Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger, Dr. Pfurtscheller und Mag. Einberger als weitere Richterinnen und Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Dr. E*, geboren am *, vertreten durch die Hock&Partner Rechtsanwälte GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei Dr. F*, geboren am *, vertreten durch die RA Dr. Franz P. Oberlercher&RA Mag. Gustav H. Ortner RechtsanwaltsgesmbH in Spittal/Drau, wegen Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft, über die außerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Graz als Berufungsgericht vom 15. April 2026, GZ 3 R 46/26y-45, den
Beschluss
gefasst:
Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Die Parteien sind Hälfteeigentümer einer Liegenschaft, auf der sich ein Wohnhaus mit sechs Wohneinheiten befindet.
[2] Die Klägerin begehrt die Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft an der Liegenschaft durch Begründung von Wohnungseigentum. Ihr Teilungsvorschlag zielt auf die Schaffung von insgesamt sechs Wohnungen ab, jeweils drei in der nördlichen und drei in der südlichen Haushälfte, wobei der Klägerin die drei im Norden befindlichen und dem Beklagten die drei im Süden befindlichen Wohnungen zukämen.
[3] Das Erstgericht wies die Klage ab.
[4] Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung, ging von einem 30.000 EUR übersteigenden Entscheidungsgegenstand aus und ließ die Revision mangels erheblicher Rechtsfragen nicht zu.
[5] Die außerordentliche Revision der Klägerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf.
[6] 1.Gemäß § 843 ABGB ist die Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft an einer Liegenschaft durch die Naturalteilung (Realteilung) die Regel und jene durch Zivilteilung die Ausnahme. Das Gesetz räumt der Realteilung damit den Vorrang ein. Die Zivilteilung kommt nur in Betracht, wenn eine Realteilung nicht möglich ist(RS0013236 ).
[7] 1.1.Die Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft durch Begründung von Wohnungseigentum (§ 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002) ist eine Sonderform der Realteilung ( RS0106352 [T1]; RS0013236[T2]). Die für die Realteilung nach § 843 ABGB aufgestellten Grundsätze gelten auch für die Begründung von Wohnungseigentum durch Richterspruch nach § 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002 ( RS0110439 ). Es entspricht daher der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs, dass auch im Fall der Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum die entstehenden Anteile annähernd gleich beschaffen sein müssen, die gemeinsame Sache also in Teile mit annähernd gleicher Beschaffenheit zerlegt werden können muss ( RS0013851 [T3]; 5 Ob 12/24m [Rz 9 mwN]).
[8] Unverhältnismäßig hohe Teilungskosten können die Naturalteilung unzulässig machen. Als solche Kosten kommen insbesondere notwendige Umbaumaßnahmen in Frage ( RS0013865 [T9]). Im Fall von Umbaukosten in Höhe von 10 % des Verkehrswerts der Liegenschaft bejahte der Oberste Gerichtshof die Untunlichkeit der Naturalteilung ( 5 Ob 268/09m ), nicht aber bei einer Relation von ca 3 % ( 5 Ob 11/98y ) oder weniger als 8 % ( 5 Ob 103/17h ).
[9] 1.2. Die Frage der annähernd gleichen Beschaffenheit der möglichen Wohnungseigentumsobjekte und die Frage der unverhältnismäßig hohen Teilungskosten sind immer nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilen ( RS0013851 [T5]; RS0013852 [T13]; RS0112673 ; RS0013865 [T5]; 5 Ob 103/17h). Diese Entscheidung könnte daher nur bei einer groben Überschreitung des den Gerichten bei Lösung dieser Frage eingeräumten Ermessensspielraums eine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO begründen ( RS0044088; 5 Ob 12/24m; 5 Ob 129/25v).
[10] 1.3. Gemäß § 2 Abs 2 WEG ist eine Wohnung ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses eines Menschen zu dienen.
[11] 2. Der Verkehrswert der Liegenschaft beträgt 211.000 EUR. Um die im südlichen Teil gelegenen drei Wohnungen bewohnbar zu machen, sind Investitionen von 225.000 EUR erforderlich. Welche Kosten notwendig sind, um die Wohnungen so zu adaptieren, dass sie technisch als eigenständige Objekte genutzt werden können, ist nicht feststellbar.
[12] 3. Das Berufungsgericht vertrat die Rechtsansicht, eine Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum sei untunlich, weil – bei einem Verkehrswert der Liegenschaft von 211.000 EUR – die notwendigen Umbaumaßnahmen 225.000 EUR betragen würden.
[13] 3.1. Dem hält die Klägerin entgegen, das Berufungsgericht habe – in Verkennung der Rechtslage und der Rechtsprechung – nicht auf die Möglichkeit und Tunlichkeit der Begründung von Wohnungseigentum, sondern auf die Parität der Verkehrswerte der zur Verfügung stehenden Wohneinheiten abgestellt. Das Berufungsgericht habe seine abweisende Entscheidung ausschließlich damit begründet, dass die derzeitigen Verkehrswerte der zuzuweisenden Wohnungen unterschiedlich hoch seien und die Realteilung aufgrund der dadurch notwendigen Ausgleichsansprüche untunlich sei. Es widerspreche dem Billigkeitsprinzip, dass die Klägerin einen Ausgleichsanspruch leisten müsse, weil der Beklagte die ihm mit einer gerichtlichen Benützungsregelung zugewiesenen, im Süden des Hauses gelegenen Wohneinheiten verwahrlosen habe lassen. Ausgehend von der Rechtsansicht des Berufungsgerichts hätten zudem die Höhe des Ausgleichsanspruchs und die Gründe für die Entwicklung der unterschiedlich hohen Verkehrswerte festgestellt werden müssen. In diesem Zusammenhang liege auch ein sekundärer Feststellungsmangel vor.
[14] 3.2. Mit dieser Argumentation verkennt die Klägerin die rechtliche Begründung des Berufungsgerichts, das die Untunlichkeit der Realteilung nicht auf einen unverhältnismäßig hohen Wertausgleich (vgl RS0013831 [T10]; RS0013829 [T13]; RS0013854 [T9]; RS0013856 [T11]), sondern auf unverhältnismäßig hohe Teilungskosten gestützt hat, die anfallen würden, um die – nach dem Teilungsvorschlag der Klägerin – dem Beklagten zuzuweisenden Wohnungen für die Begründung von Wohnungseigentum überhaupt erst tauglich iSd § 2 Abs 2 WEG zu machen.
[15] Die Klägerin bestreitet weder, dass 225.000 EUR investiert werden müssten, um diese drei Objekte wohnungseigentumstauglich zu machen, noch setzt sie sich in ihrer Revision mit der tragenden Begründung des Berufungsgerichts zu den unverhältnismäßig hohen Teilungskosten, die zu einer Untunlichkeit der Realteilung durch Begründung von Wohnungseigentum führen, auseinander. Auch liegen die behaupteten Feststellungsmängel nicht vor.
[16] 4.Die Revision der Klägerin ist daher zurückzuweisen, ohne dass es einer weiteren Begründung bedarf (§ 510 Abs 3 ZPO).
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