Das Oberlandesgericht Innsbruck als Berufungsgericht hat durch den Richter des Oberlandesgerichts Mag. Ortner als Vorsitzenden sowie den Richter des Oberlandesgerichts MMag. Dr. Dobler und die Richterin des Oberlandesgerichts Mag. Rofner als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Partei A* , vertreten durch Burmann Wallnöfer Suitner Auer Rechtsanwälte in 6020 Innsbruck, wider die beklagte Partei C* GmbH , vertreten durch Dr. Theresa Böhler, Rechtsanwältin in 6300 Wörgl, wegen Ausstellung einer (umsatzsteuergerechten) Rechnung (Streitinteresse EUR 42.968,--), über die Berufung der beklagten Partei (Berufungsinteresse EUR 42.968,--) gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 7.4.2026, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird keine Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei zu Handen ihrer Vertreter binnen 14 Tagen die mit EUR 3.687,42 (darin enthalten EUR 614,57 an USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteigt EUR 30.000,--.
Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Der Kläger erwarb mit Kaufvertrag vom 26.5.2017 von der C* OG ob der Liegenschaft EZ ** GB ** B* 242/1968-Anteile, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung Top B 3, 12/1968-Anteile, verbunden mit Wohnungseigentum an Top AP14, sowie 14/1968-Anteile, verbunden mit Wohnungseigentum an Top AP15. Als Kaufpreis vereinbarten die Vertragsparteien EUR 262.000,-- zuzüglich 20 % USt in Höhe von EUR 52.000,--, sohin gesamt EUR 314.400,--. Der Kaufvertrag wurde bereits grundbücherlich durchgeführt. Das Vermögen der Verkäuferin wurde zwischenzeitlich gemäß § 142 UGB von der Beklagten übernommen (nachfolgend wird die Bauträgerin/Verkäuferin daher zur Vereinfachung einheitlich als „Beklagte“ bezeichnet).
Die Vertragsparteien vereinbarten im Rahmen einer Absichtserklärung, dass der Kläger die Wohnung Top B3 zur Vermietung, also zu unternehmerischen Zwecken, erwirbt und diesbezüglich eine Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer erhalten soll. Darüber hinaus schlossen sie vor dem Kaufvertrag vom 26.5.2017 einen Bauträgervertrag vom 3.6.2016 ab, welcher auszugsweise wie folgt lautet:
„ 4. KAUFPREIS
Der Kaufpreis für die vertragsgegenständlichen Einheiten beträgt EUR 314.400,00 brutto. […]
5. ZAHLUNGSMODALITÄT
Die Vertragsparteien vereinbaren die Sicherung des Kaufpreises durch grundbücherliche Sicherstellung mit Zahlungen nach dem Ratenplan Agemäß § 10 Abs 2 Z 2 BTVG.
Die entsprechenden Kaufpreisteilzahlungen sind daher zu folgenden Terminen (nach Abschluss des jeweiligen Bauabschnittes) fällig:
[…]
Die Zahlungen haben nach der grundbücherlichen Sicherstellung der Käuferseite auf der zu bebauenden Liegenschaft in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan A gem. § 9 BTVG und gem. § 10 BTVG auf das vom Vertragstreuhänder bekannt gegebene Treuhandkonto, hinsichtlich dessen die Abwicklung nach dem Treuhandstatut der D* erfolgt, zu erfolgen.
[…]
Die Käuferseite erklärt verbindlich, das gegenständliche Vertragsobjekt
X.…..zum Zwecke
unternehmerischer Nutzung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes zu erwerben.
[…]
Zum Zwecke unternehmerischer Nutzung: Die Verkäuferin verpflichtet sich, der Käuferseite eine gesonderte Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer auszustellen.“
Die Verpflichtung zur Ausstellung einer gesonderten Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer wurde in den Bauträgervertrag aufgenommen, um dem Kläger die Möglichkeit zu geben, beim Wohnungseigentumsobjekt die Vorsteuer geltend machen zu können, weil er die Wohnung zum Zweck der unternehmerischen Vermietung erwarb.
Der Kaufvertrag vom 26.5.2017 lautet auszugsweise wie folgt:
„IV.
