5Ob135/95 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Grundbuchssache der Antragstellerin S*****, wegen Eintragung eines Baurechtes infolge Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landesgerichtes Innsbruck als Rekursgerichtes vom 30.Juni 1995, GZ 54 R 107/95-5, womit der Beschluß des Bezirksgerichtes Innsbruck vom 10. März 1995, TZ 1596/95-2, bestätigt wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Begründung:

Die Antragstellerin ist Eigentümerin der Liegenschaft EZ ***** GB *****, bestehend aus den Gst.Nr. 5*****, 4*****, 412***** und 41*****. Diese Liegenschaft ist zu CLNr. 1 mit einem Baurecht für die K***** Gesellschaft mbH belastet, für welches zu EZ 1***** eine neue Grundbuchseinlage eröffnet wurde, in der als Bauberechtigte die Ko*****-Gesellschaft mbH eingetragen ist (auf Grund eines zu TZ ***** durchgeführten Verschmelzungsvertrages, wobei offenbar die Berichtigung in EZ ***** verabsäumt wurde).

Die Antragstellerin begehrt nun (unter anderem) auf Grund der mit "Baurechtsvertrag und Verlängerung des bestehenden Baurechtsvertrages" betitelten Urkunde vom 9.2./12.3.1993, abgeschlossen zwischen der Antragstellerin und der Ko***** Gesellschaft mbH, in EZ ***** die Einverleibung der Bestellung eines Baurechtes für die Ko***** Gesellschaft mbH "in der Weise, daß das auf dem Grundstück 412***** (Baufläche) und 41***** (Baufläche) für die Zeit vom 1.1.1971 bis 31.12.2020 bereits bestehende Baurecht um 50 Jahre, sohin bis 31.12.2070 verlängert wird; und auf den Grundstücken 4***** (Baufläche) und 5***** für die Dauer vom 1.11.1992 bis 31.12.2070" sowie "in der Baurechtseinlage EZ *****" die Ersichtlichmachung,

"a) daß sich das für die Gründstücke 412*****

(Baufläche) und 41***** (Baufläche) bereits

eingetragene Baurecht um 50 Jahre verlängert

und shon bis 31.12.2070 läuft,

b) daß diese Vertragsverlängerung auf der

gegenständlichen Vereinbarung (Punkt II.)

beruht,

c) daß sich das auf dieser Einlagezahl bereits

eingetragene Baurecht auch auf die Grundstücke

4***** (Baufläche) und 5***** in

EZ ***** bezieht (gemäß Punkt III. bis IX.

dieses Vertrages), sowie

d) daß sich das Vorkaufsrecht gemäß Punkt IX.

des Baurechtsvertrages vom 12.2.1971 für die

S***** auch auf die

Grundstücke 4***** (Baufläche) und

5***** in EZ ***** bezieht (gemäß

Punkt IX. dieses Vertrages)."

Das Erstgericht wies diesen Antrag mit der wesentlichen Begründung ab, daß für die begehrte Verlängerung und Ausdehnung des Baurechtes das alte Baurecht zu löschen und ein neues zu verbüchern wäre.

Das Rekursgericht bestätigte den Beschluß des Erstgerichtes und sprach aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,-

übersteigt und daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.

Das Rekursgericht begründete seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt:

Entgegen der von Schmida in NZ 1961, 74 vertretenen Ansicht lasse sich weder aus dem Baurechtsgesetz noch aus der Durchführungsverordnung zum Baurechtsgesetz ableiten, daß die Verlängerung des Baurechtes unzulässig sei. Die Tatsache, daß der Gesetzgeber Vorkehrungen für den Fall des Erlöschens des Baurechtes durch Ablauf der vereinbarten Frist getroffen habe, schließe eine Verlängerung oder eine Ausdehnung des Baurechtes auf andere Grundstücke nicht aus. Die in diesem Zusammenhang bedeutsamen Bestimmungen (§§ 8, 9 und 10 BauRG) sollten offensichtlich für den Fall des Erlöschens des Baurechtes die Stellung der Buchberechtigten, insbesondere der Pfandgläubiger und des Bauberechtigten sichern. Durch eine bloße Verlängerung der Baurechtszeit werde aber die Stellung der Pfandgläubiger und des Bauberechtigten in keiner Weise beeinträchtigt (Klang in Klang2 V 144).

