16R64/25m – OLG Wien Entscheidung

Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten des Oberlandesgerichts Dr. Sonntag als Vorsitzenden sowie die Richterinnen des Oberlandesgerichts Mag. Ingemarsson und Mag. Janschitz in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH , **, vertreten durch Mag. Andreas Greger, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei B*, **, vertreten durch Stefan Prochaska Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen Löschung (Streitwert RATG: EUR 380.600; Streitwert JN, GGG: EUR 33.400) über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 5.2.2025, **-29, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Berufung wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 4.921,32 (darin enthalten EUR 820,22 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig .

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Mit Kaufvertrag vom 30.6.2016 erwarb der Beklagte von der Klägerin 200/1000 Anteile (späteres Wohnungseigentumsobjekt Top 1) der Liegenschaft EZ **, KG **, Bezirksgericht Innere Stadt Wien, mit der Adresse **. Der Kaufvertrag lautet auszugsweise:

„ […]

0.2 Der Verkäufer beabsichtigt auf der Liegenschaft das bestehende Gebäude mit 5 Geschossebenen (KG, EG, 1.OG, 2.OG, DG) umfangreich zu sanieren und das Dachgeschoss auszubauen und die so geschaffenen Wohnungseigentumsobjekte an Wohnungseigentumsbewerber zu verkaufen. Derzeit sind 5 Wohnungen und 2 Parkplätze geplant. […]

0.4 Auf Grundlage dieses Vertrages soll im Grundbuch zu Gunsten des Käufers Wohnungseigentum am Wohnungseigentumsobjekt W 1 verbunden mit den notwendigen Miteigentumsanteilen (Mindestanteil) einverleibt werden. Die Vertragsparteien verpflichten sich unwiderruflich, gemeinsam mit den sonstigen Liegenschaftseigentümern bzw. Wohnungseigentumsbewerbern Wohnungseigentum an der Liegenschaft zu begründen. […]

1.1 Der Verkäufer verkauft und übergibt aus dem Bestand der in seinem Eigentum stehenden Miteigentumsanteile an der Liegenschaft an den Käufer und der Käufer kauft und übernimmt vom Verkäufer aus diesem Bestand nachstehende Miteigentumsanteile an der

Liegenschaft: a. 200/1000 Anteile, mit denen nach Wohnungseigentumsbegründung untrennbar das Wohnungseigentum am Wohnungseigentumsobjekt W 1 im Ausmaß von ca. 136,23m 2 Nutzfläche […] gewidmet als Wohnung/Apartment, entsprechend dem beiliegenden Plan (Beilage ./B1) und ausgestattet gemäß der beiliegenden Bau- und Ausstattungsbeschreibung (Beilage ./B2) sowie ein Kellerabteil mit einer Mindestgröße von 1m², verbunden sein wird (im Folgenden kurz ‚eigentlicher Kaufgegenstand‘ genannt); […]

1.9 Einvernehmlich wird festgehalten, dass auf diesen Vertrag die Regeln des BTVG zur Anwendung kommen.

1.10 RA Mag. C*, geb. **, ** (im Folgenden kurz ‚Treuhänder‘ genannt) wird unwiderruflich mit der treuhändigen Abwicklung dieses Kaufvertrages beauftragt und zum Treuhänder gemäß § 12 BTVG bestellt. [ … ]

3.1 Der vereinbarte und angemessene Kaufpreis für den Kaufgegenstand gemäß Punkt 1.1 ist ein Fixpreis und beträgt EUR 380.600,- […].

