5Ob122/17b – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Hradil als Vorsitzenden sowie die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer, Mag. Painsi und Dr. Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin Dr. M***** S*****, gegen die Antragsgegnerin I***** GmbH CO KG, *****, vertreten durch die Schaffer Sternad Rechtsanwälte OG in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 2 MRG iVm §§ 3, 6 MRG, über den Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 8. März 2017, GZ 40 R 48/17f 13, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 30. Dezember 2016, GZ 49 Msch 14/16y 8, bestätigt wurde, den

Beschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Antragsgegnerin hat die Kosten ihres Revisionsrekurses selbst zu tragen.

Begründung:

Die Antragsgegnerin ist Alleineigentümerin des Hauses ***** Wien, *****. Die Antragstellerin ist seit ihrem Eintritt in die Mietrechte ihres verstorbenen Ehemannes Mieterin einer Wohnung in diesem Haus. In den Achzigerjahren ließ der Rechtsvorgänger der Antragstellerin den Lichthof des Hauses im Bereich dieser Wohnung verbauen und in den Wohnungsverband einbeziehen. Die Hausverwaltung hatte damals ihre Einwilligung dazu von der Genehmigung durch die Baupolizei abhängig gemacht, wobei diese baupolizeiliche Genehmigung der Rechtsvorgänger der Antragstellerin einzuholen habe.

In dem durch den Verbau des Lichthofs gewonnenen Zimmer („Lesezimmer“) befindet sich eine (vom Rechtsvorgänger der Antragstellerin eingebaute) Lichtkuppel, für die es keine Baubewilligung gibt. Die Lichtkuppel ist die einzige Lichtquelle dieses Raumes und die einzige Möglichkeit der direkten Luftzufuhr; sie ist elektrisch über einen Wandtaster zu öffnen und zu schließen. Der elektronische Öffner der Lichtkuppel funktioniert nicht mehr, ein händisches Öffnen ist nicht möglich. Damit ein Öffnen und Schließen der Lichtkuppel wieder möglich ist, ist der Elektromotor zu tauschen und die Elektroleitungen sind auf deren Funktionstüchtigkeit zu überprüfen.

Die Antragstellerin begehrte, der Antragsgegnerin aufzutragen, den Elektromotor der Lichtkuppel im Lesezimmer der Wohnung zu tauschen, die bezughabende Elektroleitung auf ihre Funktionstüchtigkeit zu prüfen und gegebenenfalls in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen.

Die Antragsgegnerin beantragte die Abweisung des Antrags und wandte unter anderem ein, dass die Erhaltung der vom Mieter selbst eingebauten Lichtkuppel diesem und nicht dem Vermieter obliege.

