Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Iby als Vorsitzenden, die Richterin MMag. a Pichler und die KR MMag. a Dr. in Wittmann in der Rechtssache der klagenden Partei Marktgemeinde A* , **, vertreten durch Trapichler Rechtsanwalts GmbH in Wien, wider die beklagte Partei B* C* D* KG , FN **, **, vertreten durch Mag. Michael Schuszter, Rechtsanwalt in Eisenstadt, wegen Einwilligung in die Einverleibung des Eigentumsrechts der klagenden Partei und Ausfolgung einer Löschungserklärung zur Löschung eines verbücherten Pfandrechts (Streitwert EUR 111.605,10), über die Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Wiener Neustadt als Handelsgericht vom 27.2.2026, **-21, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 3.944,82 (darin EUR 657,47 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000,--.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig .
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
Die Beklagte betreibt seit ihrer Gründung im Jahr 2000 das Transportgewerbe als Kommanditgesellschaft und benötigt als Transportunternehmen Abstellfläche.
Mit Kaufvertrag vom 28.9.2011 kaufte die Beklagte von der E*gesmbH, einer im Alleineigentum der Klägerin stehenden Gesellschaft, die Liegenschaft EZ F*, KG G*, bestehend aus dem unbebauten Grundstück Nr 5963/3, Grundstücksadresse ** (im Folgenden kurz auch als Liegenschaft oder Grundstück bezeichnet). Die E*gesmbH hatte die Aufgabe, den Wirtschaftsstandort A* auszubauen und Betriebe anzusiedeln.
Punkt V. dieses Kaufvertrags enthält unter anderem folgende Regelungen:
„ 1) Der Verkauf des im Punkt I. angeführten Kaufobjektes erfolgt zum Zwecke der betrieblichen Nutzung durch die Käuferin.
2) Die Käuferin verpflichtet sich, die rechtskräftigen, baubehördlichen und gewerbebehördlichen Bewilligungen für die Errichtung eines Betriebsobjektes innerhalb angemessener Frist zu erwirken und das Betriebsobjekt unverzüglich, jedoch längstens innerhalb von drei Jahren ab Vertragsunterfertigung fertig zu stellen und bis zu diesem Zeitpunkt den Geschäfts-beziehungsweise Produktionsbetrieb aufzunehmen.
3) Für den Fall, dass die Käuferin ihre Verpflichtung gemäß Punkt V.2) nicht erfüllen oder vor Erfüllung dieser Verpflichtungen das vertragsgegenständliche Kaufobjekt veräußert, räumt die Käuferin der Verkäuferin das Wiederkaufsrecht gemäß § 1068 ABGB ein. “
Die Gespräche betreffend den Erwerb der Liegenschaft führte vor Vertragsunterfertigung der Ehemann von H* B*. C* B* fragte bei der Klägerin an, ob sie für ein Transportunternehmen ein Grundstück für Abstellplätze hätte. Die Klägerin beantwortete diese Anfrage positiv. Der genaue Gesprächsinhalt zwischen dem Ehemann von H* B* und der Klägerin, insbesondere ob auch über ein Wiederkaufsrecht gesprochen wurde und in welchem Fall dieses ausgeübt werden sollte, kann nicht festgestellt werden. Die Beklagte plante bei der Unterfertigung nicht, dass die Liegenschaft immer nur als Abstellplatz für die LKWs genutzt werden sollte.
Die Beklagte bekam den Kaufvertragsentwurf vor dem Unterfertigungstermin übermittelt. H* B*, die den Kaufvertrag für die Beklagte unterfertigte, las sich den Kaufvertrag davor nicht vollständig durch, sondern lediglich dessen erste Seite und achtete nur darauf, ob der Name und der Preis richtig sind.
Die Beklagte bezahlte den Kaufpreis von EUR 111.605,10 für die Liegenschaft an die Rechtsvorgängerin der Klägerin. Es war keine konkrete betriebliche Nutzungsart vorgeschrieben.
Mit Umwandlungsvertrag vom 26.3.2014, im Firmenbuch eingetragen am 15.4.2014, wurde die E*gesmbH durch verschmelzende Umwandlung gemäß §§ 2 ff UmwG auf ihre Alleingesellschafterin (die Klägerin) übertragen.
