Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch Senatspräsident Mag. Gerhard Hasibeder als Vorsitzenden sowie MMag. Andreas Wiesauer und Mag. Stefan Riegler in der Rechtssache der Klägerin A* , geboren am **, Altenfachbetreuerin, **, vertreten durch Estermann&Partner OG, Rechtsanwälte in Mattighofen, gegen die Beklagte B* C* GmbH , FN **, **, vertreten durch Dr. Peter Frisch, Rechtsanwalt in Altheim, wegen EUR 15.804,00 s.A. und Feststellung (Interesse EUR 3.000,00), über die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom 12. August 2025, Cg*-12, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die Klägerin ist schuldig, der Beklagten binnen 14 Tagen die mit EUR 2.089,32 (darin EUR 348,22 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteigt insgesamt EUR 30.000,00.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Beklagte als Immobilienmaklerin hat mit Exposé Nr. ** eine geräumige Maisonettewohnung mit großzügiger Sonnenterrasse um einen Kaufpreis von € 439.000,00 mit dem Hinweis, dass die Wohnung im Jahr 2018/19 umfassend saniert wurde, angeboten.
Die Klägerin hat aufgrund der Vermittlungstätigkeit der Beklagten das angebotene Wohnungseigentumsobjekt „**“ zum angepriesenen Preis erworben und eine Maklerprovision in Höhe von EUR 15.840,00 an die Beklagte bezahlt.
Die Klägerin begehrt die Rückzahlung der geleisteten Maklerprovision von EUR 15.840,00 und die Feststellung der Haftung der Beklagten für sämtliche nachteilige Folgen aus dem Abschluss des Kaufvertrages vom 14. September 2023, insbesondere das Fehlen der erforderlichen Bau-und Benützungsbewilligung. Die Klägerin brachte dazu im Wesentlichen vor, es würden zahllose Baumängel vorliegen und die Bau-und Benützungsbewilligung fehlen, da keine Fertigstellungsanzeige hinsichtlich der 2018/19 vorgenommenen Sanierungsarbeiten vorliege. Bei der Besichtigung sei ihr mitgeteilt worden, dass die ersichtlichen Grabungsarbeiten nur eine Undichtheit bei der unteren Wohnung beträfen, die ohnehin bereits saniert werde. Die fehlenden Fensterbänke würden leicht saniert werden können und der funktionslose Türöffner müsse nur angeschlossen werden. Ansonsten sei das Objekt umfassend und ordnungsgemäß saniert. Auch verfüge die Wohnung über sämtliche Bewilligungen und sei im übergebenen Kaufanbot nochmals festgehalten worden, dass Gewähr hierfür geleistet werde. Tatsächlich betreffe das Wasserproblem aber das gesamte Mauerwerk und seien bei Unterfertigung des Kaufanbots bereits seit einem Jahr Wassereintritte und Schimmelbildung vorhanden gewesen. Eine Sanierung sei bis heute nicht erfolgt und befinde sich Schimmel in der Küche und im Abstellraum unter dem Boden. Die Fensterbänke könnten nur mit größerem Aufwand eingebaut werden. Weiters sei für den Türschließer keine Leitung vorhanden. Zudem habe sich herausgestellt, dass kein Elektrobefund vorliege und zahlreiche verschmorte Stecker vorhanden seien. Von einer umfassenden Sanierung könne daher keine Rede sein; es liege eine Ansammlung von zahllosen gravierenden Baumängeln, die nunmehr hervorgekommen seien, vor, deren Behebung Kosten zumindest im hohen fünfstelligen Bereich verursachen würden. Ohne deren Behebung sei eine ordnungsgemäße Nutzung des Objekts nicht möglich. Der Makler habe den Eindruck erweckt, er habe den Wahrheitsgehalt der Angaben überprüft und überdies habe er nicht auf das bestehende Naheverhältnis zur Verkäuferin hingewiesen. Wäre sie vom Makler über das Fehlen der Fertigstellungsanzeige informiert worden und wäre von diesem offengelegt worden, dass keine umfassend sanierte, sondern eine vom Voreigentümer großteils in Eigenregie sanierte Wohnung, vorliege und wären vom Makler die bei der Besichtigung erkannten Mängel nicht vollständig bagatellisiert worden, hätte sie das Objekt nicht bzw. nicht zum gegenständlichen Kaufpreis erworben.
Die Beklagte bestritt und wendete, soweit für das Berufungsverfahren wesentlich, ein, dass die Baufertigstellungsanzeige bzw. Benützungsbewilligung nur hinsichtlich der Terrasse und Gaupe im Obergeschoss fehle. Von Verkäuferseite sei bereits angeboten worden, die Einholung einer entsprechenden Fertigstellungsanzeige bzw. Benützungsbewilligung zu veranlassen, sodass hieraus kein Schaden resultiere. Ihr sei von der Verkäuferseite das Vorliegen sämtlicher Bau-und Benützungsbewilligungen zugesichert worden. Zudem sei der Baubewilligungsbescheid vorgelegen, sodass ihrerseits keine Verpflichtung zu einer weiteren Überprüfung bestanden habe. Bestritten werde das Vorliegen von Baumängeln. Die Klägerin habe bestätigt, den Kaufgegenstand besichtigt zu haben und die Beschaffenheit, Ausstattungs-und Erhaltungszustand des Kaufgegenstandes hinreichend zu kennen. Zwischen den Vertragsteilen des Kaufvertrages sei ein Gewährleistungsausschluss vereinbart worden, obwohl der Klägerin das Wasserproblem in Top 1 bekannt gewesen sei. Eine Schimmelbildung oder Wasserschäden seien bei den Besichtigungsterminen vor Ort nicht erkennbar gewesen. Eine Aufklärung über das familiäre Naheverhältnis sei erfolgt, obwohl dies nicht notwendig gewesen wäre, da der zuständige Mitarbeiter weder Gesellschafter noch Geschäftsführer der Beklagten sei.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht sowohl das Leistungs-als auch das Feststellungsbegehren ab.
