6R338/24f – OLG Wien Entscheidung

Das Oberlandesgericht Wien hat als Rekursgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Fabian als Vorsitzende sowie den Richter Dr. Pscheidl und die Richterin Mag. Nigl, LL.M., im Konkurs über das Vermögen der A* GmbH, **, **, vertreten durch muhri werschitz Partnerschaft von Rechtsanwälten GmbH in Graz, Masseverwalterin Dr. B*, Rechtsanwältin in **, über den Rekurs der Schuldnerin gegen den Beschluss des Handelsgerichts Wien vom 2.12.2024, **–114, in nicht öffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

I. Die Rekursbeantwortungen der Masseverwalterin und der C* werden zurückgewiesen .

II. Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.

Der Revisionsrekurs ist jedenfalls unzulässig.

Begründung

Das Handelsgericht Wien eröffnete am 27.5.2024 den Konkurs über das Vermögen der Schuldnerin und bestellte Dr. B* zur Masseverwalterin. Dem von der Schuldnerin dagegen erhobenen Rekurs gab das Rekursgericht mit Beschluss vom 5.7.2024 zu 6 R 185/24f (Spruchpunkt I.) nicht Folge. Weitere Rekurse richteten sich bisher gegen die Bestellung bestimmter Mitglieder des Gläubigerausschusses (6 R 188/24x, 6 R 206/24v) und die Unternehmensschließung (6 R 327/24p).

Der Masseverwalterin wurde ein Gläubigerausschuss, bestehend aus sechs Mitgliedern, beigeordnet (ON 10 und 32).

Die Schuldnerin ist Eigentümerin einer Vielzahl von – erheblich belasteten – Liegenschaftsobjekten. Ihr Geschäftszweig lautet auf „Erwerb, Besitz, Vermietung, Verpachtung, Verwaltung, Entwicklung und Veräußerung von Liegenschaften“. Zusammengefasst war die Schuldnerin im An- und Verkauf sowie in der Bestandgabe von Immobilien tätig.

Unter anderem war die Schuldnerin bei Insolvenzeröffnung Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ **, KG **, Bezirksgericht Döbling, mit der Grundstücksadresse **. Diese ist mit einem Höchstbetragspfandrecht zu Gunsten der C* von EUR 4,8 Millionen belastet.

In der allgemeinen Prüfungstagsatzung mit Gläubigerversammlung und Berichtstagsatzung vom 1.8.2024 (ON 67) wurde erörtert, dass ein Gasgebrechen im Zinshaus auf der Liegenschaft ** bestehe und die Mieter seit 1.7.2024 ohne Warmwasser und Heizung seien. Von der Schuldnerin seien keine Maßnahmen ergriffen worden. Von der allgemeinen Masse könnten die Sanierungskosten nicht getragen werden. Die im Grundbuch besicherte Bank wolle die Kosten der Behebung nicht aufbringen, da keine entsprechende Wertsteigerung des Objekts gesehen werde. Die Mieter würden Mietzinsminderungsansprüche geltend machen.

Nach Umfrage wurde im Protokoll weiters festgehalten, dass kein einziger Gläubiger die Innehaltung mit der Verwertung des schuldnerischen Vermögens befürworte.

Mit Beschluss vom 20.9.2024 (ON 85) wies das Erstgericht den Antrag der Schuldnerin vom 25.7.2024 (ON 59), das Verwertungsverfahren bis zum 30.9.2024 aufzuschieben, unbekämpft ab.

Am 1.10.2024 langte ein als „ Ersuchen “ bezeichneter Schriftsatz der Schuldnerin beim Erstgericht ein (ON 86), in dem die Schuldnerin unter anderem ausführte, es fehle die gerichtliche Genehmigung für die Beauftragung des Sachverständigen Mag. D*, der am 29.7.2024 sein über Auftrag der Masseverwalterin erstelltes Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft ** vorgelegt habe. Jedenfalls sei der Schuldnerin bis dato weder ein Ersuchen der Masseverwalterin, noch eine Reaktion des Insolvenzgerichts darauf zugestellt worden. Im Hinblick auf die Mitwirkungspflicht der Schuldnerin sei die rechtzeitige Zustellung der Genehmigung erforderlich, um eine ordnungsgemäße Erfüllung ihrer Pflichten sicherzustellen.

Der Sachverständige Mag. D* hätte nicht beauftragt werden dürfen, weil dieser für die Bewertung von Zinshäusern nicht [in der Sachverständigenliste] eingetragen sei. Sein Honorar sei nicht von der Insolvenzmasse zu tragen, die Bewertung dürfe einem Veräußerungsprozess nicht zugrunde gelegt werden.

