Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Hofer Zeni Rennhofer als Vorsitzende sowie die Hofrätinnen und Hofräte Hon. Prof. Dr. Faber, Mag. Pertmayr, Dr. Weber und Mag. Nigl LL.M. als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei G*, vertreten durch Dr. Oliver Peschel, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagten Parteien 1. G* AG, *, und 2. B*, beide vertreten durch Mag. Gerd Egner, Rechtsanwalt in Graz, wegen zuletzt 17.381,14 EUR sA und Feststellung, über die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz als Berufungsgericht vom 30. Jänner 2025, GZ 5 R 170/24t 19, womit das Urteil des Bezirksgerichts Graz Ost vom 10. Oktober 2024, GZ 212 C 187/23z 11, teilweise abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird teilweise Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, dass das Urteil des Erstgerichts wiederhergestellt wird.
Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien die mit 1.350 EUR (darin enthalten 225 EUR an USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die Kostenaussprüche der Vorinstanzen werden aufgehoben.
Dem Berufungsgericht wird die Fällung einer neuen Entscheidung über die Kosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens aufgetragen.
Entscheidungsgründe:
[1]Der Kläger als Mieter und die Beklagten als Vermieter schlossen am 15. bzw 16. 1. 2007 einen dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegenden, unbefristeten Mietvertrag zu Wohnzwecken. Die Vertragsklauseln wurden durch die Parteien nicht einzeln ausverhandelt. Vielmehr bediente sich die Erstbeklagte eines vorformulierten Vertragsmusters, welches sie für eine Vielzahl von Kunden verwendete. Auf Wunsch des Klägers wurde eine Modifikation vorgenommen, die aber nicht die Wertsicherungsklausel betrifft. Der Kläger ist Verbraucher, die Erstbeklagte Unternehmerin.
[2] Im Mietvertrag wurde in § 5 die Wertsicherung des Hauptmietzinses bezogen auf den Verbraucherpreisindex 2005 mit der Indexzahl für November 2006 als Ausgangsbasis und weiteren Berechnungsmodalitäten (so etwa die Außerachtlassung von „Schwankungen bis einschließlich 5 % nach oben oder unten“) vereinbart. Überdies wurde ein Ersatzindex wie folgt vereinbart: „Sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden, gilt jener Index als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht.“
[3] Der Kläger bezahlte 17.381,14 EUR an Werterhöhungsbeträgen.
[4] Der Kläger begehrte zuletzt den Ersatz von 17.381,14 EUR an zu viel bezahltem Mietzins, die Feststellung der Unwirksamkeit der gesamten Wertsicherungsklausel und hilfsweise die Feststellung des monatlichen Hauptmietzinses mit 484 EUR für die Dauer des Mietverhältnisses. Die Wertsicherungsklausel sei unteilbar und infolge der Vordatierung des Bezugspunkts, der möglichen Mietzinserhöhung innerhalb der ersten beiden Monate sowie der Heranziehung eines unklaren Nachfolgeindex zur Gänze unwirksam.
[5] Die Beklagten bestritten und trugen vor, die Wertsicherungsklausel sei im Individualverfahren geltungserhaltend im Sinne der Absicht der Parteien sowie im kundenfreundlichsten Sinne auszulegen. Die Parteien hätten (branchen )üblich, im Einvernehmen sowie im Sinne der Transparenz als Ausgangsbasis den zuletzt konkret verlautbarten Verbraucherpreisindex herangezogen. Die Berechnung der Wertsicherung habe unabhängig vom Willen der Beklagten anhand der Verlautbarungen transparent vorgenommen werden können. Die Wertsicherungsklausel enthalte zwei eigenständige Klauseln, und zwar eine „Status quo Regelung“ sowie eine „Pro Futuro Regelung“ für den Fall, dass die Verlautbarung des Verbraucherpreisindex durch die Statistik Austria künftig wegfalle.
