5Ob181/02g – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Außerstreitsache der Antragsteller 1.) Manfred S*****, 2.) Herta S*****, 3.) Peter Z*****, 4.) Katharina Z*****, 5.) Karl W*****, alle vertreten durch Dr. Peter Kaupa, Rechtsanwalt in Baden, wider die Antragsgegner 1.) Dr. Andreas R*****, 2.) Dr. Gabriela R*****, 3.) Dr. Johannes P*****, 4.) Melitta S*****, 5.) DI Johannes B*****, 6.) Karin B*****, alle vertreten durch Dr. Martin Schober, Rechtsanwalt in Wiener Neustadt, wegen Rechtswirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses (§ 26 Abs 1 Z 4 WEG = § 52 Abs 1 Z 4 WEG), infolge Revisionsrekurses der Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes Wiener Neustadt als Rekursgericht vom 24. April 2002, GZ 17 R 1/02x-40, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Baden vom 28. September 2001, GZ 8 Msch 13/99m-33 und 45, bestätigt wurde, nachstehenden

Beschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs der Antragsgegner wird Folge gegeben. Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass der Antrag, festzustellen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft des Hauses ***** vom 11. 2. 1999, wonach die Sanierung der Setzungen im Bereich der Sickerschächte der allgemeinen Flächen vor den Garagen der Reihenhäuser top 1 bis top 4, welche die ausschließliche Zufahrtsfläche für die Benützer der Reihenhäuser top 1 bis top 4 bildet, aus der Rücklage zu bezahlen ist, rechtsunwirksam sei, abgewiesen wird.

Die Antragsteller sind schuldig, den Antragsgegnern die mit 5,6 EUR bestimmten Barauslagen binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung:

Die Parteien sind Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ *****, Grundbuch ***** mit der Liegenschaftsadresse *****. Auf dieser Liegenschaft bestehen zwei Blöcke mit insgesamt 7 getrennten Wohnungseinheiten. Der Wohnblock I besteht aus vier getrennten Wohnungen in Reihenhausbauweise im hinteren Teil der Liegenschaft gelegen, mit eigener Zufahrt, deren Fläche im Folgenden A2 genannt wird. Wohnungseigentümer dieser Einheiten top 1 bis 4 sind die Antragsgegner, die zusammen die Mehrheit der Anteile bilden. Der Wohnblock II besteht aus drei getrennten Wohnungen in Reihenhausbauweise, direkt an die R*****gasse angrenzend mit den top Nr 5, 6 und 7, die im Wohnungseigentum der Antragsteller stehen. Die Zufahrt zu den Reihenhäusern top 1 bis 4, die Fläche A2, dient ausschließlich den Eigentümern dieser Wohnungen. Für die Wohnungseigentümer der top Nr 5, 6 und 7 (Antragsteller) erfolgt die Zufahrt über den allgemeinen Teil A1.

In dem dem Nutzwertfestsetzungsbeschluss des Bezirksgerichtes Baden vom 2. 2. 1993, 7 Msch 21/92-10 zugrundegelegten Gutachten des Prof. DI Waldemar F***** werden die allgemeinen Flächen A1, A2 und A3 wie folgt definiert:

A1: Allgemeine Zufahrt für top 1 bis 7, keine Bewertung.

A2: Ausschließlicher Zufahrtsteil für den Benutzerkreis von top 1 bis 4, Ausmaß 141 m2. Zuschlagsbewertung gemäß Hof- und Gartenbenützung, anteilsmäßig im gleichen Ausmaß auf top 1 bis 4 aufgeteilt.

A3: Gartenfläche für den Benützerkreis von top 5 bis 7, Ausmaß 16 m2. Das wertvermehrende Ausmaß für top 5 bis 7 wird unter 2 % des Einzelnutzwertes angenommen und bleibt daher gemäß WEG unberücksichtigt (Nutzwertgutachten Blg./A).

Die für das gegenständliche Verfahren maßgeblichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsvertrages vom 5././15./19./22. 9. und 16. 10. 1995 lauten:

VIII.

Die in der Tabelle I in Spalte 4 ausgewiesenen Miteigentumsanteile entsprechen den in der Entscheidung des Bezirksgerichtes Baden vom 2. Februar 1993, GZ 7 Msch 21/92-10, festgesetzten Nutzwerten für die in Spalte 2 unter laufender Nr 1 bis 7 verzeichneten Reihenhäuser und die denselben zugeordneten Bestandteile wie Dachboden, Gartennutzung, Garage, Kellergeschoss und gemeinsamer Hofanteil zu top 1, Kellergeschoss, Dachboden, Gartennutzung, Garage, KFZ-Abstellplatz und gemeinsamer Hofanteil zu top 2, Kellergeschoss, Dachboden, ausbaufähig, Gartennutzung, Garage KFZ-Abstellplatz und gemeinsamer Hofanteil zu top 3, Kellergeschoss, Dachboden, ausbaufähig, Gartennutzung, Garage, KFZ-Abstellplatz und gemeinsamer Hofanteil zu top 4, Kellergeschoss, Dachboden, ausbaufähig, Gartennutzung, Garage

im Haus zu top 5, Kellergeschoss, Dachboden, Gartennutzung und Garage

im Haus zu top 6 und Kellergeschoss, Dachboden, Gartennutzung und Garage im Haus zu top 7 und ergeben zusammen den Gesamtnutzwert von 1169 bzw in doppelter Höhe von 2338.