Bezüglich des Zinshauses auf der Liegenschaft ** sei von den E* Anfang Juli bekanntgegeben worden, dass aufgrund von Gefahr im Verzug die Gaszufuhr abgedreht werde, weil es im Keller und in der rechten Steigleitung undichte Stellen gebe und daher die Anlage unverzüglich bis zur Behebung der Mängel außer Betrieb genommen werden müsse. Wie die Hausverwaltung berichtet habe, hätten die Mieter keine Warmwasserversorgung und würden jene Mieter, die einen Gasherd hätten, vorübergehend mit einer E-Herd-Platte ausgestattet werden. Dennoch hätten die Mieter aufgrund des Gasgebrechens Anspruch auf Mietzinsminderung für die Dauer des Ausfalls und sei die Reparatur unumgänglich. Mit Schreiben vom 8.7.2024 habe die Masseverwalterin die Schuldnervertreterin um Stellungnahme, ob ihr nahestehende Personen die Reparatur des Gasschadens bezahlen würden, und um Überweisung einer entsprechenden Kaution von EUR 70.000,- auf das Konto der neuen Hausverwaltung ersucht. Auf ihr Antwortschreiben vom 9.7.2024 mit der Frage, aufgrund welcher Überlegung die Zahlung durch Dritte angedacht sei, sowie zur weiteren Vorgehensweise habe die Schuldnerin keine Rückmeldung erhalten. Die Gassperre sei bis dato wirksam, weshalb sich die Schuldnerin mit zusätzlichen Mietzinsminderungen konfrontiert sehe, obwohl eine Behebung innerhalb von zwei Wochen möglich gewesen wäre. Die Schuldnerin ersuchte das Erstgericht, der Masseverwalterin eine Weisung zu erteilen, sich rechtskonform zu verhalten und die erforderlichen Schritte zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Masse umzusetzen.

Diesem Schriftsatz ON 86 war das Verkehrswertgutachten des Mag. D* vom 29.7.2024 über die Liegenschaft ** angeschlossen. Daraus ergibt sich ein Verkehrswert von EUR 2,45 Millionen zum Bewertungsstichtag 24.7.2024.

In ihrer Stellungnahme vom 21.10.2024 (ON 96) zu dieser Eingabe hielt die Masseverwalterin fest, beim Sachverständigen Mag. D* handle es sich um einen erfahrenen Immobiliensachverständigen, der seit mehr als einem Jahrzehnt gerichtlich zertifiziert sei. Er sei insbesondere auch für Wohnungseigentum und Geschäftsräumlichkeiten zertifiziert. In Abstimmung mit der Pfandgläubigerin sei vom Sachverständigen eine Einzelbewertung der Wohnungen geprüft (Beilage ./ZZ), jedoch verworfen und eine Gesamtveräußerung der Zinshauses für vorteilhafter beurteilt worden. Der Sachverständige verfüge über eine entsprechende fachliche Eignung und habe selbst dargelegt, regelmäßig auch Zinshäuser zu bewerten (zwischen sieben und fünfzehn Häuser jährlich). Es seien zudem auch Gespräche der Masseverwalterin mit einem anderen Sachverständigen geführt worden. Dieser habe indikativ für sein Gutachten Kosten zwischen EUR 15.000,- und EUR 20.000,- netto veranschlagt und zusätzlich nach erster Einschätzung bekanntgegeben: „ Den Verkehrswert aus dem Jahr 2022 (Gutachten F*) sehe ich aktuell jedoch nicht annähernd mehr erzielbar. “ Die Pfandgläubigerin sie nicht bereit gewesen, diese indikativ bekanntgegebenen Kosten zu übernehmen. Diese Kosten wären finanziell für die Masse nicht tragbar gewesen. Der von der Schuldnerin kritisierte Sachverständige habe lediglich EUR 3.333,33 netto beansprucht und sei ihm daher - auch in Anbetracht des Zeithorizonts - der Vorzug zu geben gewesen.

Bezüglich der Liegenschaft ** habe die Masseverwalterin wiederholte und fortgesetzte Bemühungen zur Beseitigung des Gasgebrechens (insbesondere mehrere Gespräche mit der Pfandgläubigerin zur Finanzierung der Behebung, Gespräche mit der MA 25 und der Baupolizei) gesetzt. Die Schuldnerin habe keinerlei Unterstützung geleistet. Insbesondere sei von der Schuldnerin keine Auskunft gegeben worden, wann die letzte GK 71 Überprüfung der Gasanlage durchgeführt worden sei. Wie eine Behebung innerhalb von zwei Wochen ohne vorhandene finanzielle Mittel möglich sein solle, lasse die Schuldnerin offen. Es wäre ihr frei gestanden, für eine Behebung des Gasgebrechens zu sorgen und entsprechende Lösungsvorschläge zu unterbreiten. Ein Informationsdefizit habe nicht bestanden.

Im Amtsvermerk (ON 100) vom 23.10.2024 hielt das Erstgericht fest, dass bezüglich der Eingabe der Schuldnerin zu ON 86 nach der ausführlichen Stellungnahme der Masseverwalterin zu ON 96 kein Handlungsbedarf bestehe.

Am 13.11.2024 legte die Masseverwalterin das Protokoll der zweiten Gläubigerausschusssitzung vom 2.10.2024 vor (ON 107).

