Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Novak, den Hofrat Dr. Sutter, die Hofrätinnen Dr. in Lachmayer und Dr. in Wiesinger sowie den Hofrat Dr. Hammerl als Richter und Richterinnen, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. Kovacs, über die Revision des Mag. Dr. R S, vertreten durch Dr. Andreas Brugger, Rechtsanwalt in Innsbruck, gegen das Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts vom 30. Jänner 2024, Zl. RV/3100579/2022, betreffend Einkommensteuer 2016 bis 2019, zu Recht erkannt:
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Der Bund hat der revisionswerbenden Partei Aufwendungen in der Höhe von € 1.346,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
1 Der Revisionswerber ist Eigentümer einer Liegenschaft, die er zum Teil im Erbweg und zum Teil als Schenkung erworben hat. Auf dem Grundstück befand sich ein Gebäude, das in den Jahren 2003 bis 2014 an fremde Dritte vermietet worden war, sowie eine Garage. Die Einkünfte aus der Vermietung bis 2014 wurden als Liebhaberei eingestuft.
2 Im September 2015 schloss der Revisionswerber mit der gemeinnützigen A GmbH einen Vorvertrag für einen Baurechtsvertrag hinsichtlich der revisionsgegenständlichen Liegenschaft sowie des ebenfalls bebauten Nachbargrundstückes, das sich auch im Eigentum des Revisionswerbers befand und aus dem ebenfalls keine steuerlich relevanten Einkünfte erzielt wurden, ab.
3Für die Jahre 2016 bis 2019 erklärte der Revisionswerber aus dem Baurecht Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und machte als Werbungskosten für die abgerissenen Baulichkeiten, soweit für das Revisionsverfahren noch relevant, die Abschreibung eines „Restbuchwertes“ von insgesamt 455.723,94 € geltend, die er gemäß § 28 Abs. 2 EStG 1988 auf fünfzehn Jahre verteilte.
4 Das Finanzamt erkannte die Abschreibung des Restbuchwertes nicht an. Die dagegen erhobene Beschwerde wies das Finanzamt mit Beschwerdevorentscheidung ab.
5 Das über einen Vorlageantrag zuständig gewordene Bundesfinanzgericht gab der Beschwerde nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung keine Folge. Es stellte fest, dass im Vorvertrag zur Baurechtseinräumung der Vertragszweck mit der „Errichtung einer Wohnanlage mit Gewerbelokalen, bestehend aus zwei Baukörpern mit einer Tiefgarage“ umschrieben sei, wobei die einzelnen Grundstücke grundbücherlich zu einem einzigen Grundstück zu vereinigen seien. Der Revisionswerber verpflichte sich, nach der grundbücherlichen Durchführung der Vereinigung der Grundstücke mit der A GmbH einen grundbuchsfähigen Vertrag über die Bestellung des Baurechtes abzuschließen. Das Baurecht solle auf die Dauer von 50 Jahren begründet werden. Im Vorvertrag sei weiters Folgendes angegeben:
„Auf der vertragsgegenständlichen Liegenschaft befinden sich derzeit zwei freistehende Wohnhäuser. Um den Vertragszweck zu erreichen, müssen diese Baulichkeiten abgebrochen werden. Es wird hiermit einvernehmlich festgehalten, dass die Bauberechtigte für diese Baulichkeiten keine wie immer geartete Ablöse bezahlt, jedoch die Kosten des Abbruches und der Entsorgung übernimmt. Dazu verpflichtet sich der Baurechtsgeber, die genannten Baulichkeiten bis spätestens 31.1.2016 von allen Fahrnissen und Zugehör sowie frei von jeglichen Bestand- oder sonstigen Nutzungsrechten geräumt zu übergeben. Daraufhin lässt die Bauberechtigte den Abbruch der Baulichkeiten binnen drei Monaten auf ihre Kosten durchführen.“
6 Der Abbruch sei im Sommer 2016 erfolgt. Der Baurechtsvertrag sei im Dezember 2016 abgeschlossen worden.
7 Das Bundesfinanzgericht führte weiters aus, es stehe außer Streit, dass die Wohnhäuser und Garagen bis zu ihrem Abbruch im Sommer 2016 nicht zur Erzielung steuerlich relevanter Einkünfte (aus Vermietung und Verpachtung) verwendet worden seien. Der Revisionswerber habe auf Grund des Baurechtsvertrages erstmals im Jahr 2016 steuerlich relevante Einkünfte aus der Liegenschaft erzielt. Der Wertverlust, den der Revisionswerber durch den Abbruch der Baulichkeiten im Sommer 2016 erlitten habe, stehe in keinem Veranlassungszusammenhang mit den ab Oktober 2016 aus der Liegenschaft erzielten Einkünften, weil die Gebäude nicht Gegenstand der Baurechtseinräumung gewesen seien. Vielmehr sei dieser Wertverlust ebenso wie die Verluste aus der vorangegangenen Liebhabereibetätigung dem steuerlich nicht relevanten Privatvermögen zuzuordnen.
