Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Weixelbraun-Mohr, Dr. Steger, Dr. Pfurtscheller und Mag. Einberger als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache des Antragstellers G*, vertreten durch Mag. Markus Adam, LL.M., Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegner 1. Mag. G*, geboren am *, 2. Dr. M*, geboren am *, beide *, vertreten durch die B&S Böhmdorfer Schender Völk Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen § 16 iVm § 37 Abs 1 Z 8 MRG, über den Revisionsrekurs des Antragstellers gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 10. Februar 2026, GZ 40 R 91/25s-64, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Hietzing vom 24. April 2025, GZ 8 MSch 4/22t-49, teilweise als nichtig aufgehoben und teilweise abgeändert wurde, den
Beschluss
gefasst:
Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.
Der Antragsteller ist schuldig, den Antragsgegnern binnen 14 Tagen die mit 552,66 EUR (darin 92,11 EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens zu ersetzen.
Begründung:
[1] Der Antragsteller ist aufgrund des Eintritts in den am 1. April 1946 abgeschlossenen Mietvertrag nach seiner * 2011 verstorbenen Mutter Hauptmieter der Wohnung *, im Ausmaß von 102,59 m². Die Antragsgegner sind Eigentümer und Vermieter des Objekts.
[2] Mit Antrag vom 18. Juni 2021 begehrte der Antragsteller vor der Schlichtungsstelle die Überprüfung der vorgeschriebenen Hauptmietzinse für den Zeitraum Juli 2018 bis März 2021 und ab April 2021 bis „dato“. Die Wohnung sei wegen der nicht mehr zeitgemäßen Ausstattung des Badezimmers mit einem Kunststoffboden lediglich der Kategorie C zuzuordnen. Zudem hätten die Antragsgegner in den Schreiben vom 7. März 2018 und vom 8. März 2021 die Anhebung des Hauptmietzinses (auf 352,39 EUR respektive 371,77 EUR) auf den VPI 2000 gestützt, was weder der Wertsicherungsvereinbarung des Vertrags noch der gesetzlichen Regelung des § 46 Abs 2 MRG entspreche.
[3] Das Erstgericht stellte in seinem Sachbeschluss die Überschreitung des zulässigen Hauptmietzinses im Zeitraum April 2021 bis April 2022 um 2,45 EUR monatlich (gesamt 31,85 EUR) fest. Da das Badezimmer einem zeitgemäßen Standard entspreche, falle die Wohnung in die Kategorie A. Der höchstzulässige Mietzins habe sowohl zum Stichtag im Jahr 2018 als auch zum Stichtag im Jahr 2021 3,60 EUR pro m² (gesamt daher 369,32 EUR) betragen, sodass ihn die Antragsteller (nur) mit der zweiten Erhöhung auf 371,77 EUR im festgestellten Ausmaß überschritten hätten.
[4] Das Rekursgerichthob aus Anlass des Rekurses des Antragstellers den Sachbeschluss insoweit als nichtig auf, als darin über die Mietzinsperioden Juli 2021 bis April 2022 abgesprochen wurde. Der Antragsteller habe vor der Schlichtungsstelle ausdrücklich nur die Überprüfung „bis dato“, also bis zum Zeitpunkt seiner Antragstellung im Juni 2021 begehrt, sodass der darüber hinausgehende Ausspruch nichtig sei. Im Übrigen gab es dem Rekurs teilweise Folge, bestätigte den angefochtenen Sachbeschluss in Bezug auf die Monate April 2021 bis Juni 2021 und wies den darüber hinausgehenden Antrag ab. Das Badezimmer entspreche dem zeitgemäßen Standard; das Fehlen einer vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung stehe der Anhebung des Mietzinses nicht entgegen, weil diese unmittelbar aufgrund des Gesetzes (§§ 42 Abs 2, 16 Abs 6 MRG) zulässig sei.
[5] Den ordentlichen Revisionsrekurs ließ das Rekursgericht nachträglich zu, weil höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Abgrenzung fehle, wann ein fehlerhaftes Erhöhungsbegehren zur Gänze unwirksam sei und wann nur betreffend die Differenz zu den zulässigen Erhöhungsbeträgen.
[6] Dagegen richtet sich der Revisionsrekursdes Antragstellers, der – entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Ausspruch des Rekursgerichts (§ 71 Abs 1 AußStrG) – nicht zulässig ist.
[7] 1. Die behauptete Mangelhaftigkeit des Verfahrens wurde geprüft, sie liegt nicht vor.