Es stellte auf den Seiten drei bis sechs der Urteilsausfertigung den nachfolgend wiedergegebenen Sachverhalt fest:
Ansprechpartner für die Klägerin bei der Beklagten war D* B*, der weder Gesellschafter noch Geschäftsführer der Beklagten ist. Nachdem die Klägerin bei der Beklagten wegen der Wohnung angefragt hatte, übersandte D* B* am 16. Mai 2023 via E-Mail ein Exposé samt Nebenkostenübersicht bei Kauf. Im Exposé wurde der Zustand der Wohnung wie folgt beschrieben: „In den Jahren 2018/2019 wurde die Einheit umfassend saniert, wodurch modernes und atmosphärisches Wohnen ermöglicht wird. Hervorzuheben sind hierbei neben einem tlw. Fenstertausch und der Erneuerung der Fassade vor Allem die hochwertige und großzügig angelegte Küche als besonderes Herzstück der Wohnung.“ Der Kaufpreis war mit EUR 439.000,00 angegeben. Daraufhin wurde ein Besichtigungstermin für 19. Mai 2023 vereinbart.
Bei diesem Besichtigungstermin, der nur zwischen der Klägerin und D* B* stattfand, wurde die Wohnung, nicht aber das Kellerabteil besichtigt. D* B* wies auf den teilweisen Austausch der Fenster hin; ansonsten wurde nicht näher darüber gesprochen, welche Sanierungsarbeiten durchgeführt worden sind. Die Klägerin erkundigte sich auch nicht näher danach, insbesondere fragte sie nicht nach, ob die Elektro-oder Sanitärinstallation erneuert worden ist. Bei der Besichtigung war ersichtlich, dass Grabungsarbeiten vor der Erdgeschosswohnung zum Hang hin stattfanden und die Regenrohre erneuert wurden. D* B*, der wusste, dass es zu Feuchtigkeitseintritten und Schimmelbildung in Top 1 gekommen war, erklärte, dass es ein Wasserproblem in der Wohnung Top 1 gäbe und derzeit Sanierungsarbeiten durchgeführt werden. Nähere Informationen zu den Sanierungen könnten die Verkäufer geben. Von einer Schimmelbildung in Top 1 erwähnte er nichts. Weiters war bei der Begehung ersichtlich, dass bei zwei Fenstern die Fensterbänke fehlten. Auf diesen Umstand wies D* B* auch hin. Eine Zusage, dass diese mit minimalen Aufwand ergänzt werden könnten bzw. wie die Sanierung erfolgen könne, machte er nicht. Ob bei diesem Besichtigungstermin angesprochen wurde, dass der Türöffner nicht funktionstüchtig sei, kann nicht festgestellt werden. Ebenso kann nicht festgestellt werden, dass D* B* darüber hinaus Zusagen über den Zustand der Wohnung gemacht hätte. D* B* übergab bei diesem Besichtigungstermin der Klägerin einen Besichtigungsschein, in dem vermerkt war, dass ein familiäres Naheverhältnis zwischen dem Vermittler und der Verkäuferin besteht. Die Ehegattin von D* B* ist die Schwester von E* F*, Miteigentümerin der zum Verkauf stehenden Wohnung. Für die Klägerin war das familiäre Naheverhältnis kein Problem.
Nach dem Besichtigungstermin übermittelte D* B* der Klägerin am 22. Mai 2023 per E-Mail folgende Unterlagen, die er davor von den Verkäufern erhalten hatte: Grundbuchauszug, Energieausweis, Lageplan, Flächenwidmungsplan, Nutzwerte/Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag, Pläne, Naturgefahren, Geometerplan, Bilder Zugang/Technikraum/Luftwärmepumpe, Grundbuch Benützungsregelung/Dienstbarkeit, Gemeinderechnung von 01.01.23 - 31.03.23 (Quartal 1), letzte Abrechnung von der G* AG vom 18. Mai 2022 mit der aktuellen Vorschreibung (Wärmepumpe), Aufstellung der aktuellen Betriebskosten laut Eigentümer. Weiters wies er auf die fehlende Rücklagenbildung hin und hielt zum Wasserproblem fest wie folgt: „Wie bei der Besichtigung besprochen, erneuert der damalige Eigentümer/Nachbar die Abwasserleitungen (Regenwasser) um das Haus, da es unter anderem bei Top 1 (Wohnung im EG) ein Feuchtigkeitsproblem gibt.“ Ein Gespräch über das Vorliegen von behördlichen Bewilligungen fand zwischen D* B* und der Klägerin niemals statt. D* B* ging davon aus, dass sämtliche Bewilligungen vorliegen, überprüfte dies aber nicht, da ihm von Verkäuferseite das Vorliegen sämtlicher Bewilligungen mitgeteilt worden war, ein Baubewilligungsbescheid vorlag und auch der Voreigentümer, der die Umbaumaßnahmen am Objekt durchgeführt hatte, eine diesbezügliche Zusage im Kaufvertrag getätigt hatte. Die Klägerin ging nicht davon aus, dass von Maklerseite überprüft worden wäre, ob alle notwendigen Bewilligungen für das Kaufobjekt vorliegen.
Weiters übermittelte D* B* am selben Tag eine Vorlage eines Kaufanbots. In diesem ist auszugsweise ausgeführt wie folgt:
„Die Käuferseite erklärt ausdrücklich, dieses Angebot gelesen zu haben, damit vollinhaltlich einverstanden zu sein und bestätigt mit ihrer Unterschrift, [...] dass keine gegenteiligen Abreden bestehen. […] Die Verkäuferseite leistet Gewähr für die Lastenfreiheit des Kaufobjektes sowie das Vorliegen der Bau-und Benützungsbewilligung.“
Tags darauf retournierte die Klägerin das unterfertigte Kaufanbot, dem sie folgenden handschriftlichen Vermerk angefügt hatte: „Vorbehaltlich eines Gesprächs mit den Eigentümern bzgl. des Energieausweises (Top3?!) und des Wasserproblems in Top 1“. Im E-Mail führte sie im Begleittext an: „In der Anlage finden Sie das Kaufanbot. Ich hätte aber gerne vorab noch ein Gespräch mit den Eigentümern (oder auch H*?), denn drei Punkte möchte ich noch besprechen: Besichtigung Abstellraum / Drainagierung bzw. Wasserschaden Top 1 - wieweit ist hier die Gebäudesubstanz allgemein betroffen? / der Energieausweis ist nur für Top 3?“
Am 25. Mai 2023 fand sodann eine weitere Besichtigung der Wohnung statt, an der neben der Klägerin und dem Makler auch die Verkäufer I* und E* F* teilnahmen. Bei diesem Besichtigungstermin wurde die Klägerin darauf hingewiesen, dass der Türöffner nicht funktioniert. D* B* hat keine Angaben dazu gemacht, wie dieser in Funktion gesetzt werden könnte oder dass dieser nur anzuschließen sei. Bei diesem Besichtigungstermin wurde auch der Keller besichtigt. Es kann nicht festgestellt werden, ob dabei im Gang oder im Keller einen Modergeruch wahrnehmbar war. Es kann auch nicht festgestellt werden, dass zu den Besichtigungsterminen dort Schimmelflecken vorhanden gewesen wären. Weiters kann nicht festgestellt werden, dass D* B* Kenntnis davon hatte, dass in der Vergangenheit bereits einmal Schimmelbildungen in diesem Bereich aufgetreten waren, die vom Voreigentümer beseitigt worden waren. Ob D* B* bei diesem Termin zu den laufenden Sanierungen oder zum Wasserproblem in Top 1 irgendwelche Aussagen machte, kann nicht festgestellt werden. Er erklärte gegenüber der Klägerin aber niemals, dass durch das Wasserproblem in Wohnung Top 1 die Bausubstanz des Gebäudes nicht betroffen sei oder dass das Problem durch die gerade laufende Sanierung endgültig behoben wäre. Bei diesem Besichtigungstermin fertigte die Klägerin ein neuerliches Kaufanbot, gleichlautend dem ersten, aber ohne handschriftlichen Zusatz. Dieses Anbot wurde von den Verkäufern am selben Tag angenommen.