3.2 Der Kaufpreis ist binnen 14 Tagen ab schriftlicher Verständigung des Käufers vom Treuhänder über das Vorliegen einer schriftlichen Bestätigung eines Baufortschrittprüfers gemäß § 13 BTVG, mit welcher die Bezugsfertigstellung (entspricht Belagsfertigstellung gemäß Beilage ./B2) des eigentlichen Kaufgegenstandes festgestellt wird, auf das Treuhandkonto des Treuhän ders gemäß Punkt 3.3 zur Zahlung fällig. […]

6.1 Der Treuhänder wird von den Vertragsparteien unwiderruflich bevollmächtigt und beauftragt, das Eigentumsrecht zu Gunsten des Käufers an den kaufgegenständlichen (möglicherweise gemäß Punkt 1.5 berichtigten) Miteigentumsanteilen im Grundbuch einzuverleiben und gemeinsam mit der Eigentumseinverleibung oder auch separat die notwendigen Schritte zur Begründung von Wohnungseigentum zu setzen und die Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch durchzuführen. [ … ]

21.2 Änderungen oder Ergänzungen dieses Kaufvertrages sowie alle Erklärungen, die mit diesem Vertrag in Zusammenhang stehen, bedürfen der Schriftform. Auch das Abgehen von diesem Formerfordernis bedarf der Schriftform. Sämtliche vor Unterfertigung dieses Vertrages allenfalls getroffene Vereinbarungen verlieren Ihre Wirksamkeit mit Abschluss dieses Vertrages. […] “

Mit E-Mail vom 21.3.2022 ersuchte der Geschäftsführer der Klägerin den Beklagten um Kaufpreiserlag für die belagsfertiggestellte Wohnung innerhalb von 14 Tagen auf das Treuhandkonto. Eine Baufortschrittsbestätigung wurde nicht mitgesendet.

Mit Baufortschrittsbestätigung vom 15.3.2023 wurde bestätigt, dass die gegenständliche Wohnung belagsfertig fertiggestellt worden sei. Es kann nicht festgestellt werden, dass eine solche Bestätigung zu einem früheren Zeitpunkt ausgestellt worden war.

Mit Schreiben vom 20.3.2023 teilte der Treuhänder Mag. C* dem Beklagten mit, dass die Bestätigung des Baufortschrittsprüfers gemäß § 13 BTVG, mit welcher die Bezugsfertigstellung der gegenständlichen Wohnung festgestellt wurde, nun vorliege, wobei diese dem Schreiben auch beigelegt war.

Der Beklagte bezahlte Mitte April 2023 den Kaufpreis und sein Eigentum wurde am 19.12.2023 im Grundbuch einverleibt.

Die Klägerinbegehrt mit ihrer Klage vom 18.12.2023, dass die Eintragung des Eigentumsrechts des Beklagten im Grundbuch ob der Wohnung **, KG **, EZ **, BLNr. **, unwirksam und zu löschen sei. Die Wohnung sei schon im März 2022 belagsfertig gewesen, es habe schon damals eine Fertigstellungsbestätigung gegeben. Der Beklagte habe im Jahr 2022 kein Interesse an der Wohnung mehr gehabt und habe auch den Kaufpreis nicht aufbringen können, weshalb die Parteien im Frühjahr 2022 rechtswirksam übereingekommen seien, dass die Klägerin die Wohnung anderweitig verkaufe und der Beklagte vom aus diesem Verkauf erzielten Kaufpreis EUR 300.000 erhalten solle. Damit sei nach Absicht der Parteien im Sinne des § 914 ABGB ein Vertragsrücktritt des Beklagten erfolgt. Die Wohnung sei in der Folge deshalb höherwertig als ursprünglich geplant fertiggestellt worden. Der Beklagte habe beabsichtigt, mit dem Erlös aus dieser Vereinbarung das Haus (Superädifikat) des Geschäftsführers der Klägerin, D*, in ** zu kaufen.

Der Beklagte bestritt das Klagebegehren, beantragte, die Klage abzuweisen und brachte – soweit für diese Entscheidung noch wesentlich - vor, dass die Wohnung laut Baufortschrittsbestätigung erst am 15.3.2023 belagsfertig gewesen sei. Es gebe keine vom Kaufvertrag abweichende Abmachung. Es seien zwischen den Parteien in der Zeit zwischen Abschluss des Kaufvertrags und dem Jahr 2022 immer wieder Vorschläge ausgetauscht wurden, um die Wohnung zu verwerten. Es sei aber niemals eine Einigung erzielt worden.

Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren ab und verpflichtete die Klägerin zum Kostenersatz.

