Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Mag. Koch als Vorsitzenden sowie die Richterinnen des Oberlandesgerichts Mag. Bartholner und Dr. Heissenberger in der Rechtssache der klagenden Partei A* Gesellschaft m.b.H. , **, vertreten durch MMag. Peter Schweiger, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei B* , **, vertreten durch Mag. Andrea Seidl, Rechtsanwältin in Groß-Enzersdorf, wegen Räumung (Streitwert RATG EUR 2.000, JN EUR 20.000), über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Korneuburg vom 10.12.2025, GZ **-55, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 728,78 (darin EUR 121,46 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteigt EUR 5.000, jedoch nicht EUR 30.000.
Die Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründ e
Die Klägerin erwarb 2020 die Liegenschaft in C*, auf der ein Mehrobjekthaus errichtet ist. Das Objekt 2, ein Geschäftslokal im Erdgeschoss, wird von der Beklagten seit Jahrzehnten als Vereinslokal verwendet.
Die Klägerin begehrt die Räumung, die Beklagte benutze das Geschäftslokal titellos. Es liege kein Mietverhältnis vor. Der von der Beklagten bezahlte monatliche Betrag von EUR 25,42 (ATS 350) decke nicht einmal die im Vertragsabschlusszeitpunkt auf das Vereinslokal entfallenen Betriebskosten. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die Beklagte auf die Nutzung der Müllcontainer bzw das Betreten von allgemeinen Teilen der Liegenschaft verzichtet habe. Mangels Entgeltlichkeit liege kein Bestandvertrag, sondern ein sonstiges obligatorisches Rechtsverhältnis vor, sodass der Vertrag zwischen dem früheren Eigentümer und der Beklagten nicht auf den Erwerber des Objekts (die Klägerin) übergegangen sei. Die Beklagte benutze das Vereinslokal titellos, weshalb sie zur Rückstellung verpflichtet sei.
Die Beklagte bestritt. Sie habe mit dem damaligen Eigentümer mündlich einen Mietvertrag abgeschlossen. Von einer unentgeltlichen Überlassung sei nie gesprochen worden. Darüber hinaus sei ein Mietzins von ATS 350 im Vertragsabschlusszeitpunkt ortsüblich und angemessen gewesen. Die Parteien hätten beabsichtigt, einen Bestandvertrag abzuschließen, weshalb die Höhe des Mietzinses unerheblich sei. Außerdem seien die Müllbehälter und die allgemeinen Teile des Objekts der Beklagten nicht zugänglich gewesen. Das Vereinslokal sei 1976 auch nicht an die Wasserleitung oder den Kanal angeschlossen gewesen. Die Beklagte habe sich seit jeher um alles selbst kümmern müssen.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren ab. Es ging von dem auf den Seiten 2 bis 3 der Urteilsausfertigung wiedergegebenen Sachverhalt aus, auf den verwiesen wird.
In rechtlicher Hinsicht ging es davon aus, dass sich die Klägerin nur bei Vorliegen einer als Mietvertrag zu qualifizierenden Gebrauchsüberlassung das Bestehen eines die Wohnungsnutzung rechtfertigenden Rechtsverhältnisses entgegenhalten lassen müsse. Dabei treffe den Räumungskläger die Beweislast für die Behauptung, es liege kein Bestandvertrag, sondern ein Prekarium vor.
Es sei entscheidend, ob die vereinbarte Gegenleistung als Mietzins oder als ein die Annahme einer Leihe (Bittleihe) rechtfertigender Anerkennungszins anzusehen sei. Dies sei nach den Verhältnissen bei Vertragsabschluss zu beurteilen. Ein entgeltliches Rechtsverhältnis liege dann nicht vor, wenn für die überlassene Sache nicht mehr als 10 % des ortsüblichen Entgelts geleistet werde. Da die Beklagte zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit 18,25 % mehr als 10 % des ortsüblichen Entgelts für die Nutzung geleistet habe, sei die vereinbarte Gegenleistung als Mietzins zu qualifizieren.
Die Klägerin sei nach § 1120 ABGB in das Bestandverhältnis eingetreten. Die Beklagte nutze das Objekt folglich nicht titellos.
Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin aus den Berufungsgründen der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung (einschließlich sekundärer Feststellungsmängel) mit dem Abänderungsantrag, der Klage zur Gänze stattzugeben. In eventu wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
1. Mängelrüge
1.1. Die Klägerin wirft dem Erstgericht vor, sich auf ein unrichtiges Sachverständigengutachten zu stützen. Es habe verabsäumt, den Sachverständigen anzuweisen, sein Gutachten auf die Jahre 1979 oder 1978 zu beziehen.