Als Kaufpreis für die vertragsgegenständlichen Liegenschaftsanteile für die Einheiten Wohnung Top B3 sowie Top AP14 und Top AP15 wurde ein Betrag in der Höhe von
EUR 262.000,00 zuzüglich 20 % MwSt. EUR 52.400,00 sohin EUR 314.400,00 vereinbart.
Die Verkäuferin verpflichtet sich dem Käufer nach Übergabe der kaufgegenständlichen Einheiten eine den Bestimmungen des UStG entsprechende Rechnung bezogen auf den in diesem Punkt angeführten Kaufpreis zur Verfügung zu stellen, damit dieser die Vorsteuer geltend machen kann.
Die Bezahlung dieses Kaufpreises erfolgt im Sinne und nach Maßgabe der vom Käufer mit der Verkäuferin vereinbarten Zahlungsbedingungen im Punkt 5. des Bauträgervertrages vom 03.06.2016.“
Der Kläger leistete auf den Kaufpreis von EUR 314.400,-- bisher netto EUR 214.840,-- zuzüglich 20 % USt in Höhe von EUR 42.968,--, sohin brutto EUR 257.808,--, an den Treuhänder. Der gesamte Betrag von brutto EUR 257.808,-- wurde vom Treuhänder an die Beklagte weitergeleitet. Dieser bislang geleistete Betrag entspricht den ersten vier Raten gemäß Bauträgervertrag. Einen Teilbetrag von EUR 56.592,-- behielt der Kläger zurück, da er Mängel am Kaufobjekt geltend machte. Dieser Betrag entspricht den letzten drei Raten gemäß Bauträgervertrag.
Die Beklagte stellte die laufenden Rechnungen an den Kläger jeweils ohne Umsatzsteuerausweis aus. Bislang führte sie keine Umsatzsteuer an das Finanzamt ab.
Die Übergabe der Wohnungseigentumsobjekte an den Kläger erfolgte am 30.6.2017, welcher diese in der Folge vermietete.
Mit der am 26.3.2024 beim Erstgericht eingebrachten Klage begehrte der Kläger von der Beklagten (modifiziert) die Ausstellung einer umsatzsteuergerechten Rechnung im Sinn des § 11 UStG für seine Akontozahlungen von netto EUR 214.840,-- samt ausgewiesener Umsatzsteuer von EUR 42.968,-- (brutto EUR 257.808,--), in eventu die Ausstellung einer umsatzsteuergerechten Rechnung hinsichtlich des gesamten Kaufpreises von brutto EUR 314.400,-- samt ausgewiesener Umsatzsteuer. Ungeachtet der Zurückbehaltung eines Kaufpreisteils habe er gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Ausstellung einer umsatzsteuergerechten Rechnung über die bislang erbrachten Zahlungen zum Zweck der Vornahme des Vorsteuerabzugs. Dies ergebe sich vor allem aus § 11 Abs 1 Z 3 lit d UStG, wonach auch bei Leistungen, die abschnittsweise abgerechnet würden, ein Abrechnungszeitraum anzugeben sei, aber auch aus den Bestimmungen zu Teilrechnungen und Anzahlungen nach § 11 Abs 1 Z 1 iVm § 11 Abs 1 Z 4 UStG. Die Leistungen gemäß Ratenplan seien abschnittsweise abgerechnet und bezahlt worden. Mit der Zahlung nach Ratenplan habe er Teilleistungen im Sinn des UStG erbracht, womit darüber Teilrechnungen auszustellen seien. Die im Ratenplan definierten Zahlungszeitpunkte würden lediglich die Fälligkeit der einzelnen Kaufpreisbestandteile betreffen, sodass die Mindest-Ist-Besteuerung zum Zeitpunkt der Auszahlung an den Bauträger zur Anwendung komme. Der Anspruch auf Ausstellung von umsatzsteuergerechten Teilrechnungen stütze sich zudem auf den Kaufvertrag, wonach dem Käufer nach Übergabe der Wohnungseigentumsobjekte eine den Bestimmungen des UStG entsprechende Rechnung zur Verfügung zu stellen sei.
