Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident MMag. Maislinger und die Hofrätin Dr. in Lachmayer, den Hofrat Dr. Bodis, die Hofrätin Dr. in Wiesinger sowie den Hofrat Mag. M. Mayr, LL.M., als Richter und Richterinnen, unter Mitwirkung des Schriftführers Mag. Karger, LL.M., MA, über die Revision des Stadtrats der Stadtgemeinde Neumarkt am Wallersee, vertreten durch die Häupl Rechtsanwälte GmbH in Nußdorf, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 27. Oktober 2025, Zl. 405 13/1327/1/9 2025, betreffend Infrastrukturbereitstellungs Beitrag gemäß § 77b Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (mitbeteiligte Partei: Dr. U, vertreten durch die Zumtobel Kronberger Rechtsanwälte OG in Salzburg), zu Recht erkannt:
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Der Antrag der revisionswerbenden Partei auf Zuspruch von Aufwandersatz wird abgewiesen.
1 Mit Bescheid vom 18. März 2025 setzte der Bürgermeister für das Jahr 2023 für ein näher genanntes Grundstück mit einem „Restflächenausmaß“ von 707 m² den Infrastruktur Bereitstellungsbeitrag in der Höhe von 1.260 € fest.
2 Die Mitbeteiligte erhob gegen diesen Bescheid Berufung. Sie machte geltend, das genannte Grundstück (oder Teile davon) sei nicht als unverbautes Bauland zu beurteilen, es handle sich vielmehr um eine verbaute Fläche samt Flächen, welche einer bebauungsakzessorischen Nutzung dienten. Darüber hinaus werde Bauland Eigenbedarf für zwei Enkelkinder geltend gemacht.
3 Mit Bescheid vom 11. Juni 2025 wies der Stadtrat die Berufung als unbegründet ab. Die Mitbeteiligte erhob gegen diesen Bescheid Beschwerde.
4 Mit dem angefochtenen Erkenntnis gab das Verwaltungsgericht der Beschwerde Folge und änderte den angefochtenen Bescheid dahin ab, dass der Berufung der Mitbeteiligten Folge gegeben werde und der Bescheid des Bürgermeisters ersatzlos aufgehoben werde. Es sprach aus, dass eine ordentliche Revision zulässig sei.
5 Nach Schilderung des Verfahrensgeschehens führte das Verwaltungsgericht im Wesentlichen aus, die Mitbeteiligte sei Mutter des F, welcher der Vater von Ti, A und Tr sei. Die Mitbeteiligte sei Eigentümerin des näher bezeichneten Grundstückes mit einer Gesamtfläche von 2.151 m². Dieses Grundstück sei zum überwiegenden Teil unbefristet als Bauland (Dorfgebiet) ausgewiesen und seit mehr als fünf Jahren seit dem 1. Jänner 2018 von keiner Fristenhemmung betroffen. Die von der belangten Behörde als bebaut anerkannte Fläche dieses Grundstücks bestehe aus einem Wohnhaus (311 m²), einer Gerätehütte (Garage, 55 m²), einer Zufahrtsfläche (156 m²) und einer Garten und Terrassenfläche (922 m²). Bei der von der belangten Behörde als selbständig bebaubar gewerteten Teilfläche handle es sich um einen zu Freizeit und Erholungszwecken genutzten, kultivierten Hausgarten (Obstgarten und Feuerstelle), der regelmäßig gemäht werde, und eine im Jahr 2025 befestigte Erschließungsfläche (Umkehr und Parkplatz), welche auch zuvor als eine überwachsene Schotterfläche, die sich als Wiese dargestellt habe, zum Parken und zum Umkehren genutzt worden sei. Die Seite dieser Teilfläche, die dem Haus zugewandt sei, sei nicht umfriedet.
6 Die Mitbeteiligte sei Eigentümerin eines weiteren Grundstückes, welches aber nicht an das gegenständliche Grundstücke angrenze, zumal ein weiteres Grundstück zwischen den beiden Grundstücken gelegen sei. Für dieses weitere Grundstück sei ein Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag in der Höhe von 0 € festgesetzt worden, dies unter Anerkennung eines Bauland Eigenbedarfs für den Enkelsohn der Mitbeteiligten Ti; dieser Bescheid sei unbekämpft geblieben.
7 Bei der von der belangten Behörde als selbständig bebaubare Teilfläche angesehenen Fläche von 707 m² handle es sich um einen kultivierten Hausgarten (Obstgarten und Feuerstelle) und eine im Jahr 2025 befestigte Erschließungsfläche (Umkehr und Parkplatz), welche auch zuvor zum Parken und zum Umkehren genutzt worden sei. Damit lägen zweifellos sogenannte „Zugehörflächen“ bzw. bebauungsakzessorische Nutzungen vor. Weder dem Gesetz noch den Erläuterungen seien Bemerkungen zu Größe oder Angemessenheit von Zugehörflächen zu entnehmen; diesen Kriterien komme daher keine Bedeutung zu. Eine Auseinandersetzung mit dem geltend gemachten Eigenbedarf (für Enkelkinder) habe demnach unterbleiben können.
8 Zur Rechtsfrage, welche Flächengrößen von „zugehörigen Erschließungs , Stellplatz und Hausgartenflächen odgl.“ erfasst würden, liege keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes vor, sodass die Revision für zulässig zu erklären gewesen sei.
