Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Iby als Vorsitzenden sowie den Richter Mag. Resetarits und den KR Binder in der Rechtssache der klagenden Partei DI Dr. A* , geb. **, **, vertreten durch Flitsch Leuthner Leiter Rechtsanwälte GmbH in Wien, wider die beklagte Partei B* GmbH , **, **, vertreten durch Sauerzopf Partner Rechtsanwälte in Wien, wegen EUR 1.075.200,-- s.A., über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Handelsgerichtes Wien vom 14.09.2025, **-20, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 6.223,62 (darin enthalten EUR 1.037,27 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Der Kläger war im Jahr 2022 Eigentümer des Baurechts auf der Liegenschaft EZ **, KG ** mit einer verbleibenden Laufzeit von 35 Jahren. Die Liegenschaft steht im Alleineigentum des C* (in Folge „C*“). Der Kläger beabsichtigte, das Baurecht zu veräußern. Am 05.04.2022 legte die Beklagte ein verbindliches Kaufanbot zu einem Preis von EUR 1.750.000,--. Das Kaufanbot enthält folgenden Passus:
„ Dieses Kaufangebot gilt vorbehaltlich der Einigung mit dem C* als Baurechtsgeber über die Bedingungen für die Erneuerung des Baurechtes. “
Die Beklagte beabsichtigte, auf der Liegenschaft Wohnungseigentum zu begründen und zu verkaufen. Es war für die Beklagte wesentlich, das Baurecht mit einer Laufzeit von 100 Jahren zu erwerben. Das besprach ein Mitarbeiter der Beklagten auch mit dem Vertreter des Klägers. Über die Modalitäten, wie dies bewerkstelligt werden könnte, sprachen sie nicht.
Das C* übermittelte dem ehemaligen Rechtsvertreter der Beklagten zunächst einen Entwurf über die Verlängerung des Baurechts um 50 Jahre, sodass das Baurecht am 31.12.2106 geendet hätte. Das Baurecht hätte damit eine Laufzeit von 86 und nicht 100 Jahren gehabt. Am 05.09.2022 erklärte ein Mitarbeiter der Beklagten daher gegenüber dem Vertreter des Klägers, dass unter Berücksichtigung dieses Umstandes und der stark veränderten wirtschaftlichen Lage der ursprünglich angedachte Kaufpreis von Euro 1,75 Mio für die Beklagte nicht mehr darstellbar sei und fragte, ob ein Kaufpreis von EUR 1,3 Mio eine gangbare Lösung für den Kläger sei.
Bei einem Telefonat am 07.09.2022 wurde zwischen Vertretern der Streitteile als Varianten besprochen, dass die Beklagte das Baurecht mit einer Laufzeit von 100 Jahren erwirbt, indem das Baurecht auf das C* zurückübertragen und der Beklagten neu eingeräumt wird (mit dem Risiko zusätzlicher Besteuerung), oder dass die Beklagte das Baurecht mit einer Laufzeit von 86 Jahren erwirbt und in diesem Fall der an den Kläger zu zahlende Kaufpreis reduziert wird. Das Telefonat führte zu keinem konkreten Ergebnis bzw. zu keiner konkreten Lösung.
Der Vertreter des C* teilte der Beklagten am 11.10.2022 mit, dass „nur die Varianten der Auflösung und Neuabschluss des Baurechts bzw. die einer kürzeren Vertragslaufzeit“ in Betracht kämen. Vor diesem Hintergrund erklärte ein Mitarbeiter der Beklagten am 14.10.2022 gegenüber dem Vertreter des Klägers, da keine wirtschaftlich vertretbare Einigung mit dem C* als Baurechtsgeber erzielt werden konnte, nehme die Beklagte vom Kaufanbot Abstand.
Mit E-Mail vom 02.11.2022 erklärte der Vertreter des Klägers:
„ Mein Mandant möchte diese Angelegenheit aber nach Möglichkeit nicht gerichtlich klären. In diesem Sinne kann er sich vorstellen, Sie aus dem bindenden Kaufanbot vom 05.04.2022 zu entlassen. Dies setzt aber voraus, dass wir binnen längstens 7 Tagen ein Alternativ-Angebot Ihrerseits zu einem Kaufpreis von 1,4 Mio erhalten. Dieses Angebot dürfte eine Regelung beinhalten, nach der mein Mandant das Risiko einer zusätzlichen Grunderwerbsteuer, welche möglicherweise durch die formale Übertragung an das C* bei Neuabschluss auf 100 Jahre ausgelöst wird, in Höhe von bis zu EUR 100.000 übernimmt. Weitere Bedingung ist, dass dieses Angebot dann zur Unterfertigung einer verbücherungsfähigen Urkunde binnen weiterer 14 Tage führt. “
Diesen Vorschlag lehnte die Beklagte am 04.11.2022 ab.