[8] 1.1 Ob die bereits eingeholten Sachverständigengutachten ausreichend sind oder ob es einer weiteren Erörterung und Ergänzung bedarf, ist ein nicht revisibler Akt der Beweiswürdigung (vgl RS0113643; RS0043320). Diese Beschränkung kann auch nicht mit der Behauptung umgangen werden, das Rekursverfahren selbst sei mangelhaft geblieben, weil das Rekursgericht der Rüge des Rechtsmittelwerbers nicht gefolgt sei (vgl RS0042963 [T58]).
[9] 1.2 Soweit der Revisionsrekurswerber wegen der unterbliebenen Einholung von Ergänzungsgutachten auch sekundäre Feststellungsmängel – zur (nicht) ausreichenden Isolierung des Badezimmers und zur Belüftung – behauptet, übersieht er die Feststellungen des Erstgerichts, dass der Bodenbelag für den Einsatz in Feuchträumen geeignete, isolierende Eigenschaften aufweist und das Badezimmer über eine funktionierende Be- und Entlüftung verfügt. Dass diese Feststellungsgrundlage dem Revisionsrekurswerber nachteilig ist, macht sie nicht mangelhaft (RS0053317 [T1]).
[10] 1.3 Letztlich liegt auch der gerügte Begründungsmangel in Bezug auf den abweisenden Teil der Rekursentscheidung nicht vor. Das Rekursgericht hat auf die entsprechende Rüge des Antragstellers hin lediglich die – offenbar versehentlich unterbliebene – Abweisung jenes Begehrensteils nachgeholt, der schon nach der Begründung des Erstgerichts Zeiträume betraf, in denen der vorgeschriebene (352,39 EUR) den höchstzulässigen (369,32 EUR) Mietzins nicht überstieg. Die dafür maßgeblichen Erwägungen des Erstgerichts hat es mit umfangreicher Begründung gebilligt.
[11] 2. Nach § 15a Abs 1 Z 1 MRG fällt eine Wohnung nur dann in die Ausstattungskategorie A, wenn sie (ua) eine dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische) aufweist. Bei der Beurteilung, ob eine Badegelegenheit dem zeitgemäßen Standard entspricht, ist auf die Förderungsrichtlinien, die Bestimmungen der Bauvorschriften und die örtlich geltenden Maßstäbe (Verkehrsauffassung) Bedacht zu nehmen (RS0070016 [T17]; RS0069941). Maßgeblich ist, ob der betreffende Baderaum zum Zeitpunkt des Eintritts des nicht privilegierten Angehörigen in den Mietvertrag (RS0069894 [T9]; 5 Ob 66/19w [Pkt 3.2]) insgesamt der Verkehrsauffassung eines zeitgemäßen Standards entsprach (RS0070016 [T12]). Ob das der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und begründet daher regelmäßig keine erhebliche Rechtsfrage (RS0069941 [T5]).
[12] 2.1 Das WWFSG 1989 enthält keine konkreten Vorgaben an die Ausgestaltung von Badezimmern, sondern ordnet lediglich allgemein an, dass eine „normale Ausstattung“ dann vorliegt, wenn die Ausführung einwandfrei ist und die geltenden Rechtsvorschriften, insbesondere die Bauordnung für Wien und der jeweilige Stand der Technik beachtet werden (§ 3 Abs 1 WWFSG 1989; vgl RS0070016 [T3]). Auch die zum Zeitpunkt des Eintritts des Revisionsrekurswerbers in den Mietvertrag in Geltung stehende Wiener Bautechnikverordnung (LGBl Nr 31/2008) enthielt keine spezifischen Anforderungen an den Bodenbelag. Vorgeschrieben war lediglich, dass die Fußböden und Wände von Sanitärräumen (Toiletten, Bäder und sonstige Nassräume) entsprechend den hygienischen Erfordernissen leicht zu reinigen sein müssen (vgl Anl 9, Pkt 2.1). Auch aus der bisherigen Rechtsprechung ergibt sich nicht, dass Badezimmerfußböden zwingend verfliest sein müssten, um als zeitgemäß zu gelten (vgl etwa 5 Ob 45/99z; 5 Ob 88/99y [Karanitbelag]).