Am 14. September 2023 unterfertigte die Klägerin schließlich den Kaufvertrag über den Kauf des Wohnungseigentumsobjekts zum angepriesenen Kaufpreis. Zum Punkt Gewährleistung lauten die relevanten Vertragsbestimmungen wie folgt:
„Die kaufende Partei erklärt ausdrücklich, dass der Kaufgegenstand vor beglaubigter Unterfertigung dieses Kaufvertrages begangen und besichtigt wurde. Aus diesem Grunde sind insbesondere die Lage, die Beschaffenheit sowie der Ausstattungs-und Erhaltungszustand hinreichend bekannt.
Die verkaufende Partei haftet der kaufenden Partei weder für irgendeinen Zustand noch irgendeine Eigenschaft, Beschaffenheit oder Verwendungsmöglichkeit und Eignung des Kaufobjektes, soweit diese nicht - wie nachstehend – gesondert vereinbart wurde. Die verkaufende Partei haftet der kaufenden Partei demnach dafür, dass […] der Kaufgegenstand in seinem gegenwärtigen Baubestand die erforderliche Bau-und Benützungsbewilligung hat und vorliegen.“
Die Klägerin war vor Unterfertigung des Kaufvertrags auch noch vom Vertragsverfasser darauf hingewiesen worden, dass die Ursachen des Wassereintritts in Top 1 noch nicht endgültig geklärt waren. Die Klägerin hätte die Wohnung auch gekauft, wenn sie darauf hingewiesen worden wäre, dass es in Top 1 auch bereits zu Schimmelbildungen gekommen ist.
In rechtlicher Hinsichtführte das Erstgericht zusammengefasst aus, dass Makler und Auftraggeber verpflichtet seien, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Zu den erforderlichen Nachrichten, welche der Makler dem Auftraggeber gemäß § 3 MaklerG zu erteilen habe, würden sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäftes wesentlich seien, zählen. Ihn treffe bei Ausübung seiner Tätigkeit allerdings keine besondere Nachforschungspflicht. Wenn für den Makler keine Veranlassung bestehe, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, dürfe er sie weitergeben und sei nicht zu Nachforschungen verpflichtet. Der Makler sei demnach zwar verpflichtet, sämtliche Informationen über das Geschäft, sowohl die günstigen wie die ungünstigen, weiterzugeben, er sei aber nicht verpflichtet, sich über die Wahrheit der ihm zugekommenen Informationen zu vergewissern. Er dürfe lediglich nicht den Eindruck erwecken, er habe den Wahrheitsgehalt überprüft. Die Haftung für Fehlinformationen des Maklers sei nur zu bejahen, wenn ihn ein Verschulden treffe; für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information eines Dritten hafte der Makler daher grundsätzlich nicht. Voraussetzung sei, dass der Immobilienmakler keine Information erteilt und Zusagen getätigt habe, die seinen Kenntnisstand übersteigen würden. Vor diesem Hintergrund ergebe sich keine Pflichtverletzung der Beklagten:
Die Klägerin sei auf die Wasserproblematik in Top 1 hingewiesen worden und seien auch Sanierungsarbeiten ersichtlich gewesen. Die Beklagte habe offengelegt, keine näheren Informationen hierzu zu haben und habe die Klägerin an die Eigentümer und Verkäufer verwiesen. Der Makler sei nicht verpflichtet, den Ursachen einer Problematik auf den Grund zu gehen oder zu erheben, ob die laufenden Sanierungsarbeiten zur Problembehebung geeignet sei. Nur eine falsche Auskunftserteilung würde eine Haftung begründen. D* B* habe aber diese Fragen offen gelassen und damit die Nachforschung der Klägerin überlassen, die daran auch keinen Anstoß genommen habe, sondern vielmehr ein Gespräch mit den Verkäufern verlangt habe. Es liege daher in diesem Zusammenhang keine Pflichtenverletzung der Beklagten vor. Dass sie nicht auf die Schimmelbildung in Top 1 hingewiesen habe, stelle keine Pflichtverletzung dar, da ohnedies der viel gravierendere Umstand, nämlich dass es zu Feuchtigkeitseintritten komme, offen gelegt worden sei; zumal Schimmelbildung auch durch falsche Lüftung entstehen könne.
Eine Aufklärungspflichtverletzung könne auch nicht im Zusammenhang mit dem funktionslosen Türöffner festgestellt werden, zumal die Klägerin über diesen Mangel Bescheid gewusst habe. Auch habe er nach den Feststellungen keine Angaben zu den Behebungskosten sowie den Gründen für das Nichtfunktionieren genannt. Auch hier treffe die Beklagte als Maklerin keine Nachforschungspflicht.
Zu allfällig fehlenden Baubewilligungen bzw. Fertigstellungsanzeigen habe die Beklagte lediglich die vorhandenen Unterlagen weitergeleitet, ohne Hinweis darauf, dass diese überprüft worden seien. Auch sei im von der Beklagten an die Klägerin übermittelten Kaufanbot darauf hingewiesen worden, dass die Verkäufer für das Vorliegen der Bau-und Benützungsbewilligung Gewähr leisten würden, woraus gefolgert werden könne, dass die Beklagte in diesem Zusammenhang nur die Informationen der Verkäuferseite weitergebe.
