Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger, Dr. Pfurtscheller und Mag. Einberger als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache des Antragstellers E*, vertreten durch die Dr. Helene Klaar Dr. Norbert Marschall Rechtsanwälte OG in Wien, gegen die Antragsgegnerin G* AG, FN *, vertreten durch Mag. Martin Spernbauer, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 16 iVm § 37 Abs 1 Z 8 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs des Antragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 21. Jänner 2026, GZ 39 R 210/25h-47, den
Beschluss
gefasst:
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Der Antragsteller ist aufgrund eines unbefristeten Mietvertrags vom 15. Februar 2022 Mieter der Wohnung P*, im Ausmaß von 65,84 m². Im Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine Wertsicherung des Mietzinses, auf deren Basis die Antragsgegnerin den Mietzins jeweils zum 1. Mai 2022 und zum 1. Mai 2023 anhob.
[2] Die Vorinstanzenwiesen die in der Sache auf Nachprüfung des (angehobenen) Hauptmietzinses gerichteten Begehren des Antragstellers übereinstimmend ab, weil der jeweils vorgeschriebene den gesetzlich zulässigen Mietzins nicht überschritten habe. Soweit im Revisionsrekursverfahren relevant gingen sie davon aus, dass Zuschläge für die überdurchschnittliche Ausstattung der Wohnung und den Fernwärmeanschluss und auch ein Lagezuschlag gerechtfertigt seien. Die vom Antragsteller wegen eines Verstoßes gegen § 879 Abs 3 ABGB und § 6 Abs 1 Z 5 KSchG bestrittene Wirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung sei im außerstreitigen Verfahren nicht zu prüfen.
[3] Das Rekursgericht bewertete den Streitgegenstand mit 10.000 EUR übersteigend und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.
[4] Dagegen richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers. Dieser zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf und ist daher zurückzuweisen.
[5]1. Mit seinem Hinweis, dass die G* AG ihr Eigentum an der streitgegenständlichen Liegenschaft – nach Ergehen des erstinstanzlichen Sachbeschlusses und nach Erstattung der Rekursbeantwortung, aber vor der Entscheidung des Rekursgerichts – an die P* GmbH, FN *, übertrug, zeigt der Antragsteller keinen die Zulässigkeit des Revisionsrekurses begründenden Umstand auf. § 234 ZPO ist zwar im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nicht anzuwenden, sodass ein Wechsel in der Parteistellung vor der Entscheidung erster Instanz beachtlich ist (RS0005764). Ein solcher Fall liegt hier aber gerade nicht vor, weil der Eigentumsübergang erst danach erfolgte (vgl 5 Ob 155/22p [Rz 11]). Im Übrigen hat das Erstgericht beide Entscheidungen der Erwerberin zugestellt.
[6] 2.Der Revisionsrekurswerber wendet sich gegen die mit 5 Ob 166/24h begonnene und mittlerweile gefestigte Rechtsprechung des Senats (RS0135378), dass in einem Verfahren auf Überprüfung des Mietzinses nach §§ 16 Abs 9, 37 Abs 1 Z 8 MRG Einwendungen, die die Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung betreffen, mangels Kognitionsbefugnis des Außerstreitrichters nicht geltend gemacht werden können. Er kritisiert sie als unionsrechtswidrig, weil nach der Judikatur des EuGH missbräuchliche Klauseln iSd Richtlinie 93/13/EWG (Klauselrichtlinie) unabhängig von der konkreten Verfahrensart des nationalen Rechts unangewendet bleiben müssten.
[7] 2.1 Richtig ist, dass nach der Rechtsprechung des EuGH die nationalen Gerichte verpflichtet sind, missbräuchliche Klauseln unangewendet zu lassen, damit sie den Verbraucher nicht binden, sofern der Verbraucher dem nicht widerspricht (EuGH, C-582/23, Wiszkier [Rn 60]; C-287/22, Getin Noble Bank [Rz 37]). Der Verbraucher ist grundsätzlich in die rechtliche und tatsächliche Situation (zurück) zu versetzen, in der er sich ohne die missbräuchliche Klausel befunden hätte (EuGH, C-385/20, Caixabank [Rn 43]; C-19/20, Bank BPH [Rn 50]). Diese Verpflichtung ist – worauf es hier aber aufgrund der konkreten Einwendungen des Antragstellers ohnehin nicht ankommt – auch von Amts wegen wahrzunehmen, sobald das Gericht über die für die Prüfung der Missbräuchlichkeit erforderlichen rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen verfügt (EuGH, C-582/23, Wiszkier [Rn 38]; C-600/19, Ibercaja Banco [Rn 38]).