Mit Kaufvertrag vom 12.06.2023 verkaufte der Kläger das Baurecht schließlich um EUR 700.000,-- an eine Dritte.
Ein Maklerbüro stellte dem Kläger am 14.06.2023 für ihre Vermittlungstätigkeiten betreffend den Verkauf des Baurechts eine Provision von EUR 25.200,-- in Rechnung, die der Kläger beglich.
Der Kläger begehrt die Zahlung von EUR 1.075.200,-- s.A., die sich aus der Differenz zwischen dem mit der Beklagten vereinbarten und dem tatsächlich erzielten Kaufpreis für das Baurecht und aus den Maklerkosten zusammensetzt. Da die Bedingung im Kaufanbot nicht näher konkretisiert worden sei, sei sie bereits dann erfüllt, wenn eine Einigung zwischen der Beklagten und dem C* erzielt worden sei, dies ungeachtet dessen ob die volle Baurechtszeit gewährt werde oder nur eine anteilige Baurechtszeit hätte übernommen werden können. Spätestens durch die Einräumung eines 100-jährigen Baurechts durch das C* wäre die Bedingung erfüllt gewesen und hätte die Beklagte die entsprechende Vereinbarung mit dem C* abschließen müssen. Die Frage des Gebührenrisikos sei dabei unerheblich, weil der Kläger bereit gewesen wäre, das diesbezügliche Risiko zu übernehmen. Eine Partei, die einem Vertrag eine Bedingung beisetzt habe, müsse alles rechtlich Erlaubte und Zumutbare unternehmen, um den Eintritt der Bedingung zu ermöglichen. Bei gehörigem Bemühen der Beklagten wäre eine Einigung über die Erneuerung des Baurechts erfolgt: Der Einräumung auf 86 Jahre habe das C* vorbehaltlos zugestimmt. Das C* habe auch eine Einräumung auf 100 Jahre angeboten. Da die Beklagte diese Variante gewollt habe, wäre es an ihr gelegen, das zusätzliche (Steuer)Risiko zu übernehmen oder zumindest zu versuchen, eine Lösung dafür zu finden. Die Beklagte hätte also zB den Kläger fragen können, ob er bereit wäre, das Risiko abzudecken. Die Beklagte habe sich aber zu keinem Zeitpunkt ernsthaft um die Erfüllung der aufschiebenden Bedingung bemüht, sondern die Diskussion um die Art und Weise der Einräumung auf 100 Jahre als willkommenen Anlass genommen, aus einem für sie nachteilig gewordenen Vertrag auszusteigen.
Die Beklagte beantragt Klagsabweisung und bringt vor, sie habe nur verpflichtet sein wollen, wenn eine Einigung über die Bedingungen der Erneuerung des Baurechtes erzielt worden wäre. Der Erwerb des Baurechtes wäre nur dann von Interesse gewesen, wenn dieses ab dem Zeitpunkt des Erwerbs für 100 Jahre ausübbar gewesen wäre. Dies sei dem Kläger bekannt gewesen, die Bedingung im Kaufanbot sei auch so zu verstehen. Zuletzt seien der Beklagten vom Baurechtsgeber zwei Varianten angeboten worden, und zwar einerseits die Variante einer bloßen Verlängerung des Baurechts um 50 Jahre, oder andererseits die Auflösung und Neubegründung des Baurechts auf 100 Jahre, wobei in diesem Fall das C* auch verlangt habe, „das Risiko einer GrESt-Vorschreibung (und Zahlung) gegenüber dem C*“ zu übernehmen. Bei Auflösung des bestehenden Baurechts und dem Neuabschluss eines Baurechts hätte die Beklagte also gegenüber dem C* die Haftung für eine allfällige Grunderwerbsteuervorschreibung wegen des Zurückfallens des aufgrund des Baurechts errichteten Gebäudes an den Liegenschaftseigentümer zu tragen gehabt. Darüber hinaus wäre die Steuer in diesem Fall (zumindest für die Dauer des Baurechts von 35 Jahren) zwei Mal angefallen. Die