Bestehe ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, habe der Makler nach § 6 Abs 4 MaklerG nur dann Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweise. D* B* habe beim ersten Besichtigungstermin auf das Naheverhältnis zu den Verkäufern hingewiesen, sodass dieses Naheverhältnis einem Provisionsanspruch nicht entgegenstehen könne.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Klägerin wegen unrichtiger Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, das angefochtene Urteil im Sinne der gänzlichen Klagsstattgabe abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Die Beklagte erstattete eine Berufungsbeantwortung mit dem Antrag, der Berufung keine Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt .
1. Zur Tatsachenrüge.
Die Klägerin bekämpft in ihrer Tatsachenrüge die oben kursiv wiedergegebenen Feststellungen.
1.1. Zunächst bekämpft die Klägerin die vom Erstgericht getroffenen negativen Feststellungen, ob beim ersten Besichtigungstermin die mangelnde Funktionsfähigkeit des Türöffners angesprochen wurde sowie dass D* B* darüber hinaus Zusagen über den Zustand der Wohnung gemacht hätte. Die Klägerin begehrt stattdessen entsprechende positive Feststellungen.
Begründend führt die Klägerin aus, dass sie – entgegen der Ansicht des Erstgerichtes – schlüssig und nachvollziehbar angegeben habe, dass D* B* bei der ersten Besichtigung auf den nicht funktionierenden Türöffner hingewiesen und zugesichert habe, dass dieser lediglich angeschlossen werden müsse. Die Angaben des Zeugen D* B* würden demgegenüber wenig glaubwürdig erscheinen; er behaupte, der fehlende Türöffner sei bei der Erstbesichtigung kein Thema gewesen, da er selbst einen Schlüssel besessen habe, um ins Objekt zu gelangen. Diese Begründung entbehre jeder lebensnahen Grundlage und sei vielmehr davon auszugehen, dass der elektrische Türöffner Gegenstand des Gespräches gewesen sei, da seine Funktionsunfähigkeit für sie als Käuferin von Bedeutung gewesen sei und ein verantwortungsvoller Makler dies ansprechen würde. Zudem hätte der Zeuge D* B* angegeben, sich nicht mehr erinnern zu können, ob der Türöffner bei der Erstbesichtigung Thema gewesen sei, wodurch der Eindruck entstehe, dass er wesentliche Angaben bewusst zurückgehalten habe. Auch der Zeuge I* F* habe bestätigt, dass D* B* über den nichtfunktionierenden Türöffner informiert gewesen sei.
Das Zivilprozessrecht wird vom Grundsatz der freien Beweiswürdigung beherrscht. Das Gericht hat unter sorgfältiger Berücksichtigung der gesamten Verhandlung und Beweisführung nach freier Überzeugung zu beurteilen, ob eine tatsächliche Angabe für wahr zu halten ist oder nicht (§ 272 Abs 1 ZPO). Eine ordnungsgemäße Beweiswürdigung hat die tatsächlich aufgenommenen Beweise einer Bewertung zu unterziehen (1 Ob 297/98b = RS0111146). Ein Beweis ist dann erbracht, wenn der Richter die Überzeugung vom Vorhandensein der behaupteten Tatsachen erlangt hat. Das Regelbeweismaß der ZPO ist die hohe Wahrscheinlichkeit. In den Tatsachenfeststellungen eines Urteils muss eindeutig zum Ausdruck kommen, ob ein bestimmter, für die Entscheidung wesentlicher Umstand festgestellt wird oder dass eine solche Feststellung nicht möglich ist, weil der Umstand nicht mit dieser hohen Wahrscheinlichkeit als erwiesen angenommen werden kann (RS0110701 T1). Bei der Bildung der Überzeugung, ob die für die Feststellung einer Tatsache notwendige (hohe) Wahrscheinlichkeit vorliegt, ist der Richter frei, d.h. an keine gesetzlichen Beweisregeln gebunden. Er hat nach bestem Wissen und Gewissen aufgrund seiner Lebenserfahrung und Menschenkenntnis zu prüfen, ob jener Wahrscheinlichkeitsgrad erreicht ist, der es rechtfertigt, dass er als Richter die fragliche Tatsache für wahr hält ( Rechberger/Klicka in Rechberger/Klicka 5, § 272 ZPO Rz 1). Dementsprechend hat das Berufungsgericht die Beweiswürdigung (nur) daraufhin zu untersuchen, ob die Grenzen der freien Beweiswürdigung eingehalten wurden. Deshalb liegt der Berufungsgrund der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung nur dann vor, wenn das Erstgericht die getroffenen Feststellungen auf unvollständige bzw. unrichtige Überlegungen und Schlussfolgerungen stützt, oder wenn die Beweiswürdigung und die sich darauf gründenden Tatsachenfeststellungen den Denkgesetzen bzw. Erfahrungssätzen widersprechen ( Pimmer in Fasching/Konecny 3 ,§ 467 ZPO Rz 33, 39, 42).
Das Erstgericht hat sich mit allen relevanten Beweisergebnissen auseinandergesetzt und insbesondere die nun relevierte non-liquet Feststellung sowie Negativfeststellung unter Anführung seiner Überlegungen und Schlussfolgerungen sehr ausführlich und stichhaltig begründet. Das Berufungsgericht hält diese Erwägungen für überzeugend, weshalb gemäß § 500a ZPO darauf verwiesen werden kann.
Ergänzend ist zu den Ausführungen in der Berufung anzuführen, dass alleine der Umstand, dass das Erstgericht aufgrund von divergierenden Aussagen einer Aussage Glauben schenkt, nicht jedoch der anderen, keine unschlüssige oder unvollständige Würdigung der Beweisergebnisse darstellt, solange es seiner Begründungspflicht nach § 272 Abs 3 ZPO nachkommt und plausible Gründe darlegt. Die Klägerin hat angegeben, dass der elektrische Türöffner bei der Erstbesichtigung thematisiert worden sei. Der Zeuge D* B* hat demgegenüber angegeben, dass er sich nicht erinnern könne, dass ein solches Gespräch darüber stattgefunden habe. Das Erstgericht hat umfassend und nachvollziehbar ausgeführt, weshalb es die Aussagen des Zeugen D* B* glaubhafter erachtet, als jene der Klägerin. Diesbezüglich ist hervorzuheben, dass sich die Klägerin nach eigenen Angaben beim ersten Besichtigungstermin nicht nach der Elektro- und Sanitärinstallation erkundigt habe. Hierin zeige sich für das Erstgericht, dass es der Klägerin zu diesem Zeitpunkt mehr um den äußeren Eindruck ging, als über wesentliche Beschaffenheiten wie die Elektroinstallation und insbesondere die Funktionsfähigkeit des elektrischen Türöffners. Der Eindruck des Erstgerichtes, wonach die Klägerin den Wohnungskauf bereue und nunmehr den Makler verantwortlich machen wolle, bringt die freie Überzeugung des § 272 ZPO mit sich und kann als Begründung für Feststellungen herangezogen werden. Der Umstand, dass der Zeuge J* F* angegeben habe, dass er davon ausgehe, dass D* B* von der Funktionsunfähigkeit des elektrischen Türöffners gewusst habe, lässt – vor den dargelegten Erkundigungen der Klägerin in der Erstbesichtigung – nicht zweifelsfrei darauf schließen, dass D* B* dies in der Erstbesichtigung thematisiert hätte. Dass das Erstgericht vor diesem Hintergrund nicht mit notwendig hoher Wahrscheinlichkeit feststellen kann, ob die mangelnde Funktionsfähigkeit des Türöffners angesprochen wurde, ist somit nicht zu beanstanden.