Am 2.12.2024 langte der Antrag auf konkursgerichtliche Genehmigung des Kaufvertrags über die Liegenschaft ** (ON 113) beim Erstgericht ein. Die Einschaltung der Liegenschaft in der Ediktsdatei sei mit 10.7.2024 erfolgt. Das Verkehrswertgutachten des Sachverständigen Mag. D* zum Bewertungsstichtag 24.7.2024 (Beilage ./1) sei der Einschaltung angefügt worden. Es habe einen geldlastenfreien Verkehrswert von EUR 2,45 Millionen ausgewiesen. Die Liegenschaft ** sei auch auf ** inseriert worden. Es hätten mehrere Besichtigungen stattgefunden und seien von der Masseverwalterin auch mehrere potentielle Interessenten aktiv angeschrieben worden. Sowohl die G* GmbH (Beilage ./2) als auch die H* Holding GmbH (Beilage ./3) hätten bekanntgegeben, dass der genannte Mindestkaufpreis der Liegenschaft überhöht sei. Die weiteren unterfertigten Kaufanbote hätten einen deutlich niedrigeren Preis ausgewiesen als der nunmehr erzielte Kaufpreis. I* (Beilage ./4) habe einen Kaufpreis von EUR 1,975 Millionen geboten, die J* GmbH (Beilage ./5) von EUR 1,9 Millionen und die K* GmbH (Beilage ./6) von EUR 1,7 Millionen. Die L* GmbH (Beilage ./6) habe ein Angebot von EUR 1 Million in Aussicht gestellt. Auch mit dem Eigentümer der Nachbarliegenschaft sei die Masseverwalterin in Kontakt gewesen, dieser habe kein Kaufanbot abgegeben. Auch die Mieter hätten nicht für den Erwerb des jeweiligen Objektes gewonnen werden können.

Seit 1.7.2024 bestehe ein Gasgebrechen. Diesbezüglich seien Mietzinsminderungsansprüche geltend gemacht worden. Als notstandspolizeiliche Maßnahme sei nach wiederholter Abstimmung zwischen der MA 25 und der Masseverwalterin die Gasversorgung der vermieteten Wohnungen in Form einer möglichst kostenschonenden Lösung wieder hergestellt worden. Die Pfandgläubigerin habe die Kosten der notstandspolizeilichen Maßnahme nach Anfrage gegen Ersatz aus dem Verkaufserlös vorfinanziert. Es seien nur die zwingend notstandspolizeilich durchzuführenden Arbeiten erfolgt. Die Gasanlage sei weiterhin nachhaltig zu sanieren. Insbesondere würden die unbewohnten Wohnungen über keine Gasversorgung verfügen. Frostschäden bei einem weiteren Zuwarten mit dem Verkauf könnten daher nicht ausgeschlossen werden. Die Masseverwalterin habe sich seit Aufkommen des Gasgebrechens im Juli 2024 wiederholt um die Finanzierung der Sanierung des Gasgebrechens bemüht. Aus dem Umfeld der Schuldnerin sei kein Beitrag erfolgt. Eine Sanierung des Gasgebrechens müsse daher durch den Erwerber erfolgen.

Der Sachverständige Mag. D* habe ergänzend festgehalten, dass er von keiner über die Sanierungskosten hinausgehenden Wertsteigerung der Immobilie durch eine Sanierung des Gasgebrechens ausgehe. Die allgemeine Insolvenzmasse habe daher nicht mit den Behebungskosten eines Gasgebrechens zu Gunsten der Sondermasse belastet werden können.

Da sich trotz der Bemühungen kein Käufer finden habe lassen, habe die Masseverwalterin die ursprüngliche Verkäuferin kontaktiert. Die dieser nahestehende M* Holding GmbH habe ein verbindliches Kaufanbot über EUR 2,45 Millionen abgegeben und die N* GmbH als Käuferin namhaft gemacht. Mit dieser sei der gegenständliche Kaufvertrag abgeschlossen worden. Der Kaufpreis sei von der Käuferin bereits beim Treuhänder Rechtsanwalt Mag. O* hinterlegt worden (Bestätigung mit E-Mail vom 2.12.2024, Beilage ./10).

Die Pfandgläubigerin C* sei gemäß § 120 IO mit Schreiben vom 26.9.2024 über die geplante Verwertung informiert worden, der sie mit Schreiben vom 27.9.2024 (Beilage ./12) zugestimmt habe. Auch die Mitglieder des Gläubigerausschusses hätten in ihrer Sitzung vom 2.10.2024 ausdrücklich einstimmig zugestimmt. Die Schuldnerin selbst habe sich wiederholt - in ihrer Eingabe an das Konkursgericht vom 1.10.2024 und der Gläubigerausschusssitzung vom 2.10.2024 - ausdrücklich gegen den Verkauf ausgesprochen. Die Schuldnervertreterin habe in der Gläubigerausschusssitzung vom 2.10.2024 eingestanden, dass ein Kaufpreis, der über dem eingetragenen Pfandrecht liege, nicht realistisch sei und die allgemeine Masse auch bei einem höheren Kaufpreis keinen Zufluss aus der Veräußerung dieses Liegenschaftsobjekts zu erwarten habe.

Die Einwände der Schuldnerin gegen den beauftragten Sachverständigen seien unzutreffend.

Der Geschäftsleiter der Pfandgläubigerin habe bestätigt, dass diese eine Gesamtveräußerung der Liegenschaft für günstiger erachte und Möglichkeiten der alternativen Verwertung geprüft habe, jedoch verworfen habe. Die Begründung von Wohnungseigentum würde jedenfalls Zeit und finanzielle Mittel benötigen. Es sei von keinem höheren Erlös auszugehen. Im Hinblick auf die angeordnete Schließung des Unternehmens und der nunmehr eingetretenen Frostperiode bei einem bestehenden Gasgebrechen sei ein weiteres Zuwarten mit dem Verkauf jedenfalls untunlich.

