Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Häckel als Vorsitzenden sowie die Richterin Dr. Reden und den Richter Mag. Wessely in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft des Hauses A* , **, vertreten durch Hausverwaltung B* GmbH, **, diese vertreten durch Doschek Rechtsanwalts GmbH in Wien, wider die beklagten Parteien 1. A* C* GmbH , **, 2. D* , **, beide vertreten durch Mag. Norbert Piech, Rechtsanwalt in Wien, wegen (zuletzt) EUR 149.613,52 sA, über die Berufung der zweitbeklagten Partei gegen das Endurteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien vom 30.4.2025, **-58, den
B e s c h l u s s
gefasst:
Der Berufung wird Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird aufgehoben und die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens bilden weitere Verfahrenskosten.
Begründung:
Die Erstbeklagte erwarb mit Kaufvertrag vom 20.9.2017 113/2158-Anteile, 146/2158-Anteile und 175/2158-Anteile an der Liegenschaft EZ **, KG ** mit der Adresse A*, und errichtete auf der Liegenschaft 3 Dachgeschoßwohnungen. Mit Kaufvertrag vom 13.8.2018 erwarb E* die Wohnung Top Nr 23 um einen Kaufpreis von EUR 1,100.000,--. Mit Kaufvertrag vom 24.4.2019 erwarb Mag. F* die Wohnung Top Nr 22 um EUR 950.000,--.
G*, der ehemalige Geschäftsführer der Erstbeklagten, erkundigte sich beim Zweitbeklagten, ob er Interesse am Kauf der verbleibenden Wohnung Top Nr 21 habe. Mit Kaufvertrag vom 24.7.2020 erwarb der Zweitbeklagte die Wohnung Top 21 um einen Kaufpreis von EUR 980.000,--. Dafür nahm er einen Kredit über EUR 877.000,--auf, wovon der Treuhänder am 31.8.2020 EUR 800.000,--an die Erstbeklagte zur Anweisung brachte. Weitere Zahlungen, insbesondere eine Direktzahlung von EUR 180.000,--des Zweitbeklagten an die Erstbeklagte, erfolgten nicht. Die Wohnung wies zum Zeitpunkt der Übernahme durch den Zweitbeklagten Mitte 2020 einen Wert von EUR 940.000,--auf. Auf den Liegenschaftsanteilen der Erstbeklagten hafteten 2 Pfandrechte der H* mit insgesamt bis zu einem Höchstbetrag von EUR 2,250.000,--aus.
Im Zuge des Dachgeschossausbaus durch die Erstbeklagte kam es zu massiven (Wasser-)Schäden am Haus, wovon der Zweitbeklagte Kenntnis hatte. Eine Behebung der Schäden durch die Erstbeklagte erfolgte trotz Zusage nicht. Die die Klägerin treffenden, notwendigen und von ihr bezahlten Sanierungskosten abzüglich der seine Anteile betreffenden Zahlungen des Zweitbeklagten in die Rücklage betrugen insgesamt EUR 149.613,52. Die Wohnungseigentümer traten ihre Ansprüche an die Klägerin ab und nahm diese die Abtretungen an.
Es kam bereits wiederholt vor, dass die letzten Wohnungen von Bauvorhaben unter behaupteter Direktzahlung von 20% des Kaufpreises an G* nahestehende Personen bzw an Mitarbeiter von ihm geleiteter Unternehmen veräussert und-wie auch hier-die Gesellschaftsanteile zur Liquidation an Dr. I* verkauft wurden, wovon der Zweitbeklagte wusste. Er trug den Plan von G*, den Gewährleistungs-und Schadenersatzverpflichtungen durch eine Aushöhlung der Erstbeklagten zu entgehen, mit und half durch seinen Kauf bei der Umsetzung. Durch das Verhalten des Zweitbeklagten wurde die Befriedigung der Klägerin vereitelt.
