Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungs- und Rekursgericht durch den Senatspräsidenten MMMag. Frank als Vorsitzenden, den Richter Dr. Schober und die Richterin Mag. a Felbab in der Rechtssache der klagenden Partei A*, **, vertreten durch die Dr. Reinitzer Rechtsanwalts KG in Wien, gegen die beklagte Partei B* GmbH , FN **, **, vertreten durch Mag. Stephan Potz, Rechtsanwalt in Wien, wegen zuletzt EUR 30.500 sA, über die Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts St. Pölten vom 27.10.2025, ** 30 (Berufungsinteresse: EUR 23.174) und den Rekurs der klagenden Partei gegen die darin enthaltene Kostenentscheidung (Rekursinteresse: EUR 1.543,14) in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt und beschlossen:
1. Der Berufung der beklagten Partei wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei deren mit EUR 2.482,62 (darin EUR 413,77 USt) bestimmte Berufungsbeantwortungskosten binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
2. Dem Rekurs der klagenden Partei wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei hat ihre Rekurskosten selbst zu tragen.
Der Revisionsrekurs ist jedenfalls unzulässig.
Entscheidungsgründe :
Der Kläger schloss am 24.1.2020 mit der Beklagten einen Kaufvertrag über die Wohnung Top ** an der Adresse ** in ** samt zweier Parkplätze zu einem Kaufpreis von EUR 282.462, wobei der Kaufpreis für die Wohnung allein EUR 266.462 betrug.
Zwischen den Parteien war vereinbart, dass die Übergabe bis spätestens 28.2.2020 erfolgen sollte. Die Übergabe der Wohnung erfolgte letztlich aber erst am 5.12.2023. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags lag keine Fertigstellungsanzeige und keine Benützungsbewilligung vor. Die Benützungsbewilligung wurde erst im November/Dezember 2023 erteilt.
Der Kläger plante aus dem Haushalt seiner Eltern auszuziehen, wohnte jedoch aufgrund der verzögerten Ausstellung der Fertigstellungsanzeige und Benützungsbewilligung weiterhin bei seinen Eltern. Seit seinem 25. Geburtstag im August 2019 zahlte er für diese Unterkunft monatlich EUR 300. Der monatlich geleistete Betrag diente als Benützungsentgelt bzw. Wohnbeitrag und auch zur Deckung der Betriebskosten (Strom, Wasser, Gas) und der Abgeltung der Gebäudeabnutzung.
Der Kläger zahlte für die gekaufte Wohnung vor der Übergabe noch keine laufenden Kosten; lediglich die bereits abgeschlossene Kreditfinanzierung wurde von ihm bedient. Es kann nicht festgestellt werden, ob der Kläger die Wohnung im Wissen der verzögerten Übergabe und der bestehenden Mängel dennoch gekauft hätte. Die ihm seitens der Beklagten angebotene Rückabwicklung des Kaufvertrags war für ihn nicht wirtschaftlich. Es wäre ihm aufgrund der steigenden Immobilienpreise auch nicht möglich gewesen, eine vergleichbare Immobilie um einen vergleichbaren Preis zu bekommen.
Feststellungen zu den Mängeln (soweit für das Berufungsverfahren relevant):
Internetanschluss:
Bezüglich des Internetanschlusses wurde tatsächlich kein Schwachstrom, sondern ein Glasfaser verlegt. Glasfaserinternet ist jedoch für das Gebäude derzeit nicht verfügbar. Der vertraglich vereinbarte Internetzugang über eine Schwachstromabnahmestelle ist dem Kläger daher nicht möglich.
Wohnungsgröße:
Die Parteien vereinbarten, dass die Wohnung ein Flächenausmaß von 78,79 m² aufweist und die zugehörige Terrasse zusätzlich 16,92 m² groß ist. Hinsichtlich des Kellerabteils (Nr. **) wurde eine Größe von 6,10 m² vereinbart. Dass es sich bei den vertragsgegenständlichen Maßen um Rohbaumaße handelt, wurde nicht vereinbart. Tatsächlich misst die Wohnung lediglich 75,35 m², die Terrasse 15,93 m² und das Kellerabteil 5,5 m². Eine nachträgliche Berichtigung der Wohnungseigentumsanteile erfolgte nicht.
