11R191/24z – OLG Wien Entscheidung

Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin des Oberlandesgerichts Dr. in Primus als Vorsitzende sowie die Richter des Oberlandesgerichts MMMag. Frank und Mag. a Fidler in der Rechtssache der klagenden Partei A* Beteiligungs GmbH , FN **, **, vertreten durch Brenner Klemm Rechtsanwälte in Wien, gegen die beklagte Partei B* GmbH , FN **, **, vertreten durch die Tiefenthaler Gnesda Rechtsanwälte GmbH in Wien, sowie die Nebenintervenientin auf Seiten der beklagten Partei C* Gesellschaft m.b.H. , FN 117859y, **, vertreten durch Mag. Kurt Thomas, LL.M., Rechtsanwalt in Wien, wegen EUR 171.000 samt Nebengebühren über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien, **-25 in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei und der Nebenintervenientin die mit jeweils EUR 4.167,42 bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens (darin EUR 694,57 USt) binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Parteien sind Immobilienmaklerinnen. Die Klägerin war vom Eigentümer und späteren Verkäufer, DI D*, mit der Vermittlung der Liegenschaft "E*" in ** beauftragt. Der Verkäufer kündigte diesen Maklervertrag mit E-Mail vom 16.12.2022 und erteilte am selben Tag der Beklagten einen Alleinvermittlungsauftrag für die Liegenschaft. Mit Kaufvertrag vom 22.3.2023 erwarb die F* G.m.b.H., vertreten durch den Geschäftsführer G*, die Liegenschaft, die damals drei Wohnungen aufwies, von denen zwei befristet vermietet waren, eine bis 31.12.2023 und die andere bis 31.1.2025. Die Beklagte erhielt für die Vermittlung der Liegenschaft eine Provision von EUR 342.000.

Die Klägerin begehrte von der Beklagten einen Anteil von 50 % an der Vermittlungsprovision. Sie sei aufgrund des ihr erteilten Vermittlungsauftrags verdienstlich für den letztlich zustandegekommenen Kaufvertrag geworden. Sie habe die spätere Käuferin namhaft gemacht, was allein schon ausreiche für die Begründung eines Provisionsanspruchs, habe aber auch ein Exposé und den Bauakt an die spätere Käuferin übermittelt und auch die erste Besichtigung der Liegenschaft mit dieser durchgeführt. Die Klägerin habe der späteren Käuferin auch eine Paketlösung angeboten (Organisation der Bestandsfreiheit) und mit dem Verkäufer den voraussichtlich zu erzielenden Erlös erörtert, sodass sie auch mitursächlich für dessen letztlich vorhandene Bereitschaft gewesen sei, den avisierten Kaufpreis zu reduzieren. Über Tätigkeit der Klägerin habe ihm bereits ein anderer Interessent ein Angebot mit einem Kaufpreis von 10,5 Mio. gestellt, welches schließlich an der Finanzierung gescheitert sei. Dieses Angebot habe DI D* auch vor Augen geführt, dass sein Wunschkaufpreis nicht erzielbar sei. Die Klägerin selbst habe der späteren Käuferin bereits einen (niedrigeren) Kaufpreis von EUR 11 Mio. in Aussicht gestellt, welcher der Käuferin aber am 15.12.2022 zu hoch erschienen sei. Die Klägerin habe auf ihre Frage, welchen Preis sie sich vorstellen könne, von der Käuferin keine Antwort erhalten. Nur einen Tag später, nämlich am 16.12.2022, habe die Beklagte ein Exposé mit einem Verkaufspreis von EUR 12,8 Mio. an die spätere Käuferin übermittelt. Die Klägerin habe aufgrund der Kündigung ihres Maklervertrags keine Vertragsverhandlungen mit den späteren Vertragsparteien mehr führen können. Verkaufsgespräche zwischen diesen und der Beklagten hätten nicht einmal ganze zwei Monate, nachdem die Käuferin jegliche Korrespondenz zur Klägerin eingestellt habe, am 9.2.2023 zur Einigung geführt. Die Beklagte habe es trotz Aufforderung abgelehnt, die Klägerin an der Provision zu beteiligen. Selbst ohne überwiegende Verdienstlichkeit habe die Klägerin einen erheblichen mitkausalen Beitrag zum Abschluss des Kaufvertrags geleistet.