Beklagte sei aus dem Kaufanbot nicht verpflichtet gewesen, eine allfällig bei der Baurechtsgeberin anfallende Grunderwerbsteuer zu tragen, sie habe sich auch nicht mit einer Verlängerung auf nur weitere 85 Jahre zufrieden geben oder sich verpflichten müssen, die Grunderwerbsteuer für den Zeitraum von 35 Jahren zweimal zu tragen. Ab dem Zeitpunkt, ab dem klar gewesen sei, dass die im Kaufanbot aufgenommene Bedingung nicht mehr eintreten werde, sei der Vertrag gemäß § 698 iVm § 897 ABGB ungültig bzw. aufgelöst gewesen. Das nachträgliche Angebot des Klägers könne den Eintritt der aufschiebenden Bedingung nicht ersetzen. Das vom Kläger erstattete Haftungsangebot wäre auch nicht ausreichend gewesen, um alle Nachteile auszugleichen, die der Beklagten bei der Auflösung des Baurechts und dem Neuabschluss entstanden wären. Die Beklagte sei sehr wohl bemüht gewesen, auch den Interessen des Verkäufers nachzukommen. Der Kläger sei über sämtliche Bemühungen informiert gewesen. Hilfsweise fechte die Beklagte den Vertrag wegen laesio enormis an.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren ab. Es stellte den auf den Urteilsseiten 1 und 2 sowie 4 bis 10 ersichtlichen Sachverhalt fest, auf den verwiesen wird. Rechtlich erwog es nach umfassender Darstellung der Rechtslage, der Kläger habe als redlicher Erklärungsempfänger den Passus „Einigung mit dem C* als Baurechtsgeber über die Bedingungen für die Erneuerung des Baurechtes“ nur so verstehen können, dass sich die Beklagte und das C* auf eine weitere Laufzeit von 65 Jahren einigen. Bis zuletzt sei aber keine Einigung zustande gekommen. Es sei daher zu prüfen, ob die Beklagte den Bedingungseintritt vereitelt habe.
Für den Baurechtsgeber sei nur die Auflösung und der Neuabschluss des Baurechts bzw. die Einräumung des Baurechts mit einer kürzeren Vertragslaufzeit in Betracht gekommen. Das habe aber nicht der Bedingung im Kaufanbot entsprochen, eine Einigung über das Baurecht auf weitere 65 Jahre zu erzielen, weshalb der Beklagten aus dem Bedingungsausfall kein Vorwurf gemacht werden könne. Es liege auch keine Einigung über einen reduzierten Kaufpreis von EUR 1,3 Mio vor, sodass der Beklagten auch nicht vorgeworfen werden könne, das Baurecht mit einer Laufzeit von 86 Jahren nicht erworben zu haben. Die Auflösung und der Neuabschluss des Baurechts wäre für die Beklagte nicht zumutbar gewesen, weil dadurch mehrfach Grunderwerbsteuer zu bezahlen gewesen wäre. Der Kläger habe diesbezüglich nur angeboten, die Grunderwerbsteuer, die bei Übertragung auf das C* anfallen würde, zu übernehmen, nicht dagegen die höhere Steuerlast der Beklagten. Dieser Vorgehensweise nicht zugestimmt zu haben, sei der Beklagten daher nicht vorwerfbar.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit einem auf Klagsstattgebung gerichteten Änderungsantrag. Hilfsweise stellt er einen Aufhebungsantrag.
Die Beklagte beantragt, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
Der Berufungswerber meint, die Beklagte habe aufgrund der geänderten wirtschaftlichen Umstände aus dem Vertrag aussteigen wollen und das Thema Grunderwerbsteuer zum Anlass genommen, um einen Beendigungsgrund darzustellen. Sie habe jede zumutbare Bemühung unterlassen, den Bedingungseintritt herbeizuführen, und diesen wider Treu und Glauben verhindert.