Die Beklagte bestritt, beantragte Klagsabweisung und brachte vor, die Verpflichtung zur Ausstellung einer Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer erstrecke sich ausschließlich auf die Schlussrechnung über den Gesamtbetrag von EUR 314.400,--. Die Vertragsparteien hätten die Ausstellung einer einzigen Schlussrechnung nach Bezahlung des Gesamtbetrags vereinbart, nicht hingegen die Ausstellung von Teilrechnungen. Demgemäß sei die bisherige laufende Rechnungslegung gegenüber dem Kläger auch ohne Umsatzsteuerausweis erfolgt und von der Beklagten bislang noch keine Vorsteuer geltend gemacht worden. Da der Kläger den Kaufpreis nicht zur Gänze bezahlt habe, sei eine Schlussrechnung noch nicht auszustellen. Die Beklagte sei daher auch nicht vertraglich verpflichtet, eine umsatzsteuergerechte Rechnung über den bislang geleisteten Teilbetrag auszustellen.
Ebenso wenig bestehe eine gesetzliche Verpflichtung zur umsatzsteuergerechten Abrechnung von Teilleistungen. Auf § 11 Abs 1 Z 3 lit d UStG könne sich der Kläger nicht erfolgreich stützen. Mit dieser Bestimmung werde lediglich die Frage geregelt, welche Angaben eine Sammelrechnung bei Zusammenfassung mehrerer Lieferungen enthalten müsse, nicht aber, dass Teilleistungen abschnittsweise abzurechnen seien. Ebenso wenig ergebe sich aus § 11 Abs 1 Z 1 iVm Z 4 UStG eine solche Verpflichtung der Beklagten. Die Zahlungen nach Ratenplan seien keine Teilleistungen im Sinn des § 11 Abs 1 Z 4 UStG, über welche eine Teilleistungsrechnung auszustellen sei. Schon deshalb habe der Kläger nicht das Recht, die Ausstellung von umsatzsteuergerechten Teilrechnungen über die bisherigen Zahlungen zu verlangen.
Darüber hinaus habe nur der Verkäufer, nicht aber der Käufer eine Optionsmöglichkeit auf Umsatzsteuer nach § 6 Abs 2 UStG. Die Beklagte habe diese Option bislang nicht ausgeübt. Die Anzahlungsrechnungen seien ohne Umsatzsteuer ausgeführt und umsatzsteuerfrei behandelt worden. Die bislang bezahlten Beträge seien ohne ausgewiesene Umsatzsteuer zu verstehen. Über diese Leistung dürfe damit auch aus finanzstrafrechtlichen Gesichtspunkten keine Rechnung mit Umsatzsteuer ausgestellt werden. Würde das Gericht dem Haupt- oder Eventualbegehren stattgeben, wäre dies gesetzwidrig. Im Übrigen sei der Anspruch verjährt.
Das Verfahren befindet sich im zweiten Rechtsgang .