Die P*gmbH habe festgehalten, dass keine Vorsteuer geltend gemacht worden und somit keine Vorsteuer zu berichtigen sei. Selbst wenn die Vorsteuer zu berichtigen wäre, wäre das eine Insolvenzforderung und keine Masseforderung.

Die Masseverwalterin beantragte, dass der am 12.11.2024/2.12.2024 zwischen der Masseverwalterin und Entwicklung N* GmbH abgeschlossene Kaufvertrag (Beilage ./15) über die Liegenschaft ** zum Kaufpreis von EUR 2,45 Millionen genehmigt werde.

Mit dem angefochtenen Beschluss genehmigte das Erstgericht diesen Kaufvertrag. Die Masseverwalterin habe die Liegenschaft einer Vielzahl von potentiellen Interessenten aktiv angeboten. Neben der Einschaltung in der Ediktsdatei habe sie sie auch auf der einem größeren Kreis an Personen zugänglichen Online-Plattform ** inseriert. In den rund vier Monaten andauernden Verkaufsbemühungen sei kein Kaufanbot abgegeben worden, das annähernd in der Höhe des nunmehr erzielten Kaufpreises liege. Der Gläubigerausschuss habe dem gegenständlichen Verkauf ausdrücklich einstimmig zugestimmt, ebenso die einzige Pfandgläubigerin. Der Einwand der Schuldnerin, dass der Verkauf von einzelnen Wohnungen der Liegenschaft zweckmäßiger wäre, da hier „erfahrungsgemäß“ höhere Kaufpreise erzielt werden könnten, sei von ihr nicht bescheinigt worden. Es würden keinerlei konkrete Nachweise bestehen, dass hierdurch bei einem Haus mit Mängeln an dessen allgemeinen Teilen tatsächlich ein besseres Verkaufsergebnis erzielbar gewesen wäre. Der für Wohnungseigentum zertifizierte Immobiliensachverständigen Mag. D* habe in seinem Schreiben vom 3.10.2024 festgehalten, dass bei einem derartigen Vorgehen kein höherer Verkaufserlös zu erwarten sei. Die Begründung von Wohnungseigentum erfordere neben weiterer Zeit auch zusätzliche finanzielle Mittel, wodurch die Masse weiter belastet worden wäre. Demgegenüber stehe ein konkreter höherer Verkaufserlös mit auch nur ansatzweise gewisser Wahrscheinlichkeit nicht fest. Nachdem ein Gasgebrechen vorliege, könne bei weiterem Zuwarten mit der Verwertung ein Frostschaden nicht ausgeschlossen werden, der zu einer weiteren Wertminderung führen würde. Die Masseverwalterin habe die Angemessenheit des Kaufpreises – neben einem Gutachten eines Immobiliensachverständigen – in ihrem Antrag vom 2.12.2024 zusätzlich mit diversen deutlich niedrigeren Vergleichsanboten belegt.

Bei Mag. D* handle es sich um einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, der über ein Jahrzehnt Erfahrung in der Liegenschaftsbewertung habe und gerichtliche Eintragungen in den Gebieten ** gewerblich oder industriell genutzte Liegenschaft (Baugründe), ** Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser (Baugründe), ** Wohnungseigentum und ** Geschäftsräumlichkeiten aufweise. Seine weitreichende Kompetenz zur Bewertung des gegenständlichen Objektes werde für gegeben erachtet. Dass der von der Masseverwalterin mit der Pfandgläubigerin abgestimmte Sachverständige jedenfalls nicht einen zu Lasten der Gläubiger zu niedrigen Verkehrswert festgestellt habe, ergebe sich bereits daraus, dass lediglich die nunmehrige Käuferin bereit gewesen sei, diesen Kaufpreis zu zahlen. Die zahlreichen anderen Angebote seien nicht einmal ansatzweise in dieser Höhe ausgestaltet gewesen. Dem Insolvenzgericht sei eine ausreichende Grundlage zur Prüfung der bestmöglichen Verwertung gegeben worden. Der mit der Entwicklung N* GmbH erzielte Kaufpreis stelle die bestmögliche Verwertung der schuldnerischen Liegenschaft dar und entspreche der derzeitigen Marktlage. Die Verwertungsbemühungen seien in Ansehung von Art, Intensität und Dauer angemessen gewesen. Gründe für die Verweigerung einer Genehmigung würden nicht vorliegen.

Dagegen richtet sich der Rekurs der Schuldnerin mit dem Antrag, diesen aufzuheben und die konkursgerichtliche Genehmigung des Kaufvertrags zu untersagen.

I.Gemäß § 260 Abs 4 IO ist der Rekurs, soweit nichts anderes angeordnet ist, einseitig. Eine solche Anordnung nehmen die §§ 117 ff IO nicht vor. Die Rekursbeantwortungen der Masseverwalterin und der Pfandgläubigerin C* waren daher zurückzuweisen.

II. Der Rekurs ist nicht berechtigt.

1.1Grundsätzlich fällt die Verwertung der Insolvenzmasse in die Kompetenz des Insolvenzverwalters (§ 114 Abs 1 S 1 IO).In den in § 117 IO aufgezählten Fällen bedarf es für die Wirksamkeit der vom Insolvenzverwalter abgeschlossenen Rechtsgeschäfte im Außenverhältnis der Genehmigung des Insolvenzgerichts und, sofern ein solcher bestellt ist, auch des Gläubigerausschusses. Unabhängig vom Wert unterliegt jede freiwillige Veräußerung (oder Verpachtung) einer unbeweglichen Sache, insbesondere einer Liegenschaft, jedenfalls der insolvenzgerichtlichen Genehmigung gemäß § 117 Abs 1 Z 3 IO ( Jelinek in KLS 2§ 117 IO Rz 35).