Das Erstgericht hat festgestellt, dass das Objekt zumindest seit Ende der 1970er Jahre als Vereinslokal genutzt wird. Entgegen der Auffassung der Klägerin kann auch 1976 als Ende der 1970er Jahre verstanden werden.
Im Übrigen folgt dies auch aus der Aussage des Zeugen D*, der seit Jänner 1979 selbst Gemeindeparteiobmann war. Zu diesem Zeitpunkt war das Objekt bereits Vereinslokal (PA ON 19, S. 2-3).
Es steht auch mit der Aussage der Zeugin E* in Einklang. Deren Vater, Dr. F* E*, war zwar erst seit 1983/84 Eigentümer des Hauses, aber bereits seit 1977 Notar in C* und führte seither das Notariat im gegenständlichen Haus (PA ON 19, S. 6).
1.2. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist aus den Beilagen ./9 und ./10 nicht abzuleiten, dass die Beklagte das Objekt erst seit 1979 nutzt. Das Erstgericht war folglich nicht gehalten, den Sachverständigen anzuweisen, das Gutachten bezogen auf die Jahre 1979 oder 1978 zu ergänzen.
1.3. Die Klägerin vermag keine Mangelhaftigkeit des Verfahrens aufzuzeigen.
1.4. Ebensowenig vermag die Beklagte in ihrer Berufungsbeantwortung eine Mangelhaftigkeit aufzuzeigen. Eine gesetzmäßige Mängelrüge setzt voraus, dass der Rechtsmittelwerber nachvollziehbar aufzeigt, in welcher Hinsicht sich bei Unterbleiben des behaupteten Verfahrensfehlers eine abweichende Sachverhaltsgrundlage ergeben hätte (RS0043039 insb [T3] und [T5]). Eine solche abweichende Sachverhaltsgrundlage zeigt die Beklagte in ihrer Rüge nicht auf. Insbesondere wendet sie sich auch nicht gegen die Negativfeststellung, wonach das Erstgericht nicht feststellen konnte, dass mündlich ausdrücklich ein Bestandverhältnis vereinbart wurde.
2. Beweisrüge
2.1. Die Klägerin bekämpft folgende Feststellung: „Zum Vertragsabschlusszeitpunkt war ausgehend von den damaligen Marktgegebenheiten ein Hauptmietzins von rund ATS 641,34 netto für ein Objekt in dieser Art und Lage erzielbar.“
Sie begehrt stattdessen folgende Ersatzfeststellung: „Zum Vertragsabschlusszeitpunkt war ausgehend von den damaligen Marktgegebenheiten ein Hauptmietzins von rund netto ATS 1.031,17, für ein Objekt in dieser Art und Lage erzielbar“.
Die Klägerin wendet sich gegen die vom Sachverständigen angewandte Kostenmietberechnung.
Die bekämpfte Feststellung entspricht den Ausführungen des Sachverständigen in seinem schriftlichen Gutachten ON 41, S. 22. Der Sachverständige führte zur Plausibilisierung weiters aus, „wenn man den Wert der Büropreise in mäßigen Lagen in G* zum Stichtag anpasst, ergebe sich eine Bandbreite von ATS 24,27 bis ATS 32,16“. Er hielt gleichzeitig aber fest, dass es sich im bewertungsgegenständlichen Umfeld nicht um eine Hauptstadtlage handle. Diesen Ausführungen ist das Erstgericht gefolgt, indem es darlegte, dass C* mit einer Hauptstadtlage nicht vergleichbar sei.
2.2. Die Klägerin übersieht, dass der Sachverständige lediglich eine Plausibilisierung des von ihm als ortsüblich dargelegten Hauptmietzinses für das Objekt vornahm. Im Rahmen der mündlichen Erörterung errechnete der Sachverständige zu dem als Blg ./4 vorgelegten Mietvertrag aus 1978 ATS 22/m² Miete bzw ATS 18/m². Bei Berücksichtigung des Abstellraums und der Garage errechnete er ATS 16,4/m 2. Das Objekt verfügte aber zudem über größere Freiflächen wie Gastgarten und Terrasse, die Gegenleistung dafür sei indirekt in der Miete enthalten. Dadurch errechne sich ein höherer Betrag (PA ON 49, S. 6).
