5Ob2431/96b – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Klinger als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Baumann und Dr.Hradil als weitere Richter in der Grundbuchssache des Antragstellers Johannes P*****, vertreten durch Dr.Herbert Frühwirth, öffentlicher Notar in 5010 Salzburg, betreffend die Löschung einer Streitanmerkung in der EZ *****, infolge Revisionsrekurses des Antragstellers gegen den Beschluß des Landesgerichtes Salzburg als Rekursgericht vom 29.Oktober 1996, GZ 22 R 380/96b, womit der Beschluß des Bezirksgerichtes Salzburg vom 22.August 1996, TZ 7530/96, bestätigt wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Begründung:

Der Antragsteller ist grundbücherlicher Eigentümer von 76/1940 Anteilen der Liegenschaft EZ *****, mit denen Wohnungseigentum am Objekt top 4 verbunden ist. Sein Eigentumsrecht gründet sich auf einen Kaufvertrag vom 24.2.1995; es wurde im Rang der zu TZ 3385/1995 angemerkten Rangordnung einverleibt. Bei Einbringung des diesbezüglichen Eintragungsgesuches war zu TZ 6766/1995 die zu 10 Cg 98/95 beim LG Salzburg anhängige Klage auf Ausschließung seines Rechtsvorgängers aus der Wohnungseigentumsgemeinschaft (gemäß § 22 Abs 3 WEG) angemerkt.

Am 16.4.1996 beantragte der Antragsteller unter Berufung auf § 57 GBG die Löschung der erwähnten Streitanmerkung.

Das Erstgericht wies diesen Antrag mit der Begründung ab, daß eine Streitanmerkung, die sich auf ein bereits vor der Rangordnungsanmerkung eingetragenes bücherliches Recht bezieht, nicht gemäß § 57 GBG gelöscht werden könne; das Rekursgericht bestätigte diesen Beschluß aus folgenden Erwägungen:

§ 22 Abs 3 WEG, demzufolge die Ausschlußklage im Grundbuch anzumerken sei, verweise auf § 61 GBG 1955. Der Gesetzgeber des 3. WÄG habe damit eine Anmerkung geschaffen, die bis dahin in der Judikatur mit der Begründung abgelehnt worden sei, daß einerseits die Anmerkung von Klagen, mit denen rein obligatorische Ansprüche geltend gemacht werden, von vorneherein nicht in Frage komme, andererseits der Zweck einer solchen Anmerkung nicht einzusehen sei. Ein Interesse dritter Personen, aus dem Grundbuchsstand die Einbringung einer Ausschlußklage zu ersehen, sei nicht erkennbar, da auch im Falle des Erwerbes von Liegenschaftsanteilen vom Beklagten während des Ausschlußverfahrens, dies lediglich bedeute, daß das Klagebegehren in der Hauptsache erfüllt und daher auf Kosten einzuschränken sei (RPflSlgG 1180; Würth-Zingher, WohnR 94, FN 2 zu § 22 WEG; Faistenberger-Barta-Call, WEG 1975, RZ 15 zu § 22 WEG). Für den Fall der Veräußerung der Eigentumswohnung während des Zwangsversteigerungsverfahrens habe man die Ansicht vertreten, daß die Exekution diesfalls einzustellen sei (Würth in Rummel, ABGB2, RZ 7 zu § 22 WEG; Berger, Der Rechtsschutz des Wohnungseigentümers nach § 22 Abs 4 WEG 1975, ÖJZ 1977, 172 [175]).

Insbesondere Berger, a.a.O., habe auf die Problematik hingewiesen, die sich daraus ergibt, daß der Beklagte im Ausschlußverfahren die Wohnung an eine Person veräußern könnte, die ihn in der Wohnung beläßt, zumal ein Rechtssatz fehle, wonach dem Erwerber das Verhalten des früheren Wohnungseigentümers aus der Zeit vor seinem Erwerb anzurechnen sei. Dieser Autor vertrete daher die Ansicht, daß eine Erfüllung des Anspruches der Ausschlußkläger nur dann vorläge, wenn die Veräußerung auch eine Entfernung des Beklagten im Ausschlußverfahren mit sich bringe, sodaß vom Erwerber die Verpflichtung zu fordern sei, den Ausschlußbeklagten nicht mehr in die Wohnung einzulassen bzw diesen zu entfernen, falls ihm die Einlassung gelinge.

