§ 4 Nützliche Verbesserung durch bautechnische Maßnahmen

…§ 4. (1) Der Vermieter hat nützliche Verbesserungen des Hauses oder einzelner Mietgegenstände nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten durchzuführen, soweit dies im…

Art. 2 II. Abschnitt

…der bisherigen Fassung anzuwenden. 8. § 20 Abs. 1 Z 1 lit. g und § 27 Abs. 3 und 4 MRG in der Fassung des I. Abschnitts sind auf Leistungen, die vor dem 1. März 1994 erbracht wurden, nicht anzuwenden. Auf Leistungen, die vor dem…

Art. 5 Artikel V

…erfaßten Ansprüche nach § 10 Mietrechtsgesetz in der bisherigen Fassung. 3. Am 1. März 1991 bei Gericht (der Gemeinde, § 39 des Mietrechtsgesetzes ) anhängige Verfahren sind nach den bisherigen Vorschriften durchzuführen. (4) Die Bestimmungen des Art. I Z 5, 6 und 7 sowie des Art. III Z 1 sind erstmals auf Geschäftsjahre anzuwenden…

§ 5 Nützliche Verbesserung durch Vereinigung von Wohnungen; Anbotspflicht

…Hauptmietzinses anzubieten, es sei denn, daß der Vermieter die durch Beendigung des Mietverhältnisses frei gewordene Wohnung der Ausstattungskategorie D durch sonstige bautechnische Maßnahmen ( § 4 Abs. 2 Z 4 oder 5) in eine Wohnung der Ausstattungskategorie C verbessert. Zur Abgabe des Anbots genügt die Absendung eines eingeschriebenen Briefes…

…Antragsgegners zur Zahlung des vom Antragsteller begehrten Betrages. Bei den vom Antragsteller vorgenommenen Arbeiten handle es sich um Erhaltungsarbeiten nach § 3 Abs. 2 Z 4 MRG, für deren Kostendeckung das Mietrechtsgesetz in § 3 Abs. 3 eine genaue Regelung vorsehe. Bei dieser Sachlage brauche nicht erörtert werden, ob die Entscheidung im Verfahren außer Streitsachen oder auf…

…für den Untermieter von objektivem Nutzen sind. § 25 gilt für das Verhältnis zwischen Untervermieter und Untermieter sinngemäß.“ § 26 Abs 4 MRG idF der WRN 2000 BGBl I 2000/36 lautet: „(4) Vereinbarungen über den Untermietzins sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte…

…dass grundsätzlich nur für Erhaltungsarbeiten und diesen gleichgestellte Arbeiten im Sinn des § 3 MRG, nicht aber für Verbesserungsarbeiten im Sinn des § 4 MRG eine Erhöhung der Hauptmietzinse begehrt werden könne, und es sich beim Einbau eines versperrbaren Hoftors sowie der Herstellung einer Gegensprechanlage um Verbesserungen im Sinn des…

…cit, sondern die während des Verteilungszeitraums tatsächlich real zu erwartenden Hauptmietzinse (5 Ob 165/08p; vgl Würth aaO §§ 18 - 18b MRG Rz 4). Die von Wohnungseigentümern vermieteten Objekte sind rechnerisch bei Ermittlung einer Erhöhung nach § 18 MRG mitzuberücksichtigen. Das betrifft aber nicht nur die Errechnung der…

…nicht nur durch die Mietzinsbegrenzung, sondern auch durch die zwingenden Vermieterpflichten (etwa zur Erhaltung nach § 3 MRG und zur Verbesserung nach § 4 Abs 3 MRG) eingeschränkt werden. 2.3. Der Revisionsrekurs weist damit nicht nach, dass die herkömmliche Auslegung des § 21 Abs 2 MRG zu einem Wertungswiderspruch führt…

…Entscheidung 5 Ob 210/01w auch die Erneuerung der Steigleitung bei unzureichender elektrischer Anschlussleistung nicht bloß als nützliche Verbesserung des Hauses ( § 4 MRG ), sondern als Erhaltungsarbeit qualifiziert (vgl auch Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 3 MRG Rz 7 mwN). b) Im Teil- und Nichtanwendungsbereich des…

…waren nur die beiden Antragsgegner als Mieter im Haus verblieben. Die zu veranschlagenden Kosten für Erhaltungsarbeiten gemäß § 3 MRG und Verbesserungsarbeiten gemäß § 4 MRG betragen insgesamt 738.338,48 EUR. Die Kosten für Bauverwaltung und Geldbeschaffung betragen zusammen 66.454,66 EUR und jene für Planung, Baubetreuung und Baukoordination 106.346,93 …