[6] Das Erstgericht wies das Leistungsbegehren und das Feststellungsbegehren hinsichtlich der Höhe des monatlichen Hauptmietzinses ab. Im Übrigen stellte es die Unwirksamkeit (nur) der Passage „Sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden, gilt jener Index als Grundlage für die Wertsicherung, der diesem Index am meisten entspricht.“ fest. Eine Wertsicherungsklausel sei keinesfalls inhaltlich ungewöhnlich, sondern standardmäßig in Mietverträgen enthalten. Sie sei hier nicht benachteiligend und zweiseitig. Durch die stabile Entwicklung des Verbraucherpreisindex bei Vertragserrichtung habe nicht davon ausgegangen werden können, dass der Mietzins innerhalb der ersten beiden Vertragsmonate erhöht werde. Dem Kläger sei eine Erkundigung über die Höhe des Verbraucherpreisindex 2005 möglich gewesen. Die Vordatierung sei für ihn nicht nachteilig gewesen. Die erste Indexanpassung hätte – ohne Unterschied ob der Bezugspunkt mit November 2006 oder Jänner 2007 gewählt worden wäre – erst im Mai 2008 stattgefunden. Die vereinbarte Möglichkeit der Festsetzung eines Ersatzindex sei intransparent, weil kein konkreter Index im Vertrag festgelegt und nicht ableitbar sei, nach welchen Kriterien welcher Nachfolgeindex tatsächlich zur Anwendung komme bzw ob die Festsetzung des Ersatzindex vom Willen des Unternehmers unabhängig sei. Die Festlegung des konkret anzuwendenden Index und des Ersatzindex würden zwei Regelungen darstellen. Trotz der Unwirksamkeit der Ersatzklausel könne die restliche Wertsicherungsklausel – auch ohne geltungserhaltende Reduktion – aufrecht bleiben.
[7] Das Berufungsgerichtgab der dagegen erhobenen Berufung des Klägers nicht, der Berufung der Beklagten aber Folge und änderte das Urteil des Erstgerichts in eine gänzliche Klagsabweisung ab. In Anwendung der §§ 914 ff ABGB ergebe sich, dass der Nachfolgeindex an die Kriterien des Verbraucherpreisindex angelehnt werden solle. Eine einseitige Festsetzung durch den Unternehmer ergebe sich daraus nicht. Auch der Mieter könne den Nachfolgeindex benennen. Bei Uneinigkeit stehe beiden Seiten der Gerichtsweg offen. Ein Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG liege nicht vor. Einem durchschnittlichen Mieter sei es möglich, sich über die von der Statistik Austria bekannt gegebenen Werte des Verbraucherpreisindex zu erkundigen, sodass auch kein Verstoß gegen § 6 Abs 3 KSchG gegeben sei. Die ordentliche Revision erklärte das Berufungsgericht für zulässig, weil zur Frage der (Un)Gültigkeit einer Wertsicherungsvereinbarung gemäß § 6 Abs 2 Z 4 KSchG im Individualprozess für den Fall, dass innerhalb der ersten beiden Monate nach Vertragsabschluss keine Wertsicherungsanpassung vorgenommen worden sei, keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliege.
[8] Dagegen richtet sich die ordentliche Revision des Klägers, mit der er eine volle Klagsstattgebung anstrebt. Hilfsweise stellt er einen Aufhebungsantrag.
[9] Die Beklagten beantragen in ihrer Revisionsbeantwortung, die Revision „zu verwerfen“, in eventu sie zurückzuweisen, schließlich ihr nicht Folge zu geben.
[10] Die Revision ist zulässig , sie ist auch teilweise berechtigt .
I. Zur Möglichkeit der Mietzinserhöhung innerhalb der ersten beiden Monate:
[11]1.1. Die Revision macht geltend, die Wertsicherungsklausel lasse eine Entgelterhöhung innerhalb von zwei Monaten nach Mietbeginn zu und sei somit nach § 6 Abs 2 Z 4 KSchG rechtswidrig.
[12]1.2. § 6 Abs 2 Z 4 KSchG in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des vorliegenden Mietvertrags geltenden Stammfassung des BGBl I 1979/140 regelte, dass für den Verbraucher solche (nicht im Einzelnen ausgehandelten) Vertragsbestimmungen im Sinn des § 879 ABGB nicht verbindlich sind, nach denen dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht.
[13] Der Oberste Gerichtshof hat diese Norm seit März 2023 in Verbandsverfahren generell auch auf Wertsicherungsklauseln in Bestandverträgen für anwendbar erachtet ( 8 Ob 6/24aRz 6–8; 8 Ob 37/23h Rz 13 f; 2 Ob 36/23tRz 10; 9 Ob 4/23p Rz 262), diese Frage jedoch in nachfolgenden Entscheidungen – im Hinblick auf in der Zwischenzeit im Schrifttum gegenüber dieser jüngeren Rechtsprechung geäußerte Kritik – offen gelassen (vgl 8 Ob 81/24f Rz 34 und 10 Ob 54/24z Rz 48, wo jeweils in einem Individualprozess ein Verstoß der Wertsicherungsklausel gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG von vornherein verneint wurde, weil sie eine Entgelterhöhung innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss im konkreten Fall gar nicht zuließ; weiters 10 Ob 23/24s Rz 32, wo die Wertsicherungsklausel schon wegen der darin erfolgten Anknüpfung an den Baukostenindex als Wertsicherungsparameter gemäß § 6 Abs 1 Z 5 KSchG als unwirksam erachtet wurde).