Es begegnet daher keinen Bedenken, wenn das Erstgericht den vom Sachverständigen als ortsüblich angenommenen Mietzins mit ATS 641,34 netto für ein Objekt in dieser Art und Lage zugrunde legte.
2.3. Die Beweiswürdigung kann erst dann erfolgreich angefochten werden, wenn stichhaltige Gründe ins Treffen geführt werden, die erhebliche Zweifel an den vom Erstgericht vorgenommenen Schlussfolgerungen rechtfertigen könnten.
Dies gelingt der Klägerin nicht.
2.4. Beweisrüge der Beklagten
Die Beklagte wendet sich in ihrer Berufungsbeantwortung gegen folgende Feststellung: „Die von der Beklagten übernommene Zahlungspflicht in Höhe von ATS 350,-- monatlich, übersteigt die Höhe der monatlichen Betriebskosten von ATS 232,94 um ATS 117,06. Der von der Beklagten gezahlte die Betriebskosten übersteigende Betrag in Höhe von ATS 117,06 entspricht 18,25% des ortsüblichen Mietzinses (ATS 641,34) und steht zu diesem in einem Verhältnis von ca. 1 : 5,5.“
Sie begehrt stattdessen folgende Ersatzfeststellung: „Die von der Beklagten übernommene Zahlungspflicht in Höhe von ATS 350,- monatlich entspricht 54,57% des ortsüblichen Mietzinses (ATS 641,34).“
Es ist richtig, dass das Erstgericht nicht feststellen konnte, ob und in welcher Höhe der vereinbarte Betrag anteilige Betriebskosten beinhaltete. Es traf dazu eine Negativfeststellung.
Die Beklagte moniert, dass die bekämpfte Feststellung zu dieser Negativfeststellung in Widerspruch stehe.
Ein solcher Widerspruch besteht aber nicht.
Im Übrigen steht auch die von der Beklagten begehrte Ersatzfeststellung nicht im Widerspruch zur bekämpften Feststellung, die letztlich nur eine Berechnung durch das Erstgericht darstellt und daher als rechtliche Beurteilung zu qualifizieren ist.
Die begehrte Ersatzfeststellung könnte ohne die bekämpfte Feststellung zu ersetzen, hinzutreten. Somit fehlt es an einer gesetzmäßig ausgeführten Beweisrüge.
2.5. Das Berufungsgericht übernimmt daher die Tatsachenfeststellungen des Erstgerichts und legt sie seiner weiteren rechtlichen Beurteilung zugrunde (§ 498 Abs 1 ZPO).
3. Rechtsrüge
3.1. Die Klägerin moniert, dass zur Frage, ob lediglich ein Anerkennungszins vorliegt, nicht von starren Grenzen oder Prozentsätzen auszugehen sei. Ausgehend vom Gebrauchswert des überlassenen Geschäftsraums sei der von der Beklagten zu leistende Betrag noch als Anerkennungszins zu qualifizieren.
Darüber hinaus rügt die Klägerin einen sekundären Verfahrensmangel. Das Erstgericht habe eine nähere Prüfung der Umsatzsteuerpflicht unterlassen. Nach den Feststellungen sei in den beiden Kaufverträgen festgehalten, dass sämtliche Räume des Hauses vermietet seien. Daraus folge, dass die jeweiligen Eigentümer des Hauses über Mieteinnahmen verfügten, die einer Umsatzsteuerpflicht von 8 % unterlegen seien.
3.2. Gemäß dem damals in Geltung stehenden § 1 UStG 1972 unterlagen der Umsatzsteuer Lieferungen und sonstige Leistungen, die ein Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt.
§ 2 Abs 1 UStG 1972 definierte als Unternehmer, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Gewerblich oder beruflich war jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber ihren Mitgliedern tätig wird.
Während § 6 Abs 1 Z 16 UStG 1994 die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken von der USt befreit (der Vermieter kann allerdings zur USt optieren), gab es im UStG 1972 in der 1976 geltenden Fassung keinen entsprechenden Befreiungstatbestand.
Dennoch war nicht feststellbar, ob die damaligen Vermieter in den 1970er Jahren USt abführten.
3.3. Selbst wenn man von dem bezahlten Betrag von ATS 350 die USt in Höhe von 8 % abzieht, verbleiben ATS 324,07. Wenn man von diesem verbleibenden Betrag auch noch die Betriebskosten abzieht, errechnen sich ATS 91,13 und damit 14,21 % des festgestellten ortsüblichen Mietzinses. Auch in diesem Fall wäre noch nicht von einem Anerkennungszins auszugehen.