Die Beklagte bestritt das Klagebegehren und beantragte dessen Abweisung. Bereits am Tag der Erteilung des Alleinvermittlungsauftrags an sie habe die Beklagte die Liegenschaft mit dem Eigentümer besichtigt, ein Exposé mit einem Verkaufspreis von EUR 12,8 Mio. erstellt und ihrem gesamten vorgemerkten Kundenstock in dieser Preisklasse zur Kenntnisnahme übersendet. Sie habe auch die spätere Käuferin, mit der sie in ständiger Geschäftsbeziehung stünde, kontaktiert, weil sie gewusst habe, dass diese Interesse an so einem Objekt habe. Es sei sofort kommuniziert worden, dass die von der Klägerin geführten Vertragsverhandlungen am Kaufpreis gescheitert seien. Durch das Einwirken der Beklagten habe der Verkäufer erstmalig am 16.1.2023 dazu bewegt werden können, einer Preisreduktion zuzustimmen, woraufhin der späteren Verkäuferin der reduzierte Kaufpreis kommuniziert worden sei. Aufgrund der Preisreduktion sei deren Geschäftsführer, G*, bereit gewesen, das Objekt zu besichtigen. Die Besichtigung habe auch die vermieteten Objekte umfasst, die diesem bis dahin noch unbekannt gewesen seien. G* habe dabei klargestellt, dass er nur eine bestandsfreie Liegenschaft erwerben wolle. Am 26.1.2023 habe in weiteren Verhandlungen eine Einigung über den Kaufpreis von EUR 9,5 Mio. erzielt werden können. Diese Einigung sei auf das Verdienst der Beklagten zurückzuführen. Nur aufgrund der Verwirklichung der von der Käuferin verlangten Bedingungen, die alleiniges Verdienst der Beklagten gewesen sei, sei es zum Abschluss des Kaufvertrags gekommen. Die Klägerin erkenne selbst an, nicht in der Lage gewesen zu sein, den Verkäufer zur Reduktion des Kaufpreises zu bewegen. Daraufhin sei ihr Vermittlungsversuch endgültig gescheitert. Die sporadische Kommunikation und einmalige Besichtigung von Teilen der Liegenschaft durch die Klägerin könnten nicht als kausal, geschweige denn als verdienstlich für den Vertragsabschluss am 9.2.2023 angesehen werden. Der Beklagten sei auch das Aktivitätenprotokoll der Klägerin nicht übermittelt worden. Sie habe keine Kenntnis von Liegenschaftsinteressenten gehabt, die sich bei der Klägerin nach der Liegenschaft erkundigt hätten. Die Beklagte sei von einer dritten Person, der Nebenintervenientin, auf die Vermittlungsmöglichkeit aufmerksam gemacht worden. Sie habe mit dieser für die verschaffte Vermittlungsmöglichkeit für den Fall erfolgreicher Vermittlung vereinbart, den Provisionsanspruch zu teilen. Mit Hilfe der Nebenintervenientin habe sie schließlich auch den letzten Mieter dazu bewegen können, das Bestandobjekt vorzeitig (bis 31.8.2023) geräumt zurückzustellen. Die Tätigkeit der Klägerin sei zusammengefasst nicht kausal für den Kaufvertragsabschluss gewesen. Es sei weder das Erörtern des Kaufpreises mit DI D* mitursächlich für das Abgehen von dessen ursprünglicher Preisvorstellung gewesen noch das von der Klägerin beigebrachte unverbindliche Angebot über 10,5 Mio. ein taugliches Argument für das Entstehen eines Provisionsanspruchs. Der Klägerin sei es vielmehr nicht gelungen, einen Konsens der Vertragsparteien über den Kaufpreis herzustellen, ihr Vermittlungsversuch sei damit eindeutig gescheitert. Ihr Maklervertrag mit der Klägerin sei zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auch gar nicht mehr aufrecht gewesen.

Die Nebenintervenientin auf Seiten der Beklagten bestritt das Klagebegehren ebenfalls, beantragte dessen Abweisung und brachte vor wie die Beklagte. Erst die Bemühungen der Beklagten hätten die Anpassung der unrealistischen Preisvorstellungen und die Erfüllung der Ankaufsbedingungen des Käufers (wie die frühere Bestandfreiheit) bewirkt. Die Klägerin habe mit ihrer Vermittlungstätigkeit, der allenfalls eine untergeordnete Rolle zukomme, keinen adäquaten Beitrag dazu geleistet.

Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren ab. Aufgrund der Feststellungen der Seiten 4 bis 8 der Urteilsausfertigung, auf die verwiesen wird, kam es rechtlich zum Ergebnis, dass die Beklagte eindeutig überwiegend verdienstlich geworden sei für den Geschäftsabschuss, sodass dieser auch der gesamte Provisionsanspruch zustehe.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin wegen unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung, Aktenwidrigkeit und unrichtiger rechtlicher Beurteilung (einschließlich sekundärer Feststellungsmängel) mit dem Abänderungsantrag, dem Klagebegehren stattzugeben. Hilfsweise wurde ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.

Die Beklagte und die Nebenintervenientin beantragten, der Berufung nicht Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt .

Mit der Beweisrüge und der Rüge der Aktenwidrigkeit bekämpft die Klägerin zunächst die Feststellung, dass, wäre die Liegenschaft nicht bestandsfrei gewesen bzw. geworden, G* sie nie gekauft hätte und aus diesem Grund auch die baldige Bestandsfreiheit der E* als eine Bedingung für die Wirksamkeit des Kaufanbots festlegen wollte. Stattdessen soll festgestellt werden, dass die Bestandsfreiheit der Liegenschaft keine Wirksamkeitsvoraussetzung für das Kaufanbot gewesen sei und zwei bereits von Mag. H* (Anm.: Vertreterin der Klägerin) mitgeteilte Mietverträge mit dem Kaufvertrag vom 22. März 2023 (Beilage ./G) von der Käuferin übernommen worden seien.

Dass die - befristeten - Mietverträge von der Käuferin (zunächst einmal) übernommen wurden, ergibt sich zweifelsfrei aus dem Kaufanbot und dem Kaufvertrag selbst (Beilagen ./5 und ./G Punkt VIII). Mangels einer diesbezüglich in den Kaufvertrag aufgenommenen Bedingung wird dessen Wirksamkeit nicht von einer Bestandsfreiheit im Zeitpunkt dessen Durchführung abhängig gewesen sein. Die Aussage des Zeugen G* und die allein darauf gegründete Feststellung sind im Gesamtkontext allerdings ohnedies nicht als eine Vertragsbedingung, sondern tatsächlich nur so zu verstehen, dass G* erklärtermaßen daran gelegen war, dass die Mietverhältnisse möglichst bald, spätestens mit Fristablauf tatsächlich enden oder dass - wie es die Klägerin darstellt - die Befristungen wirksam vereinbart wurden, und dass die Beklagte (I*) diesbezüglich Bemühungen zusagte. Dies ergibt sich schon aus der in der Berufung zitierten weiteren Aussage des Zeugen, dass er, hätte der Mieter gesagt, er würde bis Ende des Mietverhältnisses drinnen bleiben, trotzdem gekauft hätte, ihm sei es nur darum gegangen, dass es keine ungültige Befristung sei und er (Anm.: der Mieter) dann ewig in der Wohnung bleibe. Für ihn (Anm.: G*) wäre es nicht angenehm gewesen, wenn der Mieter bis zum Ende seines Mietverhältnisses drinnen geblieben wäre, es wäre aber "kein Dealbreaker" gewesen (ON 22.4, 6). Diese relativierende Darstellung lässt der Erstrichter mit der nur auf die allererste Angabe des Zeugen gegründeten Feststellung ebenso außer Acht wie den Inhalt der genannten Urkunden, sodass seine Beweiswürdigung insofern, so nicht Aktenwidrigkeit vorliegt, allenfalls mangelhaft (§ 272 Abs 1 ZPO) ist.

Da es auf diese Feststellung aber, wie noch zu zeigen sein wird, ohnehin nicht ankommt, wird sie nicht übernommen, ohne dass es einer Aufhebung oder Beweiswiederholung durch das Berufungsgericht bedürft hätte.

