Der Verwaltungsgerichtshof hat durch die Vorsitzende Senatspräsidentin Dr. Pollak sowie die Hofrätinnen Dr. Leonhartsberger und Dr. in Gröger als Richterinnen, unter Mitwirkung des Schriftführers Mag. Herrmann Preschnofsky, über die Revision der A KG, vertreten durch die Hochstöger Nowotny Wohlmacher Rechtsanwälte OG in Linz, gegen das am 25. September 2024 mündlich verkündete und am 29. Oktober 2024 schriftlich ausgefertigte Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes Wien, VGW 111/107/9359/2024 12, betreffend Zurückweisung eines Antrags nach der Bauordnung für Wien (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Magistrat der Stadt Wien, weitere Partei: Wiener Landesregierung), den Beschluss gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
1 Nach dem vom Verwaltungsgericht angenommenen Sachverhalt ist die revisionswerbende Partei Miteigentümerin einer Liegenschaft in Wien, mit der Wohnungseigentum verbunden ist. In dem auf dieser Liegenschaft errichteten Gebäude befinden sich unter anderem 83 Wohnungen, die im Wohnungseigentum verschiedener Personen stehen. Mit am 10. April 2024 eingebrachter Eingabe beantragte die revisionswerbende Partei bei der belangten Behörde für eine näher bezeichnete Wohnung eine Ausnahmegenehmigung für Kurzzeitvermietung gemäß § 129 Abs. 1a Bauordnung für Wien (im Folgenden: BO). Dem Antrag beigeschlossen waren u.a. ein Grundbuchsauszug zur gegenständlichen Liegenschaft und ein Wohnungseigentumsvertrag vom Jänner 2023 zum Nachweis der allseitigen wechselseitigen Zustimmung zur Ausübung von geschäftlichen Tätigkeiten, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden.
2Mit Bescheid vom 13. Juni 2024 wies die belangte Behörde das Ansuchen gemäß § 13 Abs. 3 AVG mit der Begründung zurück, dass einem Verbesserungsauftrag vom 3. Mai 2024, mit dem unter anderem der Nachweis der Zustimmung der Eigentümer bzw. der Miteigentümer der gegenständlichen Liegenschaft verlangt worden sei, weil der vorgelegte Wohnungseigentumsvertrag nicht als liquide Zustimmung angesehen werden könne, nicht Folge geleistet worden sei.
3 Mit dem angefochtenen Erkenntnis wies das Verwaltungsgericht die dagegen erhobene Beschwerde nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung als unbegründet ab und sprach aus, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof unzulässig sei.
4 Begründend stützte sich das Verwaltungsgericht insbesondere auf den Zweck des § 129 Abs. 1a BO und den konkreten Inhalt des Wohnungseigentumsvertrags, der eine explizite Nennung der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke bzw. der touristischen Kurzzeitvermietung vermissen lasse, obwohl zum Zeitpunkt des Abschlusses des Wohnungseigentumsvertrags § 7a Abs. 3 BO klargestellt habe, dass die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke keine Tätigkeit darstelle, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werde. Die betreffende Klausel im Wohnungseigentumsvertrag der vor Inkrafttreten des mit der Bauordnungsnovelle 2023 neu eingeführten § 129 Abs. 1a BO geschlossen worden seienthalte auch keine Regelung, in welchen konkreten Wohnungen (allenfalls für einen bestimmten Zeitraum) eine solche Nutzung erfolgen solle, um die in § 129 Abs. 1a Z 3 und 4 BO festgelegten Grenzen einzuhalten. Nach der zu vergleichbaren Anordnungen ergangenen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (Hinweis auf VwGH 16.3.1993, 93/05/0034; 11.12.2012, 2011/05/0019; 2.3.2021, Ra 2020/05/0065) sei die Eigentümerzustimmung „liquid“ nachzuweisen, was nur dann der Fall sei, wenn es aufgrund des Beleges keinesfalls mehr fraglich sein könne, ob die Zustimmung erteilt worden sei, und sie müsse sich auf ein konkretes Bauprojekt beziehen. Ein Hinweis auf eine vertragliche Vereinbarung mit den Grundeigentümern könne die nach der Bauordnung erforderliche Zustimmung nicht ersetzen. Vor diesem Hintergrund sei eine schriftliche Zustimmung iSd § 129 Abs. 1a BO nicht vorgelegen. Die für die Verbesserung gesetzte Frist von zwei Wochen sei als angemessen zu qualifizieren, weil die Bestimmung des § 129 Abs. 1a 4. Satz BO nach ihrem Wortlaut klar sei und höchstgerichtliche Rechtsprechung zu vergleichbaren Anordnungen vorliege.