Fehlende Rigipsvorsatzschalen:
Die Streitteile vereinbarten im Kaufvertrag, dass die Abtrennung der einzelnen Wohnungen zueinander durch eine 20 cm breite Stahlbetonwand und eine jeweils beidseitig daran anschließende 5 cm breite Rigipsvorsatzschale ausgeführt werden sollte. Die Vorsatzschale wurde jedoch nicht beidseitig, sondern jeweils nur auf einer Seite ausgeführt. Es ergibt sich daraus eine verminderte Schallisolierung. Im Bereich des Schrankraums und des Badezimmers ist die Wandmontage dadurch erschwert.
Kratzer in der Duschwand:
Zum Zeitpunkt der Übergabe befanden sich tiefe Kratzer im Metallsteher der Duschwand, die sich nicht wegpolieren lassen. Die schon zum Zeitpunkt der Übergabe davon in Kenntnis gesetzte Beklagte bot die Verbesserung zwar an, führte sie aber nicht durch. Als sich der Kläger im Jänner 2024 im Schiurlaub befand, sollte plötzlich unangekündigt eine Verbesserung durchgeführt werden. Dies war jedoch nicht möglich, weil der Kläger ortsabwesend war. Ein neuerlicher Verbesserungsversuch erfolgte nicht.
Durchmesser Abluftrohr:
Der Lüftungsanschluss in der Küche ist mit Durchmesser 100 mm zu schmal dimensioniert und entspricht nicht der Bau und Ausstattungsbeschreibung, in der ein „Lüftungsanschluss für Dunstabzug überdacht DN 120“ vorgesehen ist.
Schloss Kellerabteil:
Entgegen der Vereinbarung ist das Kellerabteil nicht mit dem Wohnungsschlüssel des Klägers sperrbar. Die Beklagte hat den Austausch des Schlosses zwar zugesagt, dies ist aber nicht geschehen.
Risse:
Kurz nach der Übernahme der Wohnung entdeckte der Kläger im Zimmer 2 und im Badezimmer Rissbildungen. Es handelt sich um vertikale, mehrere Millimeter breite Risse, die optisch störend sind.
Unterputzverteiler:
Der Unterputzverteiler wurde dreireihig ausgeführt, obwohl ein vierreihiger Unterputzverteiler zugesagt wurde.
Fensterfalzlüfter:
Die Fensterfalzlüfter in der Wohnung des Klägers wurden nicht fachgerecht und entgegen den Herstellerangaben seitlich ohne Feder montiert, weshalb diese nicht ordnungsgemäß funktionieren.
Kaltlufteintritt durch Stecker :
Die Raffstoreschalter im Wohnzimmer und Schlafzimmer wurden nicht ordnungsgemäß isoliert ausgeführt, sodass Kaltluft von außen in die Wohnung eindringen konnte. Der Kläger sanierte dies selbst.
Der Kläger forderte die Beklagte mehrfach auf, die verbesserbaren Mängel zu beheben. Die Mängel wurden durch die Beklagte nicht behoben. Aufgrund der gesamten Ereignisse verlor der Kläger das Vertrauen in die Beklagte.
Der Kläger begehrte von der Beklagten – jeweils sA - EUR 10.500 an infolge der verspäteten Übergabe entstandenen Wohnungskosten sowie EUR 20.000 an Preisminderung, darin enthalten EUR 6.069,70 aufgrund der der Wohnung anhaftenden Mängeln und weitere EUR 13.930,30 aufgrund einer zu geringen Größe der Wohnung. Dazu brachte er zusammengefasst vor, die Beklagte habe im Kaufvertrag zugesichert, das Objekt werde entsprechend der Bau und Ausstattungsbeschreibung errichtet, es lägen keine behördlichen Verfahren oder Beschränkungen vor und es sei eine Bau und Benützungsbewilligung vorhanden. Die dann eingetretene Verzögerung sei ausschließlich auf Versäumnisse der Beklagten zurückzuführen. Dadurch seien vermeidbare Mietkosten von EUR 300 monatlich im Zeitraum Februar 2020 bis Februar 2024 entstanden. Zudem seien bei der Übergabe der Wohnung zahlreiche Mängel festgestellt worden, die von der Beklagten nicht behoben worden seien. Aufgrund der Vielzahl und der Schwere der Mängel sowie der langen Untätigkeit der Beklagten sei eine Verbesserung unzumutbar geworden, weshalb eine Preisminderung zustehe. Die eingewandte Gegenforderung bestehe nicht zu Recht. Es habe keine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit für ihn bestanden; dies gelte auch für die Parkplätze.
