Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Dr. Wurdinger als Vorsitzenden sowie die Hofrätin und die Hofräte Dr. Steger, Mag. Wessely-Kristöfel, Dr. Parzmayr und Dr. Vollmaier als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei E*, vertreten durch Dr. Thomas Gratzl, Rechtsanwalt in Wels, gegen die beklagte Partei M*, vertreten durch Dr. Herbert Veit, Rechtsanwalt in Linz, wegen 57.500 EUR sA, über den Rekurs der klagenden Partei gegen den Beschluss des Oberlandesgerichts Linz als Berufungsgericht vom 26. Februar 2026, GZ 6 R 11/26v-61, mit dem das Urteil des Landesgerichts Linz vom 21. November 2025, GZ 1 Cg 130/23t-56, aufgehoben wurde, den
Beschluss
gefasst:
Der Rekurs wird zurückgewiesen.
Die beklagte Partei hat die Kosten ihrer Rekursbeantwortung selbst zu tragen.
Begründung:
[1]Der Kläger hatte von einer gemeinnützigen Bauvereinigung ein Reihenhaus gemietet, das Mietverhältnis unterlag dem WGG. Am 9. 6. 2023 schloss er mit dem Beklagten als interessiertem Nachmieter eine schriftliche „Privatverkaufsvereinbarung“ über das im Reihenhaus befindliche Inventar, wobei ein Kaufpreis von 115.000 EUR zahlbar in zwei Raten á 57.500 EUR vereinbart wurde. Die erste Rate sollte sieben Tage nach Vertragsunterfertigung, die zweite Rate nach Übernahme des Reihenhauses durch den Beklagten fällig sein. Die Vereinbarung stand unter der Bedingung, dass der Beklagte von der gemeinnützigen Bauvereinigung als Nachmieter akzeptiert wird. Tatsächlich machte der Kläger den Beklagten bei der Vermieterin als Nachmieter namhaft, dieser folgte ihm per 1. 8. 2023 als Mieter nach. Die in der Vereinbarung genannten Positionen waren bei Einzug des Beklagten vorhanden, wobei der überwiegende Teil der Ausstattung bereits vom Vormieter des Klägers stammte, dem dieser eine Ablöse von 80.000 EUR gezahlt hatte. Auch der Kläger brachte in der Ablösevereinbarung angeführte Gegenstände in das Reihenhaus ein und leistete monatliche Darlehensrückzahlungen. Er hatte von der Vermieterin die Option der Wohnungseigentumsbegründung eingeräumt erhalten, diese aber nicht ausgeübt. Der Beklagte ist mittlerweile Wohnungseigentümer des Reihenhauses. Die zweite Rate von 57.500 EUR hat er nicht gezahlt.
[2] Der Klägerbegehrt die Zahlung dieses Betrags. Er habe von der Vermieterin das Recht zugestanden erhalten, einen Nachmieter namhaft zu machen. Voraussetzung dafür sei die Ablöse der in das Reihenhaus getätigten Investitionen durch den Beklagten gewesen, dies habe er mit ihm vereinbart. Einem weiteren Interessenten habe er nach der Einigung mit dem Beklagten abgesagt. Dieser sei am Erwerb von Wohnungseigentum interessiert gewesen und habe durch die Vereinbarung auch insoweit einen Vorteil erlangt, als die Wartefrist des WGG für einen Eigentumserwerb nicht neuerlich zu laufen begonnen habe.
[3] Der Beklagte wendete ein, es handle sich um eine unzulässige Ablöse. Der tatsächliche Wert der Gegenstände, über die der Kläger verfügungsberechtigt gewesen wäre, liege weit unter der Hälfte des vereinbarten Kaufpreises. Es liege daher auch Verkürzung über die Hälfte und Irreführung durch den Kläger vor.
[4] Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt.