Das Erstgericht gab dem Antrag statt. Der Vermieter sei gemäß § 3 Abs 2 MRG zur Erhaltung und Reparatur der allgemeinen Teile des Hauses verpflichtet, sofern ein Mangel im Sinne einer Reparaturbedürftigkeit, Einschränkung der Funktionsfähigkeit und der Brauchbarkeit oder zumindest Schadensgeneigtheit vorliege. Die Lichtkuppel sei Teil der Außenfassade und daher den allgemeinen Teilen des Hauses zuzurechnen. Da der elektrische Öffnungsmechanismus nicht funktioniere und ein händisches Öffnen des Fenster unmöglich sei, sei die Funktionsfähigkeit des Fensters eingeschränkt bzw nicht gegeben.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin nicht Folge. Die Lichtkuppel sei hinsichtlich der gesetzlichen Erhaltungspflicht nicht anders zu behandeln, als ein Außenfenster. Diese stelle daher – wie das Erstgericht richtig erkannt habe – im Sinne des § 3 Abs 2 Z 1 MRG einen allgemeinen Teil des Hauses dar. Der Vermieter sei zur Reparatur an allgemeinen Teilen des Hauses verpflichtet, sofern ein Mangel im Sinne einer Reparaturbedürftigkeit, Einschränkung der Funktionsfähigkeit und der Brauchbarkeit oder zumindest Schadensgeneigtheit vorliege. Dass eine zuvor jahrzehntelang (elektrisch) öffenbare Fensteröffnung (hier: Glaskuppel) infolge des festgestellten Defektes eine „Funktionseinschränkung“ erfahren habe, sei evident. Zu beurteilen sei nämlich die Lichtkuppel in ihrer seit Jahrzehnten unveränderten Ausstattung und Funktionalität als Ganzes, der Öffnungsmechanismus sei also nicht einer separaten Betrachtung bzw rechtlichen Beurteilung zu unterziehen. Zu untersuchen sei jedoch, ob es für die Erhaltungspflicht relevant sei, dass die Antragstellerin (bzw deren Rechtsvorgänger) die Wohnung nicht mit der Lichtkuppel angemietet habe, sondern diese erst während des Mietverhältnisses – im Zuge der baulichen Einbeziehung des bisherigen Lichthofes – selbst geschaffen habe. In der Entscheidung 5 Ob 19/13z habe der Oberste Gerichtshof ausdrücklich offen gelassen, ob den Vermieter eine Erhaltungspflicht nach § 3 Abs 2 Z 1 MRG auch für eine vom Mieter selbst vorgenommene, gemäß § 9 Abs 1 MRG genehmigte Portalgestaltung treffen könne. Im mietrechtlichen Schrifttum fänden sich zu dieser Problematik kaum explizite Stellungnahmen. Lediglich Kuprian (Der Mietvertrag³ Rz 184b) nehme zu diesem Rechtsproblem ausführlich Stellung. Dieser vertrete die Auffassung, dass im Vollanwendungsbereich des MRG den Mieter jedenfalls dann die volle Erhaltungspflicht treffe, wenn solche Veränderungen eigenmächtig ohne die gesetzlich geforderten Anzeige- und Zustimmungskriterien gemäß § 9 MRG erfolgt seien; dann habe der eigenmächtige Mieter unabhängig von den zwingenden gesetzlichen Erhaltungsbestimmungen des § 3 Abs 2 Z 1 und 2 MRG rein aus Billigkeitserwägungen die gesamte uneingeschränkte Erhaltungslast an den gesamten Änderungsbestandteilen zu tragen. An dieser alleinigen Erhaltungspflicht des Mieters ändere sich auch nichts, wenn der Vermieter nachträglich (trotz Kenntnis der Investitionen) keine Einwände erhebe und hiedurch allenfalls schlüssig auch auf Wiederherstellung des Urzustandes verzichte. Hingegen solle es nach Kuprian (aaO) bei der gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters bleiben, wenn der Mieter bei seiner Änderung nicht gegen § 9 MRG verstoße und er nicht (zulässig) vertraglich oder gesetzlich zur Wiederherstellung des vorigen Zustandes verpflichtet sei. Nach der Rechtsprechung zur vergleichbaren wohnungseigentums-rechtlichen Problematik im Zusammenhang mit § 16 Abs 2 WEG hänge die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft im Sinne des § 28 Abs 1 Z 1 WEG nicht davon ab, ob der allgemeine Teil, dessen nunmehrige Erhaltung heran stehe, erst durch die Ausübung eines Änderungsrechtes eines einzelnen Wohnungseigentümers geschaffen worden sei. Im Schrifttum dazu vertrete vor allem Tschütscher (Wer anschafft zahlt? - wer trägt die Kosten von baulichen Änderungen des Wohnungseigentumsobjektes, wobl 2004, 233 [238]) die Ansicht, dass es für die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft an allgemeinen Teilen des Hauses grundsätzlich nicht relevant sei, ob der zu erhaltende Liegenschaftsteil bereits seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vorhanden oder erst durch eine Änderung eines Wohnungseigentümers geschaffen worden sei. Dies entspreche auch der Stellungnahme von Illedits in Illedits/Reich-Rohrwig ², Rz 11 zu § 16 WEG. Dirnbacher (WEG idF WRN 2009, 166 f) gelange – gerade unter Verweis auf die regelmäßig zu erwartende Steigerung künftiger Erhaltungsarbeiten durch die Neuschaffung von „Außenhaut“ des Gebäudes – zum Ergebnis, dass diesfalls der Eigentümergemeinschaft zwar ein Anspruch auf Ersatz des Mehraufwandes zuzugestehen sein werde, vertrete aber ebenso, dass die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft nicht davon abhänge, wer die zwingend in ihre Ingerenz fallende Baulichkeit (bzw