Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident MMag. Maislinger und die Hofrätin Dr. in Lachmayer, den Hofrat Dr. Bodis, die Hofrätin Dr. in Wiesinger sowie den Hofrat Mag. M. Mayr, LL.M., als Richter und Richterinnen, unter Mitwirkung des Schriftführers Mag. Karger, LL.M., MA, über die Revisionen 1. der Salzburger Landesregierung und 2. des Bürgermeisters der Gemeinde Maria Alm am Steinernen Meer, beide vertreten durch Dr. Gerhard Lebitsch, Rechtsanwalt in Salzburg, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 8. Juli 2025, 405 13/1089/1/6 2025, betreffend Infrastrukturbereitstellungs Beitrag gemäß § 77b Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (mitbeteiligte Partei: Dr. W, vertreten durch Mag. Robert Kirchgaßner, LL.M., Rechtsanwalt in Mattighofen), zu Recht erkannt:
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
1 Mit Bescheid vom 13. September 2024 setzte die belangte Behörde für mehrere Grundstücke mit einem Flächenausmaß von insgesamt 5.268,33 m² den Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag für das Jahr 2023 mit 6.880 € fest. In der Begründung wurde ausgeführt, der Mitbeteiligte sei Eigentümer der genannten Baulandgrundstücke, welche seit mindestens fünf Jahren unbefristet als Bauland gewidmet und seit mehr als fünf Jahren seit dem 1. Jänner 2018 von keiner Fristenhemmung betroffen seien.
2 Der Mitbeteiligte erhob gegen diesen Bescheid Beschwerde. Er machte geltend, große Teile der Grundstücke seien im Gefahrenzonenplan als „rote Zone“ ausgewiesen; sie seien daher nicht (bzw. nicht mit vernünftigen wirtschaftlichen Mitteln) bebaubar. Die von der Behörde ermittelte bebaubare Fläche sei sohin unrichtig. Der Mitbeteiligte sei verheiratet und habe zwei volljährige Kinder sowie ein Enkelkind. Sowohl er als auch seine Familie seien mit dem Ort tief verwurzelt; die Entwicklung des Dorfes gründe im Wesentlichen auf Grundstücke der Familie des Mitbeteiligten. Er mache Eigenbedarf für sich selbst, seine Ehefrau, die beiden Kinder sowie die Enkeltochter geltend. In einem Zeitrahmen von rund fünfzehn Jahren sei eine Bebauung für den Eigenbedarf beabsichtigt. Der Mitbeteiligte selbst wolle nach Aufgabe seiner beruflichen Tätigkeit in Wien ein altersgerechtes Gebäude errichten. Auch die Kinder planten eine entsprechende Errichtung von Bauwerken zur Befriedigung der an die Situation angepassten Wohnbedürfnisse. Für die Enkelin sei ebenfalls ein Grundstück vorgesehen, wobei derzeit keine konkretere Planung vorliege.
3 Mit Beschwerdevorentscheidung vom 29. November 2024 wies die belangte Behörde die Beschwerde als unbegründet ab.
4 Der Mitbeteiligte beantragte die Vorlage der Beschwerde an das Verwaltungsgericht.
5 Mit dem angefochtenen Erkenntnis gab das Landesverwaltungsgericht Salzburg der Beschwerde teilweise Folge und setzte den Infrastruktur Bereitstellungsbeitrag mit 4.280 € fest. Eine ordentliche Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG erklärte es für zulässig.