3.4. Der Unentgeltlichkeit steht es gleich, wenn ein bloßer Anerkennungszins oder ein so niedriges Entgelt geleistet wird, dass es gegenüber dem Wert der Benützung praktisch nicht ins Gewicht fällt (RS0020541). Dies ist bezogen auf die Verhältnisse bei Vertragsabschluss zu beurteilen (RS0019053). So wurden etwa 10 % des ortsüblichen Entgelts noch als bloßer „Anerkennungsbetrag“ beurteilt (vgl RS0020541 [T1, T2]).
Für die Frage, ob die Überlassung einer Wohnung ungeachtet eines dem Eigentümer zu zahlenden Geldbetrags noch als unentgeltlich iSd § 981 ABGB zu qualifizieren ist, ist nach neuerer Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs darauf abzustellen, ob die vom Nutzungsberechtigten übernommenen Kosten ihrer Natur nach aus dem Gebrauch resultieren (wie etwa für Warmwasser, Heizung, Lift etc) oder ob sie den Liegenschafts-(mit-)eigentümer unabhängig von jedem Gebrauch der Liegenschaft aufgrund seiner (Mit-)Eigentümerstellung treffen (wie etwa Grundsteuer, Bankgebühren, Versicherungskosten etc). Nur die Übernahme der Kosten der zweiten Art stellt Entgelt dar (RS0019152 [T6]; RS0019169 [T2, T3, T4]; vgl auch RS0020551, 9 Ob 28/21i).
3.5. Hier ist auch zu berücksichtigen, dass – wie festgestellt – in den Kaufverträgen 1983 und 1984 (Blg ./1 und ./2) festgehalten wurde, dass sämtliche Räume des Hauses vermietet sind. Die Blg ./1 und ./2 können als unstrittige Urkunde ohne Weiteres der rechtlichen Beurteilung zugrunde gelegt werden (RS0121557). Es bedarf daher auch keiner ausdrücklichen Feststellung (wie von der Beklagten in der Berufungsbeantwortung als sekundärer Feststellungsmangel gerügt), dass in den Kaufverträgen auch festgehalten wurde, dass eine Mietzinsreserve nicht vorhanden ist.
Nachdem nicht festgestellt werden konnte, dass in dem vereinbarten Betrag Betriebskosten enthalten waren und auch unklar blieb, ob es sich bei den festgestellten durchschnittlichen Betriebskosten für Zinshäuser um Gebrauchskosten handelt, können diese nicht zur Gänze herausgerechnet werden. Aufwendungen, die ihrer Natur nach als Gebrauchskosten zu qualifizieren sind (und daher kein Entgelt im Sinn des § 1090 ABGB darstellen) sind nach der neueren Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (8 Ob 25/06v; 10 Ob 26/13s) beispielsweise folgende Aufwendungen: Grundkosten Warmwasser, Grundkosten Heizung, Liftbetriebskosten, Hausverwaltung/Hausbetreuung. Kosten, die ihrer Natur nach keine Gebrauchskosten (und damit Entgelt) darstellen, sind etwa folgende Aufwendungen: Grundsteuer, Bankgebühren, „Hauszubehör“, „Kleinreparaturkosten“, Versicherung der Liegenschaft (im Regelfall); Raten für die anteilige Rückzahlung der Sanierungsdarlehen und Beiträge zum Reparaturfonds (7 Ob 218/14f).
In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass das Vereinslokal nach den Feststellungen vom Rest des Gebäudes baulich abgetrennt ist und keinen Zugang zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft hat. Die Beklagte verfügt über einen eigenen Eingang, heizt unabhängig vom restlichen Haus und hat einen eigenen Strombezugsvertrag. Darüber hinaus investierte die Beklagte in das Vereinslokal, indem sie neue Böden verlegte, eine Küche sowie neue Fenster einbaute.
3.6. Das Erstgericht ist daher zu Recht von keinem bloßen Anerkennungszins und folglich vom Vorliegen eines Mietvertrags ausgegangen.
4. Der Berufung der Klägerin kommt daher insgesamt keine Berechtigung zu.
5. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 41, 50 Abs 1 ZPO.
6. Der Wert des Entscheidungsgegenstands beruht auf dem Interesse der Klägerin an der Räumung des Objekts, vor allem auch unter Berücksichtigung der Höhe des für die Nutzung bezahlten Betrags.
7. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil keine Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung zu lösen waren.
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