Bald nach dem Kauf, zu einem nicht mehr genau feststellbaren Zeitpunkt, hob die Beklagte auf dem Grundstück circa 50 cm Erde aus und brachte auch Schotter und Asphalt auf. Der Boden des Grundstücks wurde befestigt und planiert. Diese Arbeiten wurden vorgenommen, um auf dem Grundstück Fahrzeuge abstellen zu können. Zudem errichtete die Beklagte auf der Liegenschaft einen Zaun. Zwecks Erlangung einer Abstellplatzbestätigung beauftragte sie in der Folge einen Sachverständigen. Die Klägerin erteilte am 6.7.2021 die Abstellplatzbestätigung für 35 Sattelzugfahrzeuge (ohne Sattelanhänger).
Die Beklagten stellte einen Bürocontainer (ohne Toilette und Wasseranschluss) auf dem Grundstück auf. Die klagsgegenständlichen Liegenschaft ist nach wie vor unbebaut, ein Gebäude errichtete die Beklagte dort nicht. Es liegt auch keine Baubewilligung für die Errichtung eines Betriebsgebäudes vor.
Mit Schreiben vom 8.2.2024 an die Beklagte teilte die Klägerin schriftlich die Absicht mit, das Wiederkaufsrecht ausüben zu wollen. Die Beklagte übermittelte eine Woche nach dieser Mitteilung, am 15.2.2024, einen Vorabzug von Einreichplänen (diese datieren mit dem 9.2.2024). Mit Schreiben vom 20.2.2024 (übermittelt per E-Mail sowie eingeschrieben) teilte die Klägerin der Beklagten schließlich mit, dass sie nach nunmehr erfolgter Beschlussfassung durch den Gemeindevorstand beschlossen hat, von ihrem Wiederkaufsrecht Gebrauch zu machen. Am 20.2.2024 (datiert mit dem 19.2.2024) suchte die Beklagte formell um Baubewilligung für ein Bauvorhaben am Grundstück an.
Die Klägerin begehrt, die Beklagte zu verpflichten, in die Einverleibung des Eigentumsrechts der Klägerin ob der Liegenschaft EZ F*, KG G* einzuwilligen und ihr entweder eine grundbuchsfähige Löschungsquittung zur Einverleibung der Löschung des ob dieser Liegenschaft zur TZ ** einverleibten Pfandrechtes (C-LNr. 6) zu übergeben oder dieses Pfandrecht im Grundbuch löschen zu lassen. Dabei erklärte sich die Klägerin bereit, Zug um Zug EUR 111.605,10 an die Beklagte zu bezahlen.
Die Beklagte habe ihre Pflicht, innerhalb von drei Jahren ab Vertragsunterfertigung ein Betriebsobjekt zu errichten und fertig zu stellen sowie den Geschäfts-bzw Produktionsbetrieb aufzunehmen, nicht eingehalten. Die Beklagte nutze das Grundstück lediglich als Rangierfläche bzw Abstellplatz für Fahrzeuge und Anhänger sowie als Mist-bzw Bauschuttplatz.
Aus Punkt V. Abs 2 des Kaufvertrags ergebe sich ausdrücklich, dass auf Basis einer rechtskräftigen baubehördlichen Bewilligung ein Betriebsobjekt, also ein Gebäude zu errichten sei. Die Beklagte nutze in I* ein Gebäude als Betriebsobjekt. Sie hätte daher ihren Sitz von I* innerhalb der drei Jahre ab Vertragsabschluss nach A* verlegen und dort ein Betriebsobjekt bauen können und auch sollen.
Eine Auskofferung sei kein Betriebsgebäude gemäß Punkt V. Abs 5 des Kaufvertrages.
Die Beklagtewendet im Wesentlichen ein, gemäß Punkt V. des Kaufvertrags sei der Zweck des Verkaufs die betriebliche Nutzung durch die Beklagte gewesen. Es sei aber keine Bebauungsverpflichtung vereinbart worden. Ihr Hauptstandort und ihr gewerberechtlicher Standort sei in I*. Ihren Betriebsstandort in A* nutze sie seit 2011 als Lagerstätte und Abstellplatz, so dass der Vertrag erfüllt sei. Sie habe EUR 80.000,-- für die Herstellung der Abstellflächen aufgewendet, wobei es sich um keine baubewilligungspflichtige Maßnahme gehandelt habe. Es sei entsprechend der Vorgaben der Gewerbebehörde eine Fläche hergestellt worden. Der Baucontainer, der als Büro diene, bedürfe keiner Baubewilligung, weil er nur abgestellt worden sei. Der Klägerin sei bei Kaufvertragserrichtung bekannt gewesen und habe sie dies auch akzeptiert, dass die Beklagte ein Transportunternehmen sei, das LKW-Abstellflächen benötige. Für die betriebliche Nutzung als Transportgewerbe reiche die Errichtung einer Abstellfläche aus. Die Klägerin habe den Abstellplatz als solchen bestätigt. Punkt V. Abs 2 des Kaufvertrags enthalte keine Verpflichtung, ein Gebäude in massiver Bauweise zu errichten. Aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklung habe die Beklagte erst 2022 begonnen, ein Gebäude zu planen.