Die gerichtliche Genehmigung erfolgt auf Antrag des Insolvenzverwalters. Dem Antrag anzufügen ist der Beschluss des Gläubigerausschusses, die Stellungnahme des Schuldners oder ein Bericht über die Gründe ihres Unterbleibens (vgl Jelinek,aaO § 117 IO Rz 55). Das Insolvenzgericht entscheidet auf Basis der Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Beschlussfassung ( Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger , InsR 4 , § 117 KO Rz 55 mwN; Jelinek,aaO § 117 IO Rz 57ff, mwN).

1.2 Bei der Entscheidung über die Genehmigung der Veräußerungshandlungen des Insolvenzverwalters ist deren Gesetzmäßigkeit sowie deren Zweckmäßigkeit, namentlich, ob sie dem gemeinsamen Interesse der Insolvenzgläubiger, aber auch des Schuldners Rechnung tragen, zu prüfen ( Mohr, IO 11 § 117 E 43 f; vgl Jelinek,aaO § 117 IO Rz 1).

1.3.1§ 118 Abs 1 IO sieht vor, dass der Insolvenzverwalter dem Schuldner Gelegenheit zu geben hat, sich zu den in den §§ 116 und 117 IO bezeichneten Angelegenheiten zu äußern, und dass er das Ergebnis oder die einer solchen Äußerung entgegenstehenden Hindernisse dem Gläubigerausschuss und dem Insolvenzgericht mitzuteilen hat. Dafür hat der Insolvenzverwalter den Schuldner unter Setzung einer Frist, deren Länge nach der Dringlichkeit des Vorhabens zu bestimmen ist, zur Äußerung über das konkrete Vorhaben aufzufordern. Dem Schuldner ist das konkrete Vorhaben mitzuteilen ( Jelinek in KLS 2 § 118 Rz 6 f). In der Regel reichen dafür acht Tage ( Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger, InsR 4 § 118 KO Rz 9 und 11). Es genügt, dem Schuldner den wesentlichen Inhalt des Geschäfts darzulegen ( Mohr, IO 11 § 118 E 2).

1.3.2Nach Abs 2 leg cit hat auch das Insolvenzgericht dem Schuldner, soweit dies rechtzeitig möglich und im Hinblick auf Abs 1 noch geboten ist, Gelegenheit zur Äußerung (§ 259 Abs 3 IO) zu geben. Das Gericht hat dem Schuldner daher gemäß § 118 Abs 2 IO nur dann nochmals Gehör zu gewähren, wenn dies durch den Insolvenzverwalter nicht oder nicht ausreichend erfolgte, weil ihn etwa der Insolvenzverwalter unzureichend informiert oder ihm eine zu kurze Äußerungsfrist gesetzt hat ( Kodek, aaO § 118 KO Rz 14, 15 und 18; vgl Jelinek,aaO § 117 IO Rz 56; vgl OLG Graz 3 R 222/22z). Die Anhörung des Schuldners dient einerseits einer Informationsgewinnung im Gläubigerinteresse, andererseits der Wahrung der Interessen des Schuldners (vgl Jelinek,aaO § 118 IO, Rz 3 und 4; OLG Innsbruck, 1 R 87/23p).

Verstößt das Insolvenzgericht gegen die Anhörungspflicht gemäß § 118 Abs 2 IO, so ist ein Genehmigungsbeschluss nach § 117 IO dennoch nicht nichtig. Dank der Neuerungserlaubnis des § 260 Abs 2 IO kann der Schuldner seine Äußerung im Rekurs nachholen ( Jelinek,aaO § 117 IO Rz 50 und § 118 IO Rz 13).

2.1 Soweit die Schuldnerin in ihrem Rekurs geltend macht,ihr sei keine Möglichkeit zur Äußerung gemäß § 118 Abs 2 IO gegeben worden, obwohl eine solche rechtzeitig möglich gewesen wäre, ist ihr das Schreiben der Masseverwalterin vom 24.9.2024 (Beilage ./RRR), in dem ihr der Kaufpreis von EUR 2,45 Mio mitgeteilt und eine Frist von acht Tagen zur Zustimmung zum Verkauf eingeräumt wurde, entgegenzuhalten. Dieses Schreiben erging per E-Mail an die Schuldnervertreterin, den Geschäftsführer der Schuldnerin, Ing. Q*, MSc., und den Prokuristen der Schuldnerin, Mag. (FH) R*. Im Übrigen ergibt sich auch aus dem Antrag auf Genehmigung, dass sich die Schuldnerin gegen den gegenständlichen Kaufvertrag ausgesprochen hat.

2.2 Da es genügt, dem Schuldner den wesentlichen Inhalt des Geschäfts darzulegen ( Mohr, IO 11 § 118 E 2), wie es in diesem konkreten Schreiben der Masseverwalterin erfolgte, war das Erstgericht zu einer (zusätzlichen) Anhörung nicht verpflichtet. Zwar ersuchte die Masseverwalterin in diesem Schreiben um Zustimmung zum Verkauf, tatsächlich wird damit aber auf eine Äußerung der Schuldnerin abgestellt.