[8] 2.2 Allerdings sind die Verfahren, in denen die Missbräuchlichkeit einer Klausel zu prüfen ist, unionsrechtlich nicht harmonisiert. Nach dem Grundsatz der Verfahrensautonomie ist es daher Sache der Mitgliedstaaten, die Modalitäten solcher Verfahren im innerstaatlichen Recht zu regeln (EuGH, C-407/18, Addiko Bank [Rn 46]) und die Bedingungen festzulegen, unter denen die Feststellung der Missbräuchlichkeit einer Vertragsklausel erfolgt und die konkreten Rechtswirkungen dieser Feststellung eintreten (EuGH, C-287/22, Getin Noble Bank [Rn 39]). Die innerstaatliche Rechtsordnung darf für solche Verfahren (nur) nicht ungünstiger sein, als für gleichartige, dem nationalen Recht unterliegende Sachverhalte (Äquivalenzgrundsatz) und sie darf die Ausübung der durch das Unionsrecht verliehenen Rechte nicht praktisch unmöglich machen oder übermäßig erschweren (Effektivitätsgrundsatz; C-582/23, Wiszkier [Rn 40]; C-200/21, BRD Groupe Société Générale [Rn 28]).
[9] 2.3 Die vom Revisionsrekurswerber in Anspruch genommene Rechtsprechung, wonach die spezifischen Merkmale des gerichtlichen Verfahrens nach nationalem Recht kein Faktor sein dürfen, der den dem Verbraucher nach der Richtlinie zu gewährenden Rechtsschutz beeinträchtigen könnte (EuGH, C-243/08, Pannon [Rn 34]), sodass die Nichtigkeit einer missbräuchlichen Vertragsklausel gegebenenfalls auch in Verfahren mit beschränkter Kognitionsbefugnis wahrgenommen werden muss (vgl EuGH, C-176/17, Profi Credit Polska [Wechselverfahren]; C-170/21, Profi Credit Bulgaria [Mahnbescheidsverfahren]), bezieht sich auf Konstellationen, in denen der Verbraucher auf Passivseite einem Anspruch des Gewerbetreibenden ausgesetzt war. Ist der Verbraucher hingegen auf Aktivseite am Verfahren beteiligt, darf die Wirksamkeit des Schutzes nicht so weit gehen, dass die Grenzen des Streitgegenstands, wie er von den Parteien durch ihre Ansprüche in Verbindung mit den von ihnen vorgebrachten Gründen bestimmt wurde, missachtet oder überschritten werden, sodass das nationale Gericht nicht verpflichtet ist, den Rechtsstreit über die bei ihm gestellten Anträge und vorgebrachten Gründe hinaus auszudehnen (EuGH, C-511/17, Lintner [Rn 30]; vgl auch C-495/19, Kancelaria Medius SA [Rn 41]). Zudem sind für Aktivverfahren unterschiedliche Prozessrechtsregelungen – unter der Voraussetzung der Äquivalenz und Effektivität – nicht von vornherein unzulässig.
[10] 2.3.1 So beschäftigte sich der EuGH in der Entscheidung C-567/13, Baczó , mit Bestimmungen des ungarischen Prozessrechts, nach denen Klagen auf Feststellung der Missbräuchlichkeit einer Vertragsklausel nach der Klauselrichtlinie vor ein anderes – höheres – Gericht gehörten als Klagen wegen der Unwirksamkeit des Vertrags aus im nationalen Recht vorgesehenen Gründen [Rz 45], sodass diese auch nicht gemeinsam vor den unteren Gerichten angebracht werden konnten. Er befand eine solche Regelung nicht generell für unzulässig; insbesondere abweichende Bestimmungen über den Rechtsanwaltszwang und eine allenfalls höhere Kostenbelastung [Rn 47, 55] sprächen nicht zwingend gegen die Äquivalenz und Effektivität des ungarischen Rechts (zum Kostenargument vgl auch EuGH, C-902/24, Santander Bank Polska [Rn 78, 82]). Unter der Voraussetzung der Wahrung dieser beiden Grundsätze sei eine derartige Regelung daher nicht zu beanstanden, was das nationale Gericht anhand der Gesamtheit seiner Verfahrensrechtsordnung zu beurteilen habe [Rn 59].