Hinsichtlich der Negativfeststellung, wonach nicht festgestellt werden kann, dass D* B* in der Erstbesichtigung Zusagen über den Zustand der Wohnung gemacht hätte, lässt die Tatsachenrüge Ausführungen, weshalb diese Feststellung Ergebnis einer unrichtigen Wertung der Beweisergebnisse sein soll und auf Grund welcher Beweise die begehrte Ersatzfeststellung zu treffen gewesen wäre, vermissen (RS0041835; Kodek in Rechberger/Klicka 5, § 471 ZPO Rz 15). Somit ist die Beweisrüge hinsichtlich dieser Negativfeststellung nicht gesetzmäßig ausgeführt (§ 467 Z 3 ZPO). Ein inhaltliches Erwidern hierzu erübrigt sich somit. Nichtsdestotrotz wäre die (diesbezügliche) Tatsachenrüge auch inhaltlich nicht berechtigt und wird sinngemäß auf den vorherigen Absatz verwiesen.
1.2. Weiters bekämpft die Klägerin die Feststellung, dass sie die Wohnung auch gekauft hätte, wenn sie darauf hingewiesen worden wäre, dass es in Top 1 bereits zur Schimmelbildung gekommen ist. Anstelle dessen begehrt sie die Feststellung, dass sie die Wohnung nicht gekauft hätte. Begründend führt sie zusammengefasst aus, dass sie lediglich auf das Wasserproblem in Top 1 hingewiesen worden sei, jedoch nicht über die Schimmelbildung. Auch habe sie einen weiteren Besichtigungstermin aufgrund der mitgeteilten Wasserproblematik vereinbart. Daher könne das Erstgericht nicht einfach annehmen, dass sie die Wohnung auch gekauft hätte, wenn ihr die Schimmelbildung in der Wohnung Top 1 bekannt gewesen wäre.
Bei der Feststellung, dass die Klägerin die Wohnung auch gekauft hätte, wenn sie darauf hingewiesen worden wäre, dass es in Top 1 bereits zu Schimmelbefall gekommen ist, handelt es sich um eine Festellung zum rechtmäßigen Alternativverhalten. Bei der Frage des rechtmäßigen Alternativverhaltens geht es darum, ob ein rechtswidrig handelnder Täter selbst dann für den verursachten Schaden zu haften hat, wenn er denselben Nachteil sonst durch ein rechtmäßiges Verhalten herbeigeführt hätte. Es kommt zu einer Haftungsfreistellung des rechtswidrig handelnden Täters, wenn er denselben Nachteil auch durch ein rechtmäßiges Verhalten herbeigeführt hätte (RS0111706). Die Prüfung des rechtmäßigen Alternativverhaltens hat nur auf Einwand der Beklagten zu erfolgen, der aber hinsichtlich des Kaufs trotz Kenntnis der Schimmelbildung in Top 1 nicht erhoben wurde. Im Übrigen ist die Feststellung des Erstgerichtes auch insofern überschießend, als es, wie in Punkt 2.3. der Entscheidung dargelegt werden wird, nicht auf das allfällige rechtmäßige Alternativverhalten hinsichtlich des Hinweises auf Schimmelbildung in Top 1 ankommt, weil ohnehin kein rechtswidriges Verhalten der Beklagten vorliegt. Die Feststellung zum rechtmäßigen Alternativverhalten ist somit mangels Rechtswidrigkeit nicht tragend und folglich ist die Frage, ob die Beklagte die Wohnung trotz Hinweis auf die Schimmelbildung in Top 1 auch gekauft hätte, nicht von Relevanz.
Daher muss der darauf gerichteten Tatsachenrüge ein Erfolg versagt bleiben.
2. Zur Rechtsrüge:
2.1.In ihrer Rechtsrüge führt die Klägerin zunächst aus, dass nach den Feststellungen des Erstgerichtes D* B* beim ersten Besichtigungstermin auf das Naheverhältnis zu den Verkäufern hingewiesen habe. In rechtlicher Hinsicht stünde - laut der Ansicht des Erstgerichtes - aufgrund dieses Hinweises ein Naheverhältnis dem Provisionsanspruch der Beklagten nicht im Weg. Dabei verkenne das Erstgericht die ständige höchstgerichtliche Rechtsprechung, nach der die unverzügliche Aufklärung iSd § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG nur dahingehend interpretiert werden könne, dass den Makler diese Pflicht vor Aufnahme seiner Tätigkeit gegenüber dem Auftraggeber schriftlich treffe. Konkret handle es sich bei der unverzüglichen Aufklärungspflicht gegenüber Verbrauchern iSd § 30b Abs 1 KSchG um eine vorvertragliche Obliegenheit. Der Abschluss des Maklervertrages sei mit der Vereinbarung der Besichtigung zustande gekommen, somit bereits vor dem 19. Mai 2023, und hätte D* B* spätestens bei der Vereinbarung auf das bestehende Naheverhältnis hinweisen müssen. Die Tatsache, dass D* B* lediglich als Angestellter der Beklagten fungiert habe, sei rechtlich unerheblich, zumal er die Ansprechperson gewesen sei. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung wäre dem Leistungsbegehren daher zur Gänze stattzugeben gewesen.
