Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragstellerin M* I* GmbH, *, vertreten durch Mag. Christian Puck, Rechtsanwalt in Wien, wegen Vormerkung des Eigentumsrechts ob der Liegenschaft EZ * KG *, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 14. August 2025, AZ 47 R 79/25b, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 28. Februar 2025, TZ 1733/2025, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
[1] Mit Kaufvertrag vom 7. 11. 2024 kaufte die Antragstellerin einen mit Wohnungseigentum verbundenen Anteil an einer Liegenschaft in Wien. In die Kaufvertragsurkunde wurde unter Punkt VII. folgende „Staatsbürgerschaftserklärung“ aufgenommen:
„ Der unterfertigte Geschäftsführer der Käuferin erklärt an Eides Statt, dass die Käuferin ihren satzungsgemäßen Sitz in Österreich hat und dass an ihr nur er als iranischer Staatsbürger beteiligt sind. “
[2] Unter Vorlage dieses Kaufvertrags vom 7. 11. 2024, eines Rangordnungsbeschlusses vom 20. 11. 2024 und einer notariell beglaubigt unterfertigten Eidesstättigen Erklärung („Inländererklärung“) vom 4. 2. 2025 beantragte die Antragstellerin die Vormerkung ihres Eigentumsrechts im Rang der angemerkten Rangordnung. In der vorgelegten Kaufvertragsurkunde ist der Punkt „VII. Staatsbürgerschaftserklärung“ handschriftlich gestrichen; auch die auf der ersten Seite der Urkunde vermerkte Selbstberechnungserklärung des Vertragserrichters ist durchgestrichen.
[3] Das Erstgericht wies den Antrag ab.
[4] In Bezug auf die Streichung des Punktes „VII. Staatsbürgerschaftserklärung“ fehle eine Konstatierung im Beglaubigungsvermerk, weshalb davon auszugehen sei, dass die Streichung nachträglich erfolgt sei. Auch die Selbstberechnung im Kaufvertrag sei ohne Konstatierung gestrichen worden. Es werde aber keine Einverleibung, sondern nur die Vormerkung beantragt.
[5] In der vorgelegten Eidesstättigen Erklärung vom 4. 2. 2025 werde erklärt, dass der unterfertigte Geschäftsführer zu 10 % und die Gesellschafterin „M* G* GmbH“ zu 90 %, demnach überwiegend, an der Käuferin „M* I* GmbH“ beteiligt sei und diese somit unter Bedachtnahme auf § 2 Z 3 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz nicht als Ausländerin anzusehen sei. Bedenklich sei, dass der diese eidesstättige Erklärung unterfertigende Geschäftsführer der einzige Gesellschafter der vor kurzem gegründeten „M* G* GmbH“ sei. Im Beglaubigungsvermerk finde sich kein Hinweis darauf, dass dieser als vertretungsbefugtes Organ der M* I* GmbH unterfertige. In der Beilage zu dieser eidesstättigen Erklärung befinde sich zwar ein Firmenbuchauszug vom 3. 2. 2025, damit sei aber kein Nachweis erbracht worden, dass der Unterfertigende am 4. 2. 2025 für die M* I* GmbH zeichnungsberechtigt gewesen sei.
[6] Aufgrund dieser Punkte bestünden gegen das Begehren durch den Inhalt der beigebrachten Urkunden gegründete Bedenken (§ 94 Abs 1 Z 3 GBG iVm § 27 Abs 1 GBG).
[7] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung, bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 30.000 EUR übersteigend und ließ den Revisionsrekurs nicht zu.
[8] Die den Eintragungen zugrunde gelegten Urkunden müssten frei von sichtbaren Mängeln sein, die ihre Glaubwürdigkeit schwächen. Dieses im § 27 Abs 1 GBG aufgestellte Erfordernis des Fehlens sichtbarer Mängel bezwecke, dass nicht durch Einfügungen Unklarheiten über die im Vertrag festgehaltenen Rechte und Verbindlichkeiten der Vertragsparteien geschaffen werden und auch nicht der Verdacht erweckt werde, dass nachträglich der Vertragsinhalt einseitig abgeändert worden sei. Aufgrund einer mit einem Mangel nach § 27 GBG behafteten Urkunde sei auch die Vormerkung der darin begründeten dinglichen Rechte unzulässig.
