5Ob95/99b – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der Außerstreitsache der Antragstellerinnen 1. Helga L*****, 2. Traude Z*****, beide vertreten durch Gertrud und Karl Radunsky, Immobilienverwalter, Florianigasse 44, 1080 Wien, wider die Antragsgegner 1. Julia S*****, Top 1 und 3, 2. Dkfm Peter S*****, Top 4, 3. Franz F*****, Top 5, 4. Josef W*****, Top 6, 5. Margarete W*****, Top 6, 6. Dr. Hubert P*****, Top 7, 7. Anita D*****, Top 8,

8. Manfred G*****, Top 10 und 11, alle *****, Erstantragsgegnerin vertreten durch Mag. Nadja Horvath, Mietervereinigung Österreichs, Reichsratstraße 15, 1010 Wien, Viert- und Fünftantragsgegner vertreten durch Michaela Schinnagl, Mietervereinigung Österreichs, Wiedner Hauptstraße 60b, 1040 Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 10 MRG (§ 18a Abs 1 und 2 MRG), infolge außerordentlichen Revisionsrekurses der Erstantragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 15. Dezember 1998, GZ 41

R 43/98x-47, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 2. September 1997, GZ 20 Msch 24/96y-40, bestätigt wurde, den

Beschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Begründung:

Die Antragstellerinnen sind Eigentümerinnen des Hauses***** in*****, die Antragsgegner sind Mieter in diesem Haus.

Mit dem im Dezember 1993, sohin vor Inkrafttreten des 3. WÄG bei der MA 50-Zentrale Schlichtungsstelle eingebrachten Antrag begehrten die Antragsteller unter gleichzeitiger Inanspruchnahme von Förderungsmitteln nach dem WWFSG 1994, die Erhöhung der Hauptmietzinse im Haus ***** gemäß § 18 MRG zu bewilligen. In der Folge wurde - jedenfalls zumindest vor Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz - ein Antrag nach § 18a MRG auf Grundsatzentscheidung und vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse gestellt, wobei sich die Antragsteller verpflichteten, die genannten Erhaltungsarbeiten innerhalb der Frist eines Jahres in Angriff zu nehmen und durchzuführen.

Das Erstgericht bewilligte die beantragte vorläufige Erhöhung für näher bezeichnete Erhaltungsarbeiten und erklärte im Zeitraum 1. 11. 1997 bis 31. 10. 1999 die vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse für zulässig. Der Berechnung der Mietzinserhöhung legte das Erstgericht angemessene Kosten der Erhaltungsarbeiten von S 2,686.743,69 zuzüglich 10 % dieser Kosten für Bauüberwachung, Geldbeschaffung und Zwischenzinsen sowie einen Mietzinsabgang per 30. 4. 1997 von S 148.242,27 zugrunde. Daraus ergab sich ein Gesamterfordernis von S 3,103.660,33. Unter Zugrundelegung der Laufzeit des Darlehens von 10 Jahren, halbjährlichen Raten und einer 7,26 %igen dekursiven Verzinsung errechnete das Erstgericht eine monatliche Annuitätenkomponente von S 37.011,15. Abzüglich eines monatlichen Annuitätenzuschusses gemäß § 2 WWFSG-VO 1994 von S 10.793,48, zuzüglich eines Pauschalbetrags in Höhe von S 2.238,39 errechnete das Erstgericht unter Berücksichtigung der Summe der Richtwerte von S 21.081,18 ein monatliches Deckungserfordernis von S 7.374,88, welches nach dem Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen sei und zu einer weiteren Erhöhung von S 11,76 pro m**2 führt.

Einem dagegen von der Erstantragsgegnerin erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge. In Erledigung einer entspechenden Beweisrüge übernahm das Rekursgericht die erstgerichtlichen Feststellungen über Umfang und Notwendigkeit der durchzuführenden Erhaltungsarbeiten und legte sie seiner Entscheidung zugrunde. Unter Darlegung des Zwecks einer Grundsatzentscheidung nach § 18a MRG führte das Rekursgericht ständiger Rechtsprechung folgend aus, dass die Richtigkeit einer Hauptmietzinsabrechnung nur so weit geprüft werden müsse, als dies zur Beurteilung der Frage nötig sei, ob überhaupt eine Erhöhung zulässig sei oder mit den voraussichtlichen Eingängen während der Dauer der Arbeiten das Auslangen gefunden werden könne. Auch ein Nutzflächenstreit sowie Einzelheiten der Berechnung des Deckungserfordernisses seien im Verfahren zur vorläufigen Festsetzung des erhöhten Hauptmietzinses nicht zu entscheiden. Eine von der Rekurswerberin vermisste Verpflichtung zur Durchführung der Arbeiten sei im erstinstanzlichen Verfahren unstrittig gewesen. Im Gegensatz zur endgültigen Erhöhung sei die Aufnahme eines Auftrags zur Durchführung von Arbeiten in die Entscheidung gemäß § 18a MRG nicht vorgesehen.

