Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Hofrat Mag. Painsi als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen Mag. Istjan, LL.M., Mag. Waldstätten, Dr. Gusenleitner-Helm und den Hofrat Mag. Falmbigl in der Rechtssache der klagenden Partei Ö* Aktiengesellschaft, *, vertreten durch die Ö* Gesellschaft mbH, *, vertreten durch Mag. Dieter Benko, Rechtsanwalt in Innsbruck, gegen die beklagte Partei B,*, vertreten durch Mag. Ulrich Ortner, Rechtsanwalt in Innsbruck, wegen Räumung, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck als Berufungsgericht vom 16. April 2026, GZ 5 R 279/25b-52, den
Beschluss
gefasst:
Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.
Begründung:
[1] Die Klägerin wies dem Großvater der Beklagten im Jahr 1965 eine in ihrem Eigentum stehende Wohnung als Dienstwohnung zu. Nach dessen Tod im Jahr 2021 wurde die Großmutter der Beklagten davon in Kenntnis gesetzt, dass ihr als Witwe eines ehemaligen Dienstnehmers aus sozialen Aspekten das Wohnrecht eingeräumt werde. Im Jahr 2023 verstarb auch die Großmutter der Beklagten. Seither lebt die Beklagte in der Wohnung.
[2] Die Klägerinbegehrt, die Beklagte zur Räumung der Wohnung zu verpflichten. Es handle sich um eine Dienstwohnung, die nicht dem MRG unterliege, sodass die Beklagte nicht nach § 14 MRG in das Mietverhältnis habe eintreten können. Selbst wenn ein Mietvertrag vorläge, werde dessen sofortige Aufhebung nach § 1118 ABGB erklärt.
[3] Die Vorinstanzen gaben dem Räumungsbegehren statt.
[4]Die außerordentliche Revision der Beklagten zeigt keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO auf.
[5]1. Voranzustellen ist, dass die Klägerin ihr Räumungsbegehren von Beginn an auch darauf stützte, dass ein Bestandverhältnis mit der Beklagten, sollte ein solches bestehen, nach § 1118 ABGB aufgelöst werde. Es geht demnach um eine unter § 502 Abs 5 Z 2 ZPO fallende Streitigkeit, für die der streitwertabhängige Rechtsmittelausschluss des § 502 Abs 2 und 3 ZPO nicht gilt, sodass ein Bewertungsausspruch durch das Berufungsgericht nicht erforderlich war (RS0046865 [T13]).
[6]2. Nach ständiger Rechtsprechung kann ein vom Berufungsgericht verneinter Mangel des erstinstanzlichen Verfahrens im Revisionsverfahren grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden (RS0043919; RS0042963).
[7] Das Berufungsgericht hat sich auf Grundlage des Akteninhalts mit den Argumenten der Berufung auseinandergesetzt. Es hat den Umstand, dass die Beklagte die letzte Verhandlung erster Instanz ohne Rechtsvertreter verrichten musste, weil sie nicht rechtzeitig einen neuen Rechtsbeistand gefunden hatte und ihrer Vertagungsbitte nicht nachgekommen wurde, nicht als wesentlichen Verfahrensmangel beurteilt.
[8]Mit der Behauptung, das Berufungsgericht wäre damit von einer nicht näher bezeichneten Judikatur zum „Recht auf Gehör (Art 6 EMRK) und zur richterlichen Anleitungspflicht (§ 182 ZPO)“ abgewichen, kann der Grundsatz, dass vom Berufungsgericht verneinte Verfahrensmängel erster Instanz nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens sind, nicht umgangen werden (vgl RS0042963 [T58]).
[9]3.1. Im Revisionsverfahren wird nicht mehr bestritten, dass es sich ursprünglich um eine Dienstwohnung im Sinn des § 1 Abs 2 Z 2 MRG handelte.
[10]3.2. Liegt eine Dienstwohnung im Sinn des § 1 Abs 2 Z 2 MRG vor, ändert sich durch das Fortbestehen des Mietvertrags nach Ende des Dienstvertrags bzw durch die Weiterbelassung der aufgrund des Dienstvertrags Benützungsberechtigten in der Wohnung und das Entgegennehmen eines Mietzinses durch den Vermieter nichts am Inhalt des bisherigen Benützungsverhältnisses (7 Ob 538/94; 9 ObA 172/97b). Das Fortbestehen des Mietvertrags nach dem Ende des Dienstvertrags kraft der Nachwirkung des Dienstverhältnisses ist somit für die Ausnahmebestimmung unschädlich (9 ObA 50/95).
[11]Zwar kann die Umwandlung eines von den Bestimmungen des MRG ausgenommenen Benützungsverhältnisses an einer Dienstwohnung im Sinn des § 1 Abs 2 Z 2 MRG in einen nunmehr nach dem MRG geschützten Mietvertrag auch konkludent erfolgen. Die Rechtsprechung setzt dabei für den konkludenten Abschluss eines unter das MRG fallenden Mietvertrags jedoch sehr strenge Maßstäbe an (9 ObA 146/15h). Allein aus der – auch jahrelangen – Weiterbelassung des Arbeitnehmers in der Dienstwohnung nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses kann nicht ohne weiteres auf den Willen des Arbeitgebers geschlossen werden, nunmehr mit dem Arbeitnehmer einen nach dem MRG geschützten Mietvertrag abzuschließen (vgl RS0069580; RS0014308).
[12] 3.3. Entgegen den Revisionsausführungen liegt damit Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zur Frage vor, welchen Einfluss es auf die Anwendbarkeit der Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 2 Z 1 MRG hat, wenn aufgrund von Nachwirkungen des Dienstverhältnisses Benützungsberechtigte weiter in der Dienstwohnung belassen werden.
[13] Mit ihren Ausführungen, die Ansicht der Vorinstanzen überspanne die Nachwirkung des Dienstverhältnisses ins Uferlose, zeigt die Revision kein im Einzelfall korrekturbedürftiges Abweichen von dieser Rechtsprechung auf. Da der ursprüngliche Dienstnehmer der Klägerin erst im Jahr 2021 und dessen Witwe im Jahr 2023 verstarben, kann auch keine Rede davon sein, dass im Zeitpunkt des behaupteten Eintritts der Beklagten die Wohnung bereits „jahrzehntelang“ der Witwe und der Enkelin überlassen worden wäre und der Konnex zum Dienstverhältnis nur noch „historischer Natur“ gewesen sei. Das Ergebnis der Vorinstanzen, dass im konkreten Einzelfall die Fortführung des Benützungsverhältnisses nach der Pensionierung des Dienstnehmers und auch mit dessen Witwe nicht zur Umwandlung in einen dem MRG unterliegenden Mietvertrag geführt haben, hält sich innerhalb der Grenzen der dargelegten Rechtsprechung.
[14] 4. Die Revision ist daher zurückzuweisen, ohne dass es einer weiteren Begründung bedarf (§ 510 Abs 3 ZPO).
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