6 Nach Schilderung des Verfahrensgeschehens führte das Landesverwaltungsgericht Salzburg im Wesentlichen aus, der Mitbeteiligte sei alleiniger Eigentümer näher genannter Grundstücke. Diese Flächen seien als „Bauland - Zweitwohngebiete“ gewidmet und nicht bebaut. Die Baulandflächen seien unbefristet ab dem 1. Jänner 2018 seit mehr als fünf Jahren als Bauland ausgewiesen. Das Flächenausmaß dieser Baulandgrundstücke betrage, abzüglich jener Flächen, welche sich in der „roten Zone“ befänden, 5.268,33 m². Dieses sei zur selbständigen Bebauung geeignet. Ein weiteres im Eigentum des Mitbeteiligten stehendes Grundstück befinde sich in der „roten Zone“ und sei nicht zur selbständigen Bebauung geeignet. Im Zuge der Überarbeitung des Gefahrenzonenplans seien Überlegungen dahin angestellt worden, die „rote Zone“ im Bereich der Grundstücke des Mitbeteiligten auszuweiten. Unter anderem aufgrund eines vom Mitbeteiligten vorgelegten Gutachtens habe sich der Gefahrenzonenplan in diesem Bereich aber nicht geändert.
7 Der Mitbeteiligte sei Vater zweier Kinder (geboren 1988 bzw. 1989); im Jahr 2022 sei eine Enkelin geboren.
8 Der Mitbeteiligte habe einen Bauland-Eigenbedarf für sich, seine Ehefrau, seine Kinder sowie seine Enkelin beansprucht. Der Revisionswerber könne nach § 5 Z 2 ROG 2009 für sich selbst und seine Kinder einen Eigenbedarf zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses geltend machen, und zwar im Ausmaß von 700 m² Grundfläche je berechtigter Person. Für die Enkelin stehe kein Eigenbedarf zu, zumal dies lediglich anstelle eines Kindes möglich sei und Eigenbedarf bereits für die Tochter des Mitbeteiligten (Mutter der Enkelin) geltend gemacht worden sei. Die Ehefrau des Mitbeteiligten sei nicht Eigentümerin; das Gesetz sehe eine Berücksichtigung des Eigenbedarfs für Ehegatten nicht vor.
9 Von der Fläche von 5.268,33 m² sei daher eine Grundfläche im Ausmaß von 2.100 m² in Abzug zu bringen, sodass rechnerisch eine Fläche im Ausmaß von 3.168,33 m² verbleibe. Es ergebe sich daher ein Abgabensatz in Höhe von 4.280 €.
10 Die Revision sei zulässig, da es an Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum Bauland Eigenbedarf fehle.
11 Gegen dieses Erkenntnis richten sich die (in einem Schriftsatz ausgeführten) Revisionen der Salzburger Landesregierung und der belangten Behörde.
12 Der Mitbeteiligte hat eine Revisionsbeantwortung eingebracht.
13 Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
14 Die Revision ist zulässig und begründet.
15 Gemäß § 77b Abs. 1 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009) erheben die Gemeinden einen Infrastruktur Bereitstellungsbeitrag als ausschließliche Gemeindeabgabe. Gegenstand der Abgabe sind nach Abs. 2 leg. cit. unbefristete unverbaute Baulandgrundstücke, die ab dem 1. Jänner 2018 seit mehr als fünf Jahren als Bauland der Widmungskategorien gemäß § 30 Abs. 1 Z 1 bis 5 und 9 ausgewiesen sind.
16 Bemessungsgrundlagen sind nach § 77b Abs. 4 ROG 2009 das Flächenausmaß des Baulandgrundstücks (Z 1) und die Anzahl der vollen Monate im Kalenderjahr, in denen mit einer der Widmung entsprechenden Bebauung noch nicht begonnen worden ist (Z 2). In den ersten 15 Jahren der Widmung des Grundstückes als Bauland, und zwar ab 1. Jänner 2018, ist vom Flächenausmaß nach Z 1 das Flächenausmaß für den Eigenbedarf der Grundeigentümer (§ 5 Z 2 ROG 2009) abzuziehen.
17 Der Abgabensatz für ein volles Kalenderjahr bemisst sich gemäß § 77b Abs. 5 ROG 2009 nach dem Flächenausmaß und dem Ort der Liegenschaft. Für Liegenschaften in der vorliegenden Gemeinde beträgt der Abgabensatz für eine Liegenschaft mit einer Fläche von 2.401 m² bis 3.100 m² 3.440 €, je weitere angefangene 700 m² weitere 860 €.