Aus § 7 Abs 1 DVzBauRG und § 5 Abs 2 BauRG ergebe sich, daß ein Baurecht nicht an einem Teil eines Grundbuchskörpers begründet werden könne. Vielmehr seien Teile eines Grundbuchskörpers abzuschreiben, wenn die Grundstücke, an denen das Baurecht eingeräumt werde, nur einen Teil des Grundbuchskörpers bilden. Der Fall, daß einem Grundbuchskörper Grundstücke zugeschrieben würden, die nicht durch ein Baurecht belastet sind, sei im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Es sei aber naheliegend, daß in einem solchen Fall jedenfalls über Antrag eines Betroffenen das bereits bestehende Baurecht auf die einbezogenen Grundstücke ausgedehnt werde. Anhaltspunkte dafür, daß in einem solchen Fall auch das bereits bestehende Baurecht zuerst zu löschen und sodann neuerlich einzutragen sei, würden sich aus dem Gesetz nicht ergeben.

Allerdings komme die Verlängerung eines bestehenden Baurechtes und die Ausdehnung desselben auf neu in einen Grundbuchskörper einbezogene Grundstücke in diesem Umfang materiell-rechtlich einer Neubegründung eines Baurechtes gleich. Die Antragstellerin habe daher grundsätzlich zu Recht in diesem Umfang die Einverleibung des entsprechenden Baurechtes auf dem belasteten Grundbuchskörper verbunden mit der entsprechenden Ersichtlichmachung in der Baurechtseinlage beantragt.

Der Bewilligung dieses Ansuchens stehe jedoch im konkreten Fall ein anderer Grund entgegen:

Nach § 5 Abs 2 zweiter Satz BauRG dürften dem Baurecht Pfand- und andere Belastungsrechte, die auf Geldzahlung gerichtet sind oder dem Zwecke des Baurechtes entgegenstehen, im Range nicht vorgehen. Diese Bestimmung solle nicht nur den Bauberechtigten davor schützen, daß er von solchen im Rang vorangehenden Berechtigten in seinem Baurecht eingeschränkt wird. Vielmehr sei diese Bestimmung in Einklang mit dem sich aus § 94 Abs 1 Z 1 GBG ergebenden Grundsatz zu sehen, wonach eine grundbücherliche Eintragung nur dann bewilligt werden dürfe, wenn aus dem Grundbuch in Ansehung der Liegenschaft oder des Rechts kein Hindernis gegen die begehrte Eintragung hervorgehe. Damit soll sichergestellt werden, daß Personen, deren Rechte grundbücherlich eingetragen sind, durch nachfolgende Eintragungen in ihren Rechten nicht beeinträchtigt werden.

Nun seien aber unter CLNr.2 bis 6 in EZ ***** zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstückes ***** in EZ ***** (derzeit L*****) verschiedene Dienstbarkeiten verbüchert. Insbesondere bestünden über die Grundstücke 5***** und 4***** Geh- und Fahrrechte zum Grundstück .*****. Weder aus dem Grundbuch selbst noch aus den Grundbuchsurkunden, insbesondere aus dem Kaufvertrag vom 2.2.1993, mit dem diese Dienstbarkeitsrechte begründet wurden, ergibt sich aber, daß diese ihrer Ausübung nach nicht eingeschränkt würden, wenn die Ko***** Gesellschaft mbH in Ausübung ihres Baurechtes auf den betroffenen Grundstücken ein Gebäude errichte. Nach Punkt VII. der vorliegenden Vertragsurkunde vom 9.2./12.3.1993 sei der Baurechtsvertrag zum alleinigen Zweck der Erweiterung des *****hauses samt Mehrzweckhalle abgeschlossen worden, wobei die Erweiterung des *****hauses nach Maßgabe des noch zu erlassenden baubehördlichen Bescheides des Stadtmagistrates ***** erfolgen solle. Die genaue Lage des zu errichtenden (bzw bereits errichteten) Gebäudes sei also nicht aktenkundig. In diesem Zusammenhang sei auch zu berücksichtigen, daß insbesondere die dem L***** zustehenden Geh- und Fahrrechte nach dem Inhalt des Kaufvertrages vom 2.2.1993 nicht gemäß § 12 Abs 2 GBG auf bestimmte räumliche Grenzen beschränkt sind.

Es wäre daher erforderlich, daß der dienstbarkeitsberechtigte Eigentümer des Grundstückes ***** eine entsprechende Zustimmungserklärung zur Baurechtseinräumung abgibt. Die hiezu von der Ko***** Gesellschaft mbH in Punkt VI. letzter Absatz des Vertrages vom 9.2./12.3.1993 abgegebene Erklärung, wonach die vorgenannten Dienstbarkeiten dem Zweck des Baurechtes nicht entgegenstehen würden, könne eine solche Zustimmung nicht ersetzen, da diese naturgemäß nur von jenem Berechtigten erteilt werden könne, dessen Rechte allenfalls durch die nachfolgende Eintragung eingeschränkt werden. Dies alles gilt auch für das Grundstück 41***** in EZ *****, das unter CLNr. 4 mit der Dienstbarkeit des Fensterrechtes für Grundstück ***** in EZ ***** belastet ist.