Teile der Baulichkeit) ursprünglich oder nachträglich hergestellt habe. Würth/Zingher/Kovanyi (Miet- und Wohnrecht II²³, Rz 11 zu § 16 WEG) würden die Ansicht Dirnbachers teilen; Prader (Glosse zu 5 Ob 170/11b immolex 2012/16) differenziere danach, ob die Änderung genehmigt sei oder nicht. Im ersten Fall bleibe es bei der allgemeinen Erhaltungsregel (im Sinne der Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft); liege hingegen keine genehmigte Änderung vor, dann seien die Mehrkosten vom eigenmächtigen Wohnungseigentümer zu tragen. Unklar bleibe, ob Prader hier lediglich einen Ersatzanspruch der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem genehmigungslos ändernden Wohnungseigentümer anspreche, oder in diesen Fällen die Eigentümergemeinschaft von ihrer gesetzlichen Erhaltungspflicht ausnehmen möchte. Auch Vonkilch (in Hausmann/Vonkilch ³ Rz 41a zu § 16 WEG) plädiere für eine Kostentragungspflicht des änderungswilligen Wohnungseigentümers, was offenbar entgegen der Einschränkung Praders nicht nur bei genehmigungslos erfolgten Änderungen gelten solle. Zuletzt kritisiere auch Holzner (Zubehör-Wohnungseigentum ohne Eintragung ins Hauptbuch? wobl 2010, 157 [163]) die oberstgerichtliche Rechtsprechung, wonach sich an den allgemeinen Erhaltungsregeln dadurch nichts ändern solle, dass es durch die (beabsichtigte) Änderung des einzelnen Wohnungseigentümers zu absehbaren erheblichen Folgemehrkosten kommen solle. Holzner zeige zwar Möglichkeiten auf, wie im Ergebnis zukünftige erhöhte Erhaltungsarbeiten auf den änderungswilligen Wohnungseigentümer überwälzt werden könnten, gehe dabei letztlich aber davon aus, dass grundsätzlich die allgemeine Erhaltungsregel des § 28 Abs 1 Z 1 WEG zur Anwendung käme. Im hier zu beurteilenden Fall sei eine Erhaltungsarbeit an allgemeinen Teilen zu beurteilen, die auf vom Mieter ohne Einhaltung der Voraussetzungen des § 9 MRG getätigte Änderungen (Arbeiten) zurückzuführen sei. Von einer außergerichtlichen Genehmigung dieser mieterseitigen Arbeiten (Verbauung und Einbeziehung des Lichthofes in den Wohnungsverband) könne nicht gesprochen werden, weil die Erteilung einer Baubewilligung ausdrücklich zur Bedingung der Wirksamkeit der außergerichtlichen Zustimmung der Vermieterin gemacht worden sei. Diese Bedingung sei nach den Feststellungen nicht eingetreten. Dies führte nach einzelnen der dargestellten Lehrmeinungen zum Ergebnis, dass der vorliegende Sachantrag abzuweisen wäre, weil die hier angesprochenen Erhaltungsverpflichtungen gar nicht die Antragsgegnerin als Vermieterin, sondern die Antragstellerin als Mieterin selbst treffe. Das Rekursgericht vermöge sich der Rechtsansicht dieser Autoren allerdings nicht anzuschließen. Das Recht des Hauptmieters nach §§ 3, 6 Abs 1 MRG iVm § 37 Abs 1 Z 2 MRG habe den – auch im Interesse der übrigen Hauptmieter und sogar der Gemeinde (§ 6 Abs 1 Z 1 MRG) gelegenen – Zweck, unter dem Aspekt der Dringlichkeit gebotene Maßnahmen zur Erhaltung des Hauses gerade in jenen Fällen sicherzustellen, in denen der Vermieter seinen Verpflichtungen nach § 3 MRG nicht nachkomme. Dieser Zweck sei in jedem Fall zu verfolgen, also auch dann, wenn zwischen antragstellendem Mieter und Vermieter Uneinigkeit darüber herrsche, ob die Notwendigkeit der Erhaltungsarbeit auf ohne Einhaltung der in § 9 MRG angeordneten Vorgangsweise vorgenommen Änderungen durch den Mieter zurückzuführen sei. Die in aller Regel dringende Entscheidung über die Durchführung der beantragten Erhaltungsarbeiten solle nicht durch zusätzlich zu klärende Tat- und Rechtsfragen verzögert werden. Für den Bereich des Wohnungseigentumsrechts habe dies der Oberste Gerichtshof zu 5 Ob 212/13g ausgesprochen, indem er dort sogar einer (eingewendeten) vertraglichen Übernahme von Erhaltungspflichten durch einen Wohnungseigentümer jegliche Relevanz für einen auf § 52 Abs 1 Z 3 WEG iVm § 30 Abs 1 Z 1 WEG gestützten Sachantrag abgesprochen habe. Allein die Berufung auf Unbilligkeit reiche nicht aus, um eine klare Entscheidung des Gesetzgebers zur Zuordnung der Erhaltungspflicht in ihr Gegenteil zu verkehren. Die Lösung, eigenmächtiges Handeln eines Mieters beseitige die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters, sei vom Wortlaut der Norm (§ 3 MRG) mit größter Eindeutigkeit nicht gedeckt und missachte den immanenten Gesetzeszweck einer klaren Zuordnung der Erhaltungspflicht zu Gunsten einzelfallbezogener Billigkeitserwägungen im Verhältnis zwischen antragstellendem Mieter und Vermieter. Dies gelte um so mehr, als Gerechtigkeitserwägungen – mit dem Gesetz im Einklang – auch dadurch gewahrt werden könnten, dass der Vermieter die ihm erwachsenen Folgemehrkosten seiner Erhaltung gegen den eigenmächtigen Mieter im streitigen Verfahren geltend machen könne, ohne dass die Notwendigkeit bestehe, Fragen der Verursachung, der Rechtswidrigkeit und des Verschuldens im gegenständlichen Außerstreitverfahren zu prüfen.