Die Beklagte hielt dem im Wesentlichen entgegen, dass die Behörde infolge massiver Urgenzen des Klägers auf eine vollständige Neueinreichung des Projekts bestanden habe, obwohl eine bloße Planänderung ausreichend und eindeutig schneller möglich gewesen wäre. Dadurch sei das Verfahren um rund zwei Jahre verzögert worden, und der Beklagten seien erhebliche Mehrkosten entstanden. Sämtliche Verzögerungen und Mehrkosten seien ausschließlich durch das Verhalten des Klägers und dessen Eingriff in das behördliche Verfahren verursacht worden. Dem Kläger seien auch keine zusätzlichen Wohnkosten erwachsen, weil er während der gesamten Zeit bei seinen Eltern gewohnt habe. Die behaupteten Mietkosten seien unbelegt und überhöht. Der Kläger habe zudem eine Verbesserung der Mängel verweigert.
EUR 12.008,45 wandte die Beklagte als Gegenforderung ein, weil sie die Wohnbeiträge für die Wohnung und Stellplätze des Klägers von zuletzt EUR 335,99 pro Monat für die Dauer der von ihm bewusst herbeigeführten Übernahmeverzögerung getragen habe.
Mit dem nun angefochtenen Urteil stellte das Erstgericht die Klagsforderung mit EUR 23.124 als zu Recht bestehend und die Gegenforderung als nicht zu Recht bestehend fest und verpflichtete die Beklagte zur Zahlung von EUR 23.174 sA; das Mehrbegehren von EUR 7.326 sA wurde abgewiesen. Dabei ging es von den eingangs angeführten und den auf den Seiten 4 bis 10 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen aus, auf die verwiesen wird.
Rechtlich gestand es dem Kläger einen Schadenersatz für vermeidbare Wohnkosten infolge der verspäteten Übergabe der Wohnung von EUR 8.050 zu. Der Kläger habe monatlich EUR 300 als Benützungsentgelt zu zahlen gehabt, jedoch seien anteilige Betriebskosten diesbezüglich nicht ersatzfähig, weil sie ohnedies angefallen wären. Hier erscheine ein Abzug von EUR 70 pro Monat angemessen. Nach § 273 ZPO stehe wegen der vom Kaufvertrag abweichenden geringeren Nutzfläche ein Preisminderungsanspruch von EUR 12.124 zu. Die Ausmittlung erfolge durch das Ausmaß der Flächenabweichung von 4,55 % in Relation zum Kaufpreis von EUR 266.472. Für weitere Abweichungen von vertraglich vereinbarten Positionen und Mängel, nämlich betreffend die fehlende Schwachstromabnahmestelle, die fehlenden Rigipsvorsatzschalen, den tiefen Kratzer im Metallsteher der Duschwand, den Durchmesser des Lüftungsanschlusses, das nicht mit dem Wohnungsschlüssel versperrbare Kellerabteil, die Rissbildungen, den dreireihigen statt vierreihigen Unterputzverteiler, die nicht ordnungsgemäß funktionierenden Fensterfalzlüfter und die mangelhafte Isolierung des Raffstoreschalters sei nach § 273 ZPO ein Betrag von EUR 3.000 angemessen. Die Gegenforderung bestehe nicht zu Recht, weil dem Kläger die Nutzung der Wohnung tatsächlich nicht möglich gewesen sei. Mangels einer tatsächlichen Übergabe sei er nicht verpflichtet gewesen, Wohnbeiträge zu leisten.
Gegen den Zuspruch von EUR 23.174 sA richtet sich die vorliegende Berufung der Beklagten aus den Gründen der Mangelhaftigkeit des Verfahrens und der unrichtigen rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das Urteil aufzuheben und die Rechtssache zur ergänzenden Verhandlung und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.
Der Kläger stellt in seiner Berufungsbeantwortung den Antrag, diesem Rechtsmittel nicht Folge zu geben.
Gegen die im Urteil enthaltene Kostenentscheidung richtet sich der vorliegende Rekurs des Klägers mit dem Antrag, ihm weitere EUR 1.489,42 sowie EUR 53,72 an Barauslagen zuzusprechen; hilfsweise ihm für den Überweisungsantrag vom 24.4.2024 und die Vertagungsbitte vom 8.10.2024 einen Betrag von EUR 312,10 zuzuerkennen
Die Beklagte hat keine Rekursbeantwortung erstattet.
Beide Rechtsmittel sind unberechtigt .