[9] Zwar mache nicht jede nachträgliche Änderung eine Urkunde unglaubwürdig und könne diese eine Grundlage für die Eintragungen bilden, wenn durch entsprechende Zusätze bei Unterfertigung klargestellt werde, welcher Wortlaut der Urkunde nun nach dem Parteiwillen gelten solle. Die vom Erstgericht beanstandeten Streichungen, wodurch offenbar nachträglich einseitig der Vertragsinhalt abgeändert worden sei, könnten aber nicht in diesem Sinn als unbedenklich angesehen werden, weil der Urkunde nicht zu entnehmen sei, ob insbesondere die Streichung des Punktes „VII. Staatsbürgerschaftserklärung“ vor oder nach beglaubigter Unterfertigung erfolgt sei und es dazu auch keinen Beglaubigungsvermerk gebe. Somit sei für das Erstgericht ein Grund vorgelegen, die Glaubwürdigkeit der betroffenen Urkunde in Zweifel zu ziehen.
[10] Die Ausführungen der Rekurswerberin zum Beweggrund für die nach Unterfertigung des Kaufvertrags erfolgte Streichung des Punktes „VII. Staatsbürgerschaftserklärung“ und des Selbstberechnungsvermerks verstießen gegen das Neuerungsverbot. Die nachträglich verfasste Urkunde vom 4. 2. 2025 heile den Mangel des Kaufvertrags nicht.
[11] Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin.
[12] Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig ; er ist aber im Ergebnis nicht berechtigt .
[13] Die vorgenommenen nachträglichen Streichungen im Kaufvertrag sind zwar nicht als Mangel der Grundbuchsurkunde iSd § 27 Abs 1 erster Halbsatz GBG anzusehen und damit kein Eintragungshindernis. Der Bewilligung des Grundbuchsgesuchs stehen aber die Bestimmungen des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (WrAuslGEG) entgegen.
[14] 1. Das Grundbuchsgericht hat das Ansuchen und dessen Beilagen gemäß § 94 Abs 1 GBG einer genauen Prüfung zu unterziehen und darf eine grundbücherliche Eintragung (ua) nur dann bewilligen, wenn das Begehren durch den Inhalt der beigebrachten Urkunden begründet erscheint (§ 94 Abs 1 Z 3 GBG) und die Urkunden in der Form vorliegen, die zur Bewilligung einer Einverleibung, Vormerkung oder Anmerkung erforderlich ist (§ 94 Abs 1 Z 4 GBG). Daher ist es Aufgabe des Grundbuchsgerichts zu prüfen, ob der Urkundeninhalt in formeller Beziehung unbedenklich und in materiell-rechtlicher Hinsicht frei von Zweifel ist (5 Ob 88/24p; RS0060878).
[15] 2.1. Die Anforderungen an die der bücherlichen Eintragung zugrunde liegenden Urkunden werden in den §§ 26 f GBG geregelt. § 27 Abs 1 GBG enthält die Vorschriften über die äußerliche Beschaffenheit von Urkunden, aufgrund derer eine bücherliche Eintragung geschehen soll (5 Ob 122/21h). Eine mangelfreie Urkunde ist auch für die Vormerkung der darin begründeten dinglichen Rechte Voraussetzung (RS0060474).
[16] 2.2. Nach § 27 Abs 1 erster Halbsatz GBG müssen Urkunden, auf Grund deren die beantragte bücherliche Eintragung geschehen soll, frei von sichtbaren Mängeln sein, die ihre Glaubwürdigkeit schwächen. Dieses Erfordernis bezweckt, Unklarheiten über die im Vertrag festgehaltenen Rechte und Verbindlichkeiten der Vertragsparteien vorzubeugen und den Verdacht zu vermeiden, dass der Vertragsinhalt nachträglich einseitig abgeändert wurde (RS0060458; Rassi , Grundbuchsrecht 4 Rz 3.4; Hagleitner in Kodek 2 § 27 GBG Rz 3). Wenn einvernehmlich nachträglich Einfügungen, Ausbesserungen oder Korrekturen vorgenommen werden sollen, ist daher durch entsprechende Zusätze bei Unterfertigung klarzustellen, welcher Wortlaut der Urkunde nun nach dem Parteiwillen gelten soll (5 Ob 122/74 = RS0060479; Rassi , Grundbuchsrecht 4 Rz 3.4).