Die Erstbeklagte wurde von der Finanzverwaltung als Scheinunternehmen nach dem Sozialbetrugsbekämpfungsgesetz eingestuft. Sie ist in der Zwischenzeit vermögenslos und wurde am 6.9.2024 gemäß § 40 FBG von Amts wegen aus dem Firmenbuch gelöscht. Die Forderung der Klägerin ihr gegenüber war bereits bei Klagseinbringung am 24.1.2022 uneinbringlich. Gegen den Geschäftsführer der Erstbeklagten und andere Beschuldigte wird zu ** der Wirtschafts-und Korruptionsstaatsanwaltschaft wegen §§ 146 f, 152 StGB ein Ermittlungsverfahren geführt. Die Klägerin brachte gegen den Zweitbeklagten eine Nachtragsanzeige wegen betrügerischer Krida bei der StA Wien ein.
Mit der gegenständlichen Klage begehrte die Klägerin von den Beklagten (zuletzt) die Zahlung von EUR 149.613,52 sA mit dem Vorbringen, durch den Verkauf der verbliebenen Wohnung Top 21 an den Zweitbeklagten mit Kaufvertrag vom 24.7.2020 habe die Erstbeklagte ihren letzten bestehenden Vermögenswert, auf den die Klägerin bzw die Miteigentümer aufgrund der entstandenen Schäden hätten zugreifen können, an den Zweitbeklagten veräußert. Der ehemalige Geschäftsführer der Erstbeklagten, G*, habe bereits wiederholt Miteigentumsanteile an Häusern erworben, den Dachboden ausgebaut, große Schäden hinterlassen und die jeweilige ausgeräumte GmbH an Strohmänner übertragen und in Insolvenz geschickt. Dabei werde bewusst in Kauf genommen, dass die Wohnungseigentümer des jeweiligen Hauses auf den Kosten der Behebung der Schäden sitzen bleiben. Auch hier habe sich der Zweitbeklagte bereit erklärt, die letzte Wohnung aus dem Vermögen der Erstbeklagten zu einem Kaufpreis zu erwerben, der jedenfalls unter dem angemessenen Verkehrswert gelegen sei, um damit den Gläubigern den Haftungsfonds der Erstbeklagten zu entziehen. Hätte die Erstbeklagte diese Wohnung fremd veräußert, so hätte sie zumindest einen Kaufpreis erzielt, der auch noch die gegenständlichen Schadenersatzpflichten abgedeckt hätte.
Der Geschäftsführer der Erstbeklagten habe - wie im hier gelagerten Fall - folgendes System angewandt: Die letzten Dachgeschosswohnungen aus den Betreibergesellschaften seien jeweils entweder an Mitarbeiter der Erstbeklagten oder dieser zuzurechnenden Gesellschaften veräußert worden. Dabei sei in den Kaufverträgen immer festgehalten worden, dass 20% des Kaufpreises im Vorhinein bezahlt worden seien. Dieses Geld sei jedoch tatsächlich niemals geflossen. Dies habe dazu gedient, um den finanzierenden Banken den Eigenmittelnachweis von 20% zu erbringen und damit einerseits die finanzierende Bank zu betrügen und andererseits die letzte Wohnung als Vermögenswert aus der Betreibergesellschaft herauszubringen und den Gläubigern zu entziehen. Die Käufer, wie der Zweitbeklagte, hätten dann die Objekte später ohne Haftung des Bauträgers für die Schäden weiter verkaufen können.
Auch im gegenständlichen Fall sei im Kaufvertrag (pro forma) eine Anzahlung von 20%, hier konkret EUR 180.000,--, vereinbart worden, die vor Kaufvertragsunterfertigung bereits vom Zweitbeklagten geleistet worden sein sollten, tatsächlich aber nie geleistet worden seien. Damit sei der Erstbeklagten ein Vermögenswert von EUR 180.000,--entzogen worden, der ansonsten der Klägerin zur Verfügung hätte stehen können, und habe der Zweitbeklagte auch nicht den Verkehrswert der Wohnung bezahlt, sondern eben zumindest um 20% weniger, und dann später die Wohnung um den Verkehrswert weiter verkaufen können, wobei mit Sicherheit ein Großteil des Gewinns an den Geschäftsführer der Erstbeklagten geflossen sei.