1. Zur Berufung der Beklagten:
1.1.Die Beklagte behauptet eine Mangelhaftigkeit des Verfahrens, weil das Erstgericht den Preisminderungsanspruch in unzulässiger Weise nach § 273 ZPO frei ausgemittelt habe. Es bleibe unberücksichtigt, dass sich der Wert der klagsgegenständlichen Wohnung und/oder der ihr anlastenden Mängel durch einen Sachverständigen aufgrund der relativen Berechnungsmethode unkompliziert berechnen hätte lassen. Folgerichtig habe kein Bedarf für die vorgenommene „richterliche Betragsfestsetzung“ bestanden. Die tatsächliche Wertfindung wäre unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen nicht mit unverhältnismäßig hohen Kosten, Mühen oder zeitlichen Aufwendungen verbunden gewesen, geschweige denn wäre der Beweis nicht zu erbringen gewesen.
Der gerichtlich zu bestellende Sachverständige wäre im Rahmen seines Gutachtens jedenfalls zu eindeutig niedrigeren Bewertungsansätzen gelangt. Dies hätte sich zweifelsfrei in der Höhe der zugesprochenen Klagsforderung niedergeschlagen.
1.2. Der Anfechtungsgrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens ist nur dann erfüllt, wenn der behauptete Verstoß gegen ein Prozessgesetz abstrakt geeignet war, eine erschöpfende und gründliche Beurteilung der Streitsache zu verhindern ( Kodek in Rechberger/Klicka 5§ 496 ZPO Rz 6; RS0043049; RS00430327). Es ist daher erforderlich nachvollziehbar auszuführen, welche günstigeren Verfahrensergebnisse zu erwarten gewesen wären, wenn der Verfahrensfehler nicht unterlaufen wäre (RS0043039 [T4, T5]).
Zwar ist die Frage, ob § 273 ZPO anzuwenden ist, eine verfahrensrechtliche, die die Beklagte richtig mit der Mängelrüge bekämpft, jedoch ist diese - ausgehend von der oben angeführten Anforderung an eine Verfahrensrüge - nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil die Beklagte nicht darlegt, welche für sie günstigeren Verfahrensergebnisse zu erwarten gewesen wären. Der bloße Hinweis, dass deutlich niedrige Bewertungsansätze zugrunde zu legen gewesen wären, reicht dafür nicht. Nicht dargelegt wurde weiters, warum der zu bestellende Sachverständige zu deutlich niedrigen Bewertungsansätzen gelangt wäre.
1.3.Darüber hinaus würde liegt auch deshalb kein Verfahrensfehler vor, weil kein Gerichtsfehler gegeben ist. Der Kläger hat zunächst die Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Beweis der geltend gemachten Mängel beantragt. Diesen Antrag zog er aber in der Tagsatzung vom 3.7.2025 zurück und regte die Anwendung des § 273 ZPO an. Er brachte dazu vor, dass die Beklagte diesbezüglich keine vernichtenden Tatsachen vorgebracht und er damit diese Mängel bewiesen habe, nachdem sich die Beklagte nach der vorbereitenden Tagsatzung nicht mehr an dem Verfahren beteiligt habe.
Die Beklagte ist und konnte dem inhaltlich nicht entgegentreten, zumal sie in dieser Tagsatzung (unentschuldigt) nicht anwesend und nach der zuvor erfolgten Bekanntgabe des Vollmachtswiderrufs zum Beklagtenvertreter vom 25.2.2025 (ON 21) auch nicht die Bestellung eines neuen Rechtsanwalts anzeigte.
Die Beklagte hat selbst hat kein Sachverständigengutachten beantragt, was ihr jedenfalls freigestanden wäre. Ein allfälliger Fehler einer Partei bei der Verhandlungsführung kann im Nachhinein jedenfalls nicht mittels einer Verfahrensrüge behoben werden.
In diesem Sinn sind auch die von der Beklagten behaupteten sekundären Feststellungsmängel nicht gegeben.
1.4.§ 273 ZPO räumt dem Gericht für den Fall, dass die Anspruchshöhe nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten bewiesen werden kann, ein – gebundenes – Ermessen ein, die Höhe einer Forderung nach freier Überzeugung festzusetzen. Lässt sich die Anspruchshöhe gar nicht feststellen, muss der Richter gemäß § 273 ZPO schätzen. Steht die Forderung im Fall des § 273 Abs 1 ZPO dem Grunde nach fest, kommt eine klageabweisende Beweislastentscheidung nicht in Betracht. Vielmehr ist die Schätzung der Anspruchshöhe gemäß § 273 Abs 1 ZPO vom Richter nach seiner Lebenserfahrung und den Ergebnissen der gesamten Verhandlung nach bestem Wissen und Gewissen nach freier Überzeugung vorzunehmen (1 Ob 70/18b mit zahlreichen Nachweisen).