[14]Zuletzt ist der 10. Senat des Obersten Gerichtshofs in einem Individualprozess in der Entscheidung vom 30. 7. 2025, 10 Ob 15/25s Rz 24 ff, nach näherer Auseinandersetzung mit der Vorjudikatur sowie dem kritischen Schrifttum, unter Bedachtnahme auf den Normzweck und die Entstehungsgeschichte der Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG zum Ergebnis gelangt, dass die Regelung nur solche Verträge im Blick habe, die vom Unternehmer innerhalb des Zeitraums von zwei Monaten vollständig zu erfüllen seien. Der Wortlaut der Norm sei ausgehend von dieser ratio legis eng auszulegen: Auf Dauerschuldverhältnisse (etwa Bestandverträge), die darauf angelegt seien, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen sei, sei die Bestimmung nicht anwendbar.
[15]1.3. Der Gesetzgeber hat diese Rechtsprechungsentwicklungen und die dadurch hervorgerufenen Unsicherheiten (vor allem) in der Immobilienbranche zum Anlass genommen, den sachlichen Anwendungsbereich der Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG im Zivilrechtlichen IndexierungsAnpassungsgesetz (ZIAG), BGBl I 2025/110, legistisch klarzustellen, und zwar im Sinn der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 10 Ob 15/25s, in deren Lichte die Regelung „keine Relevanz mehr für Mietverträge oder sonstige längerfristige Dauerschuldverhältnisse“ habe (vgl ErläutRV 279 BlgNR 28. GP 1 f, 4):
[16]Entsprechend dieser Zielsetzung wurde der bisherige Wortlaut des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG durch die einschränkende Anfügung ergänzt, „[…] , es sei denn, es handelt sich um ein Dauerschuldverhältnis, das darauf angelegt ist, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist “.
[17]1.4. Diese Änderung ist mit 1. 1. 2026 in Kraft getreten und aufgrund der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in § 41a Abs 41 KSchG auch auf Verträge anzuwenden, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden. Nach den Materialien sollte durch die Rückwirkung Rechtssicherheit nicht nur für „Neuverträge“, sondern auch für sämtliche „Altverträge“ geschaffen werden, was angesichts des Umstands, dass eine bloße Klarstellung getroffen werde, die im Einklang mit der Entwicklung der höchstgerichtlichen Rechtsprechung stehe, unproblematisch sei (ErläutRV 279 BlgNR 28. GP 4).
[18]1.5. Im Hinblick darauf und auf den auch an anderer Stelle in den Gesetzesmaterialien deutlich zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers, mit dem ZIAG keine materielle Änderung der Rechtslage in Bezug auf § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, sondern lediglich eine „Klarstellung und Positivierung“ der Entscheidung zu 10 Ob 15/25s vorzunehmen, ist die nunmehr erfolgte Änderung des Wortlauts dieser Bestimmung im Ergebnis als – schlüssige (vgl RS0008908) – authentische Interpretation im Sinn des § 8 Satz 1 ABGB zu werten, die die Rechtslage rückwirkend auch für bereits bestehende Dauerschuldverhältnisse klären soll (so schon Kronthaler, Einige Überlegungen aus Anlass der E OGH 10 Ob 15/25s und des Zivilrechtlichen IndexierungsAnpassungsgesetzes [ZIAG], ÖJZ 2025/154, 980; allgemein dazu 4 Ob 53/09m ErwGr 5.1.1. mwN).
[19] Die Zulässigkeit der authentischen Interpretation wird von der herrschenden Lehre und Rechtsprechung anerkannt ( 10 ObS 31/10xErwGr 4.3.; 4 Ob 53/09m ErwGr 5.1.2.). Der Verfassungsgerichtshof hat auch schon mehrfach ausgesprochen, dass der Gesetzgeber im Prinzip frei ist, die Rechtslage – auch in Reaktion auf höchstrichterliche Rechtsprechung – zu verändern (VfGH 15. 10. 2004, G 237/03 ErwGr 10.7.2. mwN).
[20]Die authentische Interpretation erfasst mangels anderer Anordnung alle noch nicht rechtskräftig entschiedenen Streitfälle (§ 8 S 2 ABGB), also auch solche, die sich bereits im Rechtsmittelverfahren befinden ( P. Bydlinski in KBB 7§ 8 Rz 2 mwN). Es entspricht auch ständiger Rechtsprechung, dass das Gericht in jeder Lage des Verfahrens auf eine Änderung (bzw Klarstellung) der Rechtslage Bedacht zu nehmen hat, sofern die neuen (hier: authentisch interpretierten) Bestimmungen nach ihrem Inhalt auf das in Streit stehende Rechtsverhältnis anzuwenden sind (vgl RS0031419 [insb T27]).