Es liege ein kollusives Verhalten zwischen den beklagten Parteien vor, sodass der Zweitbeklagte bereits aus diesem Grund für die Schäden hafte, die die Erstbeklagte den Wohnungseigentümern zugefügt habe. Der Zweitbeklagte hafte auch gemäß § 1409 ABGB als Rechtsnachfolger der Erstbeklagten sowie wegen Schutzgesetzverletzung, weil er sich an betrügerischen Kridahandlungen beteiligt habe.
In der Tagsatzung vom 18.10.2022 erging gegen die Erstbeklagte aufgrund der Anerkennung des Klagebegehrens durch diese ein Teil-Anerkenntnisurteil .
Der Zweitbeklagte bestritt das Klagebegehren (zuletzt) dem Grunde nach und wendete ein, er habe die Liegenschaftsanteile zu einem Preis erworben, der dem Wert des Vertragsgegenstandes entspreche. Der Kaufpreis in Höhe von EUR 180.000,--sei von ihm vor der Vertragsunterfertigung an die Gesellschaft überwiesen worden. Der Betrag von EUR 800.000,--sei am Treuhandkonto gelegen und zur Tilgung von Verbindlichkeiten und Lastenfreistellung verwendet worden. Er habe keine Kenntnis von einer etwaig mangelhaften Ausführung des Dachgeschossausbaus durch die ausführende Baugesellschaft gehabt. Die Darstellung, der vormalige Geschäftsführer der Erstbeklagten hätte die Klägerin schädigen wollen, sei absurd. Für etwaige Verpflichtungen der Erstbeklagten im Zusammenhang mit dem Dachgeschossausbau treffe ihn keine Haftung.
Mit dem angefochtenen Endurteil gab das Erstgericht dem Klagebegehren gegen den Zweitbeklagten statt. Es traf die auf den Seiten 2 und 3 bis 6 der UA ersichtlichen Feststellungen, deren für das Berufungsverfahren wesentlicher Inhalt eingangs wiedergegeben wurde (die bekämpften Feststellungen wurden durch Unterstreichung hervorgehoben), und auf die im Übrigen verwiesen wird.
Rechtlich folgerte das Erstgericht, aus den Feststellungen ergebe sich, dass sich der Zweitbeklagte an einem Verstoß gegen den Gläubigerschutz bezweckende Vorschriften beteiligt habe, wobei der Haftungsfonds der Erstbeklagten durch die behauptete, jedoch nicht erfolgte Direktzahlung von EUR 180.000,--um eben jenen Betrag geschmälert und die Hereinbringung der Schadenersatzforderungen der Klägerin bei der Erstbeklagten vereitelt worden sei, sodass der Zweitbeklagte für den Schaden einzustehen habe. Auch eine Haftung des Zweitbeklagten gemäß § 1409 ABGB analog sei gegeben. Die Übertragung einer einzelnen Sache sei zwar vom Tatbestand des § 1409 grundsätzlich nicht umfasst. Diese Vorschrift werde jedoch analog angewendet, wenn diese Sache im Wesentlichen das gesamte Vermögen des Verkäufers darstelle. Wisse der Erwerber einer Liegenschaft-wie im vorliegenden Fall-, dass diese das (im Wesentlichen) gesamte Vermögen des Verkäufers darstelle, so hafte er nach § 1409 ABGB analog, wenn ihm auch die konkrete Gläubigerforderung bekannt sei, wobei das Kennen-Müssen jener Tatsachen genüge, die Rückschlüsse auf das Bestehen der Forderung zuließen.
Gegen das angefochtene Urteil richtet sich die Berufung des Zweitbeklagten wegen unrichtiger Tatsachenfeststellung infolge unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit einem auf Klagsabweisung gerichteten Abänderungsantrag. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Klägerin beantragt, der Berufung keine Folge zu geben.