[5] Das Berufungsgerichtgab der Berufung des Beklagten Folge und hob dieses Urteil auf. Gemäß § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG sei auf das Vertragsverhältnis der Streitteile § 27 MRG anzuwenden. Nach den Feststellungen seien die zu einem Zeitpunkt, als der Beklagte noch keine rechtlich gesicherte Position erlangt hatte und somit in seiner Willensbildung beschränkt gewesen sei, abgeschlossene „Privatverkaufsvereinbarung“ und der Abschluss des Mietvertrags in untrennbarem Zusammenhang gestanden, sodass eine Drucksituation für den Beklagten zu bejahen sei. Die Ablösevereinbarung und die auf deren Basis geschuldete Zahlung sei gemäß § 27 Abs 1 Z 1 MRG insoweit ungültig und verboten, als der Beklagte als „Neumieter“ dem Kläger als Vormieter etwas ohne gleichwertige Gegenleistung zu leisten hatte, dabei komme es auf den Zeitwert an. Die vom Vormieter vorgenommenen Investitionen könne sich der Kläger zwar ohne Rücksicht auf die Beschränkung des § 10 MRG ersetzen lassen, sodass es einer Unterscheidung zwischen im Eigentum des Klägers stehenden Fahrnissen und den in das Eigentum der Vermieterin übergegangenen Investitionen des Klägers bzw dessen Vormieters nicht bedürfe. Nach den Klagebehauptungen sollte die vereinbarte Zahlung aber nicht nur den Erwerb des Inventars und die Investitionen, sondern auch die Möglichkeit abgelten, früher Wohnungseigentum am Reihenhaus erlangen zu können. Nach der Entscheidung 5 Ob 78/12z sei die Frage, ob die Verkürzung der Wartefrist des § 15b Abs 1 lit b WGG eine Ablöse rechtfertigen könne, danach zu beurteilen, ob dieser Umstand im wirtschaftlichen Verkehr objektiv Interesse finde und finanziell bewertet werde. Dazu fehlten Feststellungen, dies werde im fortgesetzten Verfahren zu klären sein. Überdies werde das Erstgericht bei der Bewertung der überlassenen Investitionen und Gegenstände klarzustellen haben, ob die von ihm genannten Werte mit oder ohne Mehrwertsteuer zu verstehen seien. Die Bewertung habe nämlich objektiv-abstrakt nach Maßgabe des Wiederbeschaffungswerts bzw des Neuwerts abzüglich einer angemessenen Abschreibung zu erfolgen, sodass Preise inklusive Umsatzsteuer anzusetzen seien.
[6]Den Rekurs an den Obersten Gerichtshof ließ das Berufungsgericht mit der Begründung zu, im Hinblick auf die Interpretation der Entscheidungen 5 Ob 206/10w und 5 Ob 78/12z in Kommentaren dahin, dass die Mitübertragung des Anspruchs auf Einräumung von Wohnungseigentum gemäß §§ 15b ff WGG regelmäßig nicht ablösefähig sei, sei eine Klarstellung wünschenswert, ob diese verallgemeinernde Aussage zutreffe oder die Verkürzung der Wartefrist grundsätzlich ablösefähig sei, die Zulässigkeit einer solchen Ablöse aber davon abhänge, ob dieser Umstand im wirtschaftlichen Verkehr objektiv Interesse finde und finanziell bewertet werde und somit eine objektiv bestimmbare vermögenswerte (äquivalente) Gegenleistung darstelle.
[7] Diesen Aufhebungsbeschluss bekämpft nur der Kläger mit Rekurs und dem Antrag, ihn dahin abzuändern, dass das Ersturteil wiederhergestellt werden möge. Hilfsweise stellt er einen Aufhebungsantrag.
[8] Der Beklagte beantragt in seiner Rekursbeantwortung, dem Rekurs nicht Folge zu geben und behauptet seinerseits eine unrichtige rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts.
[9] Der Rekurs des Klägersist – entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Ausspruch des Rekursgerichts (§ 526 Abs 2 ZPO) – mangels Geltendmachung einer erheblichen Rechtsfrage unzulässig. Die Begründung kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§§ 528a iVm 510 Abs 3 ZPO).
[10]1. Die Anfechtung der berufungsgerichtlichen Entscheidung ist nur möglich, wenn das Rechtsmittel die unrichtige Lösung einer im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO erheblichen Rechtsfrage geltend macht. Nur dann muss die rechtliche Beurteilung durch das Berufungsgericht in jeder Richtung überprüft und müssen die in der Rekursbeantwortung vorgebrachten rechtlichen Argumente beachtet werden (RS0048272). Dies ist hier nicht der Fall.
