Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Ziegelbauer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Korn, Dr. Stiefsohn, Mag. Böhm und Dr. Gusenleitner Helm in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. H*, und 2. J *, beide vertreten durch Dr. Oliver Peschel, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei B* GmbH, *, vertreten durch DSC Doralt Seist Csoklich Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen 6.302,15 EUR sA und Feststellung (Streitwert 2.000 EUR), infolge Revisionen der klagenden und der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 25. August 2025, GZ 40 R 87/25b 39, mit dem der Berufung der klagenden Parteien gegen das Urteil des Bezirksgerichts Floridsdorf vom 29. April 2025, GZ 25 C 312/24z 31, teilweise Folge gegeben wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Den Revisionen der klagenden und der beklagten Partei wird Folge gegeben. Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben und die Rechtssache wird zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Begründung:
[1] Die Wohnhausanlage L* wurde von der Beklagten im Rahmen der Wohnbauinitiative 2011 der Gemeinde Wien errichtet. Die Beklagte nahm zwar keine der möglichen Förderungen in Anspruch, unterwarf sich aber freiwillig den Förderbedingungen, insbesondere im Hinblick auf die Mietzinsbildungsvorschriften. Vorgesehen war dementsprechend eine Mietzinsobergrenze, wobei den potentiellen Mietern zwei unterschiedliche Varianten angeboten wurden. Nach der ersten sollten die künftigen Mieter einen Finanzierungsbeitrag von 150 EUR/m² Nutzfläche zahlen und die Nettomiete maximal 6,10 EUR/m² Nutzfläche zuzüglich Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag betragen. Die zweite Variante sah vor, dass die Eigenmittel der Mieter 500 EUR/m² Nutzfläche betragen sollte und die maximale Nettomiete 4,75 EUR/m² zuzüglich Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag.
[2] Am 15. 10. 2014 bzw 4. 11. 2014 unterschrieben die Kläger bzw die Vertreterin der Beklagten den Mietvertrag über eine der Wohnungen in der Anlage. Das Objekt hat eine Nutzfläche von 91,40 m², verfügt über einen Balkon mit 10,80 m² und ein Kellerabteil. Als Mietbeginn war der 1. 12. 2014 vorgesehen. Die Kläger wählten zunächst die erste Mietzinsvariante (höhere Hauptmiete/niedrigerer Finanzierungsbeitrag).
[3] Unter Punkt 4.2. enthält der Mietvertrag folgende Vereinbarung:
„ Zur Erhaltung der Wertbeständigkeit wird dem Hauptmietzins sowie dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag die Entwicklung des von der Statistik Austria verlautbarten Index der Verbraucherpreise 2010 oder ein künftiger an dessen Stelle tretender Index zugrunde gelegt. Hierzu wird einvernehmlich die für den Monat Juni 2013 verlautbarte Indexzahl als Basisindexzahl bestimmt.
Die Wertsicherungsanpassung erfolgt für jedes Kalenderjahr neu, jeweils mit 1. Jänner eines jeden Jahres für das darauffolgende gesamte Kalenderjahr und ist vom Vermieter vorzunehmen. Die maßgebliche Indexzahl ist die jeweils für den Juni des Vorjahres verlautbare Indexzahl. Sofern innerhalb eines Kalenderjahres der Verbraucherpreisindex um mehr als 5 % steigen oder sinken sollte, ist die Wertsicherungsanpassung auch während eines laufenden Kalenderjahres vorzunehmen. Jene Indexzahl, auf deren Basis die letzte Wertsicherungsanpassung vorgenommen wurde, ist die Ausgangsbasis für die folgende Wertsicherungsanpassung. Für die Geltendmachung der Wertsicherungsanpassung durch eine Vertragspartei gilt, analog der Verjährungsvorschrift für Mietzinse, eine Verjährungsfrist von drei Jahren. “
[4] Im Juli 2015 teilten die Kläger der Beklagten mit, dass sie auf die zweite Mietzinsbildungsvariante umsteigen wollen. Der Hauptmietzins ohne Umsatzsteuer betrug daher ab August 2015 nur noch 480,70 EUR. Dies war genau jener Hauptmietzins, der sich bereits bei Abschluss des Mietvertrags aufgrund der zweiten Variante errechnet hätte.
