Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin B*, vertreten durch Mag. Angelika Fehsler-Posset, Rechtsanwältin in Wien, gegen den Antragsgegner H*, vertreten durch Dr. Wolfhardt Weibel, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 2 iVm § 6 Abs 1 MRG, über den Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 21. Oktober 2025, GZ 40 R 148/25y-18, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Döbling vom 10. September 2025, GZ 5 MSch 4/25h-12, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Die Antragstellerin ist Mieterin der Wohnung Top Nr 3 und 3a in einem Haus in W*, an der seit 1997 Wohnungseigentum begründet wurde. Der Mietvertrag wurde am 1. 6. 2015 mit der Rechtsvorgängerin des Antragsgegners, der Wohnungseigentümer dieses Objekts ist, abgeschlossen.
[2] Mit ihrem Antrag an die Schlichtungsstelle vom 6. 2. 2024 begehrte die Antragstellerin , den Antragsgegner zur Reparatur bzw zum Austausch von fünf Doppelfenster und einer Balkontüre in ihrem Mietobjekt zu verpflichten. Sie habe seit mehr als zwei Jahren vergeblich versucht, mit dem Eigentümer bzw mit der Hausverwaltung eine Lösung zu finden.
[3] Das Rekursgerichtbestätigte die Entscheidung des Erstgerichts, das den Antrag abgewiesen hatte. Aus dem Wortlaut des § 37 Abs 1 Z 2 MRG folge, dass ein Begehren des Mieters gegen den Vermieter auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten im außerstreitigen Verfahren durchzusetzen sei. Die wohnungseigentumsrechtliche Problematik, dass einem als Vermieter in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer die Erfüllung ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht möglich sei, wirke sich nicht auf die Verfahrensart aus, sondern stelle einen rechtsvernichtenden Einwand des Vermieters dar. Das Erstgericht habe den Antrag daher zu Recht abgewiesen.
[4] Das Rekursgericht ließ den Revisionsrekurs zur Frage zu, ob die fehlende Zustimmung der übrigen Miteigentümer die meritorische Berechtigung des Sachantrags oder die Rechtswegzulässigkeit im engeren Sinn berühre.
[5] Dagegen richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin, mit dem sie die Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen in eine Antragsstattgebung anstrebt; hilfsweise stellt sie einen Aufhebungsantrag.
[6] Der Antragsgegner hat sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.
[7]Der Revisionsrekurs ist entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Ausspruch des Rekursgerichts (§ 71 Abs 1 AußStrG) nicht zulässig.
[8] 1.Die Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs zählt zu den in § 56 Abs 1 AußStrG genannten Mängeln. Voraussetzung für die Wahrnehmung dieses Mangels ist aber, dass ihr keine bindende Entscheidung desselben oder eines anderen Gerichts entgegensteht (§ 42 Abs 3 und 4 JN; RS0035572 ). Eine solche, den Obersten Gerichtshof bindende Entscheidung liegt nach ständiger Rechtsprechung auch dann vor, wenn sich die Vorinstanzen in den Entscheidungsgründen mit dem Vorliegen der Prozessvoraussetzung auseinandergesetzt haben ( RS0046249 [T8]; RS0035572 [T33]; RS0039811 [T4]; RS0114196 [T1]).
[9] Hier liegt zwar keine übereinstimmende Bejahung der Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs durch die Vorinstanzen vor, weil das Erstgericht diesen nur implizit durch die meritorische Behandlung des Begehrens angenommen hat (dazu RS0046249 [T7]). Das Rekursgericht ging in den Gründen seiner Entscheidung aber ausdrücklich von der Zulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs für den von der Antragstellerin geltend gemachten Anspruch aus. Dagegen wendet sie sich auch nicht, sondern zielt in Ausführung ihres Rechtsmittels ebenfalls darauf ab, dass über ihren Anspruch im Verfahren außer Streitsachen abzusprechen ist. Damit ist diese Frage rechtskräftig und den Obersten Gerichtshof bindend entschieden (vgl RS0039774[T20]). Die vom Rekursgericht als erheblich im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG angesehene Frage, ob fehlende Zustimmungen der übrigen Wohnungseigentümer für die Rechtswegszulässigkeit beachtlich sind, ist damit nur noch von theoretischer Natur (vgl RS0102059 [T1]).