Die Berufung ist im Sinne einer Aufhebung berechtigt .
1. Mit seiner Tatsachenrüge bekämpft der Berufungswerber die Feststellung, wonach weitere Zahlungen, insbesondere eine von EUR 180.000,--des Zweitbeklagten an die Erstbeklagte, nicht erfolgten. Stattdessen begehrt er die Ersatzfeststellung, dass der gesamte Kaufpreis von EUR 980.000,--von ihm bezahlt und zur Lastenfreistellung der Liegenschaft verwendet worden sei.
Das Erstgericht hat die bekämpfte Feststellung damit begründet, dass es dem Zweitbeklagten ein Leichtes gewesen wäre, entsprechende Nachweise über die Direktzahlung von EUR 180.000,--an die Erstbeklagte vorzulegen, die er jedoch schuldig geblieben sei. Nicht nachvollziehbar sei es auch, weshalb es entgegen dem im Kaufvertrag festgehaltenen Modalitäten (Einzahlung auf das Treuhandkonto) überhaupt zu einer Direktzahlung vor Vertragsunterfertigung hätten kommen sollen. Den Einvernommenen [gemeint: dem Zeugen G* und dem Zweitbeklagten] sei es nicht gelungen, das Gericht von der überwiegenden Wahrscheinlichkeit ihrer Angaben zu überzeugen, gegen die auch die diversen Sachverhaltsdarstellungen ON 52 sprechen würden (S 6 der UA).
Die Berufung bringt dagegen lediglich vor, dass kein Grund bestehe anzunehmen, dass der Zeuge G* dem Zweitbeklagten EUR 180.000,--hätte schenken und daher auf diesen Betrag verzichten wollen.
Davon, dass die Erstbeklagte gegenüber dem Zweitbeklagten auf einen ihr zustehenden Teil des Kaufpreises verzichtet hätte, ist aber nach den sonstigen Feststellungen ohnehin nicht auszugehen. Demnach steht (unbekämpft) fest, dass es bereits wiederholt zur Veräußerung der letzten Wohnungen von Bauvorhaben an G* nahestehende Personen bzw Mitarbeiter in von ihm geleiteten Unternehmen unter behaupteter Direktzahlung von 20% des Kaufpreises an die Gesellschaft sowie – wie auch hier - zum Verkauf der Gesellschaftsanteile zur Liquidation an Dr. I* kam, wovon der Zweitbeklagte wusste. Fest steht weiters, dass dieser den Plan von G*, den Gewährleistungs-und Schadenersatzverpflichtungen durch eine Aushöhlung der Erstbeklagten zu entgehen, mittrug und durch seinen Kauf bei der Umsetzung mithalf (Seite 6 der UA). Ausgehend davon und angesichts der Tatsache, dass für eine Direktzahlung von EUR 180.000,--an die Erstbeklagte auch kein urkundlicher Nachweis vorgelegt wurde, ist die bekämpfte Feststellung, dass eine solche nicht erfolgte, nicht zu beanstanden. Sie wird daher vom Berufungsgericht übernommen.
2. Der Berufungswerber wendet sich auch gegen die Feststellung zum Wert der Wohnung zum Zeitpunkt der Übernahme Mitte 2020 von EUR 940.000,--. Begehrt wird die Ersatzfeststellung, dass die Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe einen Wert von EUR 840.000,--aufgewiesen habe. Die bekämpfte Feststellung sei ohne jede Begründung geblieben und willkürlich erfolgt. Bei richtiger Würdigung der aufgenommenen Beweise hätte das Erstgericht aufgrund der Aussage des Zeugen G*, dass er die Wohnung vor dem Verkauf an den Zweitbeklagten um EUR 840.000,--an einen Röntgenologen verkauft habe, den Wert der Wohnung mit diesem Betrag feststellen müssen.