[5] Eine erstmalige Anhebung des Hauptmietzinses aufgrund der Wertsicherungsklausel erfolgte mit 1. 1. 2016.
[6] Die Kläger begehren 6.302,15 EUR sA und die Feststellung, dass die Wertsicherungsklausel laut Punkt 4.2. des Mietvertrags unwirksam sei, in eventu die Feststellung, dass der monatliche Hauptmietzins für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses 528,77 EUR inklusive USt betrage. Die Wertsicherungsklausel sei nach § 864a ABGB nachteilig und ungewöhnlich, weil die Indexzahl für Juni 2013 als Bezugswert herangezogen werde. Dadurch sei der Mietzins bereits zu Mietbeginn höher als vereinbart gewesen. Die Klausel sei auch gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB, da die Ausgangsbasis vor dem Zeitpunkt des Mietbeginns liege. Außerdem sei die Klausel auch unwirksam nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, da dem Vermieter als Unternehmer das Recht eingeräumt werde, einseitig bereits zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns ein höheres Entgelt zu verlangen. Die Klausel sei weiters rechtswidrig nach § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, weil sie eine Entgelterhöhung innerhalb von zwei Monaten nach Mietbeginn zulasse. Eingeklagt werde die Differenz zwischen dem ursprünglich vereinbarten Mietzins und dem vorgeschriebenen bis Februar 2024. Aufgrund des aufrechten Mietverhältnisses hätten die Kläger auch ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Rechtswidrigkeit der Wertsicherungsklausel.
[7] Da die Rückforderung auf Bereicherungsrecht gestützt werde, gelte eine 30 jährige Verjährungsfrist. Kürzere Verjährungsfristen seien jedenfalls unwirksam, wenn diese unabhängig von der Kenntnis des Verbrauchers seien. Die Kläger hätten erst im Sommer 2023 von der Möglichkeit der Rückforderung erfahren.
[8] Die Beklagte bestreitet. Es sei unrichtig, dass der Mietzins bereits zum Zeitpunkt des Mietbeginns höher als vereinbart gewesen sei, vielmehr sei er über acht Monate unverändert beibehalten worden. Die Beklagte habe sich bei der Vereinbarung des Mietzinses an die Vorgaben der Wohnbauinitiative 2011 der Stadt Wien gehalten. Nach diesen sei eine Indexierung der Nettomiete auf Basis des Verbraucherpreisindex vorgesehen. Aufgrund dieser Vorgaben sei der Mietzins auch deutlich unter dem damals marktüblichen Mietzins, bei Erstbezug 9,50 EUR/m², gelegen.
[9] Es liege kein Verstoß gegen § 864a ABGB vor. Wertsicherungsvereinbarungen in Mietverträgen seien branchenüblich und nicht ungewöhnlich. Die Vereinbarung des Ausgangswerts Juni 2013 bei einer Mietvertragsunterfertigung eineinhalb Monate vor Mietvertragsbeginn könne nicht dazu führen, dass die Klausel einen massiven sprunghaften und überraschenden Anstieg des Hauptmietzinses bewirke, mit der der Kunde nicht gerechnet habe. Allenfalls wäre der Mietvertrag ergänzend dahingehend auszulegen, dass die Parteien im Wissen um eine allfällige Unzulässigkeit den Monat des Vertragsabschlusses, also November 2014, als Basis vereinbart hätten. Der frühere Ausgangswert sei sachlich gerechtfertigt gewesen, weil die Verwertung der Wohnhausanlage eine Laufzeit von neun Monaten bis einem Jahr gehabt habe und damit klar gewesen sei, dass die Vermarktung etwa ein Jahr vor der Fertigstellung beginnen werde. § 879 Abs 3 ABGB sei nicht anwendbar, weil der Bestandzins die Hauptleistung des Mietvertrags sei. Auch eine Unwirksamkeit nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG liege nicht vor. Diese Bestimmung spreche von einer Entgelterhöhung, die Wertsicherungsvereinbarung ziele aber nur darauf ab, die tatsächliche Geldwertveränderung auszugleichen. Außerdem sehe die Klausel nicht nur die Möglichkeit einer Erhöhung des Entgelts vor, sondern auch jene einer Senkung. § 6 Abs 2 Z 4 KSchG sei nicht anwendbar.