[10] 2. Davon zu unterscheiden ist, dass im Verfahren selbst der tatsächlich geltend gemachte Anspruch in materiell-rechtlicher Hinsicht zu überprüfen ist ( 1 Ob 250/05d; 5 Ob 148/13w):
[11] 2.1.Das vom Wohnungseigentümer begründete Mietverhältnis ist nach mietrechtlichen Normen zu beurteilen, die Rechtsverhältnisse zwischen Wohnungseigentümern nach dem WEG. Der Mieter eines Wohnungseigentümers steht zu den übrigen Miteigentümern und Wohnungseigentümern in keiner Rechtsbeziehung (RS0070357 [T1]). Der Fachsenat hat daher bereits wiederholt ausgesprochen, dass das ausschließliche Nutzungsrecht des Wohnungseigentümers durch die Mehrheit der Miteigentümer und Wohnungseigentümer oder alle Gemeinschafter in Form der Eigentümergemeinschaft überlagert wird (5 Ob 184/07f; 5 Ob 253/09f). Der Wohnungseigentumsvermieter kann diese Ansprüche nicht aus Eigenem erfüllen (5 Ob 299/01h; 5 Ob 165/18b).
[12] 2.2.Die Auffassung des Rekursgerichts entspricht diesen Grundsätzen. In der Rechtsprechung wird vertreten, dass die mangelnde Verfügungs- und Entscheidungsfähigkeit des Wohnungseigentumsvermieters allgemeine Teile der Liegenschaft betreffend die Durchsetzung der mietrechtlichen Ansprüche im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 MRG verhindert, weil ein Auftrag an den Vermieter, gemäß § 6 Abs 1 MRG Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses durchzuführen, diesen zu einer – gegenüber den anderen Mit- und Wohnungseigentümern – nicht direkt durchsetzbaren Leistung verpflichten würde (vgl 5 Ob 299/01h; 5 Ob 243/05d; 5 Ob 262/15p). Der Mieter hat seinen Erhaltungsanspruch in einem solchen Fall gegen seinen Vermieter im streitigen Rechtsweg durchzusetzen (5 Ob 299/01h; 5 Ob 243/05d), wobei der Vermieter auf die Wahrnehmung seiner Minderheitsrechte zu klagen ist (5 Ob 72/97t; 5 Ob 243/05d; 5 Ob 165/18b).
[13] 2.3.Die Antragstellerin zieht diese Judikatur, auf die sich auch das Rekursgericht bezog, nicht in Zweifel, sondern meint, das Gericht zweiter Instanz habe die Verteilung der Beweislast verkannt, weil es für den Fall, dass den Antragsgegner die Beweislast treffe, davon ausging, dieser habe ausreichendes (und unbestritten gebliebenes) Vorbringen dazu erstattet, dass die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht vorliege. Damit spricht sie die Auslegung des Prozessvorbringens und damit Fragen des Einzelfalls an (RS0042828; 5 Ob 86/14d; 5 Ob 46/19d [für das außerstreitige Wohnrechtsverfahren]), die nur dann eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG darstellen könnten, wenn die Auslegung des Parteivorbringens mit seinem Wortlaut unvereinbar wäre oder gegen die Denkgesetze verstieße (RS0042828 [T11]; RS0044273 [T53]). Dies trifft hier schon deshalb nicht zu, weil die Antragstellerin im Verfahren vor der Schlichtungsstelle selbst behauptet hat, dass sie seit mehr als eineinhalb Jahren die Hausverwaltung und Eigentümer auffordere, ihre Fenster abzudichten, zu reparieren oder auszutauschen. Sie habe zwei Jahre vergeblich versucht, mit dem Eigentümer bzw der Hausverwaltung eine Lösung zu finden. Vor dem Hintergrund ihres eigenen Verfahrensstandpunkts ist die Auslegung des Vorbringens des Antragsgegners durch das Rekursgericht nicht zu beanstanden.
[14] 3.Einer weiteren Begründung bedarf es nicht (§ 71 Abs 3 AußStrG).
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