1. Ungeachtet der Frage, wie die Bedingung im Kaufanbot genau auszulegen ist, hat die Beklagte keine Einigung mit dem C* erzielt. Die Bedingung im Kaufanbot ist somit nicht eingetreten, sodass lediglich zu prüfen ist, ob die Beklagte den Eintritt dieser Bedingung treuwidrig vereitelt hat. Treu und Glauben sind auch in bedingten Rechtsgeschäften zu wahren. Der bedingt Verpflichtete muss alles tun und vorkehren, was notwendig ist, um bei Eintritt der Bedingung erfüllen zu können, und alles unterlassen, was die Erfüllung verhindern würde (RS0017406; RS0017424). Bei einem bedingten Vertrag ist jede Beeinflussung des Ablaufs der Ereignisse wider Treu und Glauben unzulässig; eine Partei darf also auf die Bedingung nicht in einer Weise einwirken, die die andere Partei nach Sinn und Zweck des Vertrages redlicherweise nicht erwarten konnte (RS0017391). Wird der Eintritt einer Bedingung von der Partei, zu deren Nachteil er gereichen würde, wider Treu und Glauben verhindert, so gilt die Bedingung als eingetreten (RS0012728).
2. Die Wirksamkeit des Kaufanbotes stand unter der Bedingung der Einigung über die Erneuerung des Baurechtes. Nach völlig einhelliger Lehre und Rechtsprechung ist die Verlängerung des Baurechtes während aufrechter Baurechtsdauer oder eine Neubestellung vor Ablauf der Bestellungsdauer zulässig, sofern der Grundeigentümer insgesamt zu keiner Zeit länger als 100 Jahre gebunden ist (5 Ob 135/95; Urbanek in Rudolph/Urbanek, Baurechtsgesetz² § 3 Rz 3; Sporer in Prader/Sporer/Dobler , Baurechtsgesetz § 3 Rz 48 ff; Spruzina in GeKo Wohnrecht 2 § 3 BauRG Rz 5). Die Neubestellung kann allein bezogen auf das Bauwerk jedoch zu einer doppelten Grunderwerbsteuerbelastung führen, weil der Liegenschaftseigentümer Grunderwerbsteuer für den Erwerb des Bauwerks zu zahlen hat und dem Bauberechtigten anlässlich der Neubestellung des Baurechts der Wert des Bauwerks zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer hinzugerechnet wird ( Spruzina aaO Rz 14). Eine Neubestellung wird daher im Gegensatz zu einer Verlängerung als nachteilig angesehen ( Sporer aaO Rz 67). Für einen verständigen Erklärungsempfänger war der Passus „Erneuerung des Baurechtes“ somit eindeutig im Sinne einer zu vereinbarenden Verlängerung des bestehenden Baurechtes und nicht im Sinne einer Neubestellung zu verstehen. Der behauptete Feststellungsmangel zum Begriff der Erneuerung (Berufung Punkt 1.1.) liegt nicht vor, weil es sich dabei weitgehend nicht um die Feststellung von Tatsachen, sondern Rechtsausführungen handelt. Da der Begriff „Erneuerung“ im vorliegenden Kontext eindeutig ist, liegt auch kein Anwendungsfall des § 915 ABGB vor.
3. Die Erfüllungsfiktion greift stets ein, wenn eine Partei auf die Bedingung in einer Weise vereitelnd eingewirkt hat, welche die andere Partei nach dem Sinn und Zweck des Vertrages nicht erwarten konnte (7 Ob 577/87). Die Beurteilung, ob der Eintritt der Bedingung zu fingieren ist, stellt sich als ein Sonderfall ergänzender Vertragsauslegung dar, die an Treu und Glauben sowie an redlicher Verkehrsanschauung orientiert ist (10 Ob 47/17k). Keine treuwidrige Verhinderung liegt vor, wenn die Bedingung einen Vertragsschluss mit einem Dritten einschließt und der Dritte nur zu unzumutbaren Konditionen kontrahieren will ( Riedler in Schwimann/Kodek 5 § 897 ABGB Rz 18).