[10] Alle Ansprüche auf Rückzahlung von Leistungen vor 11. 3. 2021 seien verjährt. Rückforderungsansprüche gegen den Vermieter würden nach § 27 Abs 3 MRG innerhalb von drei Jahren verjähren. Das Wissen der Mieter sei dafür unerheblich. Die Höhe des Leistungsbegehrens sei nicht nachvollziehbar.
[11] Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Es erachtete die Wertsicherungsklausel als zulässig. Eine Anhebung sei erstmals 2016 erfolgt.
[12] Das Berufungsgericht gab der dagegen gerichteten Berufung der Kläger teilweise Folge. Es verneinte einen Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG unter Hinweis auf die Entscheidung 10 Ob 15/25s des Obersten Gerichtshofs. Liege aber wie hier die Ausgangszahl für die Wertsicherung mehr als ein Jahr vor Vertragsabschluss, werde eine Veränderlichkeit des Mietzinses bereits auf einen Zeitpunkt erheblich vor dessen Abschluss ermöglicht, was als gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB anzusehen sei. Ebenso mangle es dieser Vereinbarung an dem für § 6 Abs 1 Z 5 KSchG notwendigen Kriterium der sachlichen Rechtfertigung. Eine geltungserhaltende Reduktion komme nicht in Betracht. Zu prüfen sei aber, ob eine eigenständige (Teil )Klausel anzunehmen sei. Die Bezugnahme auf die Indexzahl Juni 2013 betreffe die erste vorzunehmende Wertsicherung. Für alle weiteren Kalenderjahre werde als Bezugsmonat der Monat Juni des Vorjahres bzw der Anstieg des VPI innerhalb eines Kalenderjahres vereinbart. Damit liege ein eigenständiger Regelungsinhalt vor, was im Ergebnis dazu führe, dass nur hinsichtlich des Basiswertes die Unwirksamkeit der Klausel festzustellen gewesen sei. Davon ausgehend errechne sich die Überzahlung der Mietzinse.
[13] Die Verjährungsfrist für Bereicherungsansprüche betrage grundsätzlich 30 Jahre. Allerdings sei nach der jüngeren Rechtsprechung die Verjährung von Kondiktionsansprüchen analog nach der Art des Anspruchs zu beurteilen, an dessen Stelle die Kondiktion trete. Die Verjährungsfrist beginne mit dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem das Recht nach objektiven Gesichtspunkten erstmals geltend gemacht werden könne, grundsätzlich also mit der rechtsgrundlosen Leistungserbringung. Diese Rechtsauffassung sei jedoch mit der Judikatur des EuGH nicht in Einklang zu bringen, weshalb davon auszugehen sei, dass die dreijährige Verjährungsfrist nicht richtlinienkonform sei und die allgemeine 30 jährige Verjährungsfrist zur Anwendung gelange. Der Berufung sei daher teilweise Folge zu geben, die Unwirksamkeit der Teilklausel festzustellen und die Beklagte zur Rückzahlung der zu Unrecht vorgeschriebenen Beträge zu verpflichten.
[14] Das Berufungsgericht erklärte die Revision für zulässig, weil der Klärung der Frage der Dauer der Verjährungsfrist für die Rückforderung von aufgrund unzulässiger Wertsicherungsvereinbarungen gezahlter Mietzinse über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zukomme.