Der Kaufvertrag sei vom Notar Mag. J* verfasst worden, der der Beklagten vor Unterfertigung des Vertrages nicht bekannt gewesen sei und dem die Klägerin den Auftrag erteilt habe. Der Vertragserrichter und die unklare Regelung im Kaufvertrag seien somit der Klägerin zuzurechnen. Die Beklagte sei weder darüber aufgeklärt worden, dass ein Gebäude zu errichten sei, noch darüber, dass der von ihr ausgeübte Geschäftszweig offenbar nicht in die von der Klägerin erwartete betriebliche Tätigkeit falle.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht dem Klagebegehren zur Gänze statt. Es hielt dazu neben dem eingangs bereits zusammengefasst wiedergegebenen Sachverhalt auf Urteilsseite 2 Unstrittiges fest und traf die auf den Urteilsseiten 5 bis 7 ersichtlichen Feststellungen.
Rechtlich kam das Erstgericht zum Ergebnis, das zugunsten der übertragenden Gesellschaft intabulierte Wiederkaufsrecht sei ungeachtet der Verschmelzung auf die Klägerin nicht erloschen. Die Frage, ob die Beklagte die vertragliche Regelung des Wiederkaufsrechts tatsächlich anders verstanden hat, stelle sich nicht, weil seitens der Beklagten nur die erste Seite des Vertrags gelesen worden sei. Es sei daher darauf abzustellen, wie ein redlicher Erklärungsempfänger im Geschäftsbereich diese Bestimmung habe verstehen müssen. Die Bezeichnung als Betriebsobjekt sei im gängigen Geschäftsgebrauch eindeutig. Dass die Bestimmung anders zu verstehen sei als dass die Beklagte binnen drei Jahren ein Gebäude errichten und fertig stellen müsse, erschließe sich nicht. Es handelt sich bei der konkreten Kaufvertragsbestimmung um eine übliche Bestimmung, mit welcher unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht werden solle, dass ein Gebäude errichtet und fertig gestellt werden müsse, damit das Wiederkaufsrecht nicht ausgeübt werden könne. Da die Beklagte kein Betriebsobjekt errichtet habe, sei der Klage stattzugeben.
Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten aus dem Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit einem auf Klagsabweisung gerichteten Abänderungsantrag. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Klägerin stellt in ihrer Berufungsbeantwortung keinen expliziten Berufungsgegenantrag.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
1.Zentral ist die Frage der Auslegung der Formulierung „Errichtung eines Betriebsobjekts“ in Punkt V. Abs 2 des Kaufvertrags.
2. Der Beklagten ist zuzustimmen, dass sich die Entscheidung 6 Ob 610/93 nicht mit dem auch im dortigen Wiederkaufsrecht verwendeten Begriff „Betriebsobjekt“ auseinandersetzt, sondern andere Rechtsfragen behandelt. Dass die Errichtung „einer Betriebsstätte bzw. eines Betriebsobjektes“ unterblieben ist, dürfte dort nicht mehr strittig gewesen sein. Auch aus der Entscheidung 5 R 156/24h des OLG Wien lässt sich für die vorliegende Rechtsfrage nichts gewinnen, weil sie den Umfang einer Due Diligence Prüfung betrifft. Beide Entscheidungen sprechen aber für die Üblichkeit der Verwendung des Begriffs „Betriebsobjekt“ bei der Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts.
3.Bei Auslegung einer Willenserklärung nach den §§ 914 ff ABGB ist zunächst vom Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung auszugehen, dabei aber nicht stehen zu bleiben, sondern der Wille der Parteien, das ist die dem Erklärungsempfänger erkennbare Absicht des Erklärenden zu erforschen. Letztlich ist die Willenserklärung so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht (RS0017915). Es darf jedoch die Buchstabeninterpretation bei Ermittlung der Absicht der Parteien nicht im Wege stehen. Die Absicht der Parteien ist dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks keineswegs nachrangig (RS0017915 [T6]). Unter der Absicht im Sinne der „Vertrauenstheorie“ ist die dem Erklärungsempfänger erkennbare und von ihm nicht widersprochene Absicht des Erklärenden zu verstehen (RS0017915 [T27]).