[13] 2.2 Im vorliegenden Fall sind die Wände des Badezimmers mit Fliesen verkleidet, während am Fußboden Linoleum bzw ein PVC-Belag verlegt ist, der den hygienischen Anforderungen entspricht und ausreichend isolierende Eigenschaften aufweist. Dass das Rekursgericht diese Ausstattung als zeitgemäß gewertet hat, ist nicht unvertretbar und bedarf keiner Korrektur. Aus der Entscheidung 5 Ob 2240/96i ergibt sich nichts Gegenteiliges, bezog sich die Beurteilung dort doch – wie aus dem Verweis auf die Entscheidung 5 Ob 1050/92 deutlich wird – maßgeblich auf die Tatsache, dass an den Wänden nicht feuchtigkeitsisolierende Tapeten angebracht waren.
[14] 3. Der Revisionsrekurswerber bestreitet nicht (mehr), dass im vorliegenden Fall die Anhebung des Mietzinses nach § 46 Abs 2 iVm § 16 Abs 6 MRG auch ohne vertragliche Wertsicherungsvereinbarung zulässig war (RS0069903). Er meint nur, die Erhöhungen seien deswegen unwirksam, weil sich die Antragsgegner nicht auf das Gesetz sondern eine – tatsächlich nicht existierende – vertragliche Vereinbarung sowie den „offenkundig nicht vereinbarten“ VPI 2000 berufen hätten.
[15] 3.1 Richtig ist, dass nach der Rechtsprechung ein verfehltes Erhöhungsbegehren wirkungslos ist und vom Mieter nicht beachtet werden muss (RS0069723), was etwa dann angenommen wurde, wenn sich der Vermieter auf einen tatsächlich nicht vereinbarten Index beruft (8 Ob 23/24a [Rz 3]). Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Gemäß § 46 Abs 2 MRG erfolgt die Valorisierung entsprechend der Regelung des § 16 Abs 6 MRG, der wiederum ausdrücklich an den VPI 2000 anknüpft. Weshalb die Bezugnahme auf diesen Index in den Erhöhungsschreiben deren Unwirksamkeit zur Folge haben sollte, wird vom Revisionsrekurswerber nicht nachvollziehbar begründet.
[16] 3.2 Im Weiteren verstößt der Rechtsmittelwerber gegen das auch im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren geltende Neuerungsverbot (RS0070471 [T3]). Erstmals im Revisionsrekurs behauptet er, die Erhöhungen seien (auch) deswegen unwirksam gewesen, weil in den Schreiben auf eine vereinbarte Wertsicherung anstelle der gesetzlich vorgesehenen Bezug genommen worden sei. In erster Instanz hat er diesen Einwand nicht erhoben, sondern im Gegenteil vorgebracht, der VPI 2000 entspreche „weder der Wertsicherungsvereinbarung des Vertrages noch der gesetzlichen Regelung des § 46 Abs 2 MRG“. Die vom Rekursgericht aufgeworfene Zulassungsfrage stellt sich daher nicht und kann die Zulässigkeit des Revisionsrekurses nicht begründen. Lediglich ergänzend ist daher auf die Feststellung zu verweisen, dass dem Antragsteller mit Schreiben vom 13. Mai 2013 schon vorab mitgeteilt wurde, „der Hauptmietzins valorisiert sich nach der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs 6 MRG“.
[17] 3.3 Dass ein Erhöhungsbegehren unmittelbar nach Vorliegen der in § 16 Abs 6 MRG normierten Voraussetzungen gestellt werden müsste, ist nicht nachvollziehbar, legt § 16 Abs 9 MRG doch lediglich den frühest möglichen Zeitpunkt fest (vgl zudem 1 Ob 129/14y [Pkt 2]). Der Revisionsrekurswerber zeigt daher mit dem Hinweis, dass zu den in den Erhöhungsschreiben genannten Stichtagen keine Valorisierung stattfand (sondern jeweils einige Monate davor), auch deswegen keine erhebliche Rechtsfrage auf, weil seine Behauptung, die Erhöhung auf 3,60 EUR pro m² sei erst per 1. April 2019 erfolgt, der Rechtslage widerspricht (vgl BGBl II Nr 10/2018 [1. Februar 2018]).
[18] 4. Der Revisionsrekurs ist daher zurückzuweisen. Einer weiteren Begründung bedarf dieser Beschluss nicht (§ 71 Abs 3 AußStrG).
[19] 5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Die Antragsgegner haben auf die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses hingewiesen. Es entspricht daher der Billigkeit, ihnen die Kosten ihrer Rechtsmittelbeantwortung zuzusprechen (RS0122294 [T2]). Die Bemessungsgrundlage beträgt jedoch nur 2.000 EUR (§ 10 Z 3 lit a sublit aa RATG).
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