[15] Gegen den abweisenden Teil der Entscheidung richtet sich die Revision der Kläger mit dem Antrag, der Klage vollinhaltlich stattzugeben, in eventu wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
[16] Gegen den klagsstattgebenden Teil dieser Entscheidung richtet sich die Revision der Beklagten , mit dem Antrag, die Entscheidung des Berufungsgerichts dahingehend abzuändern, dass die Klage abgewiesen wird. In eventu wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
[17] Die Kläger beantragen, dem Rechtsmittel der Beklagten nicht Folge zu geben.
[18] Die Beklagte erstattete keine Revisionsbeantwortung.
[19] Die Revisionen sind zulässig und im Sinne des Aufhebungsantrags auch berechtigt.
I. Zur Revision der Kläger:
[20] 1. Die Kläger machen als Aktenwidrigkeit geltend, dass die der berufungsgerichtlichen Entscheidung zugrunde gelegten Beträge nicht nachvollziehbar seien. Dem ist nicht zu folgen. Da das Berufungsgericht anders als das Erstgericht zwar die Vereinbarung eines vor dem Mietvertragsbeginn liegenden Basiswertes als unzulässig erachtet, nicht aber die Wertsicherungsvereinbarung an sich, kommt es notwendigerweise zu einer anderen Berechnung der überhöht eingehobenen Beträge. Dabei wurde die erste Anhebung herausgerechnet und für die Folgeperioden die vorgeschriebenen Beträge den auf Basis der Indexänderung jeweils zum Wert Juni des vorangegangenen Jahres ermittelten Beträgen gegenübergestellt. Eine Aktenwidrigkeit liegt daher nicht vor.
[21] 2. Die Kläger wenden sich weiters gegen die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse nicht anwendbar sei.
[22] Mit dem nach ergehen der Berufungsentscheidung erlassenen Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG), BGBl I 2025/110, wurde der bisherige Gesetzeswortlaut des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG durch die Einfügung ergänzt, „[…], es sei denn, es handelt sich um ein Dauerschuldverhältnis, das darauf angelegt ist, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist“. Diese Änderung ist mit 1. 1. 2026 in Kraft getreten und nach § 41a Abs 41 KSchG auch auf Verträge anzuwenden, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden.
[23] Auf eine Änderung der Rechtslage hat das Gericht in jeder Lage des Verfahrens Bedacht zu nehmen, sofern die neuen Bestimmungen nach ihrem Inhalt auf das in Streit stehende Rechtsverhältnis anzuwenden sind. Es ist daher grundsätzlich nach den Übergangsbestimmungen zu beurteilen, ob eine Gesetzesänderung für ein laufendes Verfahren zu beachten ist (RS0031419). Da dies hier nach der eindeutigen Anordnung des Gesetzes der Fall ist, ist § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf das vorliegende (unbefristete) Bestandverhältnis nicht (mehr) anzuwenden.
[24] Die auf diese Norm gestützten Revisionsausführungen der Kläger gehen damit ins Leere.
[25] 3. Die Kläger berufen sich weiters auf einen Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, weil die Klausel ausschließlich eine Mietzinserhöhung und keine ausdrückliche Möglichkeit der Mietzinssenkung vorsehe.
[26] Richtig ist, dass nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG Wertsicherungsvereinbarungen zweiseitig ausgestaltet sein müssen. Das bedeutet, sie müssen bei einem Absinken des maßgeblichen Index auch zu einer Verringerung des Mietzinses führen (vgl allgemein zu Preisgleitklauseln RS0117365).
[27] Entgegen der Auffassung der Kläger entspricht dem die vorliegenden Klausel. Sie spricht von einer „Wertsicherungsanpassung“ und unterscheidet nicht zwischen dem Fall des Steigens oder Sinkens des Verbraucherpreisindex. Ausdrücklich ist eine unterjährige Wertsicherungsanpassung auch für den Fall vorgesehen, dass der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als 5 % steigen oder sinken sollte. Weiters heißt es, dass „sie vom Vermieter vorzunehmen ist“.
