsgrund mit einem Vorkaufsrecht handle (./E), sei nicht zwingend zu schließen, dass sie der Beklagten tatsächlich bereits vor der Vertragsunterzeichnung entsprechende Informationen über die Baurechtsthematik erteilt hätte. Vielmehr erscheine es plausibel, dass H* die Formulierung „nochmals“ verwendet habe, nachdem ihr die falschen Angaben im Kaufanbot bewusst geworden seien und sie sich gegenüber den Parteien habe absichern wollen (Seiten 11 ff der UA).
Wenn die Berufung gegen diese Beweiswürdigung vorbringt, dass aus der Aussage der Zeugin H* in Zusammenschau mit dem Inhalt des Exposés ./B die vollständige Aufklärung der Beklagten betreffend den Kaufgegenstand ersichtlich sei, so ist aufgrund der unbedenklichen (siehe oben) Negativfeststellung zur Übermittlung des Exposés an die Beklagte nicht davon auszugehen, dass die Beklagte zum Zeitpunkt der Annahme des Kaufanbots von dessen Inhalt Kenntnis hatte. Warum die Verwendung des Wortes „nochmals“ in der E-Mail der Zeugin H* vom 15.5.2023 (./E) nicht zwingend darauf schließen lässt, dass das Thema Baurecht tatsächlich mit der Beklagten vor Unterfertigung des Kaufanbots erörtert wurde, hat das Erstgericht plausibel begründet (siehe oben).
Auch aus dem Verhalten der Beklagten im Zeitraum vom 20.7.2023 und der Besprechung im Büro der Vertragserrichterin am 12.10.2023, insbesondere aus dem Umstand, dass sie die Baurechtsthematik von sich aus gegenüber der Vertragserrichterin nicht aktiv ansprach, lässt sich nicht zwingend ableiten, dass ihr diese Thematik bereits bei Unterfertigung des Kaufanbotes bewusst gewesen wäre und sie zu diesem Zeitpunkt den Willen gehabt hätte, bloß ein Baurecht zu erwerben. Die Beklagte gab an, den ihr von der Vertragserrichterin übermittelten Kaufvertragsentwurf rechtlich nicht verstanden zu haben, weshalb sie Kontakt zum nunmehrigen Beklagtenvertreter aufgenommen habe. Sie habe dann erst im Laufe der Gespräche mit ihrem Rechtsanwalt verstanden, dass hier ein Baurecht übertragen werden solle und was dieses Baurecht bedeute. Das Ganze sei ihr im Sommer 2023 dann bewusst geworden. Sie habe das Thema Baurecht damals nicht angesprochen, zumal sie niemanden vor den Kopf stoßen und der Lüge bezichtigen habe wollen und noch im Austausch mit ihrem Vertreter gestanden sei. Der Beklagtenvertreter habe ihr dann konkret die Transaktion beschrieben. Sie habe sich dann in weiterer Folge klar werden müssen, was dies bedeute und ob ein Kauf noch möglich sei (ON 16.1, 12 ff).
Auch wenn die Beklagte aufgrund des Schreibens ihres Rechtsvertreters vom 20.7.2023 Kenntnis davon erlangte, dass nicht Alleineigentum an der Liegenschaft EZ D* sondern ein Baurecht erworben werden soll (Seite 7 der UA), so bedeutet dies noch nicht, dass ihr damit die rechtliche Bedeutung einer Baurechtskonstruktion im vollen Umfang klar wurde. Dass sie dies als juristische Laiin erst im Laufe der Gespräche mit ihrem Rechtsanwalt verstanden hat, wie sie angab, ist nachvollziehbar. Wann diese Gespräche stattfanden, steht aber nicht fest. Dass das Thema Baurecht gegenüber der Vertragserrichterin bzw. der Klägerin nicht von der Beklagte persönlich sondern erstmals von ihrem Rechtsvertreter bei der Besprechung am 12.10.2023 angesprochen wurde, lässt daher keinen Rückschluss darauf zu, dass die Beklagte mit dem Erwerb eines Baurechts einverstanden gewesen sei.
Auch die Feststellung, dass die Beklagte bei Unterzeichnung des Kaufanbotes den Willen hatte, die besichtigte Liegenschaft samt dem darauf befindlichen Haus im Eigentum zu erwerben und über die Nutzung des Teichs einen gesonderten Pachtvertrag zu schließen, begegnet damit keinen Bedenken des Berufungsgerichts.