9 Gegen dieses Erkenntnis wendet sich die Revision der belangten Behörde.
10 Die Mitbeteiligte hat eine Revisionsbeantwortung eingebracht.
11 Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
12 Gemäß § 77b Abs. 1 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009) erheben die Gemeinden einen Infrastruktur Bereitstellungsbeitrag als ausschließliche Gemeindeabgabe. Gegenstand der Abgabe sind nach Abs. 2 leg. cit. unbefristete unverbaute Baulandgrundstücke, die ab dem 1. Jänner 2018 seit mehr als fünf Jahren als Bauland der Widmungskategorien gemäß § 30 Abs. 1 Z 1 bis 5 und 9 ROG 2009 ausgewiesen sind.
13 Bemessungsgrundlagen sind nach § 77b Abs. 4 ROG 2009 das Flächenausmaß des Baulandgrundstücks (Z 1) und die Anzahl der vollen Monate im Kalenderjahr, in denen mit einer der Widmung entsprechenden Bebauung noch nicht begonnen worden ist (Z 2).
14 Baulandgrundstücke sind nach § 5 Z 6 lit. b ROG 2009 Grundstücke oder Teile davon, die im Flächenwidmungsplan als Bauland ausgewiesen sind. Unverbaute Baulandgrundstücke sind zur selbständigen Bebauung geeignete Baulandgrundstücke, die mit keinem Bau oder nur mit Nebenanlagen bebaut sind. Bebaute Baulandgrundstücke sind hingegen solche, auf denen ein Bau errichtet ist oder mit dessen Errichtung bereits begonnen wurde, soweit es sich dabei nicht um eine Nebenanlage handelt (§ 5 Z 6 lit. c ROG 2009). In Bezug auf die Abgaben bilden die bebauten Teile eines Baulandgrundstücks sowie die zugehörigen Erschließungs-, Stellplatz- und Hausgartenflächen oder dergleichen, auch wenn diese Teil eines angrenzenden eigenen Baulandgrundstücks sind, eine Einheit (§ 5 Z 6 lit. b sublit. aa ROG 2009). In den Erläuterungen zur Regierungsvorlage (307 BlgLT 15. GP 47 f) wurde dazu u.a. ausgeführt, bei einem bebauten Baulandgrundstück bilde das Gebäude mit Grund und Boden ein einheitliches Wirtschaftsgut. Dabei gehöre zum Wirtschaftsgut nicht nur jener Boden, auf dem ein Gebäude stehe, sondern auch die das Gebäude umgebende Bodenfläche, welche nach der Verkehrsauffassung zusammen mit dem Gebäude als Einheit „bebautes Baulandgrundstück“ angesehen werde (also Grundflächen für die Erschließung, die Stellplätze, den Hausgarten usw. sogenannte „Zugehörflächen“); und zwar auch dann, wenn die Zugehörflächen Teil eines eigenen Baulandgrundstücks seien, wobei in diesem Fall freilich nur dieser Teil (und nicht auch die restliche Fläche des unbebauten Grundstücks) als bebaut gelte.
15 Der Verwaltungsgerichtshof hat sich bereits in seinem Erkenntnis vom 17. Dezember 2025, Ro 2025/13/0024, mit diesen Bestimmungen auseinandergesetzt. Er hat dabei dargelegt, dass der Gesetzgeber erkennbar davon ausgeht, dass bereits eine Fläche von 501 m² (grundsätzlich und im Allgemeinen) ausreicht, neben dem (tatsächlich) bebauten Teil des Grundstückes die zugehörigen Erschließungs , Stellplatz und Hausgartenflächen oder dergleichen abzudecken. Mit der Regelung soll (auch im Hinblick auf den vom Revisionswerber hervorgehobenen Zweck der Regelung, zur „haushälterischen Bodennutzung“ beizutragen) Druck auf die Eigentümer von Baulandgrundstücken ausgeübt werden, auch tatsächlich eine Bebauung vorzunehmen. Voraussetzung für die Beitragspflicht ist der Umstand, dass die Fläche zum Zeitpunkt des Entstehens der Abgabepflicht zur selbständigen Bebauung geeignet ist. Dabei ist zu prüfen, ob das vorhandene Grundstück in zwei (oder mehrere) Einheiten geteilt werden könnte, sodass zum einen auf einer ersten Einheit die aktuell vorhandene Bebauung weiterhin allen bau und raumordnungsrechtlichen Vorschriften entspricht und zum anderen eine weitere Einheit nach allen konkret und aktuell anwendbaren bau und raumordnungsrechtlichen Vorschriften selbständig bebaubar wäre.
16 Wenn in der Revisionsbeantwortung auf den „angemeldeten Eigenbedarf“ verwiesen wird, so ist zu bemerken, dass es für die Geltendmachung des „Bauland Eigenbedarfs“ nicht ausreicht, dass entsprechende Angehörige vorhanden sind, es müssen vielmehr entsprechende „Wohnbedürfnisse“ bestehen (vgl. auch dazu VwGH 17.12.2025, Ro 2025/13/0024; sowie die Erkenntnisse vom heutigen Tag, Ro 2025/13/0037 und Ro 2025/13/0042). Welche (aktuellen) Wohnbedürfnisse hier vorliegen, geht weder aus dem angefochtenen Erkenntnis (das sich unter Berücksichtigung der dort vertretenen Rechtsansicht damit auch nicht auseinandersetzen musste), noch aus den bisherigen Angaben des Mitbeteiligten hervor.
17 Das angefochtene Erkenntnis war wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes gemäß § 42 Abs. 2 Z 1 VwGG aufzuheben.
18 Gemäß § 47 Abs. 4 VwGG hat die revisionswerbende Partei in dem hier vorliegenden Fall einer Amtsrevision gemäß Art. 133 Abs. 6 Z 2 B VG keinen Anspruch auf Aufwandersatz, weshalb der diesbezügliche Antrag abzuweisen war (vgl. VwGH 18.12.2024, Ra 2021/13/0023, mwN).
Wien, am 26. Februar 2026
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