5Ob32/26f – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei EG *, vertreten durch die Konlechner Rechtsanwalt KG in Wien, gegen die beklagte Partei W*, vertreten durch Mag. Julian Wegerth, Rechtsanwalt in Ebreichsdorf, wegen 41.726,45 EUR über die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 28. Jänner 2026, GZ 11 R 125/25w-40, den

Beschluss

gefasst:

Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.

Begründung:

[1] Die Klägerin begehrt vom Beklagten als (ehemaligen) Wohnungseigentümer gestützt auf § 10 des Kauf-und Wohnungseigentums-sowie Darlehensvertrags unter dem Titel Betriebskosten 41.726,45 EUR für die Sanierung des schadhaften Estrichs in dessen Wohnung.

[2] Das Berufungsgericht gab der Berufung des Beklagten gegen die der Klage stattgebende Entscheidung des Erstgerichts Folge und wies das Begehren ab. Nach dem dispositiven Recht des § 28 Abs 1 Z 1 WEG gehöre der Estrich zur Fußbodenkonstruktion und damit zu den allgemeinen Teilen des Hauses, deren Erhaltungskosten von den Wohnungseigentümern anteilig nach § 32 Abs 1 WEG zu tragen seien. Für die Ansicht der Klägerin, der Beklagte habe die Erhaltungspflicht für den Estrich in seiner Wohnung vertraglich übernommen, biete der nach dem Wortlaut oder dem objektiven Erklärungswert der Willensäußerung auszulegende Wohnungseigentumsvertrag keinen Anhaltspunkt.

[3] Dagegen richtet sich die außerordentliche Revisionder Klägerin, die keine erheblich Rechtsfrage gemäß § 502 Abs 1 ZPO aufzeigen kann.

[4] 1. Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sind von den Wohnungseigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen (§ 32 Abs 1 Satz 1 WEG).

[5] 1.1.Die Vereinbarung eines davon abweichenden Aufteilungsschlüssels iSd § 32 Abs 2 WEG kann nicht bloß in Prozentsatzverschiebungen bestehen, sondern auch in einer den Wohnungseigentümer unmittelbar treffenden Kostentragungspflicht (RS0116331; 5 Ob 158/16w; 5 Ob 160/18t). Eine Vereinbarung, mit der Erhaltungspflichten iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 auf die einzelnen Wohnungseigentümer übertragen werden sollen, stellt (auch) eine Vereinbarung nach § 32 Abs 2 WEG 2002 dar (vgl 5 Ob 164/02g zu § 19 WEG 1975).

[6] 1.2.Solche Vereinbarungen bedürfen der Schriftform (§ 19 Abs 1 Satz 1 WEG 1975; nunmehr § 32 Abs 2 WEG), sodass der einer objektiven Auslegung zugängliche Wortlaut für ihren Inhalt maßgeblich ist, während die Feststellung des Willens der Parteien unmaßgeblich ist (RS0117166; 5 Ob 130/24i uva). Fehlt eine besondere Regelung im Wohnungseigentumsvertrag, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung infolge des Schriftlichkeitsgebots nicht in Betracht, wenn sie nicht eindeutig aus anderen Vertragsbestimmungen abgeleitet werden kann (5 Ob 198/16b; 5 Ob 49/20x; 5 Ob 134/22z). Dies gilt auch für Vereinbarungen, die eine Überwälzung der Erhaltungspflichten vorsehen. Fehlen in der Aufzählung bestimmte Liegenschaftsbestandteile, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung nur dann in Betracht, wenn sie eindeutig aus anderen Vertragsbestimmungen abgeleitet werden kann (5 Ob 181/02g).

[7] 2.Grundsätzlich wirft die Frage, ob ein von § 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 (bzw hier § 19 Abs 1 Satz 1 WEG 1975) abweichender Verteilungsschlüssel vereinbart wurde, keine erhebliche Rechtsfrage auf (RS0042776 [T40]). Eine im Einzelfall (RS0042776 [T22]) aufzugreifende Fehlbeurteilung durch das Gericht zweiter Instanz liegt nicht vor.

[8] 3.Nach den Feststellungen bestehen im Objekt keine Blindböden; Unterlagsbeton gibt es danach nur in den Erdgeschoßen von nicht unterkellerten Bauwerken. Demgegenüber liegt die (ehemalige) Wohnung des Beklagen im ersten Obergeschoß. Damit ist es nicht zu beanstanden, wenn das Rekursgericht – zusammengefasst – zum Ergebnis gelangte, dass § 10 des Kauf-und Wohnungseigentums-sowie Darlehensvertrags aus 1980, nach dem die Fußböden bis zum Blindboden bzw Unterlagsbeton Bestandteile der Wohnungen oder sonstigen Räumlichkeiten darstellen, die Fußbodenkonstruktion der Wohnung des Beklagten nicht erfasst und der Estrich als allgemeiner Teil (vgl dazu RS0102395) in die Erhaltungspflicht der Gemeinschaft fällt. Damit kann auch dahin stehen, dass der Wortlaut dieser Vertragsbestimmung ohnedies keinen Hinweis auf eine Überwälzung von Erhaltungspflichten betreffend die darin angeführten Gebäudebestandteile und damit auf die Vereinbarung eines abweichenden Verteilungsschlüssels gibt.

[9] 4. Einer weiteren Begründung bedarf es nicht.