18 Bauland-Eigenbedarf sind nach § 5 Z 2 lit. a ROG 2009 (idF vor LGBl. Nr. 78/2025) Flächen, „die den Eigentümern oder ihren Kindern (oder eines Enkelkindes anstelle eines Kindes) zur Befriedigung ihrer Wohnbedürfnisse dienen, und zwar im Ausmaß von 700 m² Grundfläche je berechtigter Person“.
19 Strittig ist im Revisionsverfahren ausschließlich, ob vom Flächenausmaß der Liegenschaften (soweit diese nicht in der „roten Zone“ liegen) Flächen für den Eigenbedarf (§ 5 Z 2 ROG 2009) abzuziehen sind.
20 Die Revisionswerber machen dazu geltend, eine Eigenbedarfsfläche sei nach dem Gesetzeswortlaut nur entweder für den Eigentümer selbst oder für eines der Kinder zu berücksichtigen. Diesem Vorbringen ist aber der klare Gesetzeswortlaut entgegenzuhalten, wonach eine Grundfläche im Ausmaß von 700 m² „je berechtigter Person“ zu berücksichtigen ist. Es handelt sich hiebei offenkundig um ein „nicht ausschließendes oder“ (vgl. Legistische Richtlinien 1990, Z 25 „oder“). Betreffend Enkelkinder sieht das Gesetz hingegen ausdrücklich vor, dass dessen Bauland Eigenbedarf nur „anstelle eines Kindes“ zu berücksichtigen ist; insoweit kann also nur der Eigenbedarf eines Kindes oder eines Enkelkindes berücksichtigt werden, nicht aber beide („ausschließendes oder“).
21 Weiters machen die Revisionswerber geltend, unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Zeitbezogenheit einer Abgabe sei die Bestimmung so zu verstehen, dass die Eigenbedarfsfläche nur dann zu berücksichtigen sei, wenn ein Wohnbedürfnis auch nachvollziehbar vorhanden sei, zumindest etwa durch Einbringung eines Baubewilligungsansuchens.
22 Für die Geltendmachung des „Bauland Eigenbedarfs“ reicht es nicht aus, dass entsprechende Angehörige vorhanden sind, es müssen vielmehr entsprechende „Wohnbedürfnisse“ bestehen (vgl. VwGH 17.12.2025, Ro 2025/13/0024). Anders als zu § 5 Z 17 lit. a sublit. dd ROG 2009 ist aber kein „dringendes Wohnbedürfnis“ (vgl. insoweit auch § 30 Abs. 2 Z 9 Mietrechtsgesetz zur Kündigung eines Mietvertrags wegen dringendem Eigenbedarf) erforderlich, (schlichte) „Wohnbedürfnisse“ genügen. Derartige Wohnbedürfnisse liegen (nach Ansicht des Gesetzgebers) dann vor, wenn etwa eine Mietwohnung bewohnt wird und nunmehr ein Eigenheim errichtet werden soll oder wenn sonstige Gründe vorliegen, die eine den tatsächlichen Verhältnissen besser angepasste Befriedigung des Wohnbedürfnisses erwarten lassen.
23 Nach dem Wortlaut des § 5 Z 2 ROG 2009 handelt es sich um Flächen, die zur Befriedigung der Wohnbedürfnisse „dienen“. Da Gegenstand des Infrastruktur Bereitstellungsbeitrags nach § 77b Abs. 2 ROG 2009 aber „unverbaute Baulandgrundstücke“ sind, ist in Übereinstimmung mit den Erläuterungen zur Regierungsvorlage davon auszugehen, dass Bauland Eigenbedarf nicht an Flächen besteht, die bereits (aktuell) der Befriedigung der Wohnbedürfnisse dienen, sondern an Flächen, die erst künftig der Befriedigung dieser Bedürfnisse dienen sollen, etwa weil „nunmehr ein Eigenheim errichtet werden soll“.