In der Literatur zum 3. WÄG sei im Hinblick auf die Einführung einer obligatorischen Anmerkung der Ausschlußklage in § 22 Abs 3 WEG vermutet worden, daß der Gesetzgeber hiedurch solche Umgehungshandlungen durch den Beklagten im Ausschlußverfahren verhindern wollte (Kletecka, Die Novellierung des WEG durch das 3. WÄG, WoBl 1993, 223; Dirnbacher, WEG in der Fassung 3. WÄG, 45; siehe auch Call in NZ 1996, 257 [260]).

§ 22 Abs 3 WEG verweise ausdrücklich auf § 61 GBG 1955, welcher unter der Überschrift "Löschungsklagen und Streitanmerkungen" in seinem Absatz 1 Satz 1 vorsieht, daß jemand, der durch eine Einverleibung in seinem bücherlichen Rechte verletzt erscheint, die Einverleibung aus dem Grunde der Ungültigkeit im Prozeßwege bestreitet und die Wiederherstellung des vorigen bücherlichen Standes begehrt, die Anmerkung eines solchen Streites im Grundbuche entweder gleichzeitig mit der Klage oder später verlangen kann. Gemäß § 61 Abs 2 GBG hat diese Streitanmerkung zur Folge, daß das über die Klage ergehende Urteil auch gegen die Personen, die erst nach dem Zeitpunkt, in dem das Gesuch um die Streitanmerkung an das Grundbuchsgericht gelangt ist, bücherliche Rechte erlangt haben, seine volle Wirksamkeit äußert.

Für die Beurteilung der vorliegenden Grundbuchssache sei bei diesem ausdrücklichen Verweis auf § 61 GBG in § 22 Abs 3 WEG davon auszugehen, daß die Anmerkung der Ausschlußklage offensichtlich dem Zweck diene, den Erwerber von der Anhängigkeit des Ausschlußprozesses in Kenntnis zu setzen und ihm den guten Glauben zu nehmen. Wolle man der mit § 22 Abs 3 WEG eingeführten Streitanmerkung nicht von vorneherein jeglichen Zweck absprechen (vgl die diesbezüglichen Erwägungen in RPflSlgG 1180), so habe der Gesetzgeber offensichtlich die Schaffung einer Vollstreckbarkeit des im Ausschlußverfahren ergehenden Urteiles unter bestimmten, im Grundbuchsverfahren nicht näher zu untersuchenden, Voraussetzungen auch gegen den Erwerber beabsichtigt (vgl bezüglich der Anmerkung einer Teilungsklage SZ 39/106; SZ 38/115).

Damit zähle die Anmerkung des § 22 Abs 3 WEG nicht zu den gemäß § 57 GBG löschbaren Anmerkungen. Die maßgebliche Bestimmung des § 57 Abs 1 Satz 1 GBG sei einschränkend dahin auszulegen, daß nur diejenigen Zwischeneintragungen zu löschen sind, welche eine Beeinträchtigung der dinglichen Rechte des Erwerbers bedeuten würden, nicht aber solche, die sich auf ein Recht beziehen, das der Anmerkung im Rang vorgeht, oder die keine neue Belastung der dinglichen Rechte des bisherigen Berechtigten enthalten. Der Erwerber müsse sich auch jene Zwischeneintragungen gefallen lassen, die ohne seine Zustimmung hätten erwirkt werden können, wenn er schon im Zeitpunkt der Anmerkung einverleibt gewesen wäre. § 57 GBG gelte daher nicht für Streitanmerkungen, die zwar nach der Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung, jedoch vor der Einverleibung des Eigentumsrechtes des Erwerbers im Range der Rangordnung verbüchert worden sind (Klang in Klang II2, 381; NZ 1990/188 mit Anmerkung von Hofmeister; NZ 1991/195; NZ 1994/294). Dieser Rechtsprechung folgend könnten beispielsweise Streitanmerkungen, die sich auf das der Anmerkung der Rangordnung vorausgehende Eigentum des Voreigentümers (NZ 1994/294), auf eine Teilungsklage (SZ 39/106) oder auf eine Klage wegen Aufhebung einer Vereinbarung im Verlassenschaftsverfahren beziehen, aufgrund derer die Liegenschaft dem Voreigentümer eingeantwortet wurde (NZ 1990/188), nicht gemäß § 57 GBG gelöscht werden.