Es handelt sich um einfache Vertragsauslegung, wenn der ermittelte Sinn im Wortlaut der Erklärung noch eine Stütze findet (vgl RS0017797 [T6]). Falls jemand dann, wenn der Wortsinn dem Zweck der Vereinbarung entspricht, einen abweichenden Parteiwillen oder eine andere Verkehrssitte geltend machen will, so muss er dies in einem Prozess behaupten und beweisen (RS0017915 [T7]). Bestand keine über den Wortsinn der Vertragsurkunde hinausgehende übereinstimmende Parteiabsicht, dann kommt es nur auf den objektiven Erklärungswert der Urkunde und nicht darauf an, wie eine Partei diese subjektiv verstanden hat (RS0017783 [T7]). Der Wortlaut der Vereinbarung ist allein maßgeblich, wenn keine abweichende Absicht festgestellt werden kann (RS0017915 [T35]). Ist ein (übereinstimmender) konkreter Parteiwille nicht zu ermitteln, kommt der objektiven Vertragsauslegung unter Berücksichtigung des üblichen Verständnisses bestimmter Formulierungen und der redlichen Verkehrsübung entscheidende Bedeutung zu (RS0017797 [T18]).
4. Genau letzteres ist hier der Fall. Zu Gesprächen vor Vertragsunterfertigung über das Wiederkaufsrecht wurde nur eine Negativfeststellung getroffen.
Aufgrund der im Kaufvertrag gewählten Formulierung ist nicht alleine auf den Begriff „Betriebsobjekt“ abzustellen, sondern es wird die „Errichtung eines Betriebsobjekts“ mit „baubehördlichen und gewerbebehördlichen Bewilligungen“ verlangt. Die Errichtung eines Betriebsobjekts erfordert nach dem allgemeinen Sprachgebrauch die Herstellung eines Gebäudes. Nach Ansicht der Beklagten sind „Betriebsobjekte“ neben Gebäuden auch sonstige Anlagen wie Absenkbecken bei Kläranlagen, Silos bei landwirtschaftlichen Betrieben, Wiegevorrichtungen für LKW, Hebevorrichtungen für Container, Lagerplätze für Holz oder Eisenprodukte sowie Abstellplätze für Maschinen oder für Sattelschlepper (ON 24 S 4). Diese Aufzählung zeigt eine mögliche Bandbreite, aber während Absenkbecken einen gewissen Bauaufwand erfordern, nicht sinnvoll an eine andere Stelle versetzt werden können und eindeutig zB für den Zweck einer Kläranlage bestimmt und als solche erkennbar sind, fehlt bei den Abstell-und Lagerplätzen bereits der notwendige Bauaufwand, der die „Errichtung eines Betriebsobjekts“ kennzeichnet. Hier handelt es sich um einen flachen Parkplatz mit einem befestigten Boden, einem Bürocontainer ohne Toilette bzw Wasseranschluss sowie einem Zaun; eine Baubewilligung war dafür nicht erforderlich.
Dazu kommt, dass sich die Beklagte in Punkt V. Abs 2 des Kaufvertrags verpflichtete, „ die rechtskräftigen, baubehördlichen und gewerbebehördlichen Bewilligungen für die Errichtung eines Betriebsobjektes […] zu erwirken“. Diese Formulierung zeigt, dass die Beklagte etwas errichten sollte, was eine Baugenehmigung erfordert, und sie nicht nur den Boden stabilisieren sowie einen mobilen Bürocontainer und einen Zaun aufstellen sollte. Der objektive Erklärungswert von Punkt V. Abs 2 des Kaufvertrags erfordert eindeutig mehr Bauaufwand, als die Beklagte nach den Feststellungen des Erstgerichts hier vorgenommen hat.
Dass die Klägerin vor Vertragsabschluss die Frage der Beklagten bejahte, dass sie für ein Transportunternehmen Abstellplätze hätte, bedeutet in Hinblick auf die eindeutige Vereinbarung im Kaufvertrag nicht, dass bereits die Befestigung des Abstellplatzes die „Errichtung eines Betriebsobjekts“ darstellt, sondern nur, dass (auch) Abstellplätze vorhanden sind und verwendet werden können.
6.Im Interesse der Sicherheit des Rechtsverkehrs muss derjenige, der eine Urkunde ungelesen unterschreibt, deren Inhalt grundsätzlich als seine Erklärung gegen sich gelten lassen (RS0017267). Das gilt insbesondere auch für einen Unternehmer, von dem zu erwarten ist, dass er schriftliche Mitteilungen auch liest (RS0017267 [T4]).
Nach den Feststellungen las H* B* den Kaufvertrag vor der Unterfertigung für die Beklagte nicht vollständig, sondern lediglich dessen erste Seite und achtete nur darauf, ob der Name und der Preis richtig sind. Die Beklagte hatte den Kaufvertragsentwurf vor dem Unterfertigungstermin übermittelt bekommen.