Das Rekursgericht ließ den ordentlichen Revisionsrekurs zu, weil der Oberste Gerichtshof zur Frage, ob die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 MRG davon abhängt, ob ein von Beginn an vorhandener oder später mit Zustimmung des Vermieters geschaffener Liegenschaftsteil oder (nur) ein eigenmächtig vom Mieter veränderter Teil vom Mangel betroffen sei, noch nicht ausdrücklich Stellung genommen habe.

Gegen diese Entscheidung richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, den angefochtenen Sachbeschluss dahin abzuändern, dass der Antrag abgewiesen werde. Hilfsweise stellt sie einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag.

Die Antragstellerin hat sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.

Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig; er ist aber nicht berechtigt.

1.1. Nach § 3 Abs 1 MRG hat der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Die Erhaltung im Sinne des § 3 Abs 1 MRG umfasst unter anderem die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind (§ 3 Abs 2 Z 1 MRG).

1.2. Die Qualifikation einer Maßnahme als Erhaltungarbeit setzt voraus, dass ein Mangel im Sinne einer Reparaturbedürftigkeit, einer Einschränkung der Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit oder zumindest einer Schadensgeneigtheit vorliegt (RIS Justiz RS0116998, RS0069944 [T11]).

2.1. Der Umstand, dass die hier zu beurteilende Lichtkuppel gleich wie ein Außen- oder Dachflächenfenster zu behandeln ist und daher im Sinne des § 3 Abs 2 Z 1 MRG einen allgemeinen Teil des Hauses darstellt (vgl RIS Justiz RS0069976), ist im Revisionsrekursverfahren nicht (mehr) strittig. Gleiches gilt für die Tatsache, dass die Lichtkuppel infolge des Defektes des Öffnungsmechanismus in seiner Funktionsfähigkeit und Brauchbarkeit eingeschränkt ist.

2.2. Die Antragsgegnerin geht in ihrem Revisionsrekurs vielmehr erkennbar selbst davon aus, dass die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Öffnungsmechanismus nach dem Wortlaut des § 3 MRG an sich in die Erhaltungspflicht des Vermieters fällt. Ihrer Auffassung nach sei dieser Wortlaut jedoch teleologisch dahin zu reduzieren, dass den Mieter jedenfalls dann die volle Erhaltungspflicht für funktionell allgemeine Teile darstellende Veränderungen trifft, wenn er diese Veränderungen eigenmächtig ohne die gesetzlich geforderten Anzeige- und Zustimmungskriterien oder gegen die berechtigte Verweigerung des Vermieters vorgenommen habe.

2.3. Das Rekursgericht hat die bis zum Zeitpunkt seiner Entscheidung veröffentlichte Rechtsprechung und Lehre im Zusammenhang mit dieser Problematik eingehend dargestellt und die aus seiner Sicht vom Obersten Gerichtshof noch nicht ausdrücklich beantwortete Frage der Relevanz des Ursprungs der vom Erhaltungsbedarf betroffenen allgemeinen Teile ausgehend von allgemeinen Grundsätzen der gesetzlichen Erhaltungspflicht und deren Durchsetzung verneint.

3.1. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs stehen dem Vermieter gegen den Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten nur Einwendungen zu, die sich aus den gesetzlichen Regelungen über die Erhaltungspflicht nach § 3 MRG ableiten lassen (5 Ob 237/16p, 5 Ob 181/16b mwN; RIS Justiz RS0117706).

3.2. Einwendungen, die auf Vereinbarungen gestützt sind, sind im Außerstreitverfahren zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht des Vermieters nicht zu prüfen, sondern grundsätzlich auf dem streitigen Rechtsweg geltend zu machen (5 Ob 181/16b mwN). Daher kann der Einwand, der Mieter habe selbst die Erhaltungspflicht (im Zusammenhang mit Änderungen des Bestandgegenstands nach § 9 MRG) übernommen, im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 iVm § 6 MRG nicht erhoben werden (5 Ob 237/16p, 5 Ob 181/16b mwN).