Zu prüfen bleibe noch, ob nicht die begehrte Verlängerung des Baurechtes zu bewilligen wäre, soweit diese die Grundstücke 412***** und 41***** in EZ ***** betrifft. Daß hier das Grundstück 41***** zu CLNr. 4 mit der Dienstbarkeit des Fensterrechtes belastet ist, spreche noch nicht gegen eine Verlängerung des im Rang vorgehenden Baurechtes, da auch beim Erlöschen des Baurechtes, wie dies derzeit zum 31.12.2020 vorgesehen ist, das Bauwerk gemäß § 9 Abs 1 BauRG an den Grundeigentümer fallen würde und insofern allfällige Beeinträchtigungen nicht durch die Entfernung des Bauwerkes wegfallen würden.

Ein Baurecht könne jedoch nicht an einem Teil eines Grundbuchskörpers begründet werden. Das derzeit bestehende Baurecht sei noch eingetragen worden, als die EZ ***** nur aus den Gst. 412***** und 41***** bestanden habe. Zwischenzeitlich seien jedoch die Grundstücke Nr. 5***** und 4***** zugeschrieben worden. Damit sei ein im Gesetz nicht geregelter Fall eingetreten, wonach das Baurecht entgegen § 5 Abs 2 Satz 1 BauRG nach dem Grundbuchsstand nicht den gesamten Grundbuchskörper erfasse. Allerdings komme die nunmehr vereinbarte Verlängerung des bestehenden Baurechtes um 50 Jahre einer Neubegründung eines Baurechtes gleich. Selbst wenn man anderer Ansicht wäre, stehe einer Verlängerung des Baurechtes im konkreten Fall nur hinsichtlich der Grundstücke Nr. 412***** und 41***** die Bestimmung des § 5 Abs 2 Satz 1 BauRG entgegen, aus der sich die klare Absicht des Gesetzgebers ergebe, daß ein Baurecht als solches immer auf dem ganzen Grundbuchskörper haften solle (unabhängig von einer vereinbarten tatsächlichen Beschränkung des Baurechts auf räumliche Grenzen). Die Verlängerung des bereits bestehenden Baurechtes würde daher nicht mit § 5 Abs 2 Satz 1 BauRG in Einklang zu bringen sein, da damit entgegen dieser Bestimmung der derzeitige tatsächliche Zustand, wonach das Baurecht nach dem Grundbuchsstand lediglich auf den Grundstücken Nr. 412***** und 41***** laste, prolongiert würde. Dies sei aber nach dem Vorhergesagten unzulässig, weshalb dem Rekurs im Ergebnis zur Gänze ein Erfolg zu versagen gewesen wäre.

Der Revisionsrekurs sei zulässig, weil eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Frage der Möglichkeit einer Verlängerung des Baurechtes sowie dazu, ob die auf der Liegenschaft haftenden Dienstbarkeitsrechte der begehrten Eintragung entgegenstünden, fehle.

Gegen den Beschluß des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, die Beschlüsse der Vorinstanzen in antragsstattgebendem Sinn abzuändern.

Der Revisionsrekurs ist aus den vom Rekursgericht genannten Gründen zulässig, aber nicht berechtigt.

a) Zur Baurechtserweiterung:

Gemäß § 1 Abs 1 BauRG kann ein Grundstück mit dem Baurecht belastet werden. Da nach § 5 Abs 2 Satz 1 BauRG das Baurecht nicht an einem Teil eines Grundbuchskörpers begründet werden kann, wurde in § 7 Abs 1 DVBauRG für den Fall, daß die Grundstücke, an denen das Baurecht eingeräumt wird, nur einen Teil des Grundbuchskörpers bilden, in der Weise Vorsorge getroffen, daß die mit dem Baurecht zu belastenden Grundstücke abzuschreiben und in eine neue Grundbuchseinlage zu übertragen sind, in deren Lastenblatt das Gesuch um Eintragung des Baurechtes anzumerken ist. Sollte aber die Abschreibung unterblieben sein oder - wie hier - der Grundbuchskörper durch spätere Zuschreibung von nicht mit dem Baurecht belasteten Grundstücken vergrößert worden sein, so hat dies nicht die Unwirksamkeit des nur auf einzelnen Grundstücken begründeten Baurechtes zur Folge, sondern gilt das Baurecht - entsprechend der allgemeinen Regel des § 3 Abs 1 GBG - als Last des ganzen Grundbuchskörpers; dies kann unter Umständen (§ 9 BauRG) auch praktische Bedeutung erlangen (s Ehrenzweig, System I/2, 379 unter Hinweis auf FN 30, wonach der Kommissionsbericht davon ausging, daß das Baurecht inhaltlich auf gewisse Parzellen der Liegenschaft eingeschränkt sein könne, geradeso wie etwa der Servitutsweg nur auf bestimmte Teile des dienenden Grundstückes, wogegen das Recht als solches doch auf der ganzen Liegenschaft hafte. Bei der bücherlichen Zerteilung der Liegenschaft könnte dann das von der Belastung tatsächlich nie getroffen gewesene Trennstück lastenfrei abgeschrieben werden).