[21]1.6. Dies steht hier aufgrund der in § 41a Abs 41 KSchG ausdrücklich statuierten Geltung der neuen Fassung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG gerade auch für vor dem 1. 1. 2026 geschlossene (Alt )Verträge nicht in Zweifel.
[22]1.7. Der Gesetzgeber hat also durch die Einfügung in § 6 Abs 2 Z 4 KSchG idF BGBl I 2025/110 die Frage, inwieweit die Regelung auf Dauerschuldverhältnisse zur Anwendung gelangt, im Sinn der vom Obersten Gerichtshof zuletzt in der Entscheidung zu 10 Ob 15/25s vertretenen (engen) Auslegungsvariante klargestellt. Die bezughabenden Gesetzesmaterialien lassen, wie schon zuvor näher ausgeführt, deutlich erkennen, dass mit der einschränkenden Anfügung in § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nicht neues Recht geschaffen werden sollte, sondern bloß Auslegungszweifel in Ansehung des bisher unklar gebliebenen sachlichen Anwendungsbereichs beseitigt werden sollten. Hat aber der Gesetzgeber auf diese Weise eine zuvor unklare Gesetzeslage durch ein neuerliches Gesetz geklärt, muss der Oberste Gerichtshof auf diese Änderung der Rechtslage auch im Anlassfall bei seiner Auslegung der in Rede stehenden Bestimmung Bedacht nehmen ( 10 ObS 31/10xErwGr 4.4.; 4 Ob 53/09m ErwGr 5.3.).
[23]1.8. Daraus folgt im Ergebnis: Mit dem ZIAG ist unter Bedachtnahme auf die nunmehr maßgebliche aktuelle Fassung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auch gesetzlich klargestellt, dass dieser auf das vorliegende (unbefristete) Bestandverhältnis, das darauf angelegt ist, dass die Vermieter ihre Leistung nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig erbringen, nicht anzuwenden ist.
[24] Die auf diese Norm gestützten Revisionsausführungen des Klägers gehen damit ins Leere.
[25] 2.1. Die Revision macht weiters geltend, die Preissteigerungsmöglichkeit unmittelbar nach Vertragsbeginn sei ungewöhnlich und nachteilig im Sinn des § 864a ABGB bzw die Klausel sei gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB, weil sie dem Mieter einen höheren Mietzins auferlege, als er bei Mietbeginn erwarten habe dürfen.
[26] 2.2. Dieses Vorbringen steht untrennbar mit der gewählten Ausgangsbasis für die Wertsicherung in Verbindung und ist daher im Folgenden zu behandeln.
II. Zur Vordatierung des Bezugswerts für die Wertsicherung:
[27]1. Die Revision hebt hervor, eine gültige Wertsicherungsklausel hätte den Monat des Vertragsabschlusses als Bezugswert für eine zukünftige Anpassung des Mietzinses heranziehen müssen. Die Wertsicherungsklausel sei infolge der Vordatierung des Bezugswerts nach § 864a ABGB, § 879 Abs 3 ABGB und § 6 Abs 1 Z 5 KSchG unwirksam.
[28]2. Zwar kann die Vereinbarung eines längere Zeit vor dem Vertragsabschluss liegenden Ausgangsmonats für die Wertsicherung der Geltung einer Wertsicherungsklausel unter dem Aspekt des § 864a ABGB entgegenstehen (vgl 10 Ob 50/11t) oder aber im Rahmen der nachgelagerten Inhaltskontrolle gemäß § 879 Abs 3 ABGB bzw § 6 Abs 1 Z 5 KSchG zur Beurteilung führen, dass die Wertsicherungsabrede mangels gebotener sachlicher Rechtfertigung nicht wirksam vereinbart wurde. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Regelung in einem maßgeblichen Umfang die Einbeziehung von Wertentwicklungen in die Valorisierung des Mietzinses zulässt, die vor dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses liegen (vgl 10 Ob 54/24z Rz 45; 8 Ob 37/23h Rz 15; Scharmer , Zur Zulässigkeit von Wertsicherungsvereinbarungen [Indexklauseln] in Verbraucher Mietverträgen – Grundsätzliches und Spezielles aus Anlass der „Paukenschläge“ OGH 2 Ob 63/23 [richtig: 2 Ob 36/23 t] und 8 Ob 37/23h , wobl 2023, 291 [295, 299 f] mwN).