Den ordentlichen Revisionsrekurs erklärte das Rekursgericht für nicht zulässig.

Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Erstantragsgegnerin mit dem Antrag auf Abänderung des erstinstanzlichen Sachbeschlusses, in eventu, Aufhebung und Zurückverweisung an das Gericht erster Instanz.

Die Antragsteller und die übrigen Antragsgegner haben von der ihnen eingeräumten Möglichkeit, sich am Revisionsrekursverfahren zu beteiligen, nicht Gebrauch gemacht.

Der Revisionsrekurs der Erstantragsgegnerin ist zulässig, weil zur Frage, ob es in einem Verfahren nach § 18a MRG zwingend eines Auftrags gemäß § 19 Abs 2 MRG bedarf, bisher keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliegt. Das Rechtsmittel ist aber nicht berechtigt.

Die Bestimmung des § 18a Abs 1 und 2 MRG ist jener des § 28 MG nachgebildet, sodass im Zweifel die dazu ergangene Rechtsprechung heranzuziehen ist. Weitgehend besteht sogar wörtliche Übereinstimmung der jeweiligen Regelungen. § 18a Abs 2 MRG sieht als Voraussetzung dafür, dass das Gericht eine vorläufige Erhöhung der Hauptmietzinse anordnet, nur die Verpflichtung des Vermieters vor, die in der Grundsatzentscheidung des Abs 1 genannten Erhaltungsarbeiten innerhalb einer angemessenen Frist in Angriff zu nehmen und durchzuführen. Anders als in § 19 Abs 2 MRG ist ein Auftrag zur Vornahme der der Entscheidung zugrundeliegenden Erhaltungsarbeiten innerhalb einer angemessenen, ein Jahr nicht übersteigenden Frist nicht vorgesehen. Dass § 18a Abs 2 letzter Satz MRG auf die Bestimmung des § 6 MRG verweist, bedeutet noch nicht, dass ein nach § 6 Abs 2 MRG vollstreckbarer Exekutionstitel zu schaffen wäre. Darin unterscheidet sich das Verfahren nach § 18a Abs 2 MRG, das nur vorläufigen Charakter hat (vgl WoBl 1992, 155) von einem Verfahren nach §§ 18, 19 MRG, in dem der Auftrag an den Vermieter, die Erhaltungsarbeiten durchzuführen, zwingender Bestandteil der Entscheidung über die zulässige Erhöhung der Hauptmietzinse ist (MietSlg 46.231; Würth-Zingher20 Rz 21 und 23 zu § 18 MRG). Nach § 18a Abs 2 MRG ist also kein Auftrag, der nach § 6 Abs 2 vollstreckbar wäre, vorgesehen.

Der in § 18a Abs 2 letzter Satz MRG enthaltene Verweis auf § 6 MRG bedeutet also nur einen Verweis auf § 6 Abs 1 MRG. In einem solchen Verfahren ist es erst möglich, einen vollstreckbaren Exekutionstitel auf Durchführung der Arbeiten zu schaffen, wobei die nach § 18a Abs 1 MRG ergangene Grundsatzentscheidung die Vorfrage dafür darstellt. Das entsprach bereits der Rechtsprechung zu §§ 8 und 28 Abs 2 MG. Auch nach dieser Gesetzesstelle musste sich der Vermieter den Mietern gegenüber nur verpflichten, die Arbeiten in einer bestimmten, vom Gericht als angemessen zu beurteilenden Frist in Angriff zu nehmen und durchzuführen. Damit waren für die Antragstellung nach § 8 MG und die Rückforderung die zeitlichen Voraussetzungen dargetan (vgl MietSlg 27/10). Ein Auftrag an den Vermieter, die Arbeiten durchzuführen, war nach § 28 Abs 2 MG nicht vorgesehen (vgl LGZ Wien MietSlg 31.496, 31.499/48).

Auch die Möglichkeit, die sich aus der vorläufigen Erhöhung ergebenden Mehrbeträge samt angemessenen Zinsen zurückzufordern, wenn der Vermieter die der vorläufigen Erhöhung zugrunde gelegten Arbeiten nicht fristgerecht durchführt, wird durch das Unterlassen eines Auftrags zur Durchführung der Arbeiten nicht berührt.