Mit Rechtsrüge ist nur überprüfbar, ob das Ergebnis der Anwendung des § 273 ZPO richtig ist (RS0111576, RS0040341); die Entscheidung des Gerichts darüber, ob es § 273 ZPO anwenden darf, ist eine rein verfahrensrechtliche Entscheidung (siehe oben).
Da sich die Beklagte inhaltlich nicht gegen ein unrichtiges Ergebnis der Anwendung des § 273 ZPO wendet, ist der Berufung insgesamt ein Erfolg zu versagen. Ungeachtet davon bestehen gegen die im Urteil angeführten Prämissen, die das Erstgericht der Anwendung des § 273 ZPO zugrunde gelegt hat, keine Bedenken.
2. Zum Kostenrekurs des Klägers:
2.1Nach Ansicht des Klägers wären ihm die Kosten für den Überweisungsantrag vom 24.4.2024 sowie der Vertagungsbitte vom 8.10.2024 mangels einer Einwendung der Beklagten zuzusprechen gewesen; dies im Hinblick auf § 54 Abs 1a ZPO.
Auch in Bezug auf den Zuspruch von Wohnkosten infolge der verspäteten Wohnungsübergabe wäre das Kostenprivileg des § 43 Abs 2 ZPO anzuwenden gewesen, weil das Gericht diesen Anspruch dem Grunde nach als zu Recht bestehend befunden und die Höhe mittels Anwendung des § 273 ZPO ermittelt habe. Dies hätte zur Folge, dass der abgewiesene Betrag in Höhe von EUR 2.450 als kostenneutral auszuscheiden sei. Demzufolge ergebe sich ein nach § 43 Abs 2 ZPO fiktiver Streitwert für den ersten Verfahrensabschnitt von EUR 30.174 sowie für den zweiten Verfahrensabschnitt von EUR 26.174. Davon ausgehend sei der Kläger im ersten Verfahrensabschnitt mit 77 % durchgedrungen und im zweiten Verfahrensabschnitt mit 89 %, sodass ihm insgesamt ein Anspruch von EUR 8.321,77 an Verfahrenskosten sowie von EUR 689,53 an Barauslagen zustehe.
2.2 Das Rekursgericht teilt diese Argumente nicht:
Der Kläger übersieht zunächst, dass die Beklagte bei der Übergabe des Kostenverzeichnisses nicht anwesend war. Sie hatte daher auch keine Möglichkeit, entsprechende Einwendungen zu erheben, sodass hier kein Anwendungsfall des § 54 Abs 1a ZPO gegeben ist (vgl 1 Ob 76/15f). Wenn das Erstgericht sowohl den Überweisungsantrag (ON 3) als auch die Vertagungsbitte (ON 17) als nicht zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung beurteilt hat, ist dem inhaltlich nicht entgegenzutreten; das hat der Kläger auch inhaltlich nicht gemacht, sondern sich ausschließlich auf § 54 Abs 1a ZPO berufen.
In Bezug auf die Wohnungskosten liegt kostenrechtlich kein Anwendungsfall des § 43 Abs 2 ZPO vor. Das Erstgericht hat die vom Kläger geltend gemachten EUR 300 zugrunde gelegt und lediglich Betriebskosten als Sowieso-Kosten berücksichtigt. Wenn diese Sowieso-Kosten nach § 273 ZPO mit EUR 70 geschätzt wurden, kann das für den gesamten Anspruch nicht das Kostenprivileg begründen. Die Sowieso-Kosten hätten von vornherein berücksichtigt werden müssen; der Kläger ist mit dem darauf entfallenen Betrag als unterlegen anzusehen.
Dem Kostenrekurs war daher ein Erfolg zu versagen.
3.Die Entscheidung über die Berufungsbeantwortungskosten beruht auf §§ 41, 50 ZPO.
Der Kläger hat die Kosten seines erfolglosen Rekurses gemäß §§ 40, 50 Abs 1 ZPO selbst zu tragen.
4.In der Berufungsentscheidung war keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO zu lösen, sodass die ordentliche Revision nicht zuzulassen war.
Der Revisionsrekurs ist gemäß § 528 Abs 2 Z 3 ZPO jedenfalls unzulässig.
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