[28] Insofern ist die Behauptung der Kläger, die Klausel sehe ausschließlich eine Mietzinserhöhung vor und keine Senkungsverpflichtung, nicht nachvollziehbar.
[29] 4. Die Kläger wenden sich weiters gegen die vom Berufungsgericht angenommene Teilbarkeit der Klausel, dies führe zu einer im Verbrauchergeschäft unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion. Die Klausel habe zur Gänze zu entfallen, da sie sonst ihren Sinngehalt verliere.
[30] Maßgeblich für die Qualifikation einer Klausel als eigenständig im Sinne des § 6 KSchG ist nicht die Gliederung des Klauselwerks, es können vielmehr auch zwei unabhängige Regelungen in einem Punkt oder sogar in einem Satz der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) enthalten sein. Es kommt darauf an, ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn die Bestimmungen isoliert voneinander wahrgenommen werden können (RS0121187 [T1]). Dabei kann auch der sprachlichen Unselbständigkeit ein gewisses Gewicht zukommen (RS0121187 [T11]). Der Verbraucher muss erkennen können, dass zwei unterschiedliche Fragen einer Vereinbarung unterworfen werden sollen (1 Ob 162/20k Rz 2.2.). Jede der beiden Regelungen muss für sich allein verständlich sein und einen eigenen (anderen) Regelungsinhalt haben (7 Ob 27/25h Rz 26 mwN).
[31] Richtig ist, dass es bei der Frage der Teilbarkeit einer Klausel nicht um eine geltungserhaltende Reduktion geht, sondern um die (allfällige) Untergliederung einer Klausel in materiell eigenständige Regelungsbereiche, die isoliert betrachtet werden können (vgl 4 Ob 103/25p Rz 14; 8 Ob 81/24f Rz 29 mwN; RS0121187).
[32] Entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts ist davon im vorliegenden Fall bei der Festlegung des Basiszinssatzes jedoch nicht auszugehen. Mit der Klausel wird eine Wertsicherung anhand des VPI 2010 vereinbart, die jährlich auf Basis der für den Juni des Vorjahres verlautbarten Indexzahl zu erfolgen hat. Jene Indexzahl, auf deren Basis die letzte Wertsicherungsanpassung vorgenommen wurde, ist die Ausgangsbasis für die folgende Wertsicherungsanpassung. Als (Anm: erste) Ausgangsbasis wird der Monat Juni 2013 festgelegt.
[33] Damit liegen aber nicht zwei eigenständige Regelungsbereiche vor, sondern eine zusammengehörende Regelung über die Modalitäten der jährlich zu erfolgenden Indexanpassung. Die erste Anpassung hat auf Basis Juni 2013 zu erfolgen, die weiteren nach der Indexzahl, auf deren Basis die letzte Wertsicherungsanpassung vorgenommen wurde, ohne einen (ersten) Ausgangswert sind schon nach der sprachlichen Formulierung weitere Erhöhungen nicht denkbar.
[34] Es liegen daher keine zwei voneinander unabhängig beurteilbaren Klauseln vor. Ist die Vereinbarung des Ausgangswerts unzulässig, fällt die gesamte Wertsicherungsvereinbarung.
[35] 5. Insoweit ist der Rechtsauffassung des Berufungsurteils, dass aufgrund Teilbarkeit der Klausel zwar die erste Wertanpassung unzulässig sei, in der Folge aber zulässig auf den jeweiligen Juniwert des Vorjahres abgestellt werden könne, nicht zu folgen. Die Rechtssache erweist sich aber dessen ungeachtet noch nicht als spruchreif, weil zur Wirksamkeit der Klausel noch nicht abschließend Stellung genommen werden kann, worauf bei Behandlung der Revision der Beklagten eingegangen wird.