2.3 Das Rekursgericht teilt daher den Rechtsstandpunkt der Schuldnerin, ihr wäre keine Äußerungsmöglichkeit eingeräumt worden, nicht. Infolge der Aufforderung zur Äußerung durch die Masseverwalterin hat das Erstgericht zu Recht von einer weiteren Anhörung der Schuldnerin abgesehen. Die Schuldnerin hat sich auch wiederholt gegen die gegenständliche Veräußerung ausgesprochen. Aufgrund der Neuerungserlaubnis stünde eine unterbliebene Anhörung dem Rekursvorbringen aber ohnehin nicht entgegen.

3.1.1 Die Schuldnerin wendet in ihrem Rekurs im Wesentlichen im Hinblick auf den Ankaufspreis der Liegenschaft ** laut Kaufvertrag vom 19.7.2022 von EUR 4,35 Millionen die „nicht bestmögliche Verwertung“ ein. Ein Wertverlust in zwei Jahren von EUR 1,9 Millionen sei nicht nachvollziehbar. Auch das Gasgebrechen könne ihn nicht rechtfertigen. Der aktuelle Kaufpreis entspreche nicht dem tatsächlichen Verkehrswert. Das der Verwertung zugrundeliegende Sachverständigengutachten stamme von einem Sachverständigen, der zu dessen Erstellung laut Ediktsdatei nicht qualifiziert sei. Vergleichswerte würden zeigen, dass ähnliche Objekte zu einem höheren Preis veräußert worden seien. Der gegenständliche Kaufvertrag widerspreche der Marktlage und sei zum Nachteil der Gläubiger. Die Liegenschaft ** besitze erhebliches Potential. Im urbanen Bereich bestehe eine hohe Nachfrage bei Bauträgern, Immobilienentwicklern sowie privaten und institutionellen Investoren. Für einen umfassenden und marktgerechten Verkaufsprozess sei die Vermarktung über die Ediktsdatei und ** nicht zielführend gewesen. ** richte sich hauptsächlich an österreichische Privatkäufer, die nicht als ideale Zielgruppe für diese Liegenschaft anzusehen seien. Die Inserierung in der Ediktsdatei erreiche primär Gläubiger und Insolvenzinteressierte, nicht jedoch Bauträger, Investoren oder internationale Käufer, die als Zielgruppe präferiert werden hätten müssen. Durch die Vermarktung der Masseverwalterin seien wesentlich lukrativere Käuferschichten nicht beachtet worden. Die Masseverwalterin hätte einen spezialisierten Immobilienmakler oder Immobilienberater für eine strategische Vermarktung des Liegenschaftsobjekts beizuziehen gehabt, der Großinvestoren, Bauträger und Immobilienfonds ansprechen hätte können. Auch eine internationale Vermarktung hätte zu einer höheren Preisbereitschaft der Käufer geführt.

Die Verkaufsbemühungen der Masseverwalterin seien unvollständig geblieben. Die relativ kurze Verkaufsdauer von rund vier Monaten sei unzureichend und nicht angemessen. Es liege nahe, dass nicht alle erforderlichen Schritte ergriffen worden seien, um ernsthafte und zahlungskräftige Interessenten zu gewinnen. Die übliche Verkaufsdauer auf dem Wiener Zinshausmarkt liege zwischen sechs und zwölf Monaten. Eine kürzere Verkaufsdauer – im Rahmen von Insolvenzverfahren - erhöhe das Risiko, dass kein Höchstpreis erzielt werden könne.

Alternative Verkaufsstrategien seien nicht ausreichend geprüft worden. Ohne eine derartige Vergleichsrechnung sei nicht nachvollziehbar, warum der gegenständliche Verkauf als bestmögliche Verwertung angesehen werde.

Die pauschale Ablehnung der Einzelbewertung und Einzelverwertung der Wohnungen durch den Sachverständigen in Abstimmung mit der Pfandgläubigerin lasse Zweifel an der Objektivität der Beurteilung aufkommen. Die Einzelverwertung von Wohnungen sei eine marktübliche Praxis und führe bei vergleichbaren Immobilienverkäufen nachweislich zu einem höheren Gesamterlös. Dies wäre ebenso wie die Möglichkeit der Begründung von Wohnungseigentum zwingend zu prüfen gewesen, weil es eine optimierte Verwertung der Liegenschaft ermöglicht hätte.

3.1.2 Die Beteiligungsstruktur der Käufergesellschaft weise auf einen gezielten, spekulativen Kauf hin. S* sei als Profi am Immobilienmarkt bekannt, dessen Geschäftstätigkeit darauf ausgerichtet sei, Immobilien so günstig wie möglich zu erwerben. Vor zwei Jahren habe die Schuldnerin von einem Unternehmen von S* die Liegenschaft erworben.

3.1.3 Diesem Rekurs war lediglich der Kaufvertrag vom 19.7.2022, abgeschlossen zwischen der T* GmbH und der Schuldnerin als kaufender Partei, angeschlossen.