Ausgehend vom unstrittigen Sachverhalt sowie den auf den Seiten 3 bis 7 Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen, welche eingangs bereits wiedergegeben wurden, stellte das Erstgericht noch – von der Klägerin im Rahmen der Tatsachenrüge bekämpft – fest:

„ Es kann nicht festgestellt werden, dass zwischen den Parteien eine vom Kaufvertrag vom 30.6.2016 abweichende Vereinbarung dahingehend, dass der Beklagte die gegenständliche Wohnung doch nicht kauft, getroffen wurde. “

Rechtlich folgerte das Erstgericht, dass der Klägerin der Beweis nicht gelungen sei, dass eine wirksame Vereinbarung zwischen den Parteien dahingehend zustande gekommen sei, dass der Kaufvertrag aus dem Jahr 2016 aufgehoben worden sei.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin aus den Gründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, das Urteil in stattgebendem Sinn abzuändern. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Der Beklagte beantragt, der Berufung keine Folge zu geben.

Die Berufung ist nicht berechtigt .

1.1. Anstelle der oben wiedergegebenen bekämpften Feststellung begehrt die Klägerin folgende Ersatzfeststellung:

„Es wurde zwischen den Parteien eine vom Kaufvertrag vom 30.6.2016 abweichende Vereinbarung dahingehend, dass der Beklagte die gegenständliche Wohnung doch nicht kauft, getroffen.“

2.2.Es stellt ein wesentliches Gestaltungselement des modernen Zivilprozesses dar, dass das Gesetz dem Richter die Wertung der Ergebnisse des Beweisverfahrens nicht vorschreibt, sondern seiner persönlichen Überzeugung überlässt. Somit ist der Richter bei der Bildung der Überzeugung, ob die für die Feststellung einer Tatsache notwendige (hohe) Wahrscheinlichkeit vorliegt, frei. Es gehört weiters zum Wesen der freien Beweiswürdigung, dass die (primäre) Tatsacheninstanz, die sich nicht zuletzt insbesondere auch einen persönlichen Eindruck von den vernommenen Personen verschaffen und diesen verwerten kann, sich für eine von mehreren unterschiedlichen Darstellungen entscheidet (RS0043175; Klauser/Kodek, JN ZPO 18§ 272 ZPO E 24/1). Gerade dem persönlichen Eindruck des erkennenden Richters kommt bei einer Tatsachenfeststellung, die in erster Linie auf Grund der Aussagen der beteiligten Personen zu treffen ist, eminente Bedeutung zu (OLG Wien 12 R 7/25z, 5 R 17/25v uva).

Werden Feststellungen im Berufungsverfahren bekämpft, hat das Berufungsgericht unter Berücksichtigung aller vorliegenden Beweisergebnisse und im Rahmen einer Gesamtschau zu beurteilen, ob gegen die vom Erstgericht vorgenommene Beweiswürdigung Bedenken bestehen (RS0040123). Die Klägerin müsste die Überschreitung des dem Verhandlungsrichter durch § 272 ZPO eingeräumten Bewertungsspielraums aufzeigen, was ihr jedoch nicht gelingt. Das Gericht ist bei Beurteilung der Glaubwürdigkeit einer Aussage nicht nur auf den Wortlaut dieser Aussage beschränkt, sondern es steht ihm frei, in diesem Zusammenhang auch aus anderen Verfahrensergebnissen und aus dem Vorbringen und Handeln der im Prozess auftretenden Personen Rückschlüsse zu ziehen (RS0040127 uva).