Im Weiteren wendet sich die Beweisrüge gegen die Feststellung, dass es Mag. H* während aufrechten Vertragsverhältnisses nicht gelang, den Verkäufer zu einer bedeutenden Preisreduktion zu bewegen. Ersatzweise sei festzustellen, dass Mag. H* während aufrechten Vertragsverhältnisses den Verkäufer zu einer Preisreduktion von ursprünglich EUR 15 Millionen auf zunächst EUR 12,8 Millionen und schließlich auf EUR 10,5 Millionen bewegen konnte. Die bekämpfte Feststellung steht tatsächlich im Widerspruch zu den weiteren, ebenfalls in der Berufung angeführten Feststellungen, wonach der Verkäufer zuerst eine Preisvorstellung von EUR 15 Mio. nannte, in welcher Höhe zunächst auch der Ausrufpreis festgelegt wurde, bei einem Gespräch zwischen diesem, dessen Ehefrau und Mag. H* im August 2022 nach Vergleichen mit anderen Preisen im **-Viertel der Angebotspreis auf EUR 12,8 Mio. herabgesetzt wurde (Urteil, Seite 5; siehe auch Beilage ./K). Da ebenfalls festgestellt ist, dass der Verkäufer im September 2022 ein durch Mag. H* vermitteltes Kaufanbot über EUR 10,5 annahm, muss es dieser gelungen sein, den Preiswunsch des Verkäufers weiter zu drücken. Dagegen, dass dies nachhaltig gewesen wäre, spricht allerdings, dass - wie unbekämpft festgestellt - die Beklagte als zweite Maklerin mit der Vermittlung erneut zu einem Preis von EUR 12,8 Mio. beauftragte.

Jener Widerspruch im Urteilssachverhalt muss aber nicht ausgeräumt werden, ebenso wenig ist die mit Recht beanstandete Feststellung zu korrigieren, weil es auch darauf im Ergebnis nicht ankommt.

Schließlich rügt die Klägerin die Feststellung, dass G* das Angebot zu einem höheren als dem von ihm zunächst angestrebten Kaufpreis vor allem auch deshalb legte, weil ihm I* (Anm.: Prokuristin der Beklagten) zusicherte, die Mietverhältnisse vorzeitig beenden zu können und auch die Mieter ihm gegenüber den Eindruck erweckten, sich an derartige Vereinbarungen halten zu wollen.

Der Beweisrüge gelingt es hier nicht, gegen diese Feststellung Bedenken zu erzeugen. Aus dem unbekämpften Sachverhalt ergibt sich, dass die Käuferin zu einem höheren Preis (EUR 9,5 Mio.) als von ihrem Vertreter ursprünglich als Preislimit vorgegeben (EUR 9 Mio.) abschloss. Als Beweggrund dafür (einen solchen muss es gegeben haben) kommen - durchaus naheliegend - die von G* als Zeugen angegebenen Äußerungen der I*, sie kenne den einen Mieter, es werde kein Problem sein, dass dieses Mietverhältnis beendet werde, wovon sich G* auch im Gespräch mit dem Mieter überzeugen konnte, in Betracht, zumal G* dem höheren Preis ausdrücklich "unter der Voraussetzung" zugestimmt haben will, dass "mit diesem Mieter eine schriftliche Vereinbarung" gebe, "was in der Folge auch geschafft worden sei". Es erscheint durchaus schlüssig, dass es jenes In-Aussicht-Stellen von Bemühungen durch I* war, das G* dazu brachte, beim Preis nachzugeben. Die von der Beweisrüge hier erneut ins Treffen geführten Urkunden (Kaufanbot und Kaufvertrag, Beilagen ./5 und ./G) sind kein taugliches Mittel, die bekämpfte Feststellung in Frage zu stellen. Diese war daher, anders als die zuvor angeführten, als das Ergebnis einer unbedenklichen Beweiswürdigung zu übernehmen.

Die sowohl mit der Beweisrüge als auch der Rüge der Aktenwidrigkeit bekämpfte Feststellung, dass es der Beklagten mit Hilfe der Nebenintervenientin gelang, die Mietverhältnisse zu beenden, zum Teil sogar noch vor Ablauf der Befristung am 31.12.2023 bzw 31.1.2025, steht mit der gewünschten Ersatzfeststellung nicht in Widerspruch, weil aus jener ohnehin hervorgeht, dass, wie im Übrigen auch unstrittig, nur eines der beiden bei Vertragsabschluss noch bestehenden Mietverhältnisse vor Ablauf der Vertragsfrist beendet werden konnte. Eine Beweisrüge ist also in diesem Punkt gar nicht ausgeführt.