…beantragte seine Abweisung. Der Aufzug sei in technisch einwandfreiem Zustand. Die Neuerrichtung eines Aufzugs sei nicht als Erhaltungs- sondern als Verbesserungsarbeit im Sinn des § 4 MRG zu qualifizieren. Ausgehend von diesen Feststellungen wiesen beide Vorinstanzen das Begehren ab. Unter Heranziehung des sogenannten dynamischen Erhaltungsbegriffs sei auch eine Neuherstellung als Erhaltungsarbeit zu…

…mietrechtlichen Ansprüche nennen die zitierten Materialien auf S 39 die Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung des Hauses sowie die in § 4 MRG oder in den §§ 20 und 21 MRG geregelten Vermieterpflichten. Der Altmieter kann daher zB Rechnungslegungsansprüche iSd §§ 20 und…

…Abs 2 Z 1 MRG zu duldende Erhaltungs- bzw Verbesserungsarbeit vor. Die darauf aufbauende rechtliche Beurteilung des Rekursgerichtes, der Fernwärmeanschluss bedürfe gemäß § 4 Abs 4 MRG der Zustimmung der Mieter, wird ohnehin nicht in Frage gestellt.…

…seien und ob es sich um einen Erhaltungs oder Verbesserungsaufwand handle. Diese Unterscheidung sei deshalb erforderlich, weil nützliche Verbesserungen nur nach Maßgabe des § 4 Abs 3 MRG als Passivpost verrechnet werden könnten. Das Erstgericht habe in seiner Berechnung ohne nähere Feststellungen dazu ein Förderungsdarlehen „laut Zusicherung vom 24. 9. …

…Es liegt daher nahe, den in der Definition des verrechnungsfähigen Verbesserungsaufwands (§ 20 Abs 1 Z 2 lit a MRG) enthaltenen Verweis auf § 4 MRG so zu verstehen, dass er auch das Tatbestandsmerkmal des Abs 3 leg cit umfasst, wonach nur Ausgaben für solche Verbesserungen in die Hauptmietzinsabrechnung aufgenommen…

…und voll oder teilweise aus der Hauptmietzinsreserve finanziert worden sei sowie die Frage der Definition des Aufzugs als Verbesserung und Gemeinschaftsanlage im Sinne des § 4 Abs 2 Z 2 MRG. Es bestehe keine Judikatur zu den Fragen, ob der Mieter einen Anspruch habe, einen von ihm mitfinanzierten Aufzug zu benützen, ob dieses Recht von einer…

…Erhaltungsarbeit im Sinne des § 14 Abs 1 WEG iVm § 3 MRG (und nicht etwa bloß um eine nützliche Verbesserung im Sinne des § 4 Abs 2 Z 1 MRG). Im vorliegenden Fall kann - bei der Prüfung im Lichte des Minderheitsrechts der Antragstellerin gemäß § 13a Abs 1 Z 1 WEG - das Heizen und Kochen…

…ZPO zurückgewiesen (§ 510 Abs 3 ZPO). Begründung: Zu den zum geltend gemachten Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 16 iVm § 4 Abs 4 MRG kumulativ geforderten Voraussetzungen (siehe hiezu Würth/Zingher, Wohnrecht20 Rz 65 zu § 30 MRG) hat die klagende Partei in erster Instanz erklärt, daß ein Enteignungsverfahren…

…eines fiktiven, zulässigen Hauptmietzinses bietet § 12a Abs 7 letzter Satz MRG nicht. Rechtswidrig kann die Weigerung des Mieters, sich an einer Vereinbarung nach § 4 Abs 3 Z 2 MRG zu beteiligen, nicht sein. Daß der Mieter einer Duldungsverpflichtung im Sinn des § 8 Abs 2 Z 1 MRG zuwidergehandelt hätte, wurde nicht einmal behauptet…

…Hinsicht führte das Erstgericht im wesentlichen aus, daß es sich bei der Installation einer Gegensprech- und Türöffnungsanlage um eine nützliche Verbesserung im Sinne des § 4 MRG handle (MietSlg 43.156). Gemäß § 6 Abs 1 Ziffer 2 MRG sei lediglich die Mehrheit der Hauptmieter, berechnet nach der Anzahl der Mietgegenstände des Hauses…

…sei und die Heranziehung der Rücklage nicht als unmittelbare finanzielle Belastung gelten könne, bestehe auch kein Anlaß zu einem finanziellen Ausgleich iSd § 14 Abs 4 nF MRG (vgl hiezu Tades - Stabentheiner, ÖJZ 1994, H 1a S 32). Darauf, ob die Kosten einer Kaminsanierung ungeachtet ihrer nunmehrigen Entbehrlichkeit nicht dennoch vom Generalunternehmer eingefordert…

