Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragstellerin C* GmbH, *, vertreten durch Mag. Jennifer Kaufmann, Rechtsanwältin in Wien, wegen Vormerkung des Eigentumsrechts ob der EZ * KG *, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 11. März 2026, AZ 47 R 44/26g, den
Beschluss
gefasst:
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 126 Abs 2 GBG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Das Erstgericht wies den Antrag auf Vormerkung des Eigentumsrechts der Antragstellerin ab. Die im bezughabenden Kaufvertrag enthaltene „Staatsbürgerschaftserklärung“ entspreche nicht den Vorgaben des § 5 Abs 3 WrAuslGEG.
[2] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung, bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 30.000 EUR übersteigend und ließ den Revisionsrekurs nicht zu.
[3] Der außerordentliche Revisionsrekursder Antragstellerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG auf; er ist daher zurückzuweisen.
[4] 1.1. Nach § 1 WrAuslGEG bedarf der Erwerb des Eigentums (Miteigentums) an bebauten und unbebauten Grundstücken durch Ausländer zu ihrer Gültigkeit der behördlichen Genehmigung. Diese Rechte dürfen zugunsten eines Ausländers nur dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn der Antragsteller die rechtskräftige Genehmigung oder gegebenenfalls eine Negativbestätigung der Ausländergrundverkehrsbehörde vorlegt (§ 5 Abs 1 und Abs 4 WrAuslGEG). Davon ausgenommen sind Angehörige von EU-und EWR-Mitgliedstaaten; diese sind Inländern gleichgestellt.
[5]Bei Fehlen der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Negativbestätigung darf auch die Vormerkung nicht bewilligt werden (5 Ob 168/25d; RS0060311; RS0060427).
[6] 1.2.Gemäß § 2 WrAuslGEG gelten als Ausländer natürliche Personen, welche die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen (Z 1), juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften, die ihren satzungsgemäßen Sitz im Ausland haben (Z 2) und juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften mit dem satzungsgemäßen Sitz im Inland, an denen Ausländer im Sinne der Z 1 oder 2 überwiegend beteiligt sind (Z 3). Bei der Ausländereigenschaft iSd § 2 Z 3 WrAuslGEG wird ausschließlich formal auf die Ausländereigenschaft in der „ersten Beteiligungsstufe“ abgestellt (5 Ob 168/25d; RS0123512).
[7] 1.3.Die Erwerber sind nach § 5 Abs 3 Satz 1 WrAuslGEG verpflichtet, ihre Staatsangehörigkeit nachzuweisen. Ist der Erwerber aber – wie hier – eine juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft mit dem satzungsgemäßen Sitz im Inland genügt nach § 5 Abs 3 Satz 2 WrAuslGEG eine verbindliche Erklärung der statutengemäß zur Vertretung nach außen berufenen Organe (hier: Geschäftsführer) darüber, ob und in welchem Ausmaß Ausländer iSd § 2 Z 1 oder 2 WrAuslGEG an der juristischen Person beteiligt sind. Liegt eine derartige Erklärung vor, ist eine Negativbestätigung der Ausländergrundverkehrsbehörde nicht erforderlich (5 Ob 168/25d; RS0078981 [T1]).
[8] 2.1.Das Grundbuchsgericht hat das Ansuchen und dessen Beilagen gemäß § 94 Abs 1 GBG einer genauen Prüfung zu unterziehen und darf eine grundbücherliche Eintragung (ua) nur dann bewilligen, wenn das Begehren durch den Inhalt der beigebrachten Urkunden begründet erscheint (§ 94 Abs 1 Z 3 GBG). Daher ist es Aufgabe des Grundbuchsgerichts zu prüfen, ob der Urkundeninhalt in formeller Beziehung unbedenklich und in materiell-rechtlicher Hinsicht frei von Zweifel ist (RS0060878).
[9]Dem Grundbuchsgericht ist es dabei verwehrt, eine undeutliche und zu begründetem Zweifel Anlass gebende Urkunde auszulegen. Durch den Inhalt der Urkunden erweckte, nicht restlos beseitigte Zweifel führen zur Abweisung des Grundbuchsgesuchs (RS0060573). Dem Grundbuchsgericht steht es zwar zu, aus den ihm vorgelegten Urkunden unmittelbar logische Schlussfolgerungen zu ziehen, es hat sich aber auf die Auslegung des Wortlauts eines Vertrags zu beschränken, keinen davon abweichenden Parteiwillen zu ermitteln und keine Zweifelsfragen durch vom Wortsinn nicht mehr gedeckte Interpretation zu klären. Eine Berücksichtigung von Umständen, die erst außerhalb des Urkundenbeweises liegende Tatsachen durch eine bestimmte Auslegung ergeben, kommt demnach ebenso wenig in Betracht wie die Bedachtnahme auf einen nicht urkundlich erwiesenen, sondern allenfalls zu erschließenden Willen der Vertragsparteien (5 Ob 94/25x mwN).
[10] Diese grundbuchsrichterliche Prüfung iSd § 94 Abs 1 Z 3 GBG erstreckt sich auch auf den Inhalt und die Form der nach § 5 Abs 3 Satz 2 WrAuslGEG notwendigen Erklärung der Organe juristischer Personen oder rechtsfähiger Personengesellschaften mit Sitz im Inland.
[11] 2.2.Ob die dem Grundbuchsgesuch angeschlossenen Urkunden im Lichte des § 94 Abs 1 Z 3 GBG zu Zweifeln Anlass geben, ist eine Frage des Einzelfalls, die nur dann eine erhebliche Rechtsfrage begründen könnte, wenn dem Rekursgericht eine grobe Fehlbeurteilung unterlaufen ist (RS0060878 [T55]). Das ist hier nicht der Fall.
[12] 2.3.In der „Staatsbürgerschaftserklärung“ im Punkt 7. des Kaufvertrags erklärt der Geschäftsführer der Käuferin, dass sich „das Gesellschaftsvermögen im Eigentum von Staatsbürgern der EU“ befinde. Das Rekursgericht verweist – bezogen auf den Wortlaut der Erklärung zutreffend – darauf, dass diese Erklärung nicht die Frage beantwortet, wer an der Gesellschaft beteiligt ist, sondern den Eigentümer des Gesellschaftsvermögens benennt. Eigentümer des Gesellschaftsvermögens ist aber die Gesellschaft selbst und nicht ihre Gesellschafter. Mit Blick auf das damit möglicherweise angesprochene „wirtschaftliche Eigentum“ und den Umstand, dass die Ausländereigenschaft iSd § 2 Z 3 WrAuslGEG ausschließlich formal auf die erste Beteiligungsstufe abstellt, ist diese Formulierung jedenfalls auslegungsbedürftig. Entgegen der Behauptung der Antragstellerin ist das Eigentum am Gesellschaftsvermögen nicht das Gleiche wie die Beteiligung an der Gesellschaft. Die damit erweckten Zweifel sind allein durch Wortinterpretation nicht restlos zu beseitigen; eine Auslegung rechtsgeschäftlicher Erklärungen, die wertend zwischen mehreren vernünftig in Betracht zu ziehenden Möglichkeiten abwägt, ist dem Grundbuchsgericht aber verwehrt (RS0060878 [T25]). Schon aus diesen Erwägungen ist die Beurteilung des Rekursgerichts, die Erklärung entspreche nicht den Vorgaben des § 5 Abs 3 WrAuslGEG keine ausnahmsweise aus Gründen der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung des Einzelfalls.
[13] 3.Einer weiteren Begründung bedarf es nicht (§ 71 Abs 3 AußStrG iVm § 126 Abs 2 GBG).
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