3.2 Mit diesem Vorbringen wendet sich die Schuldnerin gegen die Zweckmäßigkeit der gegenständlichen Veräußerung.

3.3Die Verwertung der Insolvenzmasse ist eine der grundsätzlichen Aufgaben des Insolvenzverwalters (§§ 114 Abs 1, 180 Abs 2 IO). Diese hat unter abgestufter Mitwirkung der dazu sonst noch berufenen Organe des Insolvenzverfahrens außerhalb des kridamäßigen Versteigerungsverfahrens nach rein marktorientierten geschäftlichen Grundsätzen möglichst rasch und frei von bürokratischen Hemmnissen zu erfolgen. Dieses Postulat verträgt sich mit der Einräumung einer umfassenden gerichtlichen Kontrolle wirtschaftlicher Entscheidungen im Instanzenzug grundsätzlich nicht. Die Insolvenzordnung bestimmt auch den Zeitpunkt der Verwertung der Masse nicht. Es obliegt allein dem Insolvenzverwalter, diesen unter Beobachtung seiner in § 81 IO umschriebenen Pflichten unter Anwendung der durch den Gegenstand seiner Geschäftsführung gebotenen Sorgfalt (§ 1299 ABGB) festzusetzen. Er hat dabei die vom Gesetz vorgesehenen Förmlichkeiten zu beobachten, wobei jedoch die Insolvenzordnung immer wieder Ausnahmen zulässt, um eine möglichst flexible, den wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasste Vorgangsweise zu ermöglichen (8 Ob 2294/96b).

Zweck der besonderen Genehmigungserfordernisse und der Veröffentlichungspflicht ist ein Schutz vor einer Verschleuderung von zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögenswerten ( Kodek, aaO § 117 KO Rz 1 ff).

3.4Fraglich ist (zumal die IO abgesehen von den verpflichtenden Verfahrensschritten des § 117 Abs 2 und 3 IO keine einschlägigen Handlungsgebote vorsieht), wann konkret eine Unzweckmäßigkeit anzunehmen ist, bzw welche Maßnahmen von den Insolvenzorganen zur Erzielung einer Zweckmäßigkeit zu treffen sind ( Nunner-Krautgasser , Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]).

Zweckmäßigkeit liegt grundsätzlich vor, wenn das Angebot deutlich über dem Schätzwert oder zumindest nicht unter dem Schätzwert liegt und eine andere Verwertungsart nicht vorteilhafter gewesen wäre. Unzweckmäßig kann das Vorhaben sein, wenn der Preis nicht angemessen ist oder die Angemessenheit nicht beurteilt werden kann. Weitere Anhaltspunkte sind aus der Rsp zu Rekursen zu gewinnen, mit denen versucht wird, einem nachträglichen Überbot zum Durchbruch zu verhelfen ( Jelinek,aaO § 117 IO Rz 58; Kodek, aaO § 117 Rz 54). Dies kann jedoch stets nur im Einzelfall beurteilt werden.

Ein Preis kann auch dann angemessen sein, wenn der gerichtliche Schätzwert deutlich höher liegt. Dieser kann nämlich für die Beurteilung der Angemessenheit des Kaufpreises nicht allein maßgebend sein ( Mohr, IO 11 § 117 E 51). Wesentlich ist, dass die Beurteilung der Zweckmäßigkeit nicht zu einer bürokratischen Behinderung der Verwaltung führen darf ( Nunner-Krautgasser , Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]; 8 Ob 2294/96b).

3.5 Dem Konzept des Insolvenzverwalters muss von einem die Zweckmäßigkeit bestreitenden Rekurswerber ein überprüfbar besseres Konzept gegenübergestellt werden, wenn sich nicht schon aus dem Akteninhalt ergibt, dass die beabsichtigte Maßnahme nachteilig für die Masse ist. Es muss eine konkrete, die Erzielung eines höheren Erlöses versprechende Verkaufsgelegenheit angeführt werden ( Kodek, aaO § 117 KO Rz 65; Mohr, IO 11 § 117 E 46; vgl auch Nunner-Krautgasser , Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]; 8 Ob 2294/96b). Bspw reicht die bloße Behauptung, es hätten sich bei Ankündigung des beabsichtigten Verkaufs in den Medien und Durchführung neuerlicher Schätzungen bessere Anbote ergeben, daher bei weitem nicht aus, Zweifel an der Zweckmäßigkeit einer vom Gläubigerausschuss mehrheitlich beschlossenen Maßnahme zu erwecken (vgl 8 Ob 2294/96b). Auch der Hinweis auf weitere Kaufinteressenten steht der Genehmigung nicht entgegen, wenn kein Finanzierungsnachweis dieser Bieter vorliegt ( Mohr, IO 11 § 117 E 55).

3.6 Für den hier vorliegenden Sachverhalt ergibt sich daraus folgendes:

3.6.1 Zu ihrem gesamten Vorbringen hat die Schuldnerin keinerlei Bescheinigungsmittel angeboten. Der vorgelegte Kaufvertrag aus dem Jahr 2022 kann lediglich den damals bezahlten Kaufpreis bescheinigen, nicht aber Versäumnisse im Rahmen der hier gegenständlichen Verwertungshandlungen durch die Masseverwalterin.

3.6.2 Der wirtschaftliche Einbruch am Immobilienmarkt ist ebenso allgemein bekannt wie die daraus resultierenden Schwierigkeiten im Geschäftszweig der Schuldnerin. Welche Umstände im Jahr 2022 wertbildend waren, ist offen. Dem im Jahr 2022 vereinbarten Kaufpreis kommt daher auch keine Aussagekraft darüber zu, ob der Preis damals dem Verkehrswert entsprochen hat.