[29]3. Der Oberste Gerichtshof hat aber bereits in der Entscheidung zu 10 Ob 15/25s (Rz 89 ff) ausgesprochen, dass nicht jede Vereinbarung einer vor Vertragsabschluss liegenden Ausgangsbasis die Unzulässigkeit der Wertsicherungsabrede bewirkt und gerade eine – wie hier – an die zuletzt verlautbarte Indexzahl anknüpfende Wertsicherungsvereinbarung durchaus verkehrs- bzw branchenüblich und damit nicht objektiv ungewöhnlich im Sinn des § 864a ABGB ist (vgl RS0014646 ; RS0014627 ). Gerichtsnotorisch ist, dass es sich bei der Indexzahl für den Monat November 2006 um die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zuletzt verlautbarte Indexzahl handelt.
[30]4. Zudem hat der Oberste Gerichtshof (10 Ob 15/25s Rz 91) weiters ausgesprochen, dass eine solche Klausel auch keinen Bedenken im Lichte des Sachlichkeitsgebots des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG (sowie jenes der allgemeineren Bestimmung des § 879 Abs 3 ABGB; vgl 1 Ob 64/24d Rz 5) begegnet: Es erscheint sachlich gerechtfertigt, auf diesen nahe am Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegenden Ausgangswert abzustellen, um das legitime Interesse beider Vertragsteile zu wahren, eine (inflations- bzw deflationsbedingte) Veränderung der bei Vertragsschluss vereinbarten, also im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandenen subjektiven Äquivalenz der Leistungen zu verhindern (ähnlich bereits 10 Ob 54/24z Rz 45 f mwN; näher dazu Scharmer , Zur Zulässigkeit von Wertsicherungsvereinbarungen [Indexklauseln] in Verbraucher-Mietverträgen – Grundsätzliches und Spezielles aus Anlass der „Paukenschläge“ OGH 2 Ob 63/23 [richtig: 2 Ob 36/23 t] und 8 Ob 37/23h , wobl 2023, 291[295] mwN), zumal das Tatbestandsmerkmal der „sachlichen Rechtfertigung“ gerade darauf abzielt, das ursprüngliche subjektive Äquivalenzverhältnis durch eine Preisänderungsklausel möglichst exakt beizubehalten, wobei Wertveränderungen aller den ursprünglichen Preis bildenden Faktoren (also der Gestehungskosten und des Gewinnzuschlags) erfasst werden sollen (10 Ob 15/25s Rz 91; vgl dazu auch Fenyves/Rubin , ÖBA 2004, 352 ); zugleich entspricht es einhelliger Ansicht, dass eine punktgenaue Abbildung der Kostenentwicklung nicht erforderlich ist ( 10 Ob 23/24s Rz 19 mwN).
[31]5. Diese Beurteilung findet nunmehr auch in der – mit dem ZIAG zum 1. 1. 2026 neu eingeführten – Vorschrift des § 879a ABGB eine Stütze. § 879a ABGB ist nach der Übergangsbestimmung des § 1503 Abs 30 ABGB auch auf vor dem Inkrafttretenszeitpunkt geschlossene Verträge anzuwenden, was in den Gesetzesmaterialien – ähnlich wie bei der Rückwirkungsanordnung betreffend die Neufassung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG – damit begründet wird, dass die durch die Neuregelung getroffenen Klarstellungen Rechtssicherheit auch für „Altverträge“ bieten sollen (ErläutRV 279 BlgNR 28. GP 4). Ausgehend davon ist § 879a ABGB auch für das vorliegende Rechtsmittelverfahren zu beachten (vgl RS0031419 [T6]).
[32]6. § 879a ABGB macht im Hinblick auf Wertsicherungsvereinbarungen in Dauerschuldverhältnissen durch spezifische Abwägungskriterien nähere Vorgaben für die im Rahmen der Inhaltskontrolle vorzunehmende Interessenabwägung (vgl RS0016914 [insb T10, T46, T64]). Danach „ ist bei der Beurteilung der Frage, ob durch Bezugnahme auf eine vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegende Indexzahl eine gröbliche Benachteiligung nach § 879 Abs 3 vorliegt, neben dem zeitlichen Abstand auch zu berücksichtigen, ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine parallel laufende Wertsicherung all dieser Verträge zweckmäßig ist. Von einer gröblichen Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ist jedenfalls dann nicht auszugehen, wenn wegen zwingender gesetzlicher Vorgaben die bis zum Vertragsabschlusszeitpunkt verstrichene Zeit bei der Entgeltbemessung nicht berücksichtigt werden konnte. “
[33]Bereits die Wortfolge „neben dem zeitlichen Abstand“ erhellt, dass nach der Vorstellung des Gesetzgebers nicht schon der alleinige Umstand, dass diese an einen vor Vertragsabschluss liegenden Basiswert anknüpft, der sachlichen Rechtfertigung einer Wertsicherungsklausel entgegenstehen soll. Dies bringen auch die Materialien deutlich zum Ausdruck (ErläutRV 279 BlgNR 28. GP 3): Darin wird zwar einerseits darauf hingewiesen, dass Verträge über die Raummiete die Kriterien eines „Massenvertrags“ im Sinn des § 879a ABGB nicht erfüllten, weil das Interesse der Mieter an einer individuellen Wertsicherung allfälligen Zweckmäßigkeitserwägungen jedenfalls vorgehe. Andererseits wird zugleich ausdrücklich klargestellt, dass auch ohne das Vorliegen von Massenverträgen das Verwenden eines vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegenden Index nicht immer gröblich benachteiligend sein müsse, etwa wenn der verwendete Index „kurz vor der zuletzt verlautbarten Indexzahl“ liege. Schon daraus ergibt sich unmissverständlich, dass der Gesetzgeber die – auch hier zu beurteilende – Vereinbarung der zuletzt verlautbarten Indexzahl als Basiswert für die Wertsicherung als unproblematisch ansieht.