Die in der Tabelle I in Spalte 3 ausgeführten Wohnungseigentumsbewerber habe diese Entscheidung zur Kenntnis genommen. Der Beschluss ist in Rechtskraft erwachsen.

XI.

Die in beiliegender Tabelle I, Spalte 3 genannten Wohnungseigentumsbewerber, die diesen Vertrag unterschreiben und die F***** Gesellschaft mbH räumen einander unentgeltlich und wechselseitig das Wohnungseigentumsrecht über die in beiliegender Tabelle I, Spalte 2 verzeichneten Reihenhäuser als selbständige Bestandgegenstände samt den denselben zugeordneten Liegenschaftsanteilen im Sinn des § 1 WEG 1975 ein .....

XIII.

1. Die Miteigentümer der vertragsgegenständlichen Liegenschaft kommen überein, dass alle jene Teile der Liegenschaft, die in diesem Vertrag nicht näher umschrieben sind und die nicht einem der Miteigentümer zur ausschließlichen Nutzung überlassen werden, allen Miteigentümern uneingeschränkt zur gemeinsamen Nutzung bzw allgemeinen Benützung zur Verfügung stehen. Die Nutzung bzw Erhaltungspflicht wird im Sinn des § 19 WEG dahin gehend einvernehmlich geregelt, dass die Erhaltung des dem jeweiligen Miteigentümer zur ausschließlichen Nutzung zugeordneten Reihenhauses in seiner Gesamtheit - also inklusive Fassade, Dachfläche, Außen- und Grundmauern sowie darin befindliche Rohrleitungen, Fenster und Türen - von diesem zu vertreten und durchzuführen sind.

2. a) Die Vertragsparteien halten fest und vereinbaren im Sinn des § 19 WEG, dass der im Aufteilungsplan des Herrn Prof. DI Waldemar F***** vom 19. 7. 1989, GZ 1788/89, eingezeichnete Streifen neben Haus 5 der Zufahrt zuzuzählen ist und somit gemeinschaftliche Fläche wird.

b) Durch die Zuordnung und die zwischenzeitlich erfolgten baulichen Veränderungen ändert sich der Aufteilungsschlüssel (s Tabelle II) für die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage wie folgt, wobei der nunmehr festgelegte Aufteilungsschlüssel grundsätzlich maßgeblich ist, insoweit nicht in den folgenden Punkten Ausnahmen von dieser Regelung vereinbart werden.

Haus 1 220/1232

Haus 2 186/1232

Haus 3 184/1232

Haus 4 187/1232

Haus 5 163/1232

Haus 6 154/1232

Haus 7 138/1232

c) Die Instandhaltungskosten für die Außenumgrenzung werden gemäß dem obigen Verteilungsschlüssel aufgeteilt, wobei Reparatur- und sonstige Kosten, welche im direkten Zusammenhang mit dem elektronischen Antrieb des Einfahrtstores stehen, zu gleichen Teilen zu Lasten der Wohnungseigentümer top 1 bis 4 gehen.

Der Revisionsrekurs der Antragsgegner ist aus den vom Rekursgericht bezeichneten sowie einer Reihe weiterer erheblicher Rechtsfragen zulässig. Er ist auch im Sinne der begehrten Antragsabweisung berechtigt.

Vor Eingehen auf die Frage der Möglichkeit der Auslegung einer Vereinbarung nach § 19 Abs 2 WEG (nunmehr § 32 Abs 2 WEG) sind folgende grundlegende Erwägungen anzustellen:

Die gesetzliche Erhaltungspflicht trifft einen Wohnungseigentümer nicht nur für seine Wohnung und die dafür bestimmten Einrichtungen, sondern erstreckt sich auch auf das Zubehörwohnungseigentum im Sinn des § 1 Abs 2 (nunmehr § 2 Abs 3) WEG (WoBl 2002/29 [Call]). Um diesen rechtlichen Zustand zu gewährleisten, bedürfte es also keiner Vereinbarung im Sinn des § 19 Abs 2 WEG. Nur ein einhelliger Beschluss kann die gesetzliche Erhaltungspflicht anteilig auf alle Mit- und Wohnungseigentümer verschieben. Der mit dem verfahrenseinleitenden Antrag bekämpfte Mehrheitsbeschluss könnte solche Rechtswirkungen nicht herbeiführen. Die Antragsgegner berufen sich denn auch darauf, dass dieser Mehrheitsbeschluss in Ausführung eines bereits im Wohnungseigentumsvertrag gelegenen Beschlusses gemäß § 19 Abs 2 WEG erfolgte.

Dem Wohnungseigentumsvertrag ist die Widmung der Fläche A2 in Zubehörwohnungseigentum zu entnehmen, die dadurch erfolgte, dass der Fläche A2 Nutzflächenrelevanz eingeräumt wurde und die Erklärung abgegeben wurde, daran Wohnungseigentum begründen zu wollen. Demgemäß erfolgte auch die Verbücherung.