Demgemäß ist es grundsätzlich möglich, auch an den Grundstücken dieses Grundbuchskörpers, an denen bisher noch kein Baurecht begründet war, ein solches zu begründen. Dabei handelt es sich jedoch um ein neues Baurecht, sodaß die für die Neubegründung eines Baurechtes geltenden Vorschriften einzuhalten sind. Der Ausdruck "Erweiterung des Baurechtes" bedeutet nichts anderes, als daß ein schon bestehendes Baurecht inhaltsgleich auch an einem anderen Grundstück (hier: derselben Liegenschaft) bestellt werden soll. Ein rechtlicher Unterschied ist damit gegenüber einer vollständigen Neubegründung eines Baurechtes (anderer Inhalt und/oder andere Parteien) unter dem Gesichtspunkt der Zulässigkeit der Begründung eines Baurechtes nicht gegeben. Dies hat zur Folge, daß auch bezüglich dieses neuen Baurechtes darauf zu achten ist, daß ihm gemäß § 5 Abs 2 Satz 2 BauRG Pfand- und andere Belastungsrechte, die auf Geldzahlung gerichtet sind oder dem Zweck des Baurechtes entgegenstehen, im Rang nicht vorgehen dürfen, also hier nicht die unter C-LNR 2 - 6 einverleibten Feld- und Hausdienstbarkeiten. Eine Vorrangseinräumungserklärung der Dienstbarkeitsberechtigten, wie sie jetzt mit dem Revisions- rekurs vorgelegt wurde, war dem Grundbuchsgesuch nicht angeschlossen gewesen. Schon dies führte zutreffend zur Abweisung des Gesuches und nicht zur Abschreibung der beiden Grundstücke, an denen das neue Baurecht begründet werden soll - an den Grundstücken einer Liegenschaft können nach dem oben Gesagten nicht zwei Baurechte begründet werden (vgl Dittrich/Pfeiffer, Muster für Grundbuchs- anträge2 19) - sowie zur Anmerkung im Sinne des § 13 Abs 1 BauRG und zum Aufforderungsverfahren nach den §§ 13 f BauRG (vorgelegt wurde nur eine diesbezügliche Verzichtserklärung des allgemeinen Finanzamtes, nicht aber zB der Gemeinde als für die Einhebung der Grundsteuer zuständigem Rechtsträger).

b) Zur Verlängerung des bestehenden Baurechtes:

Das Baurecht ist von Gesetzes wegen zeitlich beschränkt. Da es jedoch mangels gegenteiliger gesetzlicher Anordnung zulässig ist, das durch Zeitablauf erloschene Baurecht unmittelbar daran wieder zu bestellen (Erneuerung des Baurechtes - Ehrenzweig, aaO, 377; Klang in Klang2 V 143; Feil, Baurechtsgesetz 17 f), ist auch kein Grund ersichtlich, warum die Vertragsparteien nicht schon während des Bestehens des Baurechtes eine Verlängerung desselben in der Weise sollten vornehmen dürfen, daß ab diesem Zeitpunkt die gesetzliche Höchstdauer des Baurechtes nicht überschritten wird (vgl Ehrenzweig, aaO, 377; Klang, aaO). Auch diesbezüglich wäre jedoch die Zustimmung der dinglich Berechtigten iSd § 5 Abs 2 Satz 2 BauRG erforderlich (Vorrangseinräumung - Klang, aaO; Ehrenzweig, aaO, 377 FN 23).

Dem Revisionsrekurs war daher sowohl bezüglich der begehrten Baurechtsverlängerung als auch bezüglich der Neubegründung eines Baurechtes ob weiteren Grundstücken, die jetzt noch der schon mit einem Baurecht belasteten Liegenschaft zugeschrieben sind, der Erfolg zu versagen.