Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin J* P*, vertreten durch Dr. R*, Mieter-Interessen-Gemeinschaft Österreich, *, gegen die Antragsgegnerin Stadt Wien – Wiener Wohnen, *, vertreten durch Dr. Roland Kassowitz, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 iVm § 16 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 11. Juni 2025, GZ 39 R 83/25g 16, den
Beschluss
gefasst:
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Gegenstand des Verfahrens sind die von der Antragstellerin im Rahmen eines Verfahrens zur Überprüfung der Zulässigkeit des vereinbarten und vorgeschriebenen Hauptmietzinses nach § 37 Abs 1 Z 8 iVm § 16 MRG gestellten Anträge auf Feststellung 1. der Rechtsunwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung für die Zeit nach Ablauf der Wohnbauförderung und 2. der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Zinsausmaßes durch die Vorschreibung der Hauptmietzinse in der Zeit von Oktober 2022 bis Februar 2024.
[2] Das Erstgericht stellte antragsgemäß die Unwirksamkeit des beanstandeten Teils der Mietzinsvereinbarung und die Überschreitungsbeträge im Zeitraum Oktober 2022 bis Februar 2024 fest.
[3] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin Folge und wies die Anträge ab. Es sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR übersteige, und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.
[4] Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG auf.
[5] 1. Die Antragstellerin rügt die Mangelhaftigkeit des Rekursverfahrens, weil das Rekursgericht eine Überraschungsentscheidung getroffen habe.
[6] Diese Mängelrüge ist nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil die Antragstellerin nicht darlegt, welches für die Entscheidung relevante zusätzliche oder geänderte Tatsachenvorbringen sie erstattet hätte, wenn die im Revisionsrekurs als überraschend bezeichnete Rechtsansicht mit ihr erörtert worden wäre (vgl RS0037300 [T48]; RS0037095 [T4, T6]; RS0120056 [T12]).
[7] 2. Dem Mietverhältnis liegt der Mietvertrag vom 18. 6. 2020 zugrunde. Die in dessen Punkt 3. getroffene Mietzinsvereinbarung differenziert zwischen der Zeit bis zum Ablauf der Wohnbauförderung nach dem WWFSG und der Zeit danach. Die Antragstellerin bestreitet das rechtswirksame Zustandekommen und die Zulässigkeit der Vereinbarung, wonach nach Ablauf der Wohnbauförderung der „höchstzulässige Hauptmietzins der Ausstattungskategorie A (Richtwertmietzins) als vereinbart“ gelte und „für den Richtwertmietzins [...] Wertbeständigkeit des Hauptmietzinses nach § 5 Richtwertgesetz vereinbart“ werde.
[8] Die Prüfung der (Vor )Frage, ob eine Mietzinsvereinbarung wirksam zustande gekommen ist, hat sich in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG allerdings darauf zu beschränken, ob eine für die Überprüfung nach mietrechtlichen Vorschriften erforderliche Vereinbarung über den Hauptmietzins vorliegt (5 Ob 166/24h; 5 Ob 110/24y; 5 Ob 197/25v).
[9] Wie jede Mietzinsvereinbarung muss auch eine unbedingte, von vornherein für einen späteren Zeitpunkt (hier: Tilgung des Wohnbauförderungsdarlehens) vorgesehene Änderung des Mietzinses hinreichend bestimmt sein. Für die notwendige Bestimmtheit einer Mietzinsvereinbarung ist es aber nicht erforderlich, dass das Entgelt (der Mietzins) ziffernmäßig festgesetzt wird. Es genügt, wenn im Vertrag alle Elemente enthalten sind, die dessen objektive Bestimmbarkeit ermöglichen (5 Ob 197/25v; RS0020426). Das ist unter anderem der Fall, wenn auf den gesetzlich zulässigen höchsten Mietzins abgestellt wird (5 Ob 197/25v; RS0067979 [T5]).
[10] Der Fachsenat hat jüngst in der – bereits wiederholt zitierten – Entscheidung 5 Ob 197/25v zu einer gleichlautenden Mietzinsvereinbarung ausgesprochen, dass die hier in Rede stehende Vereinbarung aufgrund des Verweises auf den Richtwertmietzins und dessen Wertsicherung unter Bezugnahme auf § 5 RichtwertG ausreichend bestimmt ist. Ob darüber hinaus das Zustandekommen oder der Inhalt der Vereinbarung im Einzelfall den allgemein-bürgerlichen Vorschriften entspricht, ist nicht in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu klären (RS0070552).
[11] Die von der Antragstellerin ins Treffen geführte Entscheidung 5 Ob 89/23h ist hier nicht einschlägig, weil dieser eine inhaltlich nicht vergleichbare Mietzinsvereinbarung für die Zeit nach Tilgung des Förderungsdarlehens zugrunde lag.
[12] 3. Soweit die Antragstellerin die Kostenentscheidung des Rekursgerichts in Zweifel zieht, ist ihr entgegenzuhalten, dass Fragen der Kostenentscheidung des Verfahrens zweiter Instanz grundsätzlich nicht an den Obersten Gerichtshof herangetragen werden können (§ 62 Abs 2 Z 1 AußStrG; RS0044233).
[13] 4. Einer weiteren Begründung bedarf es nicht (§ 71 Abs 3 AußStrG).
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