[36] 6. Die Anregung des Klägers auf Einholung eines Vorabentscheidungsersuchens war nicht aufzugreifen. Die Frage der Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG stellt sich aufgrund der Gesetzesänderung nicht mehr. Von einer „nachträglichen Vertragsanpassung“ oder dem Herausstreichen eines Teils der Klausel kann im vorliegenden Fall ebenfalls nicht gesprochen werden. Ein Vorabentscheidungsersuchen zu einem in dieser Form nicht auf den vorliegenden Fall anwendbaren Gesetz ist jedenfalls nicht möglich.
[37] 7. Zusammenfassend ist der Revision insoweit zu folgen, als nicht von einer Teilbarkeit der Klausel auszugehen ist. Da eine abschließende Beurteilung der Wirksamkeit der Klausel insgesamt noch nicht möglich ist (siehe II.7.), ist der Revision im Sinne des Aufhebungsantrags Folge zu geben.
II. Zur Revision der Beklagten:
[38] 1. Diese wendet sich gegen die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, dass die Vordatierung der Ausgangsbasis für die Wertsicherung zur (teilweisen) Unwirksamkeit der Klausel führt. Eine Vordatierung sei nicht jedenfalls unwirksam. Bei Beurteilung einer gröblichen Benachteiligung sei auf die Umstände des Einzelfalls einzugehen und auch das Missverhältnis im Vergleich zur Rechtsposition der anderen Partei zu prüfen. Im konkreten Fall sei die Vordatierung auch nicht willkürlich erfolgt, vielmehr sollte damit eine Anhebung für alle Mieter des Baukomplexes gleichzeitig ermöglicht werden. Es werde damit auch kein unverhältnismäßiges Ergebnis erzielt.
[39] 2. Eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, ist nach § 879 Abs 3 ABGB nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls einen Teil gröblich benachteiligt. Mit dieser Bestimmung wurde ein bewegliches System geschaffen, in dem einerseits die objektive Äquivalenzstörung und andererseits die verdünnte Willensfreiheit berücksichtigt werden können (vgl RS0016914). Die Beurteilung, ob eine Klausel den Vertragspartner gröblich benachteiligt, orientiert sich am dispositiven Recht, das als Leitbild eines ausgewogenen und gerechten Interessenausgleichs für den Durchschnittsfall gilt (RS0014676 [T7, T13, T43]). Ein Abweichen vom dispositiven Recht kann unter Umständen schon dann eine „gröbliche“ Benachteiligung des Vertragspartners sein, wenn sich für die Abweichung keine sachliche Rechtfertigung ergibt. Dies ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die dem Vertragspartner zugedachte Rechtsposition in einem auffallenden Missverhältnis zur vergleichbaren Rechtsposition des anderen steht, wenn also keine sachlich berechtigte Abweichung von der für den Durchschnittsfall getroffenen Norm des nachgiebigen Rechts vorliegt (RS0016914 [T3]).
[40] 3. Wertsicherungsklauseln unterliegen der Inhaltskontrolle des § 879 Abs 3 ABGB. Die auf Hauptleistungen bezogene Ausnahme in § 879 Abs 3 ABGB ist nach ständiger Rechtsprechung möglichst eng zu verstehen und auf die individuelle, zahlenmäßige Umschreibung der beiderseitigen Leistungen beschränkt (RS0016908). Bestimmungen, welche die Preisberechnung in allgemeiner Form regeln, unterliegen daher der Inhaltskontrolle (vgl RS0016931). Dies gilt nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs insbesondere auch für Preisanpassungsklauseln (8 Ob 6/24a mwN).
[41] 4. In Wohnungsmietverträgen unternehmerischer Vermieter enthaltene Wertsicherungsklauseln haben sich überdies an den Erfordernissen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG messen zu lassen. Diese Bestimmung konkretisiert § 879 Abs 3 ABGB (1 Ob 64/24d Rz 5) und dient dem Schutz des Verbrauchers vor überraschenden ebenso wie vor sachlich nicht gerechtfertigten Preiserhöhungen (10 Ob 23/24s Rz 15 mwN).
