5Ob14/16v – OGH Entscheidung

Nach § 17 Abs 1 Z 1 WEG 1975 idF der WRN 1999 (nunmehr § 20 Abs 3 WEG 2002) in Verbindung mit § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 reicht es nicht mehr aus, dass die Rechnungslegung den Machtgeber in die Lage versetzt, seine Rechte (§ 1009 ABGB) und Verpflichtungen gegenüber dem Gewalthaber (§ 1014 ABGB) zu beurteilen, etwa, ob die Geschäftsbesorgung pflichtgemäß durchgeführt wurde. Es reicht nicht mehr aus, dass dem Gewaltgeber die Grundlagen geliefert werden, seine Herausgabeansprüche vielleicht auch Schadenersatzansprüche gegen den Beauftragten aus der Geschäftsbesorgung, allenfalls auch Ansprüche gegen Dritte feststellen und geltend machen zu können. Durch ein bloß in sich schlüssiges, rechnerisch richtiges, vollständiges, plausibles Zahlenwerk wird der Verpflichtung zu einer richtigen Rechnungslegung nicht entsprochen. Die Abrechnung muss vielmehr den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen des Rechtsverhältnisses zwischen Wohnungseigentümer und Hausverwalter entsprechen. Ergebnis der Abrechnung muss das tatsächlich Geschuldete sein. Jene Fragen der Richtigkeit, die bisher dem streitigen Verfahren vorbehalten blieben, sind nunmehr Vorfragen der Richtigkeit der gelegten Abrechnung. Eine Erweiterung der Überprüfungsmöglichkeit im außerstreitigen Verfahren führt dazu, dass nicht nur die Verpflichtung zur Legung einer ordentlichen, also formell oder nach außen hin schlüssigen, sondern auch einer inhaltlich korrekten Abrechnung durchsetzbar ist.

Dem Wohnungseigentümer stand seit jeher materiellrechtlich ein Anspruch auf eine richtige Abrechnung zu, wenngleich dieser bisher nur auf dem streitigen Rechtsweg verfolgt werden konnte. Die in § 17 Abs 1 Z 1 WEG 1975 idF der WRN 1999 vorgenommene Einfügung in den Pflichtenkatalog des Wohnungseigentumsverwalters, die jährlichen Abrechnungen seien nicht nur ordentlich, sondern auch richtig zu legen, ist materiellrechtlich nur eine Klarstellung der Verwalterpflichten. Über § 26 Abs 1 Z 5 WEG 1975 besteht seit 1. 1. 2000 die Möglichkeit und Zulässigkeit, diese immer schon bestandene Verpflichtung nun im Außerstreitverfahren überprüfen zu lassen. Auch die Rechnungslegungen früherer Zeiträume in nach dem 31. 12. 1999 anhängig gemachten Außerstreitverfahren sind auf ihre Richtigkeit zu prüfen, soweit Überprüfungsansprüche nicht verjährt sind.

Im Zusammenhang mit der grundsätzlichen (gegenüber Wohnungseigentümern zwar weitgehend beseitigten) Nachgiebigkeit der Gesetzesbestimmungen über die Rechnungslegungspflicht des Verwalters (vgl WoBl 1990, 167/86), die dazu führt, dass jedenfalls im Nachhinein auf eine (weitere) Rechnungslegung des Wohnungseigentumsverwalters verzichtet werden kann (MietSlg 39/8), erlaubt dies eine Einschränkung der richterlichen Kontrolltätigkeit auf die vom Antragsteller geltend gemachten Mängel, sofern nur überhaupt eine den fraglichen Zeitraum betreffende Abrechnung erstattet wurde. Der seinen Rechnungslegungsanspruch ausübende Wohnungseigentümer hat daher bei Vorliegen einer Abrechnung genau anzugeben, was er an ihr auszusetzen hat; tut er dies nicht schon in seinem Antrag, ist er vom Gericht anzuleiten, seine Beschwerdepunkte zu nennen. Auf der anderen Seite erfordert dies eine Stellungnahme des Verwalters zu jedem einzelnen Beschwerdepunkt.

Entscheidend für den Auftrag zur Legung neuer Abrechnungen ist es, ob die bisher gelegten Rechnungen nicht dem Gebot entsprechen, dem einzelnen Miteigentümer und Wohnungseigentümer die Prüfung der pflichtgemäßen Erfüllung der dem Verwalter obliegenden Aufgaben nach den Gesichtspunkten der Rechtmäßigkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu ermöglichen (so schon 5 Ob 100/89), wobei mit bruchstückhaften Ergänzungen nicht das Auslangen gefunden werden kann (so schon 5 Ob 1049/92).