Die Rechtsrüge scheitert schon am unstrittigen Sachverhalt. Demnach stellte die für die Klägerin tätige Mag. H* weder dem Verkäufer die spätere Käuferin (F*) oder G* vor, noch teilte sie umgekehrt G* mit, wer der Verkäufer der Liegenschaft ist. Von April bis September 2022 stellte Mag. H* dem Verkäufer zwei andere Kaufinteressenten vor. Als der Verkauf an einen von ihnen nach zweimaliger Verlängerung der Bindungsfrist endgültig scheiterte, kündigte der Verkäufer mit E-Mail vom 16.12.2022 mit sofortiger Wirkung den Vertrag zur Klägerin; er war zunehmend der Ansicht, dass beim Verkauf durch die Klägern "nichts weiterging". Erst nach der Kündigung übermittelte ihm die Klägerin am 19 .12.2022 ein Aktivitätenprotokoll und eine Interessentenliste. Zwischenzeitig hatte aber bereits am 16 .12.2022 die Prokuristin der am selben Tag mit der Alleinvermittlung beauftragten Beklagten, I*, G*, von dem sie wusste, dass er "in der Gegend eine Liegenschaft suchte", ihr Exposé der Liegenschaft mit einem Kaufpreis von EUR 12,8 Mio. übermittelt; in der Folge kam es nach Preisgesprächen, welche die Prokuristin der Beklagten mit beiden Seiten führte, sowie einer weiteren eingehenderen Besichtigung der Liegenschaft, ebenfalls von I* durchgeführt, im Februar 2023 zur Einigung auch beim Kaufpreis (EUR 9,5 Mio.).

Bei dieser Sachlage kann aber die Tätigkeit der Klägerin weder als (adäquat) kausal noch als (vertragsgemäß) verdienstlich im Sinn des § 6 Abs 1 MaklerG für den Abschluss des Kaufvertrags angesehen werden.

Verdienstlichkeit bedeutet, dass die Bemühungen des Maklers für den späteren Geschäftsabschluss nützlich waren (RS0062940 [T7] [T15]). Ob das der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (RS0062747 [T5]). Richtig ist, dass für die Verdienstlichkeit von Immobilienmaklern im Sinn des § 6 Abs 2 MaklerG regelmäßig die bloße Nachweisung der Kaufgelegenheit genügt (RS0062940 [T2], RS0062747, RS0062723 [T1], RS0062723 [T18]). Dazu muss der Makler den Auftraggeber von der Vertragsmöglichkeit in Kenntnis setzen und der Vertrag infolge dieses Nachweises geschlossen werden (RS0062723 [T5]). Der namhaft Gemachte muss dabei so weit individualisiert sein, dass mit ihm in Verbindung getreten werden kann. Maßgebend ist nicht das Kennenlernen der Kaufgelegenheit durch die Übermittlung von Unterlagen oder die Besichtigung der Liegenschaft, sondern die individuelle Bezeichnung des Vertragspartners oder dessen mit Vertragsverhandlungen befassten Bevollmächtigten (4 Ob 2020/86d; RS0062723 [T8] [T9]).

Auch die Namhaftmachung muss aber verdienstlich und kausal für den Vertragsabschluss sein (RS0062823 [T1]). Das ist sie etwa dann nicht, wenn der Auftraggeber schon aufgrund von Informationen Dritter oder eigener Erhebungen von der Kaufgelegenheit wusste (RS0062747 [T6]; 3 Ob 131/16k). So steht beispielsweise dem ersten Makler keine (anteilige) Provision zu, wenn sich der von diesem namhaft gemachte spätere Käufer später, ohne vom Verkäufer oder vom zweiten Makler kontaktiert worden zu sein, auf eine allgemein gehaltene Zeitungsannonce des zweiten Maklers hin meldete (6 Ob 38/22i). Es ist zwar nicht erforderlich, dass der Abschluss des vermittelten Geschäfts in den Zeitraum des aufrechten Maklervertrags fällt. Entscheidend ist aber, ob der Makler seine vertragsgemäße Vermittlungstätigkeit während des bestehenden Maklervertrags erbracht hat (RS0062800 [T1] [T2]).