[34]7. Unter Bedachtnahme auf diese auch im Wortlaut des § 879a ABGB zum Ausdruck gebrachte gesetzgeberische Wertung sowie die bereits in der Entscheidung zu 10 Ob 15/25s aufgezeigten Gesichtspunkte ist davon auszugehen, dass eine in sachlicher Hinsicht rechtfertigungsbedürftige Benachteiligung des Mieters aufgrund einer „Vordatierung“ des Basismonats für die Wertsicherung nur dann vorliegen kann, wenn der festgelegte Ausgangsmonat so weit vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegt, dass es zu einer ins Gewicht fallenden (verdeckten) Verschiebung des zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Äquivalenzverhältnisses kommt, weil dem Mieter dadurch im Zuge der Wertanpassung – in einem signifikanten Umfang – in der Vergangenheit liegende Geldwertverluste angelastet werden können.
[35] Dies ist bei der hier zu beurteilenden Vereinbarung der zuletzt verlautbarten Indexzahl als Ausgangsbasis für die Wertsicherung nicht der Fall.
[36]8. Der Vorwurf des Klägers, den Vermietern sei als Unternehmer das Recht eingeräumt, einseitig bereits zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns ein höheres Entgelt zu verlangen (zum Erfordernis der „Zweiseitigkeit“ vgl RS0117365 [T1]; RS0115215 [T1]; Kathrein/Schoditsch in KBB 7§ 6 KSchG Rz 11 mwN), trifft ebenso nicht zu.
[37] Eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren ( RS0132652). Sie hat sich aber an den Erfordernissen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG messen zu lassen. Die Bestimmung regelt – abgesehen vom (weiteren) Erfordernis der Zweiseitigkeit – die Zulässigkeitsvoraussetzungen für Preisänderungsklauseln. Im Rahmen der geforderten ex-ante-Prüfung muss der Gestaltungsspielraum des Unternehmers für den Verbraucher nach den in § 6 Abs 1 Z 5 KSchG genannten Prämissen und Parametern jedenfalls im Vertrag klar umschrieben sein (RS0121395).
[38]Wie der Oberste Gerichtshof in 10 Ob 15/25s (ErwGr 6.1 und 6.2) darlegte, ist die Auslegung von Vertragsbestimmungen im Individualprozess nicht „im kundenfeindlichsten Sinn“ vorzunehmen. Vielmehr hat sie zunächst nach den Grundsätzen der §§ 914, 915 ABGB zu erfolgen (RS0016590 [T32]) und zwar so, wie sich die Bestimmung einem durchschnittlichen Angehörigen aus dem angesprochenen Adressatenkreis erschließt (RS0008901 [T15]). Die Klauseln sind, wenn sie nicht Gegenstand und Ergebnis von Vertragsverhandlungen waren, objektiv unter Beschränkung auf den Wortlaut auszulegen. Dabei ist der einem objektiven Betrachter erkennbare Zweck einer Bestimmung zu berücksichtigen (RS0008901 [T7, T72, T87]). Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders (RS0008901 [T41]), das heißt im Regelfall zu Lasten des Unternehmers (vgl RS0050063 [T3]).
[39] Aus dem Wortlaut der hier zu beurteilenden Vertragsbestimmung erschließt sich, dass eine Anpassung des Mietzinses in beide Richtungen („Schwankungen bis einschließlich 5 % nach oben oder unten“) zu erfolgen hat. Der Vorwurf der mangelnden Zweiseitigkeit trifft damit nicht zu.
III. Verbraucherpreisindex 2005 (VPI 2005)
[40]1. Der Klagsanspruch kann auch nicht auf einen Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG durch die Zugrundelegung des VPI 2005 gestützt werden. Die Revision hebt hervor, dem Kläger als juristischem Laien sei das Eruieren der konkreten Indexzahlen nicht geläufig.