[11] 2.3.2 In der Entscheidung C-582/23, Wiszkier , wiederum ging es um eine Bestimmung des polnischen Insolvenzrechts, nach der ein Gericht an die vom Insolvenzverwalter in eine Forderungstabelle eingetragenen und gerichtlich genehmigten Forderungen mit der Wirkung gebunden war, dass es deren Berechtigung nicht nachprüfen durfte. Abhilfe hätte nur gegenüber dem Insolvenzverwalter direkt gesucht werden können [Rn 45]. Diese Regelung erkannte der EuGH zwar im Ergebnis für unzulässig, jedoch nicht aus grundsätzlichen Erwägungen, sondern weil sie im konkreten Einzelfall zu einer Verlängerung der prekären finanziellen Lage des Verbrauchers geführt hätte. Denn durch dieses Vorgehen wäre es zu einer Verlängerung des Insolvenzverfahrens gekommen, währenddessen weiterhin ein Teil des Lohns des Verbrauchers einbehalten und in die Insolvenzmasse eingezahlt worden wäre [Rn 46 f]. Damit werde gegen den Effektivitätsgrundsatz verstoßen, zumal die Nachteile geeignet seien, Verbraucher davon abzuhalten, sich auf den Schutz der Klauselrichtlinie zu berufen [Rn 50].
[12] 2.4 Bei Anwendung dieser Grundsätze sieht der Senat keine Notwendigkeit, von seiner Rechtsprechung abzugehen.
[13] 2.4.1 Prüfgegenstand eines Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 und Abs 9 MRG ist nicht die Frage nach der (Un-)Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung an sich, sondern alleine die Zulässigkeit des danach angehobenen Hauptmietzinses nach den zwingenden mietrechtlichen Vorgaben (5 Ob 166/24h [Rz 28]; 5 Ob 78/25v [Rz 7]). Der Streitgegenstand, den der Verbraucher durch die Wahl eines außerstreitigen Überprüfungsverfahrens den Gerichten vorgibt, ist in diesem Sinne beschränkt, ohne dass dem unionsrechtliche Vorgaben entgegenstünden.
[14] 2.4.2 Die Prüfung der Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung ist für die Erledigung des derart eingeschränkten Streitgegenstands zudem nicht nur irrelevant, sondern überdies der Kognitionsbefugnis des Außerstreitrichters entzogen; ihr steht die Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs entgegen (5 Ob 166/24h [Rz 29 f]; 5 Ob 58/25b [Rz 14]). Diese im innerstaatlichen Recht vorgesehene Trennung entspricht den unionsrechtlichen Vorgaben, weil sie sowohl den Äquivalenz- als auch den Effektivitätsgrundsatz wahrt.
[15] 2.4.2.1 Die Rechtsprechung des Senats gilt für alle Arten der (relativen) Nichtigkeit einer Wertsicherungsklausel, unabhängig davon, ob sie sich aus dem ABGB oder dem KSchG ergibt (5 Ob 127/25z [Rz 17]). Aus dem Unionsrecht resultierende Nichtigkeitsgründe werden daher nicht anders behandelt als solche des innerstaatlichen Rechts, sodass der Äquivalenzgrundsatz nicht verletzt wird.
[16] 2.4.2.2 Das gilt entsprechend für den Effektivitätsgrundsatz.
[17] (a) Der Revisionsrekurswerber führt dagegen – mit Stimmen in der Literatur ( Meller, immo aktuell 2025/22, 123 [Anm zu 5 Ob 166/24h]; Hermann/Marterbauer , Zur Kognitionsbefugnis des Außerstreitrichters im Mietzinsüberprüfungsverfahren, ecolex 2025, 720 [722]) – zwar an, der Verbraucher müsse nunmehr kostspielige Mehrfachprozesse führen, wenn er sich nicht nur auf eine Überschreitung des gesetzlich zulässigen Mietzinses sondern auch auf die Unwirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung berufen wolle. Das ist aber jeder Zuständigkeitsverteilung wesensimmanent und wie dargelegt für sich kein Grund, die Effektivität des Rechtsschutzes in Frage zu stellen (vgl Pkt 2.3.1).
[18] (b) Aus demselben Grund trägt auch der Einwand nicht, der Verbraucher müsse im streitigen Verfahren Gerichtsgebühren entrichten, erhält er diese doch im Erfolgsfall ersetzt (§ 41 ZPO); überdies besteht die Möglichkeit der Verfahrenshilfe (vgl wiederum EuGH, C-567/13, Baczó [Rn 55]).
