Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. WeixelbraunMohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin A*, geboren am *, vertreten durch Dr. Romana Aron, Mieter-Interessens-Gemeinschaft Österreichs, *, gegen die Antragsgegnerin Stadt Wien – Wiener Wohnen, *, vertreten durch die Rudeck – Schlager Rechtsanwalts KG in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 8. Oktober 2025, GZ 39 R 141/25m 41, den
Beschluss
gefasst:
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Die Antragstellerin ist seit 3. 7. 2019 Hauptmieterin einer Wohnung. Die Antragsgegnerin ist die Vermieterin dieser Wohnung. Bei Abschluss des Mietvertrags wurde ein Hauptmietzins von 351,36 EUR, berechnet nach § 68 Abs 2 WWFSG 1989 vereinbart. Für die Zeit nach Ablauf der Wohnbauförderung legten sie fest, dass der höchstzulässige Hauptmietzins der Ausstattungskategorie A (Richtwertmietzins) als vereinbart gilt. Mit Schreiben vom 4. 9. 2023 informierte die Antragsgegnerin die Antragstellerin darüber, dass mit 1. 11. 2023 die Wohnbauförderung abgelaufen sei, der Hauptmietzins angepasst werden müsse.
[2] Mit ihrem Antrag an die Schlichtungsstelle vom 22. 11. 2023 begehrte die Antragstellerin die Feststellung der Höhe des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses im Zeitpunkt 1. 11. 2023 und der Unwirksamkeit der Anhebung des Hauptmietzinses, sofern der erhöhte Hauptmietzins den gesetzlich zulässigen Höchstbetrag überschreite.
[3]Nach Abzug des Schlichtungsverfahrens zum Gericht gemäß § 40 Abs 2 MRG, stellte das Erstgericht mit seinem Sachbeschluss fest, dass der gesetzlich zulässige Hauptmietzins zum Zinstermin 1. 11. 2023 436,27 EUR netto betrage, sprach aus, dass die Anhebung des Hauptmietzinses zum Zinstermin 1. 11. 2023 auf einen darüber hinausgehenden Betrag unzulässig und unwirksam sei und stellte den Überschreitungsbetrag fest.
[4] Das Rekursgerichtgab dem Rekurs der Antragsgegnerin Folge und änderte die Entscheidung des Erstgerichts in eine Antragsabweisung ab. Rechtlich ging es – soweit für das Revisionsrekursverfahren noch relevant – davon aus, dass die von der Antragstellerin erhobenen Einwände, Pkt 3. des Mietvertrags sei gröblich benachteiligend nach § 6 Abs 3 KSchG und widerspreche § 6 Abs 1 Z 5 KSchG sowie § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, im außerstreitigen Verfahren nicht zu prüfen seien.
[5] Gegen diese Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der außerordentliche Revisionsrekursder Antragstellerin, in dem sie keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG anspricht.
[6] 1.Die Antragstellerin macht eine Überraschungsentscheidung des Rekursgerichts geltend. Diesbezüglich ist die Mängelrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil sie nicht darlegt, welches für die Entscheidung relevante zusätzliche oder geänderte Tatsachenvorbringen sie erstattet hätte, wenn die im Revisionsrekurs als überraschend bezeichnete Rechtsansicht mit ihr erörtert worden wäre (vgl RS0037300 [T48]; RS0037095 [T4]).
[7] 2. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass nach Ablauf der Wohnbauförderung der „höchstzulässige Hauptmietzins der Ausstattungskategorie A (Richtwertmietzins) als vereinbart“ gelte.
[8] 2.1. Der Fachsenat hat bereits wiederholt ausgesprochen, dass die Prüfung der (Vor)Frage, ob eine Mietzinsvereinbarung wirksam zustande gekommen ist, in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG darauf beschränkt ist, ob eine für die Überprüfung nach mietrechtlichen Vorschriften erforderliche Vereinbarung über den Hauptmietzins vorliegt (5 Ob 110/24y; 5 Ob 166/24h). Wie jede Mietzinsvereinbarung muss auch eine unbedingte, von vornherein für einen späteren Zeitpunkt (hier: Tilgung des Wohnbauförderungsdarlehens) vorgesehene Änderung des Mietzinses hinreichend bestimmt sein. Für die notwendige Bestimmtheit einer Mietzinsvereinbarung ist es aber nicht erforderlich, dass das Entgelt (der Mietzins) ziffernmäßig festgesetzt wird. Es genügt, wenn im Vertrag alle Elemente enthalten sind, die dessen objektive Bestimmbarkeit ermöglichen (vgl RS0020426). Das ist unter anderem der Fall, wenn auf den gesetzlich zulässigen höchsten Mietzins abgestellt wird (RS0067979 [T5]).
[9] 2.2.Die hier in Rede stehende Vereinbarung ist aufgrund des Verweises auf den Richtwertmietzins und dessen Wertsicherung unter Bezugnahme auf § 5 RichtwertG ausreichend bestimmt. Ob darüber hinaus das Zustandekommen oder der Inhalt der Vereinbarung im Einzelfall den allgemein-bürgerlichen Vorschriften entspricht, ist nicht in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu klären (RS0070552).
[10] 2.3. Damit ist es auch nicht zu beanstanden, dass das Rekursgericht die Prüfung des Standpunkts der Antragstellerin, sie sei bei Abschluss des Mietvertrags nicht über den Inhalt des Pkt 3. informiert worden, sowie die Absätze 3 und 4 des Pkt 3. des Mietvertrags über die Refinanzierungskosten seien inhaltsleer, weil im Mietvertrag bei der Annuitätenrückzahlung der Betrag „0“ angeführt ist, dem streitigen Rechtsweg vorbehielt. Aus Letzterem kann ohnedies nur abgeleitet werden, dass von dem bei Vertragsabschluss zugrunde gelegten Betrag kein Teil zur Tilgung des Förderungsdarlehns verwendet wurde.
[11] 3. Wenn die Antragstellerin behauptet, im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags sei keine Wohnbauförderung mehr aufrecht gewesen, negiert sie die Feststellungen des Erstgerichts, wonach die Antragsgegnerin ein Wohnbauförderungsdarlehen mit einer Laufzeit von 50 Jahren aufgenommen hat, dessen letzte Rate am 1. 10. 2022 getilgt wurde.
[12] 4.Die von der Antragstellerin ins Treffen geführte Entscheidung 5 Ob 89/23h ist hier nicht einschlägig, weil dieser für die Zeit nach Tilgung des Förderungsdarlehns eine inhaltlich nicht vergleichbare Hautpmietzinsvereinbarung zugrunde lag.
[13] 5.Soweit die Antragstellerin die Kostenentscheidung des Rekursgerichts in Zweifel zieht, ist ihr entgegenzuhalten, dass Fragen der Kostenentscheidung des Verfahrens zweiter Instanz grundsätzlich nicht an den Obersten Gerichtshof herangetragen werden können (§ 62 Abs 2 Z 1 AußStrG; RS0044233).
[14] 6.Einer weiteren Begründung bedarf es nicht (§ 71 Abs 3 AußStrG).
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