[41]2. Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach klargestellt, dass die Bezugnahme auf allgemein bekannte Referenzwerte unter dem Gesichtspunkt der Transparenz grundsätzlich nicht zu beanstanden ist (vgl 4 Ob 147/17x ErwGr 4.2. [EURIBOR] mwN), zumal ein durchschnittlicher Verbraucher sich ohne Aufwand Kenntnis von der Bedeutung eines solchen Referenzwerts verschaffen kann (6 Ob 220/09k ErwGr 1. [EURIBOR]). Bei allgemein bekannten Referenzwerten wird – mit Blick auf die vielfältigen Möglichkeiten, diese Werte (zB im Internet) zu eruieren – selbst das Anführen einer Fundstelle nicht verlangt (4 Ob 4/23a Rz 53 mwN).
[42] 3. Beim VPI handelt es sich um einen von einer staatlichen Stelle (Bundesanstalt Statistik Österreich) ermittelten objektiven Index, der der Öffentlichkeit binnen bestimmter Fristen kostenlos im Internet zugänglich zu machen ist (vgl Verordnung des Bundesministers für Wirtschaft, Energie und Tourismus über die Erstellung von Verbraucherpreisindizes, BGBl II Nr 351/2003, zuletzt geändert durch BGBl II Nr 213/2025).
[43] 4. Die Bezugnahme auf den allgemein bekannten und von der Statistik Austria im Internet veröffentlichten VPI (hier: 2005) ist unter dem Gesichtspunkt der Transparenz nicht zu beanstanden. Ein durchschnittlicher Verbraucher kann sich – selbst als juristischer Laie – ohne Aufwand Kenntnis von der Bedeutung des Referenzwerts verschaffen.
IV. Ersatzindex
[44] 1. Zutreffend zeigt die Revision aber auf, dass in der Vereinbarung über den Nachfolgeindex offen bleibt, welcher dem VPI „am meisten entspricht“ und wer dies beurteilt.
[45]2. Das Transparenzgebot begnügt sich nicht mit formeller Textverständlichkeit, sondern verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar sind (RS0122169).
[46]Im Individualverfahren gilt – wie bereits ausgeführt – der für Verbandsverfahren geltende Grundsatz der kundenfeindlichsten Interpretation nicht (RS0016590 [T32]; siehe insb 4 Ob 4/23a Rz 41). Dies steht im Einklang mit Art 5 KlauselRL, wonach mit Ausnahme von Verbandsverfahren bei Zweifeln über die Bedeutung einer Klausel die für den Verbraucher günstigste Auslegung gilt (8 Ob 81/24f Rz 27).
[47] 3. Entgegen der zu 6 Ob 226/18f zu beurteilen gewesenen Wertsicherungsklausel wird als „Ersatzindex“ hier nicht bereits ex ante, unabhängig vom Willen des Unternehmers auf jenen abgestellt, der an dessen Stelle tritt, sondern bloß auf einen nicht näher definierten, dem VPI am meisten entsprechenden Index Bezug genommen, ohne die näheren Kriterien dafür vorweg offenzulegen (vgl zu einer ähnlichen Klausel in einem Wärmelieferungsvertrag: 4 Ob 75/25w Rz 76; vgl 2 Ob 36/23t Rz 10).
[48] Der gegenständlichen Klausel sind keinerlei nähere Aussagen dazu zu entnehmen, nach welchen Kriterien zu beurteilen ist, welcher Index dem VPI 2005 „am meisten entspricht“ und wer dies beurteilt. Es bleibt letztlich vollkommen unklar, welcher Wertmesser für die Preisanpassung bei Wegfall des vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Index VPI 2005 maßgeblich sein soll. Selbst eine für den Verbraucher günstigste Auslegung ist bei dieser völlig offenen Formulierung nicht möglich.
[49]4. Die Regelung für den Fall des Wegfalls des VPI 2005 ist daher schon nach § 6 Abs 3 KSchG unwirksam.
V. Zur Frage der Eigenständigkeit der Regelung eines Ersatzindex:
[50] 1.Für die Qualifikation einer Klausel als eigenständig im Sinn des § 6 KSchG kommt es darauf an, ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn die Bestimmungen isoliert voneinander wahrgenommen werden können (vgl RS0121187 [T1] zum materiell eigenständigen Regelungsbereich; siehe auch 4 Ob 235/22w Rz 40; 4 Ob 207/22b Rz 20; 8 Ob 108/21x Rz 20). Die Annahme von zwei Regelungen setzt voraus, dass der Verbraucher erkennen kann, dass zwei unterschiedliche Fragen einer Vereinbarung unterworfen werden sollen. Jede der beiden Regelungen muss für sich allein verständlich sein und einen eigenen (anderen) Regelungsinhalt haben (7 Ob 27/25h Rz 26).