Die Beklagte führte in ihrer Berufungsbeantwortung aus, dass § 30b Abs 1 KSchG im gegenständlichen Fall nicht zur Anwendung gelange, weil die Klägerin im gesamten Verfahren kein Vorbringen erstattet habe, dass sie Verbraucherin iSd § 1 KSchG sei, und dies auch aus dem festgestellten Sachverhalt nicht abgeleitet werden könne. Abgesehen davon habe das Erstgericht festgestellt, dass D* B* beim Erstbesichtigungstermin am 19. Mai 2023 einen entsprechenden Vermerk über das familiäre Naheverhältnis übergeben habe, sodass ausreichend iSd § 6 Abs 4 MaklerG aufgeklärt worden sei. Darüber hinaus werde – aus advokatischer Vorsicht – eine Feststellungsrüge (richtig: sekundärer Feststellungsmangel) dahingehend geltend gemacht, dass das Erstgericht unter Verweis auf das via E-Mail vom 16. Mai 2025 übermittelte Exposé Beilage ./A hätte feststellen müssen, dass ein Hinweis auf das familiäre Naheverhältnis bereits im Exposé vorgenommen worden sei, sohin bereits vor oder bei Vereinbarung des Besichtigungstermines vom 19. Mai 2023.
Gemäß § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG hat der Makler bei einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, nur dann Anspruch auf die Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist. Hierbei liegt die von § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG geforderte unverzügliche Aufklärung nur dann vor, wenn der Makler diese vor Aufnahme seiner Tätigkeit gegenüber dem Autraggeber hinsichtlich einer ihm nahestehenden Person trifft (1 Ob 201/07a). Diese Aufklärung hat gegenüber Verbrauchern gemäß § 30b Abs 1 KSchG schriftlich zu erfolgen.
Unabhängig von der Frage der Konsumenteneigenschaft der Klägerin ist der Beklagten insofern zu folgen, als ein sekundärer Feststellungsmangel vorliegt. Die Beklagte hat ausdrücklich vorgebracht, dass sie bereits im Verkaufsexposé schriftlich darauf hingewiesen habe, dass ein familiäres Naheverhältnis zum Abgeber bestehe, um nicht einmal den Anschein des Verschweigens eines familiären Naheverhältnisses aufkommen zu lassen (ON 7 S. 6).
Ausgehend vom festgestellten Sachverhalt übermittelte D* B* der Klägerin auf Anfrage am 16. Mai 2023 ein Exposé (Beilage ./A) samt Nebenkostenübersicht bei Kauf (Beilage ./2). Daraufhin wurde ein Besichtigungstermin für den 19. Mai 2023 vereinbart. Insofern lassen die Ausführungen des Erstgerichtes Feststellungen, ob und inwiefern vor der Vereinbarung ein Hinweis auf das familiäre Naheverhältnis erfolgt ist, trotz entsprechendem Vorbringen der Beklagten vermissen.
Das am 16. Mai 2023 im Zuge der (Erst-)Anfrage übermittelte Exposé (Beilage ./A) wurde von der Klägerin selbst vorgelegt und inhaltlich in keiner Weise bestritten. Insbesondere wurde das Vorbringen der Beklagten, wonach ein entsprechender Hinweis auf das familiäre Naheverhältnis bereits in diesem Exposé erfolgt sei, zu keinem Zeitpunkt substantiiert bestritten. Dieses Exposé wurde von der Beklagten selbst als Beweismittel geführt und die Echtheit anerkannt. Insofern kann der Inhalt des Exposés der Entscheidung zugrunde gelegt werden (vgl RS0121557).
Auf Seite eins letzter Satz dieses Exposés wird mit den Worten „Wir weisen auf ein familiäres Naheverhältnis zum Abgeber hin“ explizit auf das familiäre Naheverhältnis zu den Verkäufern hingewiesen. Im Hinblick darauf, dass dieses der Klägerin am 16. Mai 2023 in Erwiderung auf ihre (Erst-)Anfrage, sohin zum ehest möglichen Zeitpunkt, übermittelt wurde, erfolgte der Hinweis auf das familiäre Naheverhältnis jedenfalls vor Beginn der Tätigkeit der Beklagten und entspricht dem Schriftlichkeitsgebot des § 30b Abs 1 KSchG. Der Hinweis ist auch ausreichend, zumal dieser inhaltlich nicht näher dargestellt werden muss (LGZ Wien 40 R 22/18h in Prader, MaklerG 3.07, § 6 E 149). Anders als nach dem der Entscheidung 3 Ob 201/24s (in Prader aaO) zugrundeliegenden Sachverhalt erfolgte hier der Hinweis nicht auf einer nach dem ersten Besichtigungstermin übermittelten Nebenkostenübersicht und wurde nicht bloß der Gesetzestext wiedergegeben, sondern der Passus „familiäres Naheverhältnis zum Abgeber“ auf Seite eins des übermittelten Exposés verwendet. In Anbetracht des § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG (iVm § 30b Abs 1 KSchG) zugrundeliegenden Zwecks, wonach der Auftraggeber auf das Naheverhältnis zwischen Makler und dem zu vermittelnden Dritten noch vor Eingehen des Vertrages bewusst gemacht werden soll, um ihn vor einer möglichen Interessenkollision zu warnen, ist dieser Hinweis für die Warnpflicht ausreichend (vgl ErläutRV MaklerG 2 BlgNR 20. GP 21).
Im Übrigen wurde – nach den Feststellungen des Erstgerichtes – dieses Naheverhältnis im Besichtigungstermin insofern näher ausgeführt, als im Besichtigungsschein der Hinweis auf ein familiäres Naheverhältnis vermerkt wurde und zudem für die Klägerin das Bestehen eines familiären Naheverhältnis zu den Verkäufern kein Problem war.
Folglich wurde iSd § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG unverzüglich auf das familiäre Naheverhältnis hingewiesen, sodass ein Entfall des Provisionsanspruchs aus diesem Grund nicht in Betracht kommt.
2.2.Weiters macht die Klägerin in ihrer Rechtsrüge geltend, dass der Makler nach § 3 Abs 3 MaklerG verpflichtet gewesen wäre, die erforderlichen Nachrichten zu geben. Gemäß § 30b Abs 2 KSchG würden hierzu sämtliche Umstände, welche für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich seien, zählen. Der Immobilienmakler sei Sachverständiger iSd § 1299 ABGB, weshalb von ihm erwartet werden könne, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. Jedenfalls müsse er allfällige notwendige Informationen einholen, bevor er eine Vertragserklärung in Bezug auf das zu vermittelnde Geschäft abgebe. Im vorliegenden Fall gehöre es zu den wesentlichen Informationen, ob die erforderliche Benützungsbewilligung vorhanden sei; zumindest aber hätte die Beklagte darauf hinweisen müssen, dass nicht festgestellt werden könne, ob tatsächlich alle Bau-und Benützungsbewilligungen vorliegen würden. Vom Vorliegen der Bewilligung müsse nach ständiger Rechtsprechung ausgegangen werden, sofern der Interessent nichts Gegenteiliges zu erkennen gebe. Da die Verkäufer eine solche Benützungsbewilligung nicht an die Beklagte übermittelt hätten, hätte dieser Umstand von der Beklagten erkannt werden müssen und wäre sie zu Erkundungen verpflichtet gewesen. Folglich habe die Beklagte ihre nebenvertragliche Beratungspflicht schuldhaft verletzt.