Mit dem angefochtenen Urteil verpflichtete das Erstgericht die Beklagte, dem Kläger hinsichtlich der von ihm mit Kaufvertrag vom 26.5.2017 erworbenen Miteigentumsanteile hinsichtlich der bisher geleisteten Akontozahlungen von netto EUR 214.840,-- eine den Bestimmungen des § 11 UStG entsprechende Rechnung samt ausgewiesener Umsatzsteuer von EUR 42.968,-- (brutto EUR 257.808,--) auszustellen. Rechtlich führte es zusammengefasst aus, der Kläger habe aufgrund der geleisteten und vom Treuhänder an die Bauträgerin weitergeleiteten Teilzahlungen nach § 11 Abs 1 Z 1 iVm Z 4 UStG das Recht, die Ausstellung von umsatzsteuergerechten Teilrechnungen hierüber zu verlangen. Der Anspruch sei nicht verjährt, da eine 30-jährige Verjährungsfrist zur Anwendung gelange.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die fristgerechte Berufung der Beklagten, in der sie, gestützt auf den Rechtsmittelgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung, beantragt, der Berufung im Sinn einer vollinhaltlichen Klagsabweisung Folge zu geben; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Der Kläger begehrt in seiner fristgerechten Berufungsbeantwortung, dem Rechtsmittel keine Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt :
1. Ausstellung einer Rechnung nach § 11 UStG
1.1.Gemäß § 11 Abs 1 Z 1 Satz 2 UStG ist der Unternehmer, der Umsätze an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder eine juristische Person, soweit sie nicht Unternehmer ist, ausführt, verpflichtet Rechnungen auszustellen. Durch § 11 UStG wurde ein zivilrechtlicher Anspruch des Leistungsempfängers, die gesonderte Ausweisung der Steuer zu verlangen, eingeführt (RS0037913; RS0045702). Die Frage aber, ob eine „steuerpflichtige Leistung“ ausgeführt wird und wer „Lieferant“ und wer „Empfänger“ der Lieferung ist, muss ausschließlich nach steuerrechtlichen Gesichtspunkten unter Beachtung einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise (§ 21 BAO) beantwortet werden. Die Prüfung und Entscheidung der Frage, ob ein Vorsteuerabzug vorgenommen werden darf, fällt grundsätzlich in die Zuständigkeit der Abgabenbehörden (RS0045702).
1.2.Jeder Unternehmer, der Umsätze nach § 1 Abs 1 Z 1 UStG, das heißt Lieferungen und sonstige Leistungen, im Rahmen seines Unternehmens im Inland gegen Entgelt ausführt, ist berechtigt, Rechnungen auszustellen. Anspruch auf Ausstellung einer Rechnung iSd § 11 UStG durch den leistenden Unternehmer haben Leistungsempfänger, sofern sie selbst Unternehmer sind und die Leistung für ihr Unternehmen ausgeführt wurde, sowie juristische Personen, die Nichtunternehmer sind, für Leistungen, die an sie erbracht wurden (6 Ob 211/12s).
1.3. Die Beklagte als Bauträgerin ist unstrittig Unternehmerin iSd UStG. Im Verfahren ist zudem unstrittig, dass der Kläger die Wohnungseigentumsobjekte zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung erworben hat und insoweit ebenfalls als Unternehmer iSd UStG zu qualifizieren ist. Soweit daher mit dem Bauträger- und Kaufvertrag ein Umsatz aus einer steuerpflichtigen Leistung ausgeführt werden sollte, unterliegt diese grundsätzlich der gesetzlichen Verpflichtung zur Ausstellung einer Rechnung nach § 11 UStG.
2. Umsatzsteuerliche Behandlung beim Bauträger
2.1. Gemäß § 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG sind Umsätze aus Lieferungen von Grundstücken „unecht“ von der Umsatzsteuer befreit. Darunter fällt auch der Verkauf von Liegenschaften durch einen Bauträger. Werden im Rahmen des Bauträgervertrags (Wohnungs-)Eigentumsrechte erworben, haben die Zahlungen der Erwerber also keine umsatzsteuerlichen Auswirkungen. Der Verkauf ist somit grundsätzlich umsatzsteuerbefreit, es ist keine Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Dem Bauträger steht damit auch kein Vorsteuerabzug für jene Lieferungen und Leistungen zu, die er für das Gebäude (bspw Errichtungskosten, Professionisten) in Anspruch genommen hat, da diese zur Erzielung steuerfreier Umsätze dienen (§ 12 Abs 3 UStG) ( Pfeiffer/Ressler , Die Rechnungslegung beim BTVG-Projekt, immolex 2017, 108 [110]; Fuhrmann/Kunisch/Löw, Bauträger im Steuerrecht, immolex 2019, 94 [94]; vgl 2 Ob 115/07m).