2.3. Das Erstgericht legte auf den Seiten 7 bis 8 der Urteilsausfertigung nachvollziehbar dar, weshalb es lediglich die bekämpfte Negativfeststellung treffen konnte. Das Erstgericht konnte zusammengefasst aufgrund der divergierenden Angaben der Streitteile im Zusammenhalt mit den Aussagen der Zeugen E* und F* sowie der Zeugin G* nicht mit der im Zivilverfahren notwendigen Sicherheit feststellen, dass zwischen den Streitteilen die von der Klägerin behauptete Vereinbarung getroffen worden sei. Der Beklagte stellte für das Erstgericht eine Vereinbarung letztlich glaubwürdig in Abrede, gestand aber auch zu, dass über verschiedene Möglichkeiten einer Änderung des Kaufvertrags ergebnislos gesprochen worden sei. Demgegenüber erschienen dem Erstgericht die Angaben des Geschäftsführers der Klägerin konstruiert und die Aussage des Zeugen E* wirkte für das Erstgericht abgesprochen. Gerade der von der Klägerin in der Berufung (vgl ON 30,3 2. Absatz) ins Treffen geführten Passage aus der Einvernahme des Beklagten ist aber zu entnehmen, dass der Beklagte „seine Vertragsposition“ nicht verlassen wollte. Damit gab er unmissverständlich an, dass er am Kaufvertrag festhalten und gerade nicht vom Kaufvertrag zurücktreten habe wollen. Mit diesem Beweisergebnis wird die von der Klägerin behauptete Vereinbarung nicht bestätigt.

Die Klägerin stößt sich noch daran, dass das Erstgericht in die Beweiswürdigung einfließen habe lassen, dass es erstaunlich sei, dass eine solche komplexe Vereinbarung, die nicht nur die Rückübertragung der gegenständlichen Wohnung, sondern auch den Erwerb des Superädifikats in ** umfasst hätte, in keiner Weise verschriftlicht worden sei. Selbstverständlich können im geschäftlichen Verkehr – wie die Klägerin meint - Vereinbarungen auch mündlich getroffen werden, aber selbst wenn es in der Immobilienbranche Usus wäre, derartige Geschäfte mündlich zu schließen, ist die Überlegung des Erstgerichts nicht zu beanstanden, liegt es doch auf der Hand, dass Geschäftsleute bei Geschäften dieser Größenordnung meist dazu tendieren werden, mündlich Vereinbartes durch nachfolgende schriftliche Bestätigungen (wie E-Mails) zu Beweiszwecken festzuhalten.

Die Klägerin weist noch auf die Angaben des Zeugen H* hin, dieser gab jedoch auch an, bei keinem Gespräch der Streitteile unmittelbar anwesend gewesen zu sein. Aus der Einvernahme des Zeugen H* ergibt sich zwar, dass der Geschäftsführer der Klägerin ihm gegenüber die behauptete Vereinbarung erwähnt haben soll, doch gab der Zeuge auch an, dass er den Verkaufsauftrag vom Geschäftsführer der Klägerin bereits mit 1.9.2022 bekommen hätte sollen, also zu einem Zeitpunkt, wo selbst nach den Angaben des Geschäfts führers der Klägerin noch keine verbindliche Vereinbarung mit dem Beklagten vorgelegen haben soll, sei die Vereinbarung doch - nach seinen Angaben – erst anlässlich eines Telefonats am 26.9.2022 festgemacht worden.

Welchen Beweiswert die Behauptung haben soll, dass der Beklagte den Kaufpreis nicht bezahlen hätte können, erschließt sich nicht und legt die Berufung auch nicht nachvollziehbar dar. Ausgehend von den Feststellungen war der Kaufpreis erst im Frühjahr 2023 fällig und es konnte nicht festgestellt werden, dass die Baufortschrittsbestätigung zu einem früheren Zeitpunkt ausgestellt worden wäre. Der Beklagte leistete den Kaufpreis unstrittig im April 2023. Selbst wenn der Kaufpreis von Dritter Seite stammen sollte, lässt dies keinen verlässlichen Rückschluss auf die angeblich im Herbst 2022 geschlossene Vereinbarung zu.