24 Mit LGBl. Nr. 82/2017, mit dem § 77b ROG 2009 eingefügt wurde und damit erstmals abgabenrechtliche Folgen an die Nichtbebauung unbefristeter unverbauter Baulandgrundstücke im Land Salzburg geknüpft wurden (vgl. 307 BlgLT 15. GP 94), wurde auch § 29 ROG 2009 geändert. Demnach sind Baulandneuwidmungen von unverbauten Grundflächen nunmehr in ihrer zeitlichen Geltung grundsätzlich auf zehn Jahre zu beschränken, wobei diese Frist einmalig um bis zu fünf Jahre verlängert werden kann. Mit Ablauf dieser Frist tritt die Folgewidmung (in der Regel: Widmung vor der Baulandneuausweisung) ein, wenn bis zu diesem Zeitpunkt keine der Widmung entsprechende Bebauung begonnen wurde. Auch diese Regelung soll wie die Erläuterungen zur Regierungsvorlage darlegen zur Mobilisierung von zur Bebauung geeigneten Baugrundstücken dienen (vgl. 307 BlgLT 15. GP 61).
25 Der Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag bezieht sich hingegen auf (nach der neuen Rechtslage an sich nicht mehr vorgesehene) unverbaute Baulandgrundstücke, die keiner Baulandbefristung unterliegen. Die nach der neuen Rechtslage befristeten baulandgewidmeten Flächen unterliegen im Zeitraum dieser Frist keiner Abgabe, unabhängig davon, ob in diesem Zeitraum bereits eine Bebauung konkret geplant ist. Es ist nicht erkennbar, dass der Gesetzgeber betreffend die unbefristet baulandgewidmeten Flächen, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, darauf abgestellt hätte, dass bereits ein Baubewilligungsansuchen gestellt sein müsste, um in diesem Umfang eine Reduktion der Abgabenpflicht zu erreichen.
26 Voraussetzung für die Reduktion der Abgabenpflicht ist aber wie bereits dargelegt das Bestehen entsprechender „Wohnbedürfnisse“.
27 Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat erkennbar ausgehend von einer anderen Rechtsansicht keine Feststellungen dazu getroffen, welche Wohnbedürfnisse (vgl. dazu auch VwGH vom heutigen Tag, Ro 2025/13/0037) hier vorliegen; auch aus den Erklärungen des Mitbeteiligten im Laufe des Verfahrens (eine Abgabenerklärung wurde im vorliegenden Verfahren nicht erstattet) geht dies nicht hervor.
28 Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass der vom Landesverwaltungsgericht Salzburg angenommene „Abgabensatz“ rechnerisch nicht nachvollziehbar ist.
29 Soweit der Mitbeteiligte im Rahmen der Revisionsbeantwortung (und bereits in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht) geltend macht, im Jahr 2023 wäre eine Baubewilligung im Hinblick auf eine anhängige Überarbeitung des Gefahrenzonenplans nicht erzielbar gewesen, ist zu bemerken, dass Voraussetzung für die Beitragspflicht der Umstand ist, dass die Fläche zum Zeitpunkt des Entstehens der Abgabepflicht zur selbständigen Bebauung geeignet ist; dies ist dann der Fall, wenn alle vom Eigentümer nicht beeinflussbaren Faktoren für die Erteilung einer Baubewilligung vorlagen (vgl. neuerlich VwGH 17.12.2025, Ro 2025/13/0024, mwN). Der Einreihung (und demnach auch der Überarbeitung dieser Einreihung) in einen Gefahrenzonenplan kommt aber keine maßgebliche Bedeutung zu; es wäre vielmehr auf die konkrete Möglichkeit einer Gefährdung abzustellen (vgl. VwGH 18.12.1997, 95/06/0237; vgl. weiters Giese , Salzburger Baurecht², § 14 BGG Tz 14). Eine derart konkrete Möglichkeit einer Gefährdung wird vom Mitbeteiligten aber nicht geltend gemacht, sondern ganz im Gegenteil verneint.
30 Das angefochtene Erkenntnis war daher wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes gemäß § 42 Abs. 2 Z 1 VwGG aufzuheben.
Wien, am 26. Februar 2026
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RIS