Im vorliegenden Fall hat die Klägerin während des aufrechten Vermittlungsauftrags die späteren Vertragspartner einander weder vorgestellt noch wechselseitig mit Namen oder sonstwie identifizierbar gemacht. Eine vertragsgemäße Namhaftmachung wie erforderlich fand demnach in dieser Zeit nicht statt. Das Aktivitätenprotokoll und die Interessentenliste wurden dem Verkäufer erst nach Auflösung des Maklervertrags mit der Klägerin von dieser übermittelt. Soweit darin überhaupt noch eine vertragsgemäße Namhaftmachung der späteren Käuferin gesehen werden könnte (vgl 3 Ob 131/16k, Punkt 7.1.), wurde dieser Vorgang nicht mehr kausal für das Zustandekommen des Kaufvertrags. Schon davor hatte nämlich die Nebenintervenientin als nächstbeauftragte Maklerin mit der späteren Käuferin von sich aus Kontakt aufgenommen, ohne dabei an irgendwelche Bemühungen der Klägerin anzuschließen. Die Übersendung der Urkunden durch die Klägerin am 19.12.2022 kann daher im Sinn der Äquivalenztheorie (dazu: Karner in KBB 5 § 1295 Rz 3 mwN) "weggedacht" werden, ohne dass der Vermittlungserfolg entfiele. Es ist insoweit auch kein Fall einer kumulativen oder überholenden Kausalität (vgl Karner in KBB 5§ 1302 Rz 7 und 8 mwN) verwirklicht, weil nach dem Urteilssachverhalt nicht davon auszugehen ist, dass schon jene Urkundenübersendung (als Namhaftmachung) allein den Erfolg (Geschäftsabschluss) ebenso herbeigeführt hätte. Es geht hier zu Lasten der Klägerin, dass sie wegen der erfolgten Kündigung keine weiteren Bemühungen entfalten konnte, denn es liegt in der Risikosphäre des Maklers, dass ein Maklervertrag, wenn keine bestimmte Vertragsdauer vereinbart ist, von jedem Vertragspartner jederzeit ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden kann (§ 13 MaklerG; 2 Ob 141/16k).

Schließlich ist nach dem Urteilssachverhalt aber auch nicht ersichtlich, dass andere Bemühungen der Klägerin wie etwa die erste Besichtigung der Liegenschaft oder Preisgespräche mit dem Vertreter der späteren Käuferin einen wesentlichen Beitrag zum Zustandekommen des Kaufvertrags geleistet hätten. Insbesondere ist eine - maßgebliche - Förderung der Einigung über den Kaufpreis (dazu RS0062940 [T15]) durch Mag. H* nicht ersichtlich. So kann sich wie erwähnt die Preisvorstellung des Verkäufers vor dem Tätigwerden der Beklagten nicht nachhaltig in Richtung des vereinbarten Preises bewegt haben, gab dieser doch auch der Beklagten bei Erteilung des Vermittlungsauftrags noch einen weit höheren Betrag vor (EUR 12,8 Mio.; vgl 6 Ob 38/22i [8], wo der Vertragsabschluss am Festhalten der Verkäuferin an ihren Preisvorstellungen zunächst "scheiterte", was einem Abbruch der Verhandlungen wegen der Kündigung der Maklerin, ohne dass der Auftraggeber noch von den Verhandlungen erfahren hatte, zumindest nahekommt). Nichts anderes gilt aber für den Abschlusswillen des Vertreters der Verkäuferin. Die bloße Nennung eines niedrigeren "realistischen Preises" diesem gegenüber (EUR 11 Mio.) muss noch keineswegs auf dessen Kaufentschluss, insbesondere dessen Preisvorstellung, eingewirkt haben (vgl 6 Ob 38/22i [10]; 3 Ob 131/16k, Punkt 7.2. mwN). Dieser rückte sogar gegenüber der Prokuristin der Beklagten von seinem Preislimit (EUR 9 Mio.) nur schwer ab. Da ohnedies eine zweite Besichtigung, die auch die vermieteten Wohnungen umfasste, stattfand, ist auch ein wesentlicher Einfluss der ersten noch nicht so eingehenden Besichtigung mit Hilfe der Klägerin auf den Kaufwillen des Vertreters der späteren Käuferin nicht auszumachen. Auch hier stellt sich im Übrigen wieder die Frage nach der Kausalität im Sinn der Äquivalenztheorie. Im Ergebnis näherten die Vertragsparteien ihre unterschiedlichen Preisvorstellungen (Verkäufer: "EUR 12,8 Mio."; Käuferin: "nicht mehr als EUR 9 Mio.") erst infolge der Bemühungen der (Prokuristin der) Beklagten erfolgreich aneinander an.

Damit war, wie schon der Erstrichter zutreffend erkannt hat, jedenfalls wegen der eindeutig überwiegenden Verdienstlichkeit der Beklagten gemäß § 6 Abs 5 MaklerG der Klägerin kein (anteiliger) Provisionsanspruch zuzuerkennen, ohne dass auf weitere Argumente der Rechtsrüge eingegangen werden musste.

Die Berufung blieb damit ohne Erfolg.

Die Kostenentscheidungen gründen sich auf die §§ 41 und 50 Abs 1 ZPO.

Die Unzulässigkeit des weiteren Rechtszugs war auszusprechen, weil keine Rechtsfragen von über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung zu beantworten waren (§ 502 Abs 1 ZPO; RS0062747 [T5]).