§ 18a Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung

…§ 18a. (1) Wird vor der Durchführung einer Erhaltungsarbeit eine Erhöhung der Hauptmietzinse ( § 18 ) begehrt, so hat das Gericht (die Gemeinde, § 39 ) auf…

§ 18b Kosten von Sanierungsmaßnahmen

…Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen (Deckung des Fehlbetrages) eine Erhöhung der Hauptmietzinse notwendig, so gelten Sanierungsmaßnahmen in den Verfahren zur Erhöhung der Hauptmietzinse ( §§ 18, 18a ) als Erhaltungsarbeiten. Die Erhöhung der Hauptmietzinse darf jedoch nicht das Ausmaß übersteigen, das sich bei bloßer Durchführung von Erhaltungsarbeiten ( § 3 ) ohne Gewährung öffentlicher…

§ 18c Nachträgliche Neuerrichtung von Mietgegenständen

…jeweils erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig werdenden Erhaltungsarbeiten sowie nützlichen Verbesserungsarbeiten nicht aus, so sind die Fehlbeträge unter Anwendung der §§ 18, 18a, 18b und 19 zu decken.…

…wider die Antragsgegnerin Anita H*****, vertreten durch Dr. Dietmar Lirk, Rechtsanwalt in Salzburg, wegen § 37 Abs 1 Z 10 MRG iVm §§ 18, 18a MRG, infolge Revisionsrekurses der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes Salzburg als Rekursgericht vom 5. Juni 1998, GZ 54 R 118/98m-33, womit der Sachbeschluss…

…§ 18a Abs 2 Satz 1 MRG) sei auch nach Abschluss der Arbeiten erforderlich, weil andernfalls der Mieter keine Möglichkeit hätte, seinen Rückforderungsanspruch nach § 18a MRG durchzusetzen. Nach Abschluss der Arbeiten bedürfe es nicht mehr der Sicherstellung der Mieter, dass der Vermieter die bezahlten erhöhten Hauptmietzinse für die in der Grundsatzentscheidung…

…sind Mieter von Objekten in diesem Haus. Im erstinstanzlichen Verfahren ergingen sodann zwei Beschlüsse über die Zulässigkeit einer vorläufigen Mietzinserhöhung nach den §§ 18, 18a Abs 2 MRG, und zwar: mit ON 40: eine vorläufige Mietzinserhöhung für den Zeitraum 1. 11. 1997 bis 31. 10. 1999; mit ON 70: für den Zeitraum 1…

…durch Mag. Olga Zloklikovits, Rechtssekretärin der Mietervereinigung Österreich, Landesorganisation Niederösterreich, 3100 St. Pölten, Niederösterreich Ring 1A, wegen § 37 Abs 1 Z 10 MRG (§ 18a MRG), über den außerordentlichen Revisionsrekurs der 2., 3., 4. und 7. Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes Wr. Neustadt als Rekursgericht vom 30. Jänner 2006, GZ…

…überhaupt eine Erhöhung zulässig ist ( Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 18 MRG Rz 19; E. Hausmann in Hausmann/Vonkilch aaO § 18a MRG Rz 5 f je mwN). Für die Bewilligung der vorläufigen Einhebung eines erhöhten Hauptmietzinses nach § 18a Abs 2 MRG müssen die…

…nicht Folge gegeben. Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sind weitere Verfahrenskosten. Begründung: Das Erstgericht hat mit seinem Sachbeschluss für die Mietgegenstände des Hauses *****, gemäß § 18a MRG für die Zeit vom 1. 4. 2014 bis 31. 3. 2017 die vorläufige Einhebung monatlich erhöhter, in einer Tabelle angeführter Hauptmietzinse…

…Mietzinseingängen sowohl der letzten 10 Jahre als auch während des Verteilungszeitraums bestehen, also ein Deckungsfehlbetrag feststehen muss. Dieser Grundsatz gilt auch, wie § 18a MRG zu entnehmen ist, für eine Grundsatzentscheidung und die Entscheidung über eine vorläufige Erhöhung nach § 18a Abs 2 MRG. Auch dafür ist…

…es bestehe kein Zinsrückstand, im Zeitraum 1. 1. 1994 bis 31. 10. 1996 sei er nicht zur Zahlung von nach § 18a MRG festgesetzten vorläufigen Mietzinserhöhungen verpflichtet gewesen, weil ihm diese Entscheidung niemals zugestellt worden sei. Weiters wendete der Beklagte die Verjährung von Mietzinsforderungen für September 1992…