Letztlich führt die Klägerin noch einzelne Textpassagen im E-Mail des Beklagten vom 25.4.2023 (vgl Beilage ./J) ins Treffen, übersieht hier aber, dass der Beklagte hier zuallererst schreibt, dass es keine Vereinbarung gebe, die er nicht eingehalten habe. Es heißt weiters: „Es wurde in den letzten Jahren von uns beiden viel überlegt und Möglichkeiten besprochen, jedoch kamen wir niemals zu einem tatsächlichen, umsetzungsfähigen Endresultat unserer Vorschläge.“ Die in der Berufung angeführte Passage bezeichnet der Beklagte lediglich als Vorschlag, der eine Lösungsmöglichkeit geboten hätte, jedoch nur unter der Prämisse, dass die Wohnung von der Klägerin allerspätestens im Herbst 2022 aktiv in den Verkauf gegangen wäre, was aber nicht geschehen sei. Auch damit kann nicht zwingend auf die behauptete (Verkaufs-)Vereinbarung oder den behaupteten Vertragsrücktritt des Beklagten vom gegenständlichen Kaufvertrag geschlossen werden.

Selbst wenn der Beklagte planen würde, die Wohnung zu verwerten, lässt dies wiederum keinen Rückschluss auf die von der Klägerin behauptete Vereinbarung zu, kann der Beklagte den Kaufgegenstand schließlich auch ohne die Klägerin verwerten.

Dass das Erstgericht den von der Klägerin angebotenen Beweismitteln nicht jenen Beweiswert zubilligte, den sich diese erhoffte, ist ein Akt der richterlicher Beweiswürdigung. Erneut ist darauf zu verweisen, dass dem persönlichen Eindruck des erkennenden Richters bei einer Tatsachenfeststellung, die in erster Linie auf Grund der Aussagen der beteiligten Personen zu treffen ist, eminente Bedeutung zukommt. Der bloße Umstand, dass nach den Beweisergebnissen allenfalls auch andere Feststellungen möglich gewesen wären, oder dass es einzelne Beweisergebnisse gibt, die für den Prozessstandpunkt der Berufungswerberin sprechen, reicht noch nicht aus, eine unrichtige oder bedenkliche Beweiswürdigung aufzuzeigen. Die vom Erstgericht getroffene Negativfeststellung ist daher nicht zu beanstanden.

Das Berufungsgericht übernimmt daher die Feststellungen des Erstgerichts und legt sie seiner weiteren rechtlichen Beurteilung zu Grunde (§ 498 Abs 1 ZPO).

3. Rechtsrüge :

Die Klägerin rügt sekundäre Festsstellungsmängel, weil das Erstgericht keinen Beweis zum Thema „Sitten und Gebräuche in der Immobilienbranche“ und den Berufen der Parteien aufgenommen habe. Sie begehrt die Feststellung, dass der Beklagte als Immobilien-Fachmann zu betrachten sei.

Hinsichtlich der vermissten Feststellungen zu den Sitten und Gebräuchen in der Immobilienbrache hat die Beklagte kein entsprechenden Vorbringen in erster Instanz erstattet, sodass sie mit diesem Vorbringen gegen das im Berufungsverfahren herrschende Neuerungsverbot verstößt (§ 482 ZPO). Die Verkehrssitte ist dem Tatsachenbereich zuzuordnen (4 Ob 95/23h). Im übrigen kommt es hier auf eine Vertragsauslegung oder die Auslegung einer darauf gerichteten Willenserklärung gar nicht an, konnte das Erstgericht doch den von der Klägerin behaupteten Vertragsrücktritt des Beklagten bzw die darauf hinzielende Erklärung nicht feststellen.

Welche Relevanz die Feststellung haben sollte, dass der Beklagte Immobilie-Fachmann sei, erschließt sich in Anbetracht der zu Lasten der Klägerin gehenden Negativfeststellung zum Bestand der von ihr behaupteten Vereinbarung genauso wenig wie der Beruf der Klägerin, ist diese doch eine juristische Person.

Soweit die Klägerin der Rechtsrüge unterstellt, dass hier ein Vertrag mündlich geschlossen worden sei, zumal der Beklagte und der Geschäftsführer der Klägerin befreundet seien, geht die Rechtsrüge nicht vom festgestellten Sachverhalt aus, sie ist insoweit nicht gesetzmäßig ausgeführt.

4.Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO.

5. Die Bewertung des Entscheidungsgegenstandes folgt der unbedenklichen Bewertung der Klägerin.

Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO zu klä

ren war.