2.2. Nach § 6 Abs 2 UStG hat der Verkäufer (Bauträger) jedoch das Recht, Umsätze von Grundstücken optional als steuerpflichtig zu behandeln, was ihn bei Erfüllung der allgemeinen Voraussetzungen zum Vorsteuerabzug auf sämtliche Eingangsleistungen berechtigt. Der Verkäufer (Bauträger) hat die Umsatzsteuer bei Ausübung der Option gemäß § 6 Abs 2 UStG folglich in Rechnung zu stellen und ordnungsgemäß an das Finanzamt abzuführen ( Fuhrmann/Kunisch/Löw , immolex 2019, 94 [95]). Optionsberechtigt ist der Unternehmer, der den Grundstücksumsatz im Sinn des § 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG ausführt, also der Bauträger als leistender Unternehmer. Der Erwerber hat umsatzsteuerlich weder Anspruch auf eine bestimmte Ausübung des Optionsrechts noch muss er dieser zustimmen (VwGH 2005/15/0140). Die Ausübung der Option erfordert zwar keine besondere Form, insbesondere keine eigene schriftliche Erklärung an das E*. Sie kann auch für jeden Grundstücksumsatz gesondert erfolgen. Ausreichend (aber auch erforderlich) ist die Behandlung des Grundstücksumsatzes als steuerpflichtig gegenüber dem E* in der Umsatzsteuervoranmeldung oder Umsatzsteuererklärung. Der bloße Ausweis der Umsatzsteuer in der Rechnung führt zwar grundsätzlich zur Steuerpflicht auf Grund der Rechnungslegung, eröffnet dem Erwerber aber nicht das Recht auf Vorsteuerabzug (UStR 2000 Rz 793 f; VwGH 2005/15/0140).
2.3. Die Umsatzsteuer ist daher nur relevant, wenn der Bauträger nach § 6 Abs 2 UStG zur Umsatzsteuerpflicht optiert. Nimmt der Bauträger diese Option zur Umsatzsteuerpflicht aber in Anspruch, muss folglich jede Rechnung nach § 11 UStG mit offenem Umsatzsteuerausweis an den Erwerber (Wohnungseigentumsbewerber) gelegt werden ( Neuhold , Vorsteuerabzug bei Grundstücksumsätzen, immolex 2010, 277 [280]).
2.4. Vorliegend ist somit – wie die Berufung insoweit zutreffend ausführt – grundsätzlich die Beklagte als Bauträgerin zur Ausübung des Optionsrechts nach § 6 Abs 2 UStG hinsichtlich des gegenständlichen Kaufvertrags berechtigt. Nach den getroffenen Feststellungen hat die Beklagte bislang keine Umsatzsteuer abgeführt und den Grundstücksumsatz somit gegenüber dem Finanzamt als nicht steuerpflichtig behandelt. Insoweit ist davon auszugehen, dass die Beklagte von ihrem Optionsrecht nach § 6 Abs 2 UStG bislang gegenüber dem Finanzamt nicht Gebrauch gemacht hat und nicht zur Umsatzsteuerpflicht optiert ist.
2.5. Die bislang gegenüber dem Finanzamt unterbliebene Ausübung des Optionsrechts nach § 6 Abs 2 UStG ist im hier maßgeblichen Rechtsverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten jedoch nicht allein ausschlaggebend. Die Parteien haben nämlich sowohl im Bauträger- als auch im Kaufvertrag vereinbart, dass das Kaufobjekt zum Zweck der unternehmerischen Nutzung iSd UStG erworben wird, der Kaufpreis von EUR 314.400,-- ein Bruttobetrag mit ausgewiesener Umsatzsteuer darstellt und die Beklagte der Käuferseite eine Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer ausstellt. Der vereinbarte Ratenplan enthält ebenfalls die ausgewiesene Umsatzsteuer, indem diese – ausgehend vom Brutto-Gesamtbetrag und prozentuell in die entsprechenden Raten eingerechnet – in die einzelnen Raten einbezogen wurde. Die Parteien haben daher ohne Zweifel eine Vereinbarung über den Kaufpreis mit offenem Umsatzsteuerausweis getroffen und die Ausübung der Option zur Umsatzsteuer durch die Beklagte vorgesehen. Insoweit hat sich die Beklagte also bereits im Bauträger- und Kaufvertrag zur Ausübung des Optionsrechts nach § 6 Abs 2 UStG verpflichtet. Von dieser Verpflichtung kann sie sich nicht (nachträglich) einseitig dadurch befreien, dass sie das Optionsrecht nach § 6 Abs 2 UStG gegenüber dem Finanzamt nicht ausübt, eine Umsatzsteuer nicht abführt oder Rechnungen ohne ausgewiesener Umsatzsteuer ausstellt.