[42] Eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren (RS0132652). Die Geldwertveränderung führt zu einer Veränderung der ursprünglichen subjektiven Äquivalenz der Leistungen und zu einem Auseinanderfallen von deren Wertverhältnis (RS0132652 [T4]). Es besteht in der Rechtsprechung und Literatur weitgehende Einigkeit darüber, dass Wertsicherungsvereinbarungen, die die Höhe des Mietzinses an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex koppeln, dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs 3 ABGB und des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG genügen (10 Ob 23/24s Rz 19 mwN).
[43] Da für die dem Vertrag zugrunde gelegte Bewertung der gegenseitig zu erbringenden Leistungen regelmäßig die Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend sind, wahrt eine Wertsicherung legitimerweise das im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehende Äquivalenzverhältnis (siehe dazu 1 Ob 64/24d Rz 10). Daher kann eine vereinbarte Wertsicherung im Licht des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und § 879 Abs 3 ABGB bedenklich sein, wenn sie dazu führt, dass in eine Preisanpassung Umstände einfließen, die aus der Zeit vor Abschluss des Mietvertrags stammen und die sich nun preissteigernd auswirken sollen (vgl 8 Ob 37/23h Rz 15).
[44] 5. Dem Berufungsgericht ist grundsätzlich darin zuzustimmen, dass die Vereinbarung eines rund 18 Monate vor Übergabe des Mietobjekts liegenden Bezugspunkts für die Wertsicherung an sich als für den Verbraucher (Mieter) gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB anzusehen ist.
[45] 6. Allerdings ist in dritter Instanz auch hier die Änderung der Rechtslage durch Inkrafttreten des § 879a ABGB mit 1. Jänner 2026 zu berücksichtigen.
[46] Nach Satz 1 dieser Bestimmung ist bei Wertsicherungsvereinbarungen für Dauerschuldverhältnisse bei der Beurteilung der Frage, ob durch Bezugnahme auf eine vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegende Indexzahl eine gröbliche Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB vorliegt, neben dem zeitlichen Abstand auch zu berücksichtigen, ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine parallel laufende Wertsicherung all dieser Verträge zweckmäßig ist.
[47] Gemäß der Übergangsbestimmung des § 1503 Abs 30 ABGB ist § 879a ABGB mit 1. Jänner 2026 in Kraft getreten und auch auf Verträge anzuwenden, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden. Die Anwendbarkeit in bereits vor dem 1. Jänner 2026 eingeleiteten Gerichtsverfahren wurde – anders als etwa in § 4 Abs 3 MieWeG – nicht ausgeschlossen.
[48] Den Gesetzesmaterialien (RV 279 BlgNR 28. GP 3) zufolge hatte der Gesetzgeber bei Einführung dieser Bestimmung „Massenverträge“ vor Augen, bei denen eine einheitliche Wertsicherung aller Verträge zweckmäßig sei. Wenn etwa für derartige Massenverträge ein bestimmter Tarif vorgesehen sei, sei es legitim, dass die Wertsicherung für alle Verträge gleichgeschaltet sei, möge bei späteren Vertragsabschlüssen der relevante Index auch in der Vergangenheit liegen. Wenn Kunden nicht von einer individuellen Entgeltgestaltung ausgehen könnten, sondern erkennbar für alle derartigen Verträge ein einheitlicher Tarif verlangt werde, sei es nicht gröblich benachteiligend, wenn der Tarif auf Basis eines in der Vergangenheit liegenden Index wertgesichert sei, sofern die Indexzahl nicht mehr als 24 Monate vor Vertragsabschluss liege.
[49] Die aus den Materialien ebenfalls hervorgehende Absicht des Gesetzgebers, § 879a ABGB gelte (aus bestimmten Gründen) nicht auch für Verträge über die Raummiete, hat im Gesetzeswortlaut keinen Niederschlag gefunden.