…und damit im Sinn des § 16 Abs 8 MRG unwirksam sind". Als anspruchsbegründend wird vorgebracht, dass der Vermieter nach Auslaufen einer Mietzinserhöhung nach § 18a MRG weiterhin gesonderten Mietzins für das Kellerlokal vorgeschrieben habe. Die Vorschreibung sei unzulässig. Für die Benützung des Kellerlokals sei nie eine eigenständige Mietzinsvereinbarung geschlossen worden. Beide…

…der Erstantragsgegner in seinem außerordentlichen Revisionsrekurs geltend, es fehle Rechtsprechung zur Frage, „ob eine Grundsatzentscheidung und eine vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses gemäß § 18a MRG auch dann möglich sei, wenn die Antragsteller infolge Säumigkeit die behaupteten fehlenden Voraussetzungen für eine Endentscheidung nicht innerhalb der bereits vorher von der Schlichtungsstelle gesetzten…

…und ob nicht mit den voraussichtlichen Eingängen während der Bestanddauer der Arbeiten das Auslangen gefunden werden kann (RIS Justiz RS0070004). Die Verpflichtungserklärung gemäß § 18a Abs 2 MRG wurde schon vor der Schlichtungsstelle abgegeben.…

…Erhaltungsarbeiten gemäß §§ 18 ff MRG die Erhöhung der Hauptmietzinse beantragt. Das Verfahren ist mittlerweile bis zu einer Grundsatzentscheidung nach § 18a MRG gediehen, in der ua ausgesprochen wurde, dass bestimmte Baumeisterarbeiten, Maler- und Anstreicherarbeiten, die Erneuerung der Fenster, Elektroinstallationsarbeiten, Dachdecker- und Spenglerarbeiten, Arbeiten zur Feuchtigkeitsisolierung, die Arbeiten…

…Abs 3 ZPO). Begründung: Nach ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung können eine Grundsatzentscheidung und eine Entscheidung über die vorläufige Erhöhung des Hauptmietzinses nach § 18a MRG nur im Rahmen eines Verfahrens über die Erhöhung der Hauptmietzinse schlechthin (§§ 18, 19 MRG) als Zwischenentscheidungen ergehen. Eine Grundsatzentscheidung nach §…

…Hereinbringung rechnen kann und ein wie hoher Hauptmietzins andererseits von den Mietern zu zahlen sein wird (RIS Justiz RS0117153, RS0070004 [T2]). Zwischenentscheidungen nach § 18a MRG über die vorläufige Erhöhung sind nur provisorisch und bilden keine bindende Vorgabe für die Endentscheidung (5 Ob 120/09x = RIS Justiz RS0070004 [T5…

…Verpflichtungserklärung nicht fristgerecht durchführt (vgl 5 Ob 95/99b = WoBl 2001/67; Würth aaO § 18 MRG Rz 23; E.M. Hausmann in Hausmann/Vonkilch § 18a MRG Rz 10). Die Anhängigkeit eines Mietzinserhöhungsverfahrens hindert somit die Stellung eines Sachantrages, dem Vermieter die Durchführung von Erhaltungsarbeiten aufzutragen, im Allgemeinen nicht (vgl auch E.M…

…auf Grund des Provisorialcharakters nach Vorliegen einer Entscheidung nach § 18 MRG Zwischenentscheidungen nicht mehr angefochten werden können. Sinn und Zweck einer Grundsatzentscheidung nach § 18a MRG ist es, in mehr oder minder groben Umrissen festzuhalten, ob und welche Instandsetzungsarbeiten eine Erhöhung des Hauptmietzinses rechtfertigen und innerhalb welchen Zeitraums die dafür erforderlichen…

…bildet (SZ 58/158; RIS Justiz 0069305). Ist ein solcher Auftrag in Rechtskraft erwachsen, kommt es nicht mehr darauf an, dass im Verfahren nach § 18a MRG ein solcher vollstreckbarer Exekutionstitel nicht geschaffen werden muss (5 Ob 95/99b). Im Weiteren entspricht es ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung, dass das Verfahren zur Erteilung eines…