Streitgegenstand im Ausschlußverfahren sei an sich nicht die Eigentumswohnung, sondern der Ausschluß des Wohnungseigentümers aus der Gemeinschaft, um den Übergang der Eigentumswohnung an einen Dritten, allenfalls im Exekutionswege, zu erreichen (Faistenberger-Barta-Call, WEG 1975, RZ 15 zu § 22 WEG). Dennoch habe der Gesetzgeber in § 22 Abs 3 WEG unter Bezugnahme auf § 61 GBG die Streitanmerkung zugelassen. Die Anwendung der dargelegten Judikatur auf die Anmerkung des § 22 Abs 3 WEG führe damit zum Ergebnis, daß diese Anmerkung keine neue und damit gemäß § 57 GBG löschungsfähige Belastung darstelle, sondern sich vielmehr auf das zu Gunsten des Rechtsvorgängers des Rekurswerbers eingetragene Eigentum beziehe. Im übrigen stelle die obligatorische Anmerkung der Ausschlußklage gemäß § 22 Abs 3 WEG eine Zwischeneintragung dar, die ohne Zustimmung des Rekurswerbers hätte erwirkt werden können, wäre sein Eigentum bereits im Zeitpunkt der Anmerkung einverleibt gewesen. Zu Recht habe daher das Erstgericht die Löschung der Anmerkung abgelehnt.

Diese Entscheidung enthält den Ausspruch, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,-- übersteigt und der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Letzteres wurde damit begründet, daß zur Frage der Löschungsfähigkeit einer Anmerkung nach § 22 Abs 3 WEG gemäß § 57 GBG eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes und - soweit dem Rekurssenat zugänglich - auch zweitinstanzlicher Gerichte fehle.

Im jetzt vorliegenden Revisionsrekurs beharrt der Antragsteller auf dem Rechtsstandpunkt, daß die Anmerkung der seinen Rechtsvorgänger betreffenden Ausschlußklage zu löschen sei. Ziel einer solchen Ausschlußklage sei es, den Übergang der Eigentumswohnung an einen Dritten zu erreichen, sei es durch freiwillige Veräußerung ohne im Exekutionsweg. Zweck der in § 22 Abs 3 WEG unter Verweisung auf § 61 GBG zugelassenen Streitanmerkung könne wohl nicht sein, die freiwillige Veräußerung des mit Wohnungseigentum verbundenen Liegenschaftsanteils zu verhindern. Auch wenn der Gesetzgeber damit Umgehungshandlungen unterbinden wollte, sei davon auszugehen, daß ein Ausschließungsurteil nur gegen den Verkäufer (ehemaligen grundbücherlichen Eigentümer) wirkt. Erwerbe während des Ausschlußverfahrens ein anderer den Liegenschaftsanteil, so sei das Klagebegehren in der Hauptsache erfüllt und auf Kosten einzuschränken. Lediglich die Wirkung, den Ausgeschlossenen nicht in die Hausgemeinschaft zurückholen zu können, etwa durch Vermietung oder neuerlichen Verkauf, müsse der Erwerber gegen sich gelten lassen. Im übrigen würde ein dem gutgläubigen Erwerber überlassener Rangordnungsbeschluß entwertet, wollte man die für Streitanmerkungen, die sich "auf ein der angemerkten Rangordnung vorausgehendes Recht beziehen", judizierte Regel der mangelnden Löschbarkeit auch auf das Eigentumsrecht des im Ausschlußprozeß Beklagten anwenden. Ein Interese dritter Personen, dem Grundbuch die Einbringung einer Ausschließungsklage entnehmen zu können, bestehe nur solange der auf Ausschluß Geklagte im Grundbuch ersichtlich sei. Mit dem schlichten Klammerzitat "61 GBG" in § 22 Abs 3 WEG könne der Gesetzgeber nicht beabsichtigt haben, den Schutz und die Rechtssicherheit für den Erwerber des fraglichen Liegenschaftsanteils zu beseitigen.

Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Beschluß iS einer Stattgebung des Antrags auf Löschung der Streitanmerkung gemäß § 57 GBG abzuändern und dem Erstgericht den Vollzug dieser Eintragung aufzutragen.

Der Revisionsrekurs ist nicht berechtigt.

Vorauszuschicken ist, daß der erkennende Senat die rechtliche Beurteilung des Rekursgerichtes teilt und im Revisionsrekurs keine stichhältigen Gegenargumente zu erkennen vermag. In Anwendung der Begründungserleichterung des § 126 Abs 3 GBG kann sich daher die Erledigung des Rechtsmittels auf kurze Zusatzbemerkungen beschränken.

Es entspricht der ständigen Judikatur des Obersten Gerichtshofes, daß Streitanmerkungen grundsätzlich nicht zu den nach § 57 Abs 1 GBG isoliert löschbaren Grundbuchseintragungen zählen (siehe neben den bereits vom Rekursgericht angeführten Belegstellen noch NZ 1988, 113/118 mit Anmerkung von Hofmeister sowie die Anmerkung von Hofmeister in NZ 1994, 142). Das Löschungsbegehren des Antragstellers wäre daher in analoger Anwendung des § 65 Abs 1 GBG nur damit zu rechtfertigen, daß der Zweck der in § 22 Abs 3 WEG normierten Streitanmerkung in einer jeden Zweifel ausschaltenden Weise bereits erfüllt, die Anmerkung nach dem derzeitigen Grundbuchsstand also sinnlos geworden ist. Der Antragsteller versucht dies mit dem Argument plausibel zu machen, daß ein auf Ausschließung eines Wohnungseigentümers gerichtetes Klagebegehren durch die Veräußerung des Liegenschaftsanteils des Beklagten erfüllt sei, doch trifft dies nicht zu.

Die Anmerkung von Klagen im Grundbuch setzt gemäß § 20 lit b GBG voraus, daß eine gesetzliche Vorschrift diese Eintragung ermöglicht und zugleich ihre Wirkungen festlegt (NZ 1990, 100/172 mwN; NZ 1995, 31 ua). Im konkreten Fall ist diese Gesetzesvorschrift in § 22 Abs 3 WEG zu finden, wobei sich die Angabe des Zwecks (der Wirkungen) der Anmerkung der Ausschlußklage im Hinweis auf § 61 GBG erschöpft. In den Gesetzesmaterialien findet sich diesbezüglich keine weiterführende Bemerkung, doch ist anzunehmen, daß der Gesetzgeber mit dem Instrument der Streitanmerkung die oftmals beklagten Vereitelungsmöglichkeiten der Ausschließung eines Miteigentümers aus der Wohnungseigentumsgemeinschaft eindämmen wollte. Offenbar sollte verhindert werden, daß der auf Ausschluß aus der Wohnungseigentumsgemeinschaft Geklagte seinen Liegenschaftsanteil während des Prozesses an einen Strohmann verkauft, der ihn dann weiter im Haus wohnen läßt (Kletecka, Die Novellierung des WEG durch das 3. WÄG, WoBl 1993, 223).