Mit diesen Berufungsausführungen macht der Zweitbeklagte nicht nur eine Unrichtigkeit der bekämpften Feststellung, sondern auch einen-dem Rechtsmittelgrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens zuzuordnenden-Begründungsmangel geltend. Eine unrichtige oder unvollständige Bezeichnung der Rechtsmittelgründe gereicht dem Rechtsmittelwerber aber nicht zum Schaden, wenn die Rechtsmittelausführungen-wie hier-die Beschwerdegründe deutlich erkennen lassen (RS0041851).
Gemäß § 272 Abs 3 ZPO sind Umstände und Erwägungen, welche für die Überzeugung des Gerichtes maßgebend waren, in der Begründung der Entscheidung anzugeben. Die Beweiswürdigung muss erkennen lassen, warum das Gericht zur Überzeugung gekommen ist, dass für eine Feststellung eine hohe Wahrscheinlichkeit spricht, damit sowohl die Parteien, als auch das Rechtsmittelgericht die Schlüssigkeit seines Werturteils überprüfen können (RS0040122). Ein Begründungsmangel liegt vor, wenn dem angefochtenen Urteil nicht die Erwägungen zu entnehmen sind, die zu den getroffenen Feststellungen geführt haben. Dies ist hier aber der Fall.
Wie das Erstgericht zur Feststellung zum Wert der Wohnung zum Zeitpunkt der Übernahme durch den Zweitbeklagten gelangte, ist seinen beweiswürdigenden Erwägungen nicht zu entnehmen. Insoweit liegt ein erheblicher Begründungsmangel vor, zumal das Verhältnis des Wertes der Wohnung zu dem vom Zweitbeklagten dafür nach den Feststellungen entrichteten Kaufpreis von EUR 800.000,--für die von der Klägerin geltend gemachte Reduzierung des Haftungsfonds der Erstbeklagten wesentlich ist.
Der Berufung war daher im Sinne des Aufhebungsantrages Folge zu geben. Im fortgesetzten Verfahren wird das Erstgericht zum Wert der Wohnung im Zeitpunkt des Ankaufs durch den Zweitbeklagten neuerlich eine - hinreichend begründete - Feststellung zu treffen haben.
3. Auch seine Feststellungen zur Vorgehensweise im Zusammenhang Ankauf der Wohnung durch den Zweitbeklagten im hier konkret vorliegenden Fall wird das Erstgericht noch zu präzisieren haben. Die Klägerin hat dazu und zu den Beweggründen der Beklagten ein konkretes Vorbringen erstattet. Demnach sei der Eigenkapitalanteil von EUR 180.000,--im Kaufvertrag nur pro forma (also zum Schein) vereinbart und die Zahlung bereits vor Kaufvertragsunterfertigung bestätigt worden, um einerseits die finanzierende Bank darüber zu täuschen, dass der Zweitbeklagte über eine entsprechende Eigenkapitalquote verfüge und andererseits diesen Vermögenswert den Gläubigern der Erstbeklagten zu entziehen, denen damit kein dem Verkehrswert der Wohnung entsprechender Betrag zugekommen sei. Im Rahmen seiner rechtlichen Beurteilung ging das Erstgericht zwar offenbar davon aus, dass der vom Zweitbeklagten nicht entrichtete Kaufpreisteil von EUR 180.000,-- zwischen den Beklagten nur zum Schein vereinbart wurde (ansonsten würde die Erstbeklagte über eine entsprechende Forderung gegenüber dem Zweitbeklagten verfügen), dies erschließt sich aus den Feststellungen aber nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit.
4. Auch die Feststellungen zum behaupteten kollusiven Verhalten des Zweitbeklagten und einer Schädigung der Klägerin bzw der Miteigentümer der gegenständlichen Liegenschaft durch den Kaufvertrag vom 24.7.2020 werden noch zu präzisieren sein. Die Feststellungen, wonach der Zweitbeklagte den Plan von G* mitgetragen und mit seinem Kauf bei der Umsetzung geholfen habe, sind ebenso wie die-in Ermangelung einer Ersatzfeststellung nicht gesetzmäßig bekämpfte-Feststellung, der Zweitbeklagte habe durch sein Verhalten die Befriedigung der Klägerin vereitelt, zu allgemein gehalten. Es ist eine Feststellung erforderlich, durch welches konkrete Verhalten des Zweitbeklagten der Klägerin der konkret geltend gemachte Schaden entstanden ist.