[17] Als Mangel, der geeignet ist, die Glaubwürdigkeit einer Urkunde in Zweifel zu ziehen, kommen etwa Streichungen, Einfügungen, Ausbesserungen, Beschädigungen oder Radierungen in Betracht; insbesondere wenn sie wesentliche Vertragspunkte betreffen ( Rassi , Grundbuchsrecht 4 Rz 3.4; Hagleitner in Kodek , Grundbuchsrecht² § 27 GBG Rz 8). Ob die genannten Mängel der äußeren Beschaffenheit der Urkunde deren Glaubwürdigkeit beeinträchtigen, ist allerdings nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu beurteilen (5 Ob 19/18g); nicht jede derartige Veränderung schadet (5 Ob 29/77 = RS0060442; 5 Ob 122/74; 5 Ob 316/00g = RS0114687; 5 Ob 19/18g; Rassi , Grundbuchsrecht 4 Rz 3.4). So hat der Oberste Gerichtshof etwa in dem zu 5 Ob 182/98w entschiedenen Fall das Durchstreichen einer für die Berechtigung des Grundbuchsgesuchs rechtlich irrelevanten Stelle in einem Kaufvertrag (Grundbuchsurkunde) nicht als Eintragungshindernis iSd § 27 Abs 1 GBG erachtet. Die Unerheblichkeit der zwar durchgestrichenen aber nach wie vor lesbaren Passage (Vertragsbeitritt des Sohnes eines Vertragsteils) konnte aus dem Inhalt der vorgelegten Urkunde erkannt werden (vgl 5 Ob 250/15y; 5 Ob 151/19w).
[18] Allgemein gilt der Grundsatz, dass § 27 Abs 1 GBG dann nicht im strengsten Sinn des Wortlauts zu verstehen ist, wenn dies im Einzelfall unter Berücksichtigung der Art der Eintragung und ihres Zwecks nicht geboten ist (RS0110534; vgl auch RS0110532; Rassi , Grundbuchsrecht 4 Rz 3.4).
[19] 2.3. Ausgehend von dieser Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ist das die Lesbarkeit bewahrende Durchstreichen der Selbstberechungserklärung und des Punktes „VII. Staatsbürgerschaftserklärung“ in der Kaufvertragsurkunde nicht als Mangel iSd § 27 Abs 1 GBG zu qualifizieren und damit kein Eintragungshindernis. Diese Erklärungen betreffen keine für den Inhalt des eigentlichen Kaufvertrags wesentliche Vertragsbestimmung und diese Unwesentlichkeit ist auch aus der Urkunde selbst ersichtlich. Die gestrichenen Erklärungen sind genau genommen gar nicht Inhalt des eigentlichen Vertrags; das gilt – wie die Revisionsrekurswerberin zutreffend hervorhebt – insbesondere auch für die „Staatsbürgerschaftserklärung“, weil sie der Geschäftsführer der Erwerberin gemäß den Vorgaben des § 5 Abs 3 Satz 2 WrAuslGEG persönlich und im eigenen Namen abgegeben hat. Deren Streichung hat die Glaubwürdigkeit der restlichen Urkunde somit nicht geschwächt, es wurden weder Unklarheiten über die im Vertrag festgehaltenen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien geschaffen, noch der eigentliche Vertragsinhalt nachträglich einseitig abgeändert.
[20] 3.1. Damit ist für den Standpunkt der Antragstellerin aber letztlich nichts gewonnen. Der Bewilligung des Grundbuchsgesuchs stehen nämlich die Bestimmungen des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (WrAuslGEG) entgegen.
[21] 3.2. Nach § 1 WrAuslGEG bedarf der Erwerb des Eigentums (Miteigentums) an bebauten und unbebauten Grundstücken durch Ausländer zu ihrer Gültigkeit der behördlichen Genehmigung. Diese Rechte dürfen zugunsten eines Ausländers nur dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn der Antragsteller die rechtskräftige Genehmigung oder gegebenenfalls eine Negativbestätigung der Ausländergrundverkehrsbehörde vorlegt (§ 5 Abs 1 und Abs 4 WrAuslGEG).
[22] Gemäß § 2 WrAuslGEG gelten als Ausländer natürliche Personen, welche die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen (Z 1), juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften, die ihren satzungsgemäßen Sitz im Ausland haben (Z 2) und juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften mit dem satzungsgemäßen Sitz im Inland, an denen Ausländer iSd Z 1 oder 2 überwiegend beteiligt sind (Z 3). Bei der Ausländereigenschaft iSd § 2 Z 3 WrAuslGEG wird ausschließlich formal auf die Ausländereigenschaft in der „ersten Beteiligungsstufe“ abgestellt (RS0123512).
[23] Die Erwerber sind nach § 5 Abs 3 Satz 1 WrAuslGEG verpflichtet, ihre Staatsangehörigkeit nachzuweisen. Ist der Erwerber aber – wie hier – eine juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft mit dem satzungsgemäßen Sitz im Inland genügt nach § 5 Abs 3 Satz 2 WrAuslGEG eine verbindliche Erklärung der statutengemäß zur Vertretung nach außen berufenen Organe (hier: Geschäftsführer) darüber, ob und in welchem Ausmaß Ausländer iSd § 2 Z 1 oder 2 WrAuslGEG an der juristischen Person beteiligt sind. Liegt eine derartige Erklärung vor, ist eine Negativbestätigung der Ausländergrundverkehrsbehörde nicht erforderlich (5 Ob 52/08w; RS0078981 [T1]).