[19] (c) Weshalb dem Verbraucher der unrichtige Eindruck vermittelt werden sollte, in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 und Abs 9 MRG würden „all seine Ansprüche geprüft und abgegolten“, ist nicht nachvollziehbar, haben doch die Vorinstanzen unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Senats ausdrücklich ausgesprochen, die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel und sich daraus allenfalls ergebende Ansprüche seien in diesem Verfahren nicht zu entscheiden.
[20] (d) Letztlich befindet sich der Verbraucher auch in keiner der Entscheidung C-582/23, Wiszkier (vgl Pkt 2.3.2) vergleichbaren Drucksituation. Insbesondere muss er keinen Aktivprozess anstrengen, sondern kann die Bezahlung des Erhöhungsbetrags schlicht verweigern, wenn er der Ansicht ist, die zugrundeliegende Wertsicherungsvereinbarung sei unwirksam. Diesen Einwand kann er, sollte der Vermieter Mietzinsklage erheben, sodann auf Passivseite (und damit ohne dass er zunächst mit Gebühren belastet würde) vorbringen und im streitigen Verfahren prüfen lassen.
[21] 2.5 Wie ausgeführt ist es Sache des nationalen Gerichts, die Übereinstimmung seines Verfahrensrechts mit den unionsrechtlichen Vorgaben zu prüfen (vgl wiederum Pkt 2.3.1). Zu der vom Antragsteller angeregten Einleitung eines Vorabentscheidungsverfahrens sieht sich der Senat daher nicht veranlasst, zumal bereits umfangreiche Rechtsprechung des EuGH zu den relevanten Grundsätzen existiert, nach denen diese Beurteilung vorzunehmen ist. Der Revisionsrekurswerber zeigt damit auch keine erhebliche Rechtsfrage auf (vgl RS0117100).
[22] 2.6 Da somit an der Rechtsprechung festzuhalten ist, dass die (relative) Nichtigkeit einer Wertsicherungsvereinbarung im außerstreitigen Mietzinsüberprüfungsverfahren nicht zu prüfen ist, muss auf die inhaltlichen Argumente des Revisionsrekurswerbers zu § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und § 879 Abs 3 ABGB nicht eingegangen werden. Letztlich hat der Senat bereits mehrfach Wertsicherungsklauseln, die – wie hier – an § 5 RichtWG anknüpften, für ausreichend bestimmt erachtet (5 Ob 78/25v [Rz 8]; 5 Ob 110/24y [Rz 15]). Dagegen zeigt der Revisionsrekurswerber keine Bedenken auf. Insbesondere behauptet er gar nicht, die Vorinstanzen hätten die Klausel falsch ausgelegt, sodass sich auch keine Fragen zu § 915 ABGB stellen.
[23] 3. Die Frage, ob und in welcher Höhe Abschläge bzw Zuschläge vom bzw zum Richtwertmietzins gerechtfertigt sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (RS0117881 [T1]; RS0116132 [T2]). Das gilt auch für die Berechtigung eines Lagezuschlags, weil den Gerichten bei der Beurteilung der Lagequalität ein gewisser Wertungs- und Ermessensspielraum eingeräumt ist (5 Ob 65/25g [Rz 4]; 5 Ob 110/24y [Rz 8]). Maßgeblich ist, ob die konkrete Lage (Wohnumgebung) nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens (RS0111204 [T2]) aufgrund ihrer Eigenschaften als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist (5 Ob 27/23s [Rz 2]).
[24] 3.1 Bei dieser Beurteilung sind unterschiedliche Faktoren relevant und in einer Gesamtschau zu gewichten (5 Ob 20/22k [Rz 3]), zu denen insbesondere die Verkehrsanbindung (öffentlicher Verkehr und Individualverkehr), Versorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs, Bildungs- und Fürsorgeeinrichtungen, Gesundheitsversorgung, kulturelles Angebot, Sport- und Freizeitanlagen, Parks, Grünflächen und Gewässer zählen (5 Ob 110/24y [Rz 7]). Vor allem im innerstädtischen Gebiet ist auch zu berücksichtigen, ob die Liegenschaft eine besondere (Grün-)Ruhelage aufweist oder im Gegenteil einer besonderen Belastung durch Verkehr, Lärm und Abgase ausgesetzt ist (5 Ob 27/23s [Rz 4]; 5 Ob 20/22k [Rz 6]). Auch das Standortimage kann in die Beurteilung miteinbezogen werden (5 Ob 83/22z [Rz 19]; 5 Ob 27/23s [Rz 4]).