Der Sachverständige Mag. D* legte in seinem Gutachten auf Seite 48 dar, dass aufgrund der aktuellen Lage am Immobilienmarkt sowie der individuellen Lage der Liegenschaft mit deutlichen Abschlägen zu rechnen sei.

3.6.3 Die Masseverwalterin hat ihre Verkaufsbemühungen transparent und nachvollziehbar dargelegt. Diese können keineswegs als unvollständig beurteilt werden. Wesentliche Aussagekraft kommt den von ihr vorgelegten Schreiben diverser im Geschäftszweig der Schuldnerin tätiger Unternehmen zu, die allesamt den im Gutachten ermittelten Verkehrswert als zu hoch bezeichneten und – wenn überhaupt – Kaufanbote ausschließlich wesentlich unter diesem Wert liegend erstatteten. Aus den Verkaufsbemühungen der Masseverwalterin ergibt sich auch, dass sie sich keineswegs an die „nicht ideale“ Zielgruppe von potentiellen Käufern wandte. Vielmehr wandte sie sich konkret an mehrere andere Immobilienentwickler aus dem Geschäftszweig der Schuldnerin, die wohl der geeigneten Zielgruppe zuzurechnen sind. Welche „lukrativeren Käuferschichten“ nach Ansicht der Schuldnerin zu kontaktieren gewesen wären, bleibt ebenso offen wie auch die Behauptung, eine internationale Vermarktung hätte einen höheren Erlös erbracht.

Die Verkaufsbemühungen der Masseverwalterin haben entgegen der Argumentation der Schuldnerin gezeigt, dass der vereinbarte Kaufpreis dem tatsächlichen aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft entspricht.

3.6.4 Die Versuche der Schuldnerin, das vorliegende Gutachten mit der Infragestellung der Qualifikation des Sachverständigen zu entkräften, schlagen fehl, denn schon die dazu ins Treffen geführten konkreten „Vergleichswerte“ von Verkaufserlösen bleibt die Schuldnerin schuldig. Gleiches gilt für die Argumentation mit der Länge der Verkaufsdauer.

Die Schuldnerin selbst stellt auch keine – wie von ihr von der Masseverwalterin geforderte - Vergleichsrechnung mit alternativen Verkaufsstrategien an, sondern behauptet lediglich, dass damit eine bessere Verwertung möglich gewesen wäre. Auch die Einzelverwertung sowie die Begründung von Wohnungseigentum wird von der Schuldnerin lediglich als bessere Verwertungsart behauptet, ohne substanziierte Anhaltspunkte für die bessere Eignung darzulegen. Insbesondere liegt entgegen der Argumentation der Schuldnerin keine pauschale Ablehnung der monierten Einzelverwertung bzw Begründung von Wohnungseigentum vor. Vielmehr setzte sich die Masseverwalterin mit diesen Optionen auseinander und auch der Sachverständige nahm dazu Stellung (Beilage ./ZZ).

Wie der Oberste Gerichtshof zu 1 Ob 182/04b festhielt, ist der Masseverwalter nicht auf in einer Sachverständigenliste eingetragene Experten beschränkt. Das bedeutet, dass der Masseverwalter auch in die Sachverständigenliste eingetragene Experten unabhängig vom eingetragenen Fachgebiet einsetzen kann, wenn sie im Einzelfall über die konkret erforderliche Sachkunde verfügen. Hier setzte sich die Masseverwalterin mit der Sachkunde des herangezogenen Sachverständigen eingehend auseinander und entschied sich basierend auf einer breiten Informationsgrundlage für die Beauftragung von Mag. D* (vgl Ausführungen in ON 96 unter 2.).

3.6.5 Der Beteiligungsstruktur der Käufergesellschaft kommt bei der Beurteilung der Zweckmäßigkeit des gegenständlichen Kaufvertrags im hier vorliegenden Einzelfall keine Bedeutung zu. Wie die Masseverwalterin ausführte, wandte sie sich von sich aus an die Verkäuferin der Liegenschaft ** im Jahr 2022. Eine Geschäftschance zu nutzen – wie es die nunmehrige Käufergesellschaft tut - entspricht den Aufgaben eines ordentlichen Geschäftsmannes.

3.7 Schließlich ist auch die Argumentation der Schuldnerin, sie sei mit einem Käufer im Gespräch, der bereit sei, einen deutlich höheren Kaufpreis als EUR 2,45 Millionen zu zahlen, aus den Erwägungen unter oben 3.5 nicht tragfähig. Konkrete Informationen über diesen potentiellen Interessenten bringt die Schuldnerin nicht vor, geschweige denn erbringt sie einen konkreten Finanzierungsnachweis.

4. Zusammengefasst stellte die Schuldnerin dem Konzept der Masseverwalterin damit kein überprüfbar besseres Konzept gegenüber. Auf die allgemein bekannte problematische Situation am Immobilienmarkt kann verwiesen werden. Das Rekursgericht hegt keine Bedenken an der Zweckmäßigkeit der gegenständlichen Verwertung und des vorliegenden Kaufvertrags. Dem Rekurs bleibt ein Erfolg somit versagt.

5.Der Ausspruch über die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses beruht auf § 528 Abs 2 Z 2 ZPO iVm § 252 IO.