[51]2. Im vorliegenden Fall erfasst die Regelung der Wertsicherung auf Basis eines Ersatzindex einen eigenständigen (weil „anderen“) Tatbestand im Verhältnis zu jener, die auf die Wertsicherung mittels des VPI Bezug nimmt. In dem einen Fall soll die Wertsicherung – solange ein VPI verlautbart wird – vereinbarungsgemäß anhand dieses Index erfolgen. Nur wenn dieser nicht mehr verlautbart wird, soll die Wertsicherung über einen Ersatzindex vollzogen werden. Die (Gesamt-)Regelung „löst“ damit im zuvor angesprochenen Sinn und für den Kläger als Mieter erkennbar zwei unterschiedliche Fragen, nämlich die Wertsicherung des Mietzinses, solange der VPI verlautbart wird, einerseits und jene, wenn der VPI nicht mehr verlautbart wird (vgl zu diesem Ergebnis für die Vereinbarung eines Ersatzindex schon 8 Ob 81/24f Rz 30; insoweit zustimmend Hoti/Leitner , Teilbarkeit von Wertsicherungsklauseln, wobl 2025, 316 [320]; siehe auch Scharmer, Zur Zulässigkeit von Wertsicherungsvereinbarungen [Indexklauseln] in Verbraucher-Mietverträgen – Grundsätzliches und Spezielles aus Anlass der „Paukenschläge“ OGH 2 Ob 63/23 [richtig: 2 Ob 36/23t] und 8 Ob 37/23h, wobl 2023, 291 [305]).
[52] 3. Ausgehend von materiell eigenständigen Regelungsbereichen und der Teilbarkeit der Klausel ist lediglich die Vereinbarung über den Ersatzindex unwirksam.
VI. Ergebnis
[53] 1. Im Ergebnis ist die für das vorliegende Leistungsbegehren relevante Vereinbarung der Wertsicherung nicht zu beanstanden. Die Erhöhung des Mietzinses durch die Beklagten war berechtigt. Mangels Unwirksamkeit erfolgten die Entscheidungen der Vorinstanzen auf Abweisung des Rückforderungsbegehrens des Klägers zu Recht.
[54]2. Das Feststellungsbegehren auf Unwirksamkeit des gesamten § 5 des vorliegenden Mietvertrags besteht insoweit nicht zu Recht und ist abzuweisen, als lediglich die eigenständige Regelung über den Ersatzindex unwirksam ist. Dem Feststellungsbegehren des Klägers auf Unwirksamerklärung der Wertsicherungsklausel lediglich hinsichtlich einer Regelung – und zwar bezüglich des Ersatzindex – stattzugeben, stellt ein zulässiges Minus im Sinn des § 405 ZPO dar (RS0037485 [T15]; 7 Ob 622/80).
[55] 3. Mangels Unwirksamkeit der Vereinbarung zur Wertsicherung erfolgte auch die Abweisung des Eventualfeststellungsbegehrens zur Höhe des monatlichen Hauptmietzinses durch die Vorinstanzen zu Recht. Im Auslegungsweg (vgl RS0037667 ) lässt sich nicht ableiten, dass dieses nur für den Fall der gänzlichen Abweisung des Hauptbegehrens gestellt worden wäre.
[56] 4. Der Revision ist daher teilweise Folge zu geben und das Urteil des Erstgerichts wiederherzustellen.
VII. Kostenentscheidung
[57] 1. Die Kostenentscheidung zum erst- und zweitinstanzlichen Verfahren war dem Berufungsgericht vorzubehalten. Der Kläger hatte das Ersturteil auch im Kostenpunkt angefochten, was das Berufungsgericht in seine Erwägungen miteinzubeziehen haben wird (vgl RS0124588 [T14, T15]).
[58]2. Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens beruht auf § 43 Abs 1 iVm § 50 ZPO.
[59] Der Kläger bewertete das Feststellungsbegehren über die gesamte Wertsicherungsklausel mit 5.000 EUR. Das Obsiegen des Klägers im Revisionsverfahren hinsichtlich der Klausel über den Ersatzindex entspricht daher 2.500 EUR und einer Obsiegensquote von 11 %, sodass die Kostenersatzansprüche der Parteien im Rahmen einer Quotenkompensation zu bestimmen sind.
[60] Demnach haben die Beklagten Anspruch auf Ersatz von 78 % der Kosten der von ihnen erstatteten Revisionsbeantwortung, wohingegen sie dem Kläger 11 % der Pauschalgebühr zu ersetzen haben. Saldiert ergibt dies einen Kostenersatzanspruch der Beklagten gegen den Kläger im Revisionsverfahren von 1.350 EUR.
Rückverweise
RIS