[25]3.2 Nach den Feststellungen hat sich die P* in den letzten Jahren zu einer begehrten Wohngegend mit sehr gutem Image und einer diversen, „hippen“ Gastronomieszene entwickelt. In unmittelbarer Umgebung des Wohnhauses finden sich fußläufig verschiedene Nahversorger, Kinderbetreuungseinrichtungen, Schulen, Ärzte, ein Fitnesscenter, eine Apotheke, ein Krankenhaus und ein Theater, weiter entfernt vereinzelte Rotlichtlokale. Der Naherholungsraum Prater ist schnell zu erreichen. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist durch Stationen der U1, U2 sowie zweier Autobuslinien ausgezeichnet, dafür ist die Parkplatzsituation angespannt und die Lärmbelastung aufgrund des Durchzugsverkehrs hoch. Am (einige hundert Meter entfernten) P* befindet sich zudem ein Bahnhof für Schnell- und Regionalzüge. Nur auf dessen Vorplatz halten sich regelmäßig obdachlose und suchtkranke Menschen auf. Anders als in dem zu 5 Ob 104/21m beurteilten Fall befindet sich das Objekt jedoch nicht in unmittelbarer Nähe zu diesem Platz mit den damit verbundenen negativen Einwirkungen.
[26]3.3 Wenn die Vorinstanzen angesichts dieses Sachverhalts zu dem Ergebnis gekommen sind, die zahlreichen positiven Faktoren überwögen die negativen (Verkehrslärm, weiter entfernte, örtlich beschränkte Drogenszene auf dem P*), begründet dies vor dem Hintergrund der in vergleichbaren Fällen bisher ergangenen Rechtsprechung des Senats (vgl insbesondere 5 Ob 110/24y [Rz 10 f]; 5 Ob 209/21b [Rz 3 f]) keine erhebliche Rechtsfrage. Eine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung zeigt der Revisionsrekurswerber im Übrigen schon deswegen nicht auf, weil er mehrfach nicht vom festgestellten Sachverhalt ausgeht (RS0043603 [T2]). Das Erstgericht stellte fest, dass sich die Versammlung von Obdachlosen und Suchtkranken auf den Vorplatz des P* beschränkt; das (dennoch) gegebene, sehr gute Image der davon deutlich entfernten Wohnumgebung erachteten die Vorinstanzen übereinstimmend – und erkennbar auch für den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses (vgl RS0118891) – als notorisch (vgl RS0040046). Indem der Revisionsrekurswerber beides bestreitet und meint, diese Annahmen resultierten aus „profunder Ortsunkenntnis“, bekämpft er in unzulässiger Weise die Beweiswürdigung (vgl RS0007236 [T6, T7]).
[27] 4. Entgegen der Behauptung des Antragsstellers liegt bereits Rechtsprechung des Senats dazu vor, dass für eine Gegensprechanlage sowie einen Telekabelanschluss Zuschläge gerechtfertigt sind ( 5 Ob 170/18p[Pkt 4.2]). Im Weiteren bemängelt der Revisionsrekurswerber die Ansicht der Vorinstanzen zu einzelnen Ausstattungsdetails, für die sie in einer Gesamtschau einen Zuschlag von 10 % für angemessen erachteten. Darauf braucht mangels Präjudizialität ebensowenig eingegangen zu werden wie auf das Vorbringen des Revisionsrekurswerbers zum Zuschlag für Fernwärme (vgl RS0088931). Selbst wenn beides entfiele, läge der höchstzulässige Mietzins angesichts der weiteren, im Revisionsrekurs nicht oder doch nur erfolglos bekämpften Zuschläge noch immer über dem ihm vorgeschriebenen.
[28] 5. Nicht nachvollziehbar sind letztlich die Ausführungen des Rechtsmittelwerbers zum „Heizkörper im Vorraum“. Wenn er meint, derartige Merkmale müssten im „Zuschlag für besondere Ausstattung“ in Höhe von 10 % enthalten sein, entspricht dies der Ansicht der Vorinstanzen. Einen gesonderten Zuschlag dafür haben weder das Erstgericht noch das Rekursgericht angenommen.
[29] 6. Der Revisionsrekurs zeigt somit insgesamt keine erhebliche Rechtsfrage auf und ist zurückzuweisen.
Codara Summary
Sachverhalt, Spruch und rechtliche Beurteilung – kompakt zusammengefasst.
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