Der Klägerin ist diesbezüglich – wie von der Beklagten in ihrer Berufungsbeantwortung zutreffend angemerkt – zu entgegnen, dass das Erstgericht festgestellt hat, dass die Klägerin nicht davon ausging, dass von Maklerseite überprüft worden wäre, ob alle notwendigen Bewilligungen für das Kaufobjekt vorliegen. Diese Feststellung ist von der Klägerin auch nicht bekämpft worden. Da die Klägerin sohin vor Kauf der Wohnung ohnehin nicht von einer Überprüfung durch die Maklerin ausging, kann sie diesem (später) die Nichtüberprüfung nicht vorwerfen. Somit liegt schon aus diesem Grund keine Verletzung der nebenvertraglichen Beratungspflicht vor.
Darüber hinaus unterscheidet sich der Sachverhalt von jener Judikatur (4 Ob 8/02h), auf welche die Klägerin ihre Rechtsrüge stützt, in wesentlichen Umständen vom gegenständlichen Sachverhalt. Abgesehen von dem bereits dargelegten Umstand, dass die Klägerin hier von keiner Überprüfung durch die Beklagte ausging, ist nach dem der Entscheidung 4 Ob 8/02h zugrundeliegenden Sachverhalt seitens des Verkäufers keine Information über die Bau- und Benützungsbewilligung an die Maklerin weitergegeben worden und auch keine entsprechenden Bescheide. Infolge dessen wurde in dieser Entscheidung, da seitens des Maklers überhaupt keine Informationen über die Bewilligung vorlagen, aufgrund von mangelnder Erkundigung von einer Verletzung der Beratungspflicht nach § 3 Abs 3 MaklerG ausgegangen. Im vorliegenden Fall haben die Verkäufer im übermittelten Kaufanbot dagegen Gewähr für das Vorliegen der Bau-und Benützungsbewilligung geleistet und deren Vorliegen auch an die Beklagte kommuniziert. Folglich bestand – im Gegensatz zur Entscheidung 4 Ob 8/02h – eine entsprechende Informationslage der Beklagten.
Zu Recht ist daher das Erstgericht – unter Verweis auf RS0112587 und RS0112586 – zu dem Schluss gelangt, dass sich die Beklagte auf die ihr zugekommenen Informationen verlassen darf, da für sie keine Veranlassung bestand, an der Richtigkeit zu zweifeln, und sie lediglich die Informationen der Verkäuferseite weitergeleitet hat, ohne den Eindruck zu vermitteln, sie habe deren Wahrheitsgehalt überprüft. Es kann auf die diesbezüglichen zutreffenden Ausführungen auf Seite 10 und 11 der Urteilsausfertigung verwiesen werden (§ 500a ZPO). Ergänzend wird ausgeführt, dass aufgrund der Zusage von Verkäuferseite an die Maklerin sowie der entsprechenden Gewährleistungsübernahme und dem Vorliegen einer Baubewilligung keine Veranlassung gegeben war, um an dem tatsächlichen Vorliegen der Benützungsbewilligung zu zweifeln.
2.3.Im Übrigen moniert die Klägerin, dass sie von D* B* zwar auf die Feuchtigkeitsproblematik und das Wasserproblem in der Wohnung Top 1 hingewiesen worden sei, nicht jedoch über den Umstand der Schimmelbildung in ebendieser Wohnung. Die Schimmelbildung sei D* B* bekannt gewesen und folglich sei diesem eine Pflichtverletzung anzulasten. Makler seien Sachverständige iSd § 1299 ABGB und hätten alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen. Dabei verletze der Makler seine Pflicht auch, wenn er über Umstände, die für die Beurteilung des vermittelnden Geschäftes wesentlich seien, nicht bzw. nicht vollständig aufkläre. Vorliegend sei die Schimmelbildung in der Wohnung Top 1 ein wesentlicher Umstand und D* B* habe es schuldhaft unterlassen, hierüber vollständig aufzuklären, obwohl ihm dieser Umstand bekannt gewesen sei.
Vorweg ist auszuführen, dass laut den Feststellungen des Erstgerichtes D* B* erklärte, dass es in Top 1 ein Wasserproblem gebe, derzeit Sanierungsarbeiten durchgeführt werden und nähere Informationen zu den Sanierungsarbeiten die Verkäufer geben könnten. Im Übrigen hat das Erstgericht festgestellt, dass D* B* wusste, dass es bereits zu Schimmelbildung in Top 1 gekommen ist. Das Berufungsgericht erachtet die Berufungsausführungen letztlich nicht für stichhältig, hingegen die rechtliche Beurteilung des Erstgerichtes für zutreffend, weshalb wiederum auf die diesbezüglichen Ausführungen auf Seite 10 und 11 der Urteilsausfertigung verwiesen wird (§ 500a ZPO). Ergänzend ist anzuführen, dass im Fall von Wasserproblemen Schimmelbefall – nach der allgemeinen Lebenserfahrung – eine mögliche Folge und im Fall von wiederholten Wassereintritten auch eine wahrscheinliche Folge darstellt. Wie das Erstgericht zutreffend ausführt, muss Schimmelbefall seine Ursache nicht in einem Feuchtigkeitseintritt haben, sondern kann auch in einem falschen Lüftungsverhalten liegen. D* B* hat somit auf den (gravierenderen) Ursprung der Problematik hingewiesen und die damit einhergehende (logische) Schlussfolgerung auf den Schimmelbefall offengelassen. Für Rückfragen zur Sanierung hiervon verwies er auf die Verkäufer und überließ somit der Klägerin die Nachforschung, welcher diese auch nachging und dabei insofern durch D* B* unterstützt wurde, als er die Verkäufer zum zweiten Besichtigungstermin hinzuzog. Damit ist er seiner Informationspflicht ausreichend nachgekommen, zumal ein verständiger Erklärungsempfänger im Falle einer Schilderung von Wasserproblemen auf ein vermeintliches Schimmelproblem schließen muss. Er hat damit auf das Risiko der Wasserproblematik in Top 1 hingewiesen (vgl Limberg in GeKo Wohnrecht II 2, § 3 MaklerG Rz 31; Humpel/Michtner in Illedits , Wohnrecht 4, § 3 MaklerG Rz 21; 4 Ob 8/02h) und damit oblag es der Klägerin weitere Nachforschungen anzustellen (vgl Limberg aaO). Es liegt demnach keine Verletzung von Aufklärungspflichten vor.