Da ihr das Wiederkaufsrecht im Vertrag nicht auffiel, hatte sie keinen Anlass, diesbezüglich Fragen zu stellen. Auf Seiten der Klägerin bzw deren Rechtsvorgängerin bestand aber genausowenig ein Anlass, die Formulierung zum Wiederkaufsrecht zu hinterfragen und allenfalls an den Geschäftsbetrieb der Beklagten anzupassen. Vielmehr konnte sie davon ausgehen, dass die Beklagte das Wiederkaufsrecht in der festgehaltenen Form akzeptiert und dass sie beabsichtigt, dort ein Gebäude zu errichten. Dazu passt auch, dass die Beklagte nicht geplant hat, dass die Liegenschaft immer nur als Abstellplatz für die LKWs genutzt werden soll. Auch ein Transportunternehmen benötigt üblicherweise (§ 269 ZPO) ein Büro, allenfalls Lagerfläche und nicht nur einen Abstellplatz. Auch unter Berücksichtigung des von der Beklagten ausgeübten Betriebs ist die Herstellung einer Abstellfläche mit Zaun und mobilem Bürocontainer nicht die „Errichtung eines Betriebsobjekts“.
7.Auf die Feststellungsrüge der Klägerin gemäß § 473a ZPO kommt es nicht an, weil sich bereits aus den vorliegenden Feststellungen die Berechtigung des Klagebegehrens ergibt.
Hinzuweisen ist allerdings darauf, dass das Erstgericht die von der Klägerin kritisierte Feststellung, dass „ die Beklagte das Grundstück asphaltierte “, gerade nicht so formulierte, sondern: „ Weiters wurde auch Schotter und Asphalt aufgebracht. Der Boden des Grundstücks wurde befestigt und planiert “ (UA S 6 letzter Absatz). Dies deckt somit auch die von der Klägerin in ihrer Berufungsbeantwortung behauptete „ Asphaltschotterung mit Recycling-Asphalt “.
Auf die Zahlung der Kommunalsteuer kommt es, worauf die Klägerin selbst im Verfahren erster Instanz hinwies (ON 174 S 2), nicht an. Auch wenn die Erlangung von Kommunalsteuerzahlungen das Ziel der Klägerin bzw ihrer Tochtergesellschaft gewesen sein mag, so stellt der Kaufvertrag klar auf die Errichtung eines Betriebsobjekts und nicht auf die Zahlung von Kommunalsteuer ab.
8.Der von der Beklagten behauptete sekundäre Feststellungsmangel liegt ebenfalls nicht vor. § 915 ABGB greift nämlich nur dann ein, wenn sich zweifelhafte und unklare Äußerungen weder aus der Parteiabsicht noch aus der Verkehrsübung erklären lassen (RS0017752 [T1]). Es ist daher zunächst zu prüfen, ob sich nach der Auslegungsregel des § 914 ABGB ein eindeutiger Sinn der Vertragserklärungen ergibt. Bejahendenfalls kommt § 915 ABGB gar nicht zur Anwendung (vgl RS0017752 [T5]). Da hier die Auslegung des Begriffs „Errichtung eines Betriebsobjekts“ nach der Einholung baubehördlicher und gewerbebehördlicher Bewilligungen eindeutig ergibt, dass die Beklagte dies auf dem Grundstück nicht getan hat, kommt es auf § 915 ABGB und darauf, wer den Vertrag formuliert hat, nicht an.
9. Die Berufung bleibt daher ohne Erfolg.
10.Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens gründet auf den §§ 41 und 50 ZPO. Da sich die Berufungsbeantwortung inhaltlich ausführlich mit dem Ersturteil und der Berufung auseinandersetzt, ist der fehlende Berufungsgegenantrag kein Grund, der Klägerin den Kostenersatz zu versagen. Es bestand auch kein Grund, die Berufungsbeantwortung zurückzuweisen (vgl Obermaier , Kostenhandbuch 4 Rz 1.252).
11.Der Ausspruch nach § 500 Abs 2 Z 1 ZPO ergibt sich aus dem hier ersichtlichen wirtschaftlichen Interesse an der Grundstücksübertragung und folgt der unbedenklichen Bewertung des Klägerin.
12.Die ordentliche Revision ist mangels Vorliegens einer Rechtsfrage der Qualität des § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig. Die Frage der Vertretbarkeit einer Vertragsauslegung hat keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung und ist daher keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO (RS0042936 [T3]).
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