…noch nicht feststehe, welche Bewirtschaftungskosten auflaufen und ob besondere Anlagen mit besonderen Aufwendungen bestehen, die ein Abweichen vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel rechtfertigen könnten. Die zu § 4 MRG bzw § 17 MRG ergangene Rechtsprechung sehe nämlich grundsätzlich die Möglichkeit der Bildung verschiedener Betriebskostenschlüssel vor, wenn einzelne Mieter unverhältnismäßig hohe Betriebskosten verursachten. Daß sich…

…besseren, vorteilhafteren, aus verschiedenen Gründen positiver bewerteten zu machen, auch wenn der gegenwärtige Zustand nicht mangelhaft erscheint (Krejci in: Korinek-Krejci, HBzMRG, 238 f). § 4 Abs 2 MRG definiert demgemäß den Begriff "nützliche Verbesserung" unter Einbeziehung des in § 4 Abs 1 MRG angeführten Merkmales der Zweckmäßigkeit. In § 8 Abs 2 Z…

…nunmehr auch Verbesserungs )Beitrag der Unterschiedsbetrag zwischen 2/3 des Betrages, der sich für Wohnungen bei Zugrundelegung der Berechnungsvorschriften des § 16 Abs. 2 bis 4 MRG und bei sonstigen Mietgegenständen bei Zugrundelegung der Berechnungsvorschriften des § 16 Abs. 2 Z 1 und Abs. 4 MRG bzw. bei niedrigerem angemessenen Hauptmietzins gemäß…

…notwendigen und zweckmäßigen Ausmaß vom Hauptmieter des Bestandgegenstands zuzulassen ist. Es bedarf daher auch zu einer nützlichen Verbesserung nicht nach § 4 Abs 4 MRG der Zustimmung des Hauptmieters. Entscheidend ist allein, ob es sich um Erhaltungsarbeiten iSd § 3 Abs 2 MRG handelt. Soweit in einem Verfahren…

…Hauses kein gemäß § 18 Abs 2 oder 3 MRG erhöhter Hauptmietzins eingehoben wird, zur ordnungsgemäßen Erhaltung (§ 3 MRG) oder nützlichen Verbesserung (§§ 4, 5 MRG) des Hauses aufgewendet hat, in der Hauptmietzinsabrechnung als Ausgaben ausweisen darf (§ 20 Abs 1 Z 2 lit b MRG; vgl. dazu die Erläuternden Bemerkungen…

…3,6,37 Abs 1 Z 2 MRG) gestützt haben, sodaß es ihnen wegen des Neuerungsverbotes verwehrt ist, sich nunmehr in dritter Instanz auf die im § 4 MRG normierte Verbesserungspflicht des Antragsgegners und das Vorliegen der hiefür notwendigen Voraussetzungen zu berufen. Was die von den Vorinstanzen verschieden beantwortete Frage betrifft, ob der Antragsgegner…

…Abs 1 Z 5 MRG). Das Berufungsgericht hat also den geltend gemachten Verfahrensmangel keineswegs in Verkennung der Rechtslage verneint. 2.) Da zumindest die in § 4 MRG angeführten nützlichen Verbesserungen zu einer Duldungspflicht des Mieters iSd § 8 Abs 2 Z 1 MRG führen können, ohne daß die Voraussetzungen für eine Erhaltungs…

…für jeden Bau aufzutragen (siehe dazu die Klarstellungen auf AS 27 und 30 des Gerichtsaktes). Er beruft sich dabei auf § 3 Abs 2 Z 4 MRG iVm § 30 Abs 2 des SbBauTG sowie § 3 Abs 2 Z 5 MRG, verweist auf das Vorhandensein einer ausreichenden Hauptmietzinsreserve und behauptet, daß…

…Klammerausdruck, ohne daß hinsichtlich des § 4 Abs 5 MRG eine Einschränkung gemacht worden wäre. Auch wenn die erst durch die Novelle 1985 zu § 4 MRG als Absatz 5 eingefügte Regelung des Behindertenaufzuges völlig außerhalb des sonstigen Systems nützlicher Verbesserungen stehe (vgl. Würth-Zingher, Miet- und WohnR19 Rz 5 zu §…

…es als wichtiger Kündigungsgrund anzusehen, wenn der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie "D" weder bereit ist, eine vom Vermieter im Sinn des § 4 Abs 4 MRG angebotene Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter Ersatz beschafft wird. All diese Tatbestandsmerkmale fehlen im vorliegenden Fall: Vor allem hat der Kläger nicht behauptet, daß…