3.4. Zum bekämpften Feststellungskomplex [F2] :
Die begehrte Ersatzfeststellung, dass die Beklagte ab 20.7.2023 in Kenntnis des Kaufgegenstandes und damit des Baurechts an der Liegenschaft EZ D* gewesen sei, steht nicht im Widerspruch zur bekämpften Feststellung, dass der Beklagten aufgrund des Schreibens ihres Rechtsvertreters vom 20.7.2023 erstmals bewusst wurde, dass ein Baurecht und nicht Alleineigentum an der Liegenschaft EZ D* erworben werden soll. Ebensowenig ist ersichtlich, welche Feststellung durch die angestrebte Alternativfeststellung, die Beklagte hätte zwischen 20.7.2023 und dem Besprechungstermin in der Kanzlei der Vertragserrichterin am 12.10.2023 ausreichend Zeit gehabt, das Thema „Baurecht“ gegenüber der Maklerin, der Verkäuferin sowie die Vertragserrichterin anzusprechen, ersetzt werden soll. Dieser Zeitrahmen, der sich ohnedies aus den erstgerichtlichen Feststellungen ergibt, ist für die Beurteilung des Zustandekommens eines Kaufvertrages zwischen den Streitteilen auch nicht von Bedeutung. Ob zwischen den Vertragsteilen aufgrund der vom Erstgericht festgestellten Umstände ein (natürlicher) Konsens über den Vertragsgegenstand zustandekam, ist keine feststellungsfähige Tatsache, sondern eine Frage der rechtlichen Beurteilung. Auch bei den weiteren begehrten Feststellungen ist nicht erkennbar, zu welchen der bekämpften Feststellungen sie in einem Alternativverhältnis stehen sollten.
3.5. Satt der oben als [F3] und [F4] bezeichneten Feststellungen werden weder Alternativfeststellungen begehrt noch wird dargelegt, warum diese Feststellungen das Ergebnis einer unrichtigen Beweiswürdigung sein sollen. Auch insoweit erweist sich die Tatsachenrüge nicht als gesetzmäßig ausgeführt. Ihr kommt damit insgesamt keine Berechtigung zu.
Das Berufungsgericht übernimmt daher die erstgerichtlichen Feststellungen als Ergebnis einer unbedenklichen Beweiswürdigung (§ 498 Abs 1 ZPO).
4. Rechtsrüge:
Mit der Rechtsrüge macht die Berufungswerberin einen sekundären Feststellungsmangel geltend. Das Erstgericht hätte die Feststellung treffen müssen:
„ Das Kaufanbot (./D) beinhaltet auf der zweiten Seite nachstehenden Hinweis: Darüber hinaus wird von den Verkäufern die Freiheit von grundbücherlichen und außerbücherlichen Lasten (zB Miete, Pacht, Dienstbarkeiten, Rechte Dritter, Abgabenrückstände) gewährleistet“, wobei dieser Passus mit NEIN angeklickt und von den Streitteilen unterfertigt wurde. Daraus geht hervor, dass die Vertragsteile vor Vertragsunterfertigung Gespräche über das Baurecht und dessen Bedeutung sowie die Pacht betreffend den Teichzugang führten, ansonsten der Passus mit JA (lastenfrei) angeklickt worden wäre.“
Die begehrte Zusatzfeststellung hätte das Erstgericht aufgrund der zweiten Seite der Beilage ./D sowie der Zeugenaussagen von H* und M* treffen müssen, die übereinstimmend ausgesagt hätten, dass am 13.5.2023 über das Baurecht gesprochen worden sei. Die Feststellung sei insofern entscheidungsrelevant, als diesfalls der übereinstimmende Parteiwille betreffend den Vertragsgegenstand, die Aufklärung der Beklagten über den Erwerb eines Baurechtsgrundes und somit ein gültiger Kaufvertrag festgestellt worden wäre und das Erstgericht zur Klagsstattgebung gelangen hätte müssen.
Der Inhalt des Kaufanbots ./D und damit auch der Passus auf Seite 2, wonach die Verkäuferin keine Haftung für die Freiheit von grundbücherlichen und außerbücherlichen Lasten übernimmt, ist unstrittig und bedurfte daher keiner Feststellung. Ein Feststellungsmangel liegt insoweit nicht vor. Ob aus dieser Klausel geschlossen werden kann, dass die Vertragsteile vor Vertragsunterfertigung Gespräche über das Baurecht und dessen Bedeutung führten, ist eine Frage der Beweiswürdigung. Feststellungen dazu hat das Erstgericht-wenn auch nicht im Sinne des Standpunktes der Berufungswerberin-ohnehin getroffen. Das angefochtene Urteil leidet daher an keinem Feststellungsmangel.
Der unberechtigten Berufung war somit ein Erfolg zu versagen.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 41, 50 ZPO. Da der Beklagten im Berufungsverfahren nur die Nebenintervenientin gegenüberstand, gebührt für die Berufungsbeantwortung kein Streitgenossenzuschlag. Erhebt der Nebenintervenient (unabhängig davon, ob nur er oder auch seine Hauptpartei) ein erfolgloses Rechtsmittel, so haftet für die Kosten der Rechtsmittelbeantwortung des Prozessgegners nur die Hauptpartei ( Obermaier , Kostenhandbuch 4 Rz 1.363).
Die ordentliche Revision war mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO nicht zuzulassen.
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