Das allein maßgebliche Klammerzitat "§ 61 GBG 1955" in § 22 Abs 3 WEG deutet darauf hin, daß der Gesetzgeber mit der Anmerkung der Ausschlußklage im Grundbuch und der damit bewirkten Beseitigung des grundbücherlichen Gutglaubensschutzes die Vollstreckung des der Ausschlußklage stattgebenden Urteils auch gegen den Rechtsnachfolger des Verpflichteten ermöglichen wollte, wie dies etwa für die Anmerkung der Teilungsklage judiziert wird (SZ 38/115; SZ 39/106; NZ 1995, 31 ua; zur Analogiefähigkeit dieser Streitanmerkung vgl die Anmerkung von Hofmeister zu NZ 1990, 100/172). Ob dieses Vorhaben gelungen, bzw wie es zu verwirklichen ist, hat, wie schon das Rekursgericht zutreffend ausführte, bei der rein grundbuchsrechtlichen Entscheidung über ein Begehren auf Löschung der Anmerkung dahingestellt zu bleiben. Aus der Ermöglichung der grundbücherlichen Anmerkung der Ausschlußklage mit den Rechtswirkungen des § 61 GBG ist aber jedenfalls ein zusätzliches Argument für die bereits von Berger (Der Rechtsschutz des Wohnungseigentümers nach § 22 Abs 4 WEG 1975, ÖJZ 1977, 172) vertretene Rechtsansicht zu gewinnen, daß ein auf Ausschließung eines Wohnungseigentümers gerichteter Anspruch iSd § 22 WEG nicht schon mit der Veräußerung des Liegenschaftsanteils des Betroffenen, sondern erst mit der Räumung des Wohnungseigentumsobjektes (der Entfernung des pflichtvergessenen Wohnungseigentümers) erfüllt ist (aaO, 175). Den vom Rekursgericht erwähnten gegenteiligen Lehrmeinungen, wonach die Veräußerung des Liegenschaftsanteils durch den Beklagten im Ausschlußprozeß immer zu einer Einschränkung des Klagebegehrens auf Kosten führen müsse (Faistenberger-Barta-Call, WEG 1975, Rz 15 und 55 zu § 22 WEG mwN), ist demnach nicht zu folgen.

Daß der Gesetzgeber als Endziel einer Ausschlußklage nach § 22 WEG die (dauernde) Entfernung des Beklagten aus dem von ihm benützten Wohnungseigentumsobjekt im Auge hatte, ergibt sich nicht zuletzt aus seiner in Abs 3 leg cit (und zwar schon in der Urfassung) enthaltenen Anordnung, daß ein auf Ausschließung eines Miteigentümers lautendes Urteil durch die Versteigerung des betreffenden Liegenschaftsanteils nach den Bestimmungen der Exekutionsordnung über die Zwangsversteigerung zu vollstrecken sei. Die Judikatur hält dafür zwar die in § 352 EO vorgesehen freiwillige Feilbietung nach §§ 272 ff AußStrG für die geeignete Versteigerungsform (SZ 59/102; WoBl 1993, 141/106 mit Anmerkung von Call), bei der allenfalls in den Versteigerungbedingungen für die dauerhafte Entfernung des ausgeschlossenen Miteigentümers aus der Wohnungseigentumsanlage vorzusorgen wäre, doch bieten sich, wie der durch das 3. WÄG in § 22 Abs 3 WEG eingefügte letzte Satz zeigt, die Vorschriften der §§ 133 ff EO zumindest zur Lückenschließung an. Nach diesen Vorschriften gehört die vom Ersteher nach Erfüllung der Versteigerungsbedingungen zu betreibende Räumung des ersteigerten Objekts durch den Verpflichteten noch zum Zwangsversteigerungsverfahren (§ 156 Abs 2 EO) und ist im Sonderfall der Vollstreckung eines Ausschließungsurteils sogar dessen Ziel. Bei der Versteigerung von Liegenschaftsanteilen, mit denen Wohnungseigentum an einem bestimmten Objekt verbunden ist, hat dies dadurch zu geschehen, daß der Verpflichtete aus dem Wohnungseigentumsobjekt entfernt und dem Ersteher die tatsächliche Verfügungsmacht hierüber eingeräumt wird (Heller/Berger/Stix, 1256; idS auch WoBl 1988, 79/48).

Aus all dem folgt, daß die Löschung der Anmerkung einer Ausschlußklage gemäß § 57 Abs 1 GBG nicht und in analoger Anwendung des § 65 Abs 1 GBG nur dann erfolgen kann, wenn dem Grundbuchsgericht durch geeignete Urkunden nachgewiesen wird, daß die Ausschlußklage (etwa wegen eines Verkaufs des betreffenden Liegeschaftsanteils durch den Beklagten) zurückgezogen (auf Kosten eingeschränkt) wurde oder der Beklagte das Wohnungseigentumsobjekt geräumt hat. Allenfalls hat sich der Löschungswerber diese oder andere sein Begehren belegende Urkunden im Rechtsweg zu verschaffen (vgl SZ 66/49).

Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.