Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragsteller 1. E*, vertreten durch die Dr. Borns Rechtsanwalts GmbHCo KG in Gänserndorf, 2. A*, 3. G *, 4. B *, gegen die Antragsgegnerin E*, wegen § 22 Abs 1 Z 10 WGG iVm § 23 MRG, infolge des „außerordentlichen“ Revisionsrekurses der Erstantragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Korneuburg vom 15. April 2025, GZ 22 R 11/25k 47, mit dem der Sachbeschuss des Bezirksgerichts Gänserndorf vom 15. November 2024, GZ 4 MSch 13/23d 40, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Der Akt wird dem Erstgericht zurückgestellt.
Begründung:
[1]Die Antragsteller sind Hauptmieter von Wohnungen im Haus der Antragsgegnerin. Die Mietverhältnisse unterliegen unstrittig den Bestimmungen des WGG.
[2] Gegenstand des Verfahrens ist die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung 2022. Die Antragsteller begehren die Feststellung, ob und in welchem Umfang die Antragsgegnerin durch die Verrechnung von 32.628,40 EUR an Kosten für „Hausbetreuung/Hausbesorger“, 5.035,52 EUR für „sonstige Kosten“ und 8.080,44 EUR für „Verwaltungskosten“ das gesetzlich zulässige Ausmaß überschritten habe.
[3] Das Erstgericht stellte fest, dass die Antragsgegnerin durch die Verrechnung eines das gesetzlich zulässige Ausmaß überschreitenden Betrags von 6.834,91 EUR betreffend den Posten „Hausbetreuung/Hausbesorger“ in der Betriebskostenabrechnung 2022 das gesetzlich zulässige Ausmaß überschritten hat. Die darüber hinausgehenden Anträge wies es ab.
[4] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Erstantragstellerin, mit dem sie nur die Abweisung des Antrags auf Feststellung, dass die Antragsgegnerin mit der Verrechnung von weiteren 25.793,49 EUR hinsichtlich „Hausbetreuung/Hausbesorger“ das gesetzlich zulässige Ausmaß überschritten habe, bekämpfte, keine Folge. Es sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR nicht übersteige, und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.
[5] Dagegen richtet sich der als „außerordentlich“ bezeichnete Revisionsrekurs der Erstantragstellerin.
[6] Das Erstgericht legte diesen unmittelbar dem Obersten Gerichtshof vor. Diese Vorlage ist verfrüht.
[7] 1.Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens ist nur mehr die Überprüfung des Postens „Hausbetreuung/Hausbesorger“. § 22 Abs 1 Z 10 WGG verweist hinsichtlich der Aufwendungen für die Hausbetreuung auf § 23 MRG.
[8] 2.§ 20 Abs 1 Z 1 lit a WGG verweist unter anderem auf § 37 MRG (nach Maßgabe des § 22 WGG).
[9]Angelegenheiten der „Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben, Auslagen für die Verwaltung, Aufwendungen für die Hausbetreuung und besondere Aufwendungen (§§ 21 bis 24 MRG)“ sind im Verfahren außer Streitsachen abzuhandeln (§ 37 Abs 1 Z 12 MRG). Für das Verfahren über die in § 37 Abs 1 MRG genannten Angelegenheiten gelten die allgemeinen Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren in Angelegenheiten außer Streitsachen mit den in § 37 Abs 3 MRG normierten Besonderheiten.
[10]Gemäß § 37 Abs 3 Z 16 MRG sind die in Abs 1 genannten Entscheidungsgegenstände rein vermögensrechtlicher Natur. Das Rekursgericht hat bei seinem Ausspruch, dass der ordentliche Revisionsrekurs nach § 62 Abs 1 AußStrG nicht zulässig sei, im Fall eines Entscheidungsgegenstands rein vermögensrechtlicher Natur, der nicht ausschließlich in einem Geldbetrag besteht, auszusprechen, ob der Wert des Entscheidungsgegenstands insgesamt 10.000 EUR übersteigt oder nicht (§ 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 59 Abs 2 AußStrG).