…Desweiteren richtet sich der Rekurs der Antragsgegner gegen die Exekutionsbewilligung gemäß § 6 Abs 2 MRG, da kein Auftrag, sondern nur eine Grundsatzentscheidung gemäß § 18a MRG vorliege, die nicht unmittelbar nach § 6 Abs 2 MRG vollstreckt werden könne. Vielmehr hätte nach Ansicht des Rekurses zunächst ein Auftrag gemäß § 6…

…Dabei handle es sich nicht um eine neue Tatsache, sondern, würde man die Unvermietbarkeit zugrunde legen, wäre dies schon aus Anlass der Entscheidung nach § 18a MRG zu berücksichtigen gewesen. Der erst im Zug des Verfahrens auf Endabrechnung erhobene Einwand sei daher verspätet. Abgesehen davon sei dem Antragsteller vorzuwerfen, dass er nicht…

…August 2000, GZ 40 R 216/00m-20, den Beschluss gefasst: Der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers wird gemäß § 37 Abs 3 Z 16 bis 18a MRG iVm § 526 Abs 2 Satz 1 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 528a iVm § 510 Abs 3…

…43/85 des Bezirksgerichts Hietzing ein Verfahren gemäß § 18 MRG eingeleitet und dieses in der Folge in ein solches nach § 18a MRG „umgewandelt“. In diesem Verfahren habe das dort angerufene Gericht mit Sachbeschluß vom 30. April 1986 die Erhöhung der Mietzinse ab…

…02y erfolgen. Dem ist zu entgegnen: Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs stehen Grundsatzentscheidung und Entscheidung über die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse nach § 18a MRG als unselbständige Zwischenverfahren in untrennbarem Zusammenhang mit dem Hauptverfahren auf Mietzinserhöhung nach den §§ 18 und 19 MRG (SZ 74/18…

…keine nachträgliche Neuberechnung gemäß § 19 Abs 3 MRG, sondern die "Mitbereinigung" unrichtiger Annahmen einer Grundsatzentscheidung gemäß § 18a MRG im Sachbeschluss gemäß § 19 Abs 1 MRG. Da sich somit keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinne …

…nicht mehr bekämpfbaren Tatsachengrundlage vorliegt (RIS-Justiz RS0108449). 2. Der erkennende Senat hat bereits ausgesprochen, dass eine wirksame Verpflichtigungserklärung des Vermieter im Sinn des § 18a Abs 2 MRG schon vor der Schlichtungsstelle abgegeben werden kann (5 Ob 155/04m = EWr I/18a/22). Die seinerzeitige Erklärung des Vermieters war - im damaligen Zusammenhang betrachtet…

…im Haus ***** gemäß § 18 MRG zu bewilligen. In der Folge wurde - jedenfalls zumindest vor Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz - ein Antrag nach § 18a MRG auf Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse gestellt, wobei sich die Antragsteller verpflichteten, die genannten Erhaltungsarbeiten innerhalb der Frist eines Jahres in Angriff zu nehmen…

…übersehen sie, daß die rechtskräftige Entscheidung der Schlichtungsstelle vom 25.9.1992 nicht nur die Bewilligung einer vorläufigen Beitragserhöhung gemäß § 14 Abs 4 WGG (vgl § 18a Abs 2 MRG), sondern in Punkt II die Grundsatzentscheidung gemäß § 14 Abs 3 WGG (vgl § 18a Abs 1 MRG) enthält, daß ua die Fenstererneuerung eine Erhaltungsarbeit…

…28.Februar 1990 entschieden, daß für die 133 m2 große Wohnung der Antragsteller vom 1.April 1990 bis zum 31.Dezember 1992 ein gemäß § 18a MRG vorläufig erhöhter Hauptmietzins von S 3.606,96 zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen ist. In dieser unangefochten gebliebenen Entscheidung wurde die fragliche Wohnung in die Ausstattungskategorie A eingereiht…

… 18 ff MRG aus diesen Grundsätzen der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes ohne weiteres ableiten, weshalb keine erhebliche Rechtsfrage vorliegt. Der Grundsatzentscheidung gemäß § 18a MRG kommt Rechtskraft- und Bindungswirkung nur hinsichtlich der Art und des Umfanges der in ihr genannten Arbeiten sowie hinsichtlich der Dauer der Mietzinserhöhung zu, nicht aber…