3.3. Auch Fragen der Verursachung und des Verschuldens sind in einem Verfahren zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht des Vermieters betreffend allgemeine Teile des Hauses nach § 3 Abs 2 Z 1 MRG grundsätzlich nicht zu prüfen (RIS Justiz RS0069992 [T7], RS0069294 [T1]). Der Grund für diesen Ausschluss der Erörterung von Verursachungs- und Verschuldensfragen liegt darin, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters gegenüber allen Mietern des Hauses und nicht nur gegenüber dem Mieter des betroffenen Objekts besteht. Die gemäß §§ 3 und 6 MRG durchsetzbaren Arbeiten kommen in der Regel nicht allein einem Mieter, sondern allen Benützern des Hauses zu Gute und liegen letztlich sogar im Interesse der Allgemeinheit an der Erhaltung des Hausbestandes (vgl RIS Justiz RS0069992 [T2], RS0069294 [T1]). Ein allenfalls erforderlicher Interessensausgleich zwischen Verursacher und erhaltungspflichtigem Vermieter lässt sich über das Schadenersatzrecht (und damit im streitigen Rechtsweg) herstellen (5 Ob 69/17h, 5 Ob 237/16p; RIS Justiz RS0069992 [T6], RS0069294 [T4]).

4.1. Die Beschränkung der möglichen Einwendungen des Vermieters im Außerstreitverfahren zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht erklärt sich – wie schon dargestellt – schon daraus, dass die Erhaltungsarbeiten im Sinne des § 3 MRG im Interesse aller Mieter des Hauses und letztlich auch der Allgemeinheit an der Erhaltung des Hausbestandes liegen, sodass es den übrigen Mietern des Hauses durchaus unbillig zum Nachteil gereichen würde, könnte sich der Vermieter seiner gesetzlichen Erhaltungspflicht durch Hinweis auf Vertragsverletzung des die Erhaltung begehrenden Mieters entziehen. Der Vermieter ist daher zur Durchführung der gesetzlich gebotenen Erhaltungsarbeiten jedenfalls verpflichtet, allfälliger Regress gegenüber dem Mieter, der eine vertragliche Erhaltungspflicht missachtet oder den zu behebenden Schaden schuldhaft verursacht hat, muss hernach auf dem streitigen Rechtsweg geltend gemacht werden ( Kothbauer , Zum Umfang und zur Durchsetzung von Erhaltungspflichten, immolex 2017, 196).

4.2. In Fortführung dieser Erwägungen ist es für die Frage der gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 1 und 2 MRG und deren Durchsetzung grundsätzlich nicht maßgeblich, ob die zu erhaltenden Gebäudeteile und Einrichtungen vom Vermieter geschaffen wurde oder von einem Mieter ( Kothbauer aaO, immolex 2017, 196). Der den Ausschluss entsprechender Einwendungen tragende Grund, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters gegenüber allen Mietern des Hauses und nicht nur gegenüber dem Mieter des betroffenen Objekts besteht, gilt auch in dem Fall, dass der antragstellende Mieter in die Erhaltungspflicht des Vermieters fallende allgemeine Gebäudeteile verändert, ohne dass dieser seine Zustimmung erteilt oder nach § 9 MRG zur Duldung der Änderung verpflichtet ist. In diesem Sinne hat der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung 5 Ob 237/16p darauf hingewiesen, dass in einem Außerstreitverfahren nach § 37 Abs 1 Z 2 iVm §§ 3, 6 MRG (nur) die Voraussetzungen der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 MRG zu prüfen sind und es der Differenzierung der Erhaltungspflicht danach, ob die Einrichtung (dort: Gasleitung) vom Mieter selbst hergestellt oder vom Vermieter bereitgestellt wurde, nicht bedarf (vgl auch 5 Ob 181/16b [Wiederherstellung einer vom Mieter vorgenommenen Loggiaverglasung als Nacharbeit]).

5.1. Das Rekursgericht hat diese Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs auf den hier zu beurteilenden Sachverhalt zutreffend angewandt. Dem Revisionsrekurs kommt daher keine Berechtigung zu.

5.2. Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsrekursverfahrens gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Es entspricht der Billigkeit, dass die Antragsgegnerin die Kosten ihres erfolglosen Revisionsrekurses selbst trägt.