[50] Gesetzesmaterialien sind weder selbst Gesetz noch eine authentische Interpretation desselben, sodass bei der Auslegung eines Gesetzes generell keine Bindung an die in den Gesetzesmaterialien geäußerte Ansicht besteht (vgl RS0008799 [T4]). Die Norm selbst steht mit ihrem Wortlaut, mit ihrer Systematik und in ihrem Zusammenhang mit anderen Normen sowie mit ihrem Zweck über der Meinung der Redaktoren (RS0008776 [T1, T3]). Ein Rechtssatz, der im Gesetz nicht angedeutet ist und nur in den Gesetzesmaterialien steht, kann grundsätzlich nicht durch Auslegung Geltung erlangen (RS0008799).
[51] Ob § 879a ABGB im Hinblick auf die in den Gesetzesmaterialien geäußerte Absicht des Gesetzgebers teleologisch dahin zu reduzieren ist, dass Wohnungsmietverträge bei Vorliegen der darin genannten Gründe (im Allgemeinen) vom Anwendungsbereich dieser Bestimmung auszunehmen sind, muss hier nicht abschließend untersucht werden. Die intendierte Ausnahme für Verträge über die Raummiete wurde nämlich damit begründet, dass solche Verträge die Kriterien eines Massenvertrags im Sinne dieser Bestimmung nicht erfüllen könnten, zumal das Interesse der Mieter an einer individuellen Wertsicherung allfälligen Zweckmäßigkeitserwägungen jedenfalls vorgehe. Damit hatte der Gesetzgeber evident den Normalfall der Vermietung einzelner Wohnungen in einem bereits bewohnten Haus vor Augen (vgl 3 Ob 20/26a). Im vorliegenden Fall ist demgegenüber zu berücksichtigen, dass die Beklagte bereits während der mehrjährigen Bauphase mit der Akquirierung von Mietern für eine Vielzahl von Wohnungen in ihrem Gebäude begonnen hat, die Beklagte sich, wenn auch freiwillig den Vorgaben der Wiener Wohnbauinitiative 2011 unterwarf und damit, zumindest nach dem Vorbringen der Beklagten in sämtlichen Mietverträgen eine von der Stadt Wien vorgegebene Mietzinsbildung übernahm. In dieser Sonderkonstellation kann nach Ansicht des Senats daher das Vorliegen einer „Vielzahl gleichartiger Verträge“ im Sinne des § 879a ABGB nicht von vornherein verneint werden.
[52] Sollte sich die Wertsicherungsklausel im Anlassfall aufgrund des Vorliegens der Voraussetzungen des § 879a ABGB nicht als gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB erweisen, so wäre zudem davon auszugehen, dass diese im Sinne des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG sachlich gerechtfertigt ist.
[53] 7. Auch wenn die Beklagte sich im Verfahren bereits auf das Vorliegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge berufen hat, konnte von den Parteien konkret zum Vorliegen bzw Nichtvorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 879a ABGB infolge Inkrafttretens dieser Norm erst nach Schluss der Verhandlung erster Instanz noch kein Vorbringen erstattet werden, weshalb sich die Aufhebung der Urteile der Vorinstanzen zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung und zum Zweck der Erörterung durch das Erstgericht als unumgänglich erweist.
[54] 8. In Hinblick darauf, dass der Ausgang des Verfahrens noch nicht absehbar ist und es nicht Aufgabe des Obersten Gerichtshofs ist, bloß abstrakte Rechtsfragen zu beantworten (RS0111271 [T2]), ist derzeit auf die Berechtigung des von der Beklagten erhobenen Verjährungseinwands nicht einzugehen (vgl 3 Ob 20/26a).
[55] 9. Es war daher beiden Revisionen Folge zu geben und die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückzuverweisen.
[56] 10. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO.
Keine Ergebnisse gefunden
RIS