2.6. Da sich die Beklagte als Bauträgerin somit vertraglich gegenüber dem Kläger zu einer umsatzsteuerpflichtigen Behandlung des vereinbarten Kaufpreises verpflichtet hat, muss sie ihm gegenüber auch die sich insoweit aus dem UStG bei einem umsatzsteuerpflichtigen Verkauf einer Wohnung durch den Bauträger ergebenden gesetzlichen Verpflichtungen erfüllen. Der Grundstücksumsatz der Beklagten aus dem gegenständlichen Kaufvertrag ist daher im Rechtsverhältnis zwischen den Parteien als nach § 6 Abs 2 UStG umsatzsteuerpflichtig zu behandeln.
3. Steuerschuld und Rechnungslegung
3.1. Bei einem umsatzsteuerpflichtigen Verkauf einer Wohnung durch den Bauträger entsteht die Steuerschuld gemäß § 19 Abs 2 Z 1 lit a UStG grundsätzlich mit Ablauf des Kalendermonats, in dem die Leistung ausgeführt worden ist (sog „Sollbesteuerung“). Der Verkauf einer Wohnung durch den Bauträger stellt dabei eine Lieferung iSd § 3 Abs 1 UStG dar, welche gemäß § 3 Abs 7 UStG in dem Zeitpunkt als ausgeführt gilt, zu dem der Bauträger dem Erwerber die wirtschaftliche Verfügungsmacht verschafft ( Pfeiffer/Ressler , immolex 2017, 108 [110]; Galla/Lacha, Vorsteuerabzug bei Vorsorgewohnungen, taxlex 2016, 107 [108]). Diese Verschaffung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht ist im Fall der grundbücherlichen Sicherung in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan (§ 10 BTVG) für gewöhnlich mit Übergabe des (fertiggestellten) Kaufgegenstands an den Erwerber anzunehmen ( Pfeiffer/Ressler , immolex 2017, 108 [110]).
3.2. Darüber hinaus ist eine sog „Mindest-Ist-Besteuerung“ zu berücksichtigen: Wird nämlich das Entgelt oder ein Teil des Entgelts vor Erbringung der Leistung vereinnahmt, entsteht insoweit die Steuerschuld gemäß § 19 Abs 2 Z 1 lit a letzter Satz UStG mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums, in dem das Entgelt vereinnahmt wurde. Dies gilt unabhängig davon, ob der Leistende dem Grunde nach der Sollbesteuerung unterliegt oder nicht ( Gaedke , Teilleistungen in der Bauwirtschaft, SWK 1997/4, 97; Pfeiffer/Ressler, immolex 2017, 108 [110]). Ein solcher Fall liegt gerade bei einem Bauträgervertrag mit Sicherung des Erwerbers durch grundbücherliche Sicherung in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan (§ 10 BTVG) vor. Die Ratenzahlungen vor Übergabe des (fertiggestellten) Kaufgegenstands stellen insoweit bloße Anzahlungen bzw Vorauszahlungen dar. Es entsteht somit die USt-Schuld unabhängig von der tatsächlichen Übergabe des Objekts, und zwar aliquot zur geleisteten Vorauszahlung ( Galla/Lacha , taxlex 2016, 107 [109]; Pfeiffer/Ressler , immolex 2017, 108 [110]; Neuhold , immolex 2010, 277 [280]). Wird die Zahlung über einen Treuhänder abgewickelt, ist dabei jener Zeitpunkt entscheidend, in dem die Mittel vom Treuhänder dem Bauträger effektiv zufließen, also wenn entsprechend dem Baufortschritt die Auszahlung des betroffenen Kaufpreisteils vom Treuhandkonto an den Bauträger erfolgt ist (BFG RV/1100015/2016; UStR 2000 Rz 1841).