…erzielten Mietzinsreserven einschließlich der Zuschüsse, die aus Anlaß der Durchführung einer Erhaltungsarbeit gewährt werden, zu decken sind, und da der Vermieter unter den im § 4 Abs 1 MRG genannten Voraussetzungen auch nützliche Verbesserungen des Hauses oder einzelner Mietgegenstände durchzuführen hat, die nach Abs 3 der letztgenannten Gesetzesstelle unter Umständen ebenfalls aus den in…

…Interpretation nach der Absicht des Gesetzgebers mit der Beantwortung der Frage ermitteln, welchen Personenkreis von Vermietern der Gesetzgeber in der Bestimmung des § 1 Abs 4 Z 2 MRG von den zinsrechtlichen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes ausnehmen wollte. Die auf diese Weise vorgenommene Auslegung des umstrittenen Wohnhausbegriffes führe im vorliegenden Fall jedoch zu einem anderen als dem vom Erstgericht gefundenen Ergebnis…

…29. 4. 1982 „auf eine Kategorie der Wohnung B“ aus und begehrte, den Antragsgegner gemäß § 37 Abs 4 MRG in Ansehung des Zeitraums Mai 1982 bis Jänner 1983 zur Rückzahlung eines Betrags von 10.789,20 S einschließlich 8 % Umsatzsteuer zu verhalten…

…Stadterneuerungsgesetzes. Es wird nämlich in § 30 Abs 2 Z 16 MRG auf § 4 Abs 3 (richtig Abs 4) MRG verwiesen, wo ebenfalls § 3 Z 10 des Stadterneuerungsgesetzes erwähnt ist. Im Übrigen definiert § 16 Abs 2 Z 4…

…Erweiterung der Bestandrechte ist von dem in § 9 MRG normierten Veränderungsrecht des Mieters nicht umfasst. Ein Behindertenaufzug iSd § 4 Abs 5 MRG ist nicht Gegenstand des Sachantrags. Insgesamt fehlt es damit an der Zulässigkeit des Rechtsmittels, weil Rechtsfragen iSd § 528 Abs 1 ZPO…

…Kosten des zu errichtenden Liftes abhängig gemacht worden sei, verstoße die in § 7 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung nicht gegen § 27 MRG. Aus § 4 MRG lasse sich weder eine rechtlich begründete noch sachlich gerechtfertigte Differenzierung zwischen der Gültigkeit und Wirksamkeit einer Vereinbarung für Verbesserungsarbeiten im Mietvertrag bzw nach Mietvertragsabschluß ableiten…

…vgl MietSlg 38.397). Das Erstgericht habe zutreffend ausgeführt, daß das Mietrechtsgesetz darüber nichts näheres ausführe, welche "andere Dienstleistungen" auf die Mieter überwälzbar seien; aus § 4 Abs 3 MRG sei lediglich abzuleiten, daß es sich um mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang stehende Dienstleistungen handeln müsse, wobei dieser Zusammenhang nicht näher umschrieben werde. Im Rahmen…

…erzielten Mietzinsreserven einschließlich der Zuschüsse, die aus Anlaß der Durchführung einer Erhaltungsarbeit gewährt werden, zu decken sind, und da der Vermieter unter den im § 4 Abs 1 MRG genannten Voraussetzungen auch nützliche Verbesserungen des Hauses oder einzelner Mietgegenstände durchzuführen hat, die nach Abs 3 der letztgenannten Gesetzesstelle unter Umständen ebenfalls aus den in…

…läßt sich Gegenteiliges nicht ableiten, weil diese Anmerkung nicht zu der rechtlichen Möglichkeit der Standardanhebung durch Wohnungszusammenlegung - hier wurde lediglich auf die Bestimmung des § 4 Abs 2 Z 5 und § 5 Abs 1 MRG verwiesen (Anm.17) - erfolgte, sondern zu den beiden anderen im Gesetz normierten Fällen der Standardanhebung. Im übrigen lag der genannten Entscheidung des Landesgerichtes für ZRS…

…weil die Mehrheit der Hauptmieter der Vornahme der beantragten Arbeit widersprochen habe, so sei er darauf zu verweisen, daß der Antrag nach § 6 Abs 4 MRG nur dann abzuweisen sei, wenn die Finanzierung der Kosten der nach § 6 Abs 1 MRG beantragten Erhaltungsarbeiten, die nicht vorweg aufzutragen seien, die Einhebung…

…und Umgestaltung der Wohnungen in eine Wohnung der Ausstattungskategorie C insoweit rechtsunwirksam, als sie das nach § 16 Abs 2 Z 4 MRG zulässige Höchstmaß überschreite. Das Rekursgericht billigte die Rechtsansicht des Erstrichters, dass es bei einem Vorgang nach § 5 Abs 2 MRG als einem…