[11] 3.Der Bewertungsausspruch des Gerichts zweiter Instanz ist – auch im Verfahren außer Streitsachen – unanfechtbar und für den Obersten Gerichtshof bindend, wenn nicht zwingende Bewertungsvorschriften verletzt wurden, eine offenkundige Unter- oder Überbewertung vorliegt oder ein Bewertungsausspruch überhaupt hätte unterbleiben müssen (RS0042410 [T28]; RS0109332 [T1]; 5 Ob 205/18k). Das Rekursgericht darf daher den Wert des Entscheidungsgegenstands – bezogen auf den objektiven Wert der Streitsache – weder übermäßig hoch noch übermäßig niedrig ansetzen, an eine offenkundige Fehlbewertung wäre der Oberste Gerichtshof nicht gebunden (RS0118748; RS0109332).
[12] Ein derartiger Fall liegt hier aber nicht vor:
[13] 4.Der Entscheidungsgegenstand in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 12 MRG besteht – wie in einem Mietzinsüberprüfungsverfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG (vgl RS0110735) – nicht in einem Geldbetrag, sondern primär in einem Feststellungsbegehren. Es besteht daher keine bindende Richtschnur für die Bewertung des Entscheidungsgegenstands. Starre Berechnungsmethoden sind nicht vorgegeben, weshalb das Rekursgericht insoweit im Rahmen seines Ermessensspielraums tätig wird (5 Ob 151/09f).
[14] 4.1. In ihrem „außerordentlichen“ Revisionsrekurs steht die Erstantragstellerin auf dem Standpunkt, der Streitwert sei richtig mit 25.793,49 EUR festzusetzen, weil sie sich gegen die Zulässigkeit der Verrechnung der gesamten unter dem Posten „Hausbetreuung/Hausbesorger“ genannten Kosten gewendet habe.
[15] 4.2. Der verfahrenseinleitende Antrag ist auf die Feststellung gerichtet, ob und in welchem Umfang die Antragsgegnerin durch die Verrechnung unter anderem von 32.628,40 EUR an Kosten für „Hausbetreuung/Hausbesorger“ das gesetzlich zulässige Ausmaß überschritten habe. Die Antragsteller stützen sich darauf, dass der für die Hausbesorgung verrechnete Betrag im Hinblick auf die erbrachten Leistungen überhöht sei, dass die Kosten für die Hausbesorgung durch die Beauftragung eines Drittunternehmens reduziert werden hätten können und dass die Hausbesorgerin noch bei einem weiteren Haus der Antragsgegnerin als Hausbesorgerin tätig sei.
[16] Weder dem Antrag noch dem dazu erstatteten Vorbringen ist ein konkreter Betrag zu entnehmen, der unzulässigerweise für die Hausbetreuung verrechnet worden sei. Auch im Revisionsrekurs legt die Erstantragstellerin nicht dar, warum die – von den ursprünglich verrechneten 32.628,40 EUR – restlich noch verbliebenen Kosten für die Hausbesorgung von 25.793,49 EUR das gesetzlich zulässige Maß um mehr als 10.000 EUR überschreiten würden.
[17] Eine offensichtliche Unterbewertung durch das Rekursgericht ist daher nicht zu erkennen.
[18] 5.Da das Rekursgericht aussprach, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands insgesamt 10.000 EUR nicht übersteigt und den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zuließ, ist der Revisionsrekurs ohne Abänderung des Zulässigkeitsausspruchs nach § 63 Abs 3 AußStrG jedenfalls unzulässig. Erhebt eine Partei dennoch ein Rechtsmittel, ist dieses – auch wenn es als „außerordentliches“ Rechtsmittel bezeichnet wird und an den Obersten Gerichtshof gerichtet ist – dem Gericht zweiter Instanz vorzulegen. Der Oberste Gerichtshof darf darüber nur und erst dann entscheiden, wenn das Gericht zweiter Instanz nach § 63 Abs 3 AußStrG ausgesprochen hat, dass ein ordentliches Rechtsmittel doch zulässig sei (RS0109623). Dies gilt auch dann, wenn der Rechtsmittelwerber im Schriftsatz nicht ausdrücklich den Antrag auf Abänderung des Ausspruchs nach § 63 Abs 1 AußStrG stellt, weil dieser Mangel grundsätzlich verbesserungsfähig ist (§ 10 Abs 4 AußStrG).
[19] 6.Das Erstgericht wird daher das Rechtsmittel dem Rekursgericht vorzulegen haben. Ob der Schriftsatz den Erfordernissen des § 63 Abs 1 AußStrG entspricht oder ob er einer Verbesserung bedarf, bleibt der Beurteilung der Vorinstanzen vorbehalten (RS0109623 [T5]; 5 Ob 42/19s; 5 Ob 74/19x).
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