3.3.Der Bauträger hat für den vorab vereinnahmten Kaufpreis(teil) gemäß § 11 Abs 1 Z 4 UStG eine Rechnung zu legen, die den Formalkriterien nach § 11 Abs 1 Z 3 UStG genügt. Im Fall der Mindest-Ist-Besteuerung gemäß § 19 Abs 2 Z 1 lit a letzter Satz UStG aufgrund geleisteten Ratenzahlungen (§ 10 BTVG) hat die jeweilige Anzahlungsrechnung daher auch mit offenem Umsatzsteuerausweis an den Erwerber zu erfolgen (vgl Pfeiffer/Ressler , immolex 2017, 108 [110]; Neuhold , immolex 2010, 277 [280]).
3.4.Im vorliegenden Fall erfolgte die Übergabe des Kaufgegenstands an den Kläger am 30.6.2017, welcher diesen seitdem zum Zweck der Vermietung nutzt. Folgt man dem im erstinstanzlichen Verfahren von der Beklagten vertretenen Standpunkt, wonach das Objekt fertiggestellt und mängelfrei sei, wäre insoweit schon der Tatbestand der Sollbesteuerung nach § 19 Abs 2 Z 1 lit a UStG erfüllt. Darüber hinaus wurden die bisherigen Zahlungen des Klägers von brutto EUR 257.808,-- für die ersten vier Raten an die Beklagte weitergeleitet, womit hinsichtlich dieser Vorauszahlungen jedenfalls die Mindest-Ist-Besteuerung gemäß § 19 Abs 2 Z 1 lit a letzter Satz UStG anzuwenden ist. Die Beklagte trifft daher schon aufgrund dieser gesetzlichen Verpflichtung – im Rechtsverhältnis zum Kläger – die Pflicht, ihm gegenüber eine umsatzsteuergerechte Rechnung über diese (nach dem Ratenplan gemäß § 10 BTVG) bereits geleisteten Vorauszahlungen auszustellen.
3.5.Darüber hinaus hat sich die Beklagte im Kaufvertrag ohnehin dazu verpflichtet, dem Kläger „nach Übergabe der kaufgegenständlichen Einheiten eine den Bestimmungen des UStG entsprechende Rechnung bezogen auf den in diesem Punkt angeführten Kaufpreis zur Verfügung zu stellen“. Die Übergabe des Kaufobjekts ist am 30.6.2017 erfolgt. Eine „den Bestimmungen des UStG entsprechende Rechnung“ erstreckt sich nach der dargestellten Rechtslage dabei nicht zwingend ausschließlich auf eine Endrechnung. Vielmehr trifft den Bauträger – wie dargestellt – bei umsatzsteuerlicher Behandlung des Grundstücksumsatzes allgemein auch die Pflicht, über vereinnahmte Zahlung nach Ratenplan (§ 10 BTVG) vor Übergabe des (fertiggestellten) Kaufgegenstands die Umsatzsteuer abzuführen und eine ordnungsgemäße (Anzahlungs-)Rechnung mit offenem Umsatzsteuerausweis an den Erwerber auszustellen. Soweit sich die Beklagte somit vertraglich zur Ausstellung einer den Bestimmungen des UStG entsprechenden Rechnung verpflichtet hat, umfasst diese vertragliche Verpflichtung daher auch die Ausstellung solch einer (Anzahlungs-)Rechnung. Der Umstand, dass die auszustellende Rechnung „bezogen auf den […] Kaufpreis“ ist, ändert daran nichts, zumal auch eine Anzahlungsrechnung mit dem entsprechenden Teil auf den Kaufpreis bezogen ist. Ebenso wenig steht diesem Ergebnis der Inhalt des Bauträgervertrags entgegen, wonach die Beklagte „eine gesonderte Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer“ ausstellt, ist damit doch eine Verpflichtung zur Ausstellung von (Anzahlungs-)Rechnungen nicht ausgeschlossen. Die Verpflichtung der Beklagten zur Ausstellung einer umsatzsteuergerechten Rechnung über die vom Kläger bereits geleisteten Zahlungen folgt somit zudem auch aus der konkreten vertraglichen Verpflichtung der Beklagten.