Bei den Berufungsausführungen, dass infolge Überschuldung der Erstbeklagten eine kridamäßige Verteilung des Vermögens hätte erfolgen müssen und auszuschließen sei, dass die Klägerin im Rahmen eines Insolvenzverfahrens den geltend gemachten Betrag erhalten hätte, sodass die Nichtzahlung von EUR 180.000,--für die Vereitelung der Befriedigung der Klägerin nicht kausal sei, handelt es sich um den Einwand rechtmäßigen Alternativverhaltens, der vom Zweitbeklagten in I. Instanz nicht erhoben wurde. Darauf muss daher hier nicht eingegangen werden. Dafür, dass der Klägerin bzw den Miteigentümern bei Zahlung eines angemessenen Preises für die konkrete Wohnung der nunmehr geltend gemachte Schaden nicht entstanden wäre, ist aber grundsätzlich die Klägerin beweispflichtig.
5. Auch zur Verwendung der EUR 800.000,--durch die Erstbeklagte wird das Erstgericht noch Feststellungen zu treffen haben. Dazu wurde vom Zweitbeklagten vorgebracht, dass der von ihm bezahlte Kaufpreis zur Lastenfreistellung verwendet wurde. Demgegenüber behauptete die Klägerin, dass lediglich EUR 1.875,000,-- an die Bank zurückzuführen gewesen seien, die Tilgung der Pfandrechte schon aus dem Verkauf der Wohnungen Top 22 und Top 23 erfolgt und der vom Zweitbeklagten bezahlte Kaufpreis daher nicht mehr zur Lastenfreistellung notwendig gewesen sei (ON 19, 4). Ein Feststellungsmangel zum Vorhandensein von EUR 19.000,-- auf dem Treuhandkonto aus dem Verkauf der Wohnung Top 22 zum Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung durch den Zweitbeklagten liegt hingegen in Ermangelung eines diesbezüglichen Vorbringens des Zweitbeklagten in erster Instanz nicht vor.
6. Nach entsprechender Ergänzung bzw Präzisierung des Sachverhalts wird das Erstgericht eine Haftung des Zweitbeklagten wegen kollusiven Verhaltens neuerlich zu beurteilen haben. Für die Verletzung eines konkreten Schutzgesetzes durch den Zweitbeklagten bietet der Sachverhalt bisher keine hinreichenden Anhaltspunkte. Eine analoge Anwendung des § 1409 ABGB auf den Erwerb einer einzelnen Sache setzt voraus, dass dem Erwerber zum Zeitpunkt des Abschlusses des Titelgeschäftes bekannt oder erkennbar war, dass diese Sache das gesamte Vermögen des Veräußerers darstellt ( Neumayr in KBB 6§§ 1409-1409a ABGB). Dass dies hier konkret der Fall war, ergibt sich aus dem Sachverhalt nicht.
Zur Vermögenssituation der Erstbeklagten im Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung durch den Zweitbeklagten hat das Erstgericht bisher auch keine Feststellungen getroffen, was es im fortgesetzten Verfahren allenfalls nachzuholen haben wird. Ob das vom Zweitbeklagten bezahlte Entgelt dem Wert der Wohnung entsprach und ob dieses zur Gänze zur Befriedigung der Gläubiger der Erstbeklagten verwendet wurde - was eine Haftung nach § 1409 ausschließt (RS0033117) – lässt sich derzeit ebenso noch nicht beurteilen.
Das fortgesetzte Verfahren hat sich auf die vom Berufungsgericht aufgezeigten Punkte zu beschränken. Die anderen Streitpunkte sind als abschließend erledigt anzusehen (§ 496 Abs 2 ZPO).
Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO.
Rückverweise
Keine Ergebnisse gefunden
RIS