8 Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die vorliegende außerordentliche Revision, die zu ihrer Zulässigkeit vorbringt, im Revisionsfall sei unstrittig, dass durch den Vorvertrag vom September 2015 eine bindende Vereinbarung über die Einräumung eines Baurechts vorgelegen sei, die in der Folge zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Bauzinsen für eine Laufzeit von 50 Jahren) geführt habe, und dass schon in diesem Vorvertrag ausdrücklich festgelegt worden sei, dass die auf den vom einzuräumenden Baurecht betroffenen Grundflächen bestehenden Baulichkeiten abgebrochen werden müssten, um den Vertragszweck des Baurechtsvertrages zu erreichen. Trotzdem habe das Verwaltungsgericht den Veranlassungszusammenhang zwischen dem Abbruch der Gebäude und den Einkünften aus der Einräumung des Baurechts an den (durch den Abbruch freigemachten) Grundstücken verneint, weil aus den Gebäuden keine Einkünfte erzielt worden seien. Der Abbruch der Gebäude sei aber für die Erzielbarkeit der Einkünfte aus dem Baurecht kausal gewesen. Das Bundesfinanzgericht weiche von näher bezeichneter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab.
9 Der Verwaltungsgerichtshof hat nach Einleitung des Vorverfahrens, in dem keine Revisionsbeantwortung erstattet wurde, erwogen.
10 Die Revision ist zulässig und begründet.
11Gemäß § 16 Abs. 1 EStG 1988 sind Werbungskosten die Aufwendungen oder Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen. Aus dem Werbungskostenbegriff ergibt sich, dass es entscheidend auf den Veranlassungszusammenhang von Aufwendungen oder Ausgaben ankommt (vgl. VwGH 28.5.2015, 2012/15/0104, mwN).
12 Der Verwaltungsgerichtshof hat sich in seinem Erkenntnis vom 28. Mai 2015, 2012/15/0104, bereits mit einem Sachverhalt beschäftigt, in dem ein Grundstück mit einem Gebäude erworben und dieses nach Einräumung eines Baurechts in der Folge durch den Baurechtsberechtigten abgerissen wurde. Der Gerichtshof hat dazu erkannt, dass die dem Baurechtsberechtigten vom Revisionswerber als zivilrechtlichem Eigentümer eingeräumte Befugnis, das Altgebäude abzureißen, nicht der steuerlich unbeachtlichen Sphäre zugeordnet werden kann, wenn der Abriss des Altgebäudes zu dem Zweck erfolgt, aus der Einräumung eines Baurechtes auf der freigemachten Liegenschaft steuerlich relevante Einnahmen zu erzielen. Steht die Anschaffung des Altgebäudes und dessen Abbruch in Zusammenhang mit der Erzielung steuerlich relevanter Einkünfte, stellen die (verlorenen) Aufwendungen für das Altgebäude dieser Einkunftsquelle zuzuordnende Werbungskosten dar (vgl. idS auch VwGH 24.6.2010, 2008/15/0179).
13 Im Revisionsfall stand der Abriss der Gebäude aufgrund des bindenden Vorvertrages eindeutig in Zusammenhang mit der Erzielung zukünftiger Einnahmen aus dem Bauzins; die Beseitigung der Gebäude war Voraussetzung für den Abschluss des Baurechtsvertrages.
14 Dass im Revisionsfall der Erwerb der Gebäude nicht zeitnah zu deren Abriss erfolgte, sondern vor längerer Zeit bereits im Erb- und Schenkungswege, ändert nichts daran, dass der Revisionswerber durch die Beseitigung der Gebäude einen (verlorenen) Aufwand hat. Ebenso wenig relevant ist vor dem Hintergrund des bindenden Vorvertrages, der einen eindeutigen Veranlassungszusammenhang aufzeigt, dass die Gebäude in den Jahren davor nicht für die Erzielung steuerlich relevanter Einkünfte verwendet wurden.
15Das angefochtene Erkenntnis erweist sich somit als inhaltlich rechtswidrig, weshalb es gemäß § 42 Abs. 2 Z 1 VwGG aufzuheben war.
Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der VwGH Aufwandersatzverordnung 2014.
Wien, am 26. November 2025
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