…sie könnten ihr Rückzahlungsbegehren im außerstreitigen Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 10 MRG geltend machen. Die genannte Getzesbestimmung erwähne nämlich ausdrücklich den § 18a MRG. Der im Telegrammstil verkürzte Zuständigkeitstatbestand erfasse alle aus § 18a MRG ableitbaren Ansprüche. Die vom Rekursgericht zitierte gegenteilige Judikatur (MietSlg 43.295) beziehe sich noch auf…

…Abs 2 MRG gestellt wurde. Der für die Abweisung dieses Antrags herangezogene Grund, die schon weitgehend durchgeführten Erhaltungsarbeiten ließen nach dem klaren Gesetzeswortlaut des § 18a MRG (arg: "vor der Durchführung") eine vorläufige Hauptmietzinserhöhung nicht zu, wäre zwar nicht zu halten, weil die genannte Gesetzesbestimmung nur die Einleitung des Erhöhungsverfahrens nach §…

…3 Monaten keine Entscheidung gefällt hatte, riefen die Antragsteller das Gericht an. Diesen Antrag zogen sie am 19.2.1986 unter gleichzeitiger Erklärung, einen Antrag nach § 18a MRG zu stellen und die Einhebung eines "vorläufigen Vielfachen für die Dauer von 3 Jahren ab 1.4.1986" zu beantragen, zurück. Mit Sachbeschluß vom 30.4.1986 bewilligte das…

…Wien, die 2. bis 5., 7. bis 14., 17., 18. und 20.Antragsgegner vertreten durch den 19.Antragsgegner, wegen § 37 Abs. 1 Z 10 MRG iVm § 18a Abs. 1 MRG infolge außerordentlichen Rekurses der Antragsgegner gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien als Rekursgericht vom 16.April 1992, GZ 41 R…

…rechtswidrige Organverhalten sei darin zu erblicken, daß zunächst die "Umwandlung" des gemäß § 18 MRG eingeleiteten Verfahrens in ein solches gemäß § 18a MRG zugelassen worden sei, daß sodann der (stattgebende) Sachbeschluß fehlerhaft, nämlich ohne Rechtsmittelbelehrung, zugestellt worden sei, so daß er zunächst in Rechtskraft erwachsen, später aber nach…

…4. 12. 1989, A 21/II-K10-57/1989, bewilligte die Schlichtungsstelle für die Zeit vom 1. 1. 1990 bis 31. 12. 1999 "gemäß § 18a Abs.2 MRG" eine Anhebung der Hauptmietzinse auf die Kategoriemietzinse und "gemäß § 18 Abs.3 MRG" die weitere Erhöhung der Hauptmietzinse im Ausmaß von S 71,52 je…

Sinn und Zweck einer Grundsatzentscheidung nach § 18a MRG ist es, in mehr oder minder groben Umrissen festzuhalten, ob und welche Instandsetzungsarbeiten eine Erhöhung des Hauptmietzinses rechtfertigen und innerhalb welchen Zeitraums die dafür erforderlichen…

Ist die "Umwandlung" eines Antrags nach § 18 MRG in ein Begehren gemäß § 18a MRG unzulässig, dann ist ein anwaltlich nicht vertretener Antragsteller entsprechend richterlich zu belehren. Die Unterlassung einer solchen Belehrung kann Amtshaftungsansprüche auslösen.…

Es steht im Verfahren nach § 18a MRG der Berücksichtigung möglicher Förderungsmittel bei Bestimmung des monatlichen Deckungserfordernisses im Rahmen der vorläufigen Mietzinserhöhung nicht entgegen, dass diese bloß in Aussicht gestellt aber noch nicht…

Die Verpflichtungserklärung gemäß § 18a Abs 2 MRG kann wirksam auch durch einen mit Prozessvollmacht ausgestatteten Vertreter erfolgen.…

Die Abweisung eines Antrages nach § 18a Abs 2 MRG mit der Begründung, die schon weitgehend durchgeführten Erhaltungsarbeiten ließen nach dem klaren Gesetzeswortlaut des § 18a MRG (arg: "vor der Durchführung") eine vorläufige Hauptmietzinserhöhung nicht zu, ist nicht zu halten, weil die genannte Gesetzesbestimmung nur die Einleitung des Erhöhungsverfahrens nach § 18…