4. Im Berufungsverfahren releviert der Kläger nur noch, die Beklagte wäre verpflichtet gewesen, mit dem C* eine Neubegründung des Baurechts zu vereinbaren. Die anderen Varianten sind somit nicht mehr zu beurteilen. N achdem der Baurechtsgeber erkennen ließ, dass er einer bloßen Verlängerung um 65 Jahre nicht zugestimmt, hat die Beklagte bereits am 05.09.2022 beim Kläger angefragt, ob unter diesen Bedingungen eine Reduktion des Kaufpreises möglich wäre. Diese Anfrage wurde durch den Vertreter des Klägers weder schriftlich noch beim Telefonat vom 07.09.2022 beantwortet. Der Vertreter des Klägers hat dann auch nicht vorgeschlagen, dass er die (erhöhte) Grunderwerbsteuer von sämtlichen Personen trägt, die durch die Neubestellung des Baurechts anfallen wird. Der Kläger vertritt in der Berufung nach wie vor die Ansicht (S 6), die Beklagte habe sich zur Tragung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Zwischen den Streitteilen sei immer nur die zusätzliche Steuerlast aus dem Rückfall an das C* zur Diskussion gestanden. Diese Ansicht ist insoweit unrichtig, als mit der Neueinräumung des Baurechtes für 100 Jahre Grunderwerbsteuer für 100 Jahre und nicht bloß für 65 (weitere) Jahre angefallen wäre. Aus diesem Grund hat bereits das Erstgericht richtig ins Treffen geführt, der Kläger habe gar nicht angeboten, die(se) höhere Steuerlast der Beklagten (sondern nur jene des C*) zu tragen, was in der Berufung auch nicht in Zweifel gezogen wird. Dies steht auch in Einklang mit den Ausführungen im (auch für das Berufungsgericht verwertbaren, vgl RS0121557 ) Schreiben des Vertreters des Klägers vom 02.11.2022 (./G), nach dem die Beklagte das Risiko der Grunderwerbsteuer ausdrücklich selbst übernommen habe.
5. Im Falle einer Neubestellung des Baurechtes hätten das C* und die Beklagte somit eine (erhöhte) Steuerlast zu tragen gehabt, was beide Parteien nicht wollten. Da dieses Risiko nicht (zur Gänze) vom Kläger übernommen worden wäre, kam es zu keiner Einigung über die Neubestellung des Baurechtes. Die Beklagte war nicht verpflichtet, eine Einigung mit dem Baurechtsgeber zu erzielen, bei der sie eine höhere Steuerlast tragen hätte müssen, als sie bei Abgabe des Kaufanbotes kalkuliert hatte. Es kann somit nicht davon gesprochen werden, dass die Beklagte den Eintritt der Bedingung treuwidrig vereitelt hat. Auf die Höhe der Grunderwerbsteuer – und damit den unter Punkt 1.3. der Berufung gerügten Feststellungsmangel - kommt es nicht entscheidend an, weil eine zusätzliche Steuerlast (der Kläger spricht in der Berufung von prognostizierten EUR 80.000, ), die bei Abgabe des Kaufanbotes sichtlich nicht berücksichtigt wurde, einen Umstand darstellt, den die Beklagte nicht akzeptiert. Ob zudem die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen das Kaufanbot für die Beklagte unattraktiver gemacht haben, ist für die hier zu klärende Frage – nämlich ob die Beklagte eine Einigung mit dem Baurechtsgeber treuwidrig vereitelt hat - nicht von Bedeutung, sodass auch der in diesem Zusammenhang gerügte Feststellungsmangel (Berufung Punkt 1.2.) nicht vorliegt. Auch der zuletzt gerügte Feststellungsmangel (Berufung Punkt 1.4.) ist nicht verwirklicht. Die (wenig aussagekräftige) Feststellung, der Kläger wäre stets konsensbereit gewesen, hat das Erstgericht ohnedies getroffen. Der Rest der begehrten Feststellung betrifft vorwiegend Rechts- und keine Tatfragen.
6. Das Erstgericht ist somit zu Recht davon ausgegangen, dass die zwischen den Streitteilen vereinbarte Bedingung nicht eingetreten ist und der Bedingungseintritt durch die Beklagte nicht treuwidrig vereitelt wurde. Ist ein Geschäft unter aufschiebender Bedingung abgeschlossen, so beginnen die Rechtswirkungen erst dann, wenn das ungewisse Ereignis eintritt. Bei Ausfall der Bedingung treten die Wirkungen überhaupt nicht ein (RS0012681). Dies ist hier der Fall, womit auf die Ausführungen des Klägers zum (gar nicht erklärten) Vertragsrücktritt nicht weiter einzugehen ist.
7. Die Kostenentscheidung des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 41, 50 ZPO.
8. Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO zu lösen war. Ob eine Bedingung als ausgefallen anzusehen ist, weil der Begünstigte ihren Eintritt wider Treu und Glauben herbeigeführt hat, ist eine Frage des Einzelfalls (RS0012728 [T14]; 3 Ob 102/25h [Rz 6]).
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