[24] 3.3. Das WrAuslGEG sieht zwar seinem Wortlaut nach – gleich anderen Grundverkehrsgesetzen – die Genehmigungspflicht für den „Erwerb“ des Eigentums/Miteigentums vor. Um ein möglichst umgehungssicheres Instrument zur Regelung des Grundverkehrs zu schaffen, ist aber bereits das Verpflichtungsgeschäft der Genehmigungspflicht zu unterwerfen; genehmigungspflichtig ist also nicht die Eigentumsübertragung als solche, sondern das Rechtsgeschäft, welches die Übertragung des Eigentums zum Gegenstand hat (5 Ob 161/99h; vgl RS0072974 [StadtErnG]; VfGH 5. 10. 1977, B 251/76).
[25] Für die Beurteilung der Frage, ob ein Erwerb den Bestimmungen eines Grundverkehrsgesetzes unterliegt, ist die Sachlage und Rechtslage im Zeitpunkt der Veräußerung maßgebend; später eintretende Umstände sind ohne rechtliche Bedeutung (vgl RS0061142). Die Genehmigungsbedürftigkeit für den hier zu verbüchernden Kaufvertrag ist daher nach der Sach- und Rechtslage bei Vertragsabschluss zu prüfen (vgl 5 Ob 161/99h).
[26] Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags vom 7. 11. 2024 war an der Antragstellerin – gemäß der zu diesem Zeitpunkt unbestritten inhaltlich richtigen –„Staatsbürgerschaftserklärung“ nur ein iranischer Staatsbürger beteiligt und daher die Ausländereigenschaft der Erwerberin iSd § 2 Z 3 WrAuslGEG gegeben. Die Gültigkeit dieses Kaufvertrags als das Verpflichtungsgeschäft zum Erwerb des Miteigentums war daher an die ausländergrundverkehrsbehördliche Genehmigung gebunden. Die in der Eidesstättigen Erklärung (Inländererklärung) vom 4. 2. 2025 dargestellte Änderung der Beteiligungsverhältnisse erfolgte erst nach dem Vertragsabschluss und damit nach dem für die Beurteilung der Genehmigungspflicht maßgebenden Zeitpunkt; dieser erst später eingetretene Umstand ist bei dieser Beurteilung somit nicht zu berücksichtigen. Die nachträgliche Inländererklärung ist daher für die Prüfung, ob der Kaufvertrag vom 7. 11. 2024 eine taugliche Grundlage für die beantragte Vormerkung des Eigentumsrechts ist, nicht von Relevanz. Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Bedenken des Erstgerichts in Bezug auf die Offenlegung des Vertretungsverhältnisses des Erklärenden (vgl etwa RS0060770) und dessen Vertretungsbefugnis iSd § 94 Abs 1 Z 2 GBG (vgl RS0035178) tatsächlich gerechtfertigt wären.
[27] 3.4. Der Kaufvertrag vom 7. 11. 2024, auf Grund dessen die hier beantragte bücherliche Eintragung geschehen soll, unterlag und unterliegt demnach der ausländergrundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht. Die erforderliche Genehmigung eines Vertrags durch die Grundverkehrsbehörde ist nach ständiger Rechtsprechung eine aufschiebende Bedingung für die Wirksamkeit des Vertrags (RS0038627). Wenn das eine Liegenschaft betreffende Rechtsgeschäft einer solchen Genehmigungspflicht unterliegt, ist die Zulässigkeit einer Eintragung durch das Grundbuchsgericht von der Vorlage entsprechender Urkunden abhängig (§ 5 Abs 1 und Abs 4 WrAuslGEG). Ohne Vorlage der rechtskräftigen Genehmigung oder eines Bescheids, aus dem hervorgeht, dass der zu verbüchernde Erwerbsvorgang keiner Genehmigung bedarf („Negativbestätigung“), darf das Grundbuchsgericht die Einverleibung des grundsätzlich genehmigungspflichtigen Rechtserwerbs nicht bewilligen (RS0127001).
[28] Bei Fehlen der erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder Negativbestätigung darf auch die Vormerkung nicht bewilligt werden (RS0060311; RS0006932; RS0060427).
[29] 4. Dem Revisionsrekurs kommt daher im Ergebnis keine Berechtigung zu.
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