Zunächst ist zu untersuchen, ob diese Fläche (entgegen der vertraglichen Widmung als Zubehörwohnungseigentum) notwendig allgemeiner Teil der Liegenschaft blieb. An notwendig (oder zwingend) allgemeinen Teilen kann nie Wohnungseigentum begründet werden (Löcker, Die Wohnungseigentümergemeinschaft, 124; Würth in Rummel2 Rz 8 zu § 1 WEG; Faistenberger/Barta/Call Rz 52 zu § 1 WEG; 5 Ob 252/01x; MietSlg 40.628/14). Notwendig allgemeine Teile sind solche, die Kraft ihrer faktischen Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnung oder Zubehör nutzbar sind, weil ihnen die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benützt zu werden. Nicht notwendig muss ein solcher Teil von sämtlichen Miteigentümern benützt werden können. Dem Erfordernis der allgemeinen Benützung wird auch Rechnung getragen, wenn ein Teil der Miteigentümer auf die Benützung angewiesen ist (vgl Löcker aaO Faistenberger/Barta/Call Rz 54 zu § 1 WEG; MietSlg 38.617). Grundbuchswidrige Eintragung von Wohnungseigentum an notwendig allgemeinen Teilen sind nichtig und auch nicht durch genehmigende Umwidmung haltbar (vgl Löcker aaO Faistenberger/Barta/Call Rz 56 zu § 1 WEG; Würth in Rummel2 Rz 9 zu § 1 WEG; Call zu WoBl 1992, 22/20).

Auch die Definition des § 1 Abs 2 WEG (nunmehr § 2 Abs 3 WEG) steht dagegen, eine rechtliche Verbindung in Form von Zubehörwohnungseigentum herzustellen, weil danach die deutliche Abgrenzung erforderlich ist. Ein quasi ideelles Zubehörmitwohnungseigentum der Antragsgegner an der Fläche A2 ist als nicht gesetzeskonform abzulehnen.

Die Zufahrtsfläche zu den Wohnungseigentumsobjekten der Antragsgegner blieb daher trotz gegenteiliger Widmung im Wohnungseigentumsvertrag und darauf basierender Nutzwertfestsetzung und grundbücherlicher Eintragung allgemeiner Teil der Liegenschaft.

Unter diesem Aspekt ist die von den Vorinstanzen vorgenommene Vertragsauslegung unhaltbar, weil ausdrücklich allgemeine Flächen und solche, die nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung zustehen sollten, von der Vereinbarung nach § 19 Abs 2 WEG nicht umfasst sein sollten. Abgesehen davon entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass eine ergänzende Auslegung von Urkunden, dort, wo ein gesetzliches Schriftformgebot besteht, durch den Formzweck beschränkt ist (vgl Rummel in Rummel3 Rz 13 zu § 886 ABGB). Die Formvorschrift des § 19 Abs 2 WEG dient ja neben der Dokumentation der Ernstlichkeit des Parteiwillens und der gründlichen Überlegung durch die Partei sowie den sicheren Nachweis des wirklichen Parteiwillens wesentlich auch der Feststellung des Inhaltes der Vereinbarung selbst (5 Ob 55/89). Es kann daher stets nur der einer objektiven Auslegung zugängliche Wortlaut für den Inhalt einer Vereinbarung maßgeblich sein (vgl RIS-Justiz RS0108891, 6 Ob 221/01w). Die Feststellung des Willens der den Wohnungseigentumsvertrag schließenden Parteien ist unmaßgeblich. Dessen Ermittlung darf nicht dazu dienen, einen in der Schriftform der Urkunde nicht genannten Teil durch Auslegung anderer Vertragsbestimmungen zu ergänzen. Fehlt also in der Aufzählung jener Liegenschaftsbestandteile, für die in einer Vereinbarung nach § 19 Abs 2 WEG eine besondere Regelung im Sinn einer Überwälzung der Erhaltungspflicht beschlossen wird, kommt eine ergänzende Vertragsauslegung infolge des Schriftlichkeitsgebotes nicht in Betracht, wenn sie nicht eindeutig aus anderen Vertragsbestimmungen abgeleitet werden kann.

All diese Erwägungen führen zum Ergebnis, dass die Aufwendungen für die Zufahrtsfläche zu den Reihenhäusern der Antragsgegner von sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen ist, weshalb der Mehrheitsbeschluss, die Rücklage zur ordnungsgemäßen Erhaltung dieser Fläche zu verwenden, rechtswirksam ist. Das hatte zur Abweisung des verfahrenseinleitenden Antrages zu führen.

Der Revisionsrekurs der Antragsgegner war daher berechtigt. Die Entscheidung über die Barauslagen (Zustellgebühren im Verfahren erster Instanz) gründet sich auf § 52 Abs 2 WEG iVm § 37 Abs 3 Z 19 MRG. In der Kostennote im erstinstanzlichen Verfahren geltend gemachte S 550,-- für Berufung sind nicht nachvollziehbar. Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.