4.1. Der Berufung der Beklagten ist damit, soweit sie in ihren rechtlichen Ausführungen eine Verpflichtung zur Ausstellung einer umsatzsteuergerechten Rechnung unter Verweis auf die unterbliebene Ausübung der Optionsmöglichkeit nach § 6 Abs 2 UStG sowie die Bestimmungen des § 11 Abs 1 Z 1 und Z 4 UStG in Abrede stellt, nicht zu folgen.
4.2.Die bislang vom Kläger geleisteten und von der Beklagten vereinnahmten Zahlungen sind nach der vertraglichen Einigung zwischen den Parteien – entgegen den weiteren Berufungsausführungen – als Beträge inklusive Umsatzsteuer zu verstehen. Sowohl der Bauträgervertrag als auch der Kaufvertrag definieren den Kaufpreis von EUR 314.400,-- als Bruttobetrag inklusive 20 % Umsatzsteuer. Die einzelnen Raten gemäß § 10 BTVG werden in Pkt 5. des Bauträgervertrags als prozentuelle Teile dieses Kaufpreises berechnet und ausgewiesen, sodass auch die einzelnen Raten jeweils einen anteiligen Betrag an Umsatzsteuer enthalten. Entgegen den Berufungsausführungen wurden die vom Kläger geleisteten Raten damit zwischen den Parteien als umsatzsteuerpflichtig behandelt. Die bislang geleisteten Zahlungen stellen daher nicht Netto-, sondern Bruttobeträge inklusive Umsatzsteuer dar. Damit gehen auch die Berufungsausführungen, wonach die Beklagte aufgrund der Zahlung bloßer Nettobeträge keine Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer ausstellen dürfe, ins Leere.
4.3. Auf die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Kläger nach Ausstellung einer umsatzsteuergerechten Rechnung in weiterer Folge gegenüber dem Finanzamt über die bislang von ihm geleisteten Zahlungen einen Vorsteuerabzug geltend machen kann, ist mangels weitergehender Relevanz hier nicht näher einzugehen.
4.4. Die in der Berufung behaupteten sekundären Feststellungsmängel liegen nicht vor. Der maßgebliche Inhalt des Bauträger- und des Kaufvertrags wurde vom Erstgericht festgestellt und ist ohnehin als sich aus den vorliegenden Urkunden ergebend unstrittig. Die von der Beklagten in ihrem Rechtsmittel ergänzend begehrten Ausführungen stellen keine Tatsachenfeststellungen dar. Die Fragen, was zwischen den Parteien vertraglich vereinbart wurde, ob der Kaufvertrag auf dem Bauträgervertrag aufbaut sowie welche Rechte und Pflichten sich daraus ergeben, stellen keine Tat-, sondern Rechtsfragen dar. Entsprechendes gilt für die Frage, wem die Optionsmöglichkeit nach § 6 Abs 2 UStG zusteht.
4.5.Auf die im erstinstanzlichen Verfahren behauptete Verjährung des Anspruchs geht die Berufung nicht weiter ein, sodass auf die zutreffenden Ausführungen des Erstgerichts verwiesen werden kann (§ 500a ZPO) und sich weitere Ausführungen insoweit erübrigen.
5. Zusammenfassung und Verfahrensrechtliches
5.1. Der Berufung ist daher der Erfolg zu versagen.
5.2.Die Kostenentscheidung im Berufungsverfahren stützt sich auf §§ 50, 40 und 41 ZPO. Der Kläger hat die Kosten seiner erfolgreichen Berufungsbeantwortung tarifgemäß verzeichnet.
5.3. Es besteht keine Veranlassung, von der unwidersprochenen Bewertung des Klagebegehrens abzurücken. Daher ist auszusprechen, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands EUR 30.000,-- übersteigt.
5.4.Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 502 Abs 1 ZPO liegen nicht vor. Das Berufungsgericht konnte sich bei allen behandelten Fragen auf die zitierte Judikatur stützen. Dem Obersten Gerichtshof kommt in Steuersachen keine Leitfunktion zu (RS0113455). Fragen der Vertragsauslegung kommt in der Regel keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu (RS0112106 [T1]; RS0042936). Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung liegen somit nicht vor.
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