2.4. Die Klägerin moniert einen sekundären Feststellungsmangel, wonach das Erstgericht die nachfolgende Feststellung unterlassen hätte:
„Herr Ing. K* B* und Frau L* B* sind Gesellschafter der beklagten Partei. Herr Ing. K* B* ist zudem Geschäftsführer der beklagten Partei und vertritt dieser die beklagte Partei seit 20.05.2009 selbstständig. Herr D* B*, der Schwager der Verkäuferin und dessen Ehegatten, ist Angestellter bei der beklagten Partei und der Sohn von Herrn Ing. K* B* und von Frau L* B*. Die beklagte Partei hat auf dieses familiäre Naheverhältnis nicht unverzüglich hingewiesen. Eine konkrete Aufklärung über das familiären Naheverhältnisse wurde gänzlich unterlassen.“
Wie unter Punkt 2.1. dargelegt ergibt sich eine unverzügliche Aufklärung iSd § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG aus dem Exposé (Beilage ./A). Insofern die Klägerin einen sekundären Feststellungsmangel hinsichtlich eines unverzüglichen Hinweises auf das familiäre Naheverhältnis geltend macht, kann somit auf die Ausführungen zu Punkt 2.1. verwiesen werden. Im Übrigen ist eine Feststellung über die konkrete familiäre Verbindung der Gesellschafter zu einer der verkaufenden Miteigentümer für die rechtliche Beurteilung nicht von Bedeutung, zumal für ein familiäres Naheverhältnis bereits der Hinweis auf das Bestehen eines relevanten Naheverhältnisses, ohne dass dieses inhaltlich näher dargestellt werden muss, genügt ( PraderaaO, § 6 MaklerG E 149; siehe Ausführungen zu 2.1.) und ein entsprechender (unverzüglicher) Hinweis erfolgt ist. Abschließend wird darauf hingewiesen, dass sich aus § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG und § 30b Abs 1 KSchG keine Pflicht zur Vornahme einer zusätzlichen mündlichen Aufklärung ergibt.
2.5. Darüber hinaus macht die Klägerin nachfolgenden sekundären Feststellungsmangel gelten:
„Beim Kaufobjekt lagen im Zeitpunkt des Vermittlungsgeschäfts nicht alle Bau-und Benützungsbewilligungen vor, da keine Fertigstellungsanzeige hinsichtlich aller 2018/2019 vorgenommenen Arbeiten vorliegt. Auf diesen Umstand der fehlenden Benützungsbewilligung hat die beklagte Partei nicht hingewiesen und hat die beklagte Partei diesbezüglich auch keine Erkundungen veranlasst.“
In rechtlicher Hinsicht seien diese Feststellungen relevant, da es sich beim Vorliegen bzw. Fehlen einer Benützungsbewilligung um eine wesentliche allgemeine Information handle. Die Beklagte hätte zumindest darauf hinweisen müssen, dass nicht festgestellt werden könne, ob tatsächlich alle Bau-und Benützungsbewilligungen vorliegen würden. Begründend führt sie ansonsten im Wesentlichen wie zu Punkt 2.2. aus; somit zusammengefasst, dass die Beklagte ihre Beratungspflicht nach § 3 Abs 3 MaklerG schuldhaft verletzt habe. Diese hätte über erkennbare Vor-und Nachteile aufzuklären und für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentliche Umstände zu informieren gehabt.
Wie unter Punkt 2.2. dargelegt, ist die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts nicht zu beanstanden und wird auf die obigen Ausführungen sowie gemäß § 500a ZPO auf die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts verwiesen. Es besteht kein sekundärer Feststellungsmangel, sondern wurden sämtliche, für die rechtliche Beurteilung notwendige Sachverhaltsdarstellungen getroffen. Die vom Erstgericht getroffene Feststellung, wonach ein Gespräch über das Vorliegen von behördlichen Bewilligungen nicht stattgefunden hat, impliziert ohnehin, dass die Beklagte die Klägerin nicht darauf hingewiesen hat. Auch wurde festgestellt, dass D* B* keine Erkundigungen veranlasst hat. Ob tatsächlich im Zeitpunkt des Vermittlungsgeschäfts nicht alle Bau – und Benützungsbewilligungen vorgelegen sind, bedarf keiner Feststellung, zumal – wie in Punkt 2.2. sowie auf Seite 10 und 11 der erstgerichtlichen Urteilsausfertigung dargelegt – auch das Nichtvorliegen keine Haftung der Beklagten begründen vermag.
Insgesamt war der Berufung daher ein Erfolg zu versagen.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den §§ 50 iVm 41 ZPO.
Das Berufungsgericht, das bei der Bewertung des Entscheidungsgegenstandes an die Bewertung durch die Klägerin nicht gebunden ist (RS0042285 [T2]), erachtet die von dieser vorgenommenen Bewertung hinsichtlich des Feststellungsbegehrens als zu gering bemessen. Mit Hinblick auf die Wohnungsgröße von 136,83 m ² , die behaupteten Sanierungsarbeiten in Form von Behebung des Schimmels, des Einbaues der Fensterbänke, der Verlegung der Leitungen für den elektronischen Türöffner sowie der sonstigen Baumängel, welche laut Angaben der Klägerin im fünfstelligen Bereich liegen würden und unter Berücksichtigung der möglichen Kosten für die Erlangung einer Benützungsbewilligung, war auszusprechen, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes insgesamt EUR 30.000,00 übersteigt.
Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, da sich im vorliegenden Berufungsverfahren keine Rechtsfragen der von § 502 Abs 1 ZPO geforderten Qualität stellten. Die Beurteilung einer Pflichtverletzung des Maklers hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab (siehe RS0109996 [T9]) und wurde hinsichtlich der Beurteilung des rechtzeitigen Hinweises auf ein familiäres Naheverhältnis nicht von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes abgewichen.
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