5 Gegen dieses Erkenntnis erhob die revisionswerbende Partei zunächst Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, der deren Behandlung mit Beschluss vom 25. Juni 2025, E 4651/2024, abgelehnt und sie gemäß Art. 144 Abs. 3 B VG dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung abgetreten hat.
6 In der Folge erhob die revisionswerbende Partei die vorliegende Revision, in deren Zulässigkeitsbegründung das Fehlen von Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 129 Abs. 1a 4. Satz BO und die Abweichung von Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes im Zusammenhang mit der Angemessenheit der Verbesserungsfrist geltend gemacht werden.
7 Nach Art. 133 Abs. 4 B VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
8Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegens der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.
9Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG hat der Verwaltungsgerichtshof ausschließlich im Rahmen der dafür in der Revision gesondert vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.
10 Soweit die Revision das Fehlen von Rechtsprechung zu der Frage aufwirft, ob die in § 129 Abs. 1a 4. Satz BO verlangte schriftliche Zustimmung bereits im Wohnungseigentumsvertrag vereinbart werden kann oder ob darüber hinaus noch eine individuelle Erklärung jedes einzelnen Eigentümers erforderlich ist, ist ihr zu entgegnen, dass die Frage, ob die Voraussetzung des Art. 133 Abs. 4 B VG erfüllt ist, also eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung vorliegt, im Zeitpunkt der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes zu beurteilen ist. Wurde die zu lösende Rechtsfrage daher in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nach Entscheidung des Verwaltungsgerichts oder selbst nach Einbringung der Revisionbereits geklärt, ist eine Revision wegen fehlender Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht (mehr) zulässig (vgl. VwGH 27.10.2023, Ra 2023/05/0231, mwN). Der Verwaltungsgerichtshof hat sich im Erkenntnis vom 27. August 2025, Ra 2025/05/0007, auf dessen Begründung gemäß § 43 Abs. 2 VwGG hiermit verwiesen wird, mit den Anforderungen an die erforderliche schriftliche Zustimmung der (Mit )Eigentümer nach § 129 Abs. 1a 4. Satz BO auseinandergesetzt und ausgesprochen, dass die in einem Wohnungseigentumsvertrag enthaltene Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Kurzzeitvermietung keine Zustimmung iSd § 129 Abs. 1a BO darstellt und auch in diesem Regelungskontext die „liquide“ Zustimmung aller Miteigentümer zu einem konkreten Vorhaben nicht zu ersetzen vermag (Rn. 25).
11 Zur vorgebrachten Abweichung von Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes iZm der Angemessenheit der Frist zur Antragsverbesserung verweist die revisionswerbende Partei darauf, dass unter Zugrundelegung der vom Verwaltungsgericht vertretenen Rechtsauffassungverfahrensgegenständlich die gesonderte Zustimmung von 83 Miteigentümern erforderlich wäre, wofür sich die gesetzte Frist von zwei Wochen als unverhältnismäßig kurz erweise; sie könne de facto nicht eingehalten werden. Insoweit liege ein Widerspruch zur Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes vor (Hinweis auf VwGH 21.6.2001, 99/20/0462; 7.3.2013, 2011/17/0304; 28.1.2015, Ro 2014/13/0030). Es sei nicht ausgeschlossen, dass die belangte Behörde bzw. das Verwaltungsgericht bei Vermeidung dieses Verfahrensfehlers zu einem anderen, für die revisionswerbende Partei günstigeren Ergebnis hätte kommen können.
12Im Fall der Behauptung einer Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes hat ein Revisionswerber nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes konkret darzulegen, dass der der angefochtenen Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt einer der von ihm ins Treffen geführten Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofes gleicht, das Verwaltungsgericht im gegenständlichen Fall dennoch anders entschieden hat und es damit von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abgewichen ist (vgl. für viele etwa VwGH 6.5.2024, Ra 2023/06/0199; 1.9.2025, Ra 2025/05/0129; jeweils mwN). Dieser Anforderung wird die oben wiedergegebene Zulässigkeitsbegründung der vorliegenden Revision mit der bloßen Zitierung von Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofes nach Datum und Geschäftszahl nicht gerecht.
13 In der Revision werden sohin keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 BVG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 VwGG zurückzuweisen.
Wien, am 7. November 2025
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