[11]2. Die Zulassungsbegründung des Berufungsgerichts erwähnt der Rekurswerber zwar, er schließt sich dieser aber vollinhaltlich an. Er vertritt – wie das Berufungsgericht – unter Berufung auf die Entscheidungen 5 Ob 124/08h, 5 Ob 206/10w und 5 Ob 78/12z die Auffassung, dass bei Prüfung der Tatbestandsmerkmale des § 27 Abs 1 Z 1 MRG auf Leistungen anlässlich der Übertragung eines genossenschaftlichen Nutzungsrechts an einer Wohnung und einer dabei vereinbarten Ablöse maßgeblich sei, ob der Leistung des neuen Mieters eine gleichwertige Gegenleistung des scheidenden Mieters gegenübersteht, was bedeute, dass der die Ablöse Bezahlende eine günstigere Erwerbsmöglichkeit mit einem objektiv bewertbaren Vorteil erhalte. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung (RS0070226 [T1]). In der Entscheidung 5 Ob 78/12z (Pkt 3.) hat der Fachsenat auch die Frage, ob die Verkürzung der Wartefrist des § 15b WGG (damals zehn Jahre) eine Ablöse zu rechtfertigen vermag, danach beurteilt, ob dieser Umstand im wirtschaftlichen Verkehr objektiv Interesse findet und finanziell bewertet wird, was dort noch zu klären war. Davon ging das Berufungsgericht auch hier aus. War es der Ansicht, dass der Sachverhalt in der von ihm dargestellten Richtung noch nicht genügend geklärt ist, kann der Oberste Gerichtshof, der nicht Tatsacheninstanz ist, dem nicht entgegentreten (RS0042179). Zur Zulassungsfrage zeigt der Kläger somit insgesamt keine erhebliche Rechtsfrage auf.
[12]3. Auch beim Aufhebungsbeschluss ist der Oberste Gerichtshof bei der Prüfung der Zulässigkeit des Rekurses an den Ausspruch des Berufungsgerichts nicht gebunden, in die Prüfung sind auch die übrigen vom Rekurswerber angeschnittenen Rechtsfragen miteinzubeziehen (RS0042392 [T1, T3]). Die vom Rekurswerber als erheblich angesehene Rechtsfrage nach der Drucksituation für den Beklagten bei Abschluss der Ablösevereinbarung hat das Berufungsgericht allerdings in Übereinstimmung mit der ständigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung gelöst. Auch insoweit liegt keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung vor.
[13]3.1. Nach ständiger Rechtsprechung (RS0034044) ist ein Verzicht auf die Rückforderung einer Ablöse im Sinn des § 27 Abs 3 MRG nur bis zum Wegfall der Zwangslage des Mieters ausgeschlossen. Dieser Wegfall muss nicht schon durch die Unterfertigung des Mietvertrags bewirkt werden, er hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab. In der Regel ist auf die Übergabe des Bestandobjekts abzustellen (RS0034044 [T2]). Auf die Rückforderung der (gezahlten) Ablöse könnte zwar nachträglich gültig verzichtet werden, so durch nachträgliches Anerkenntnis der Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Ablöse (RS0032360); dies setzt aber den Wegfall der Zwangslage voraus. Die Rechtsprechung des wohnrechtlichen Fachsenats geht von einer im Sinn des § 27 Abs 1 Z 1 MRG verpönten Drucksituation jedenfalls solange aus, als der Mieter noch keine rechtlich gesicherte Position erlangt hat und daher in seiner Willensbildung beschränkt ist (5 Ob 141/17x [Pkt 1.3 mwN]; Pesek in Hausmann/Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht 4§ 27 MRG Rz 15 mwN). Ob überhaupt und zu welchem Zeitpunkt eine solche Zwangslage weggefallen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (5 Ob 237/20v [Rz 6 mwN]).
[14]3.2. Die Auffassung des Berufungsgerichts, hier seien die „Privatverkaufsvereinbarung“ und der Abschluss des Mietvertrags zwischen dem Beklagten und der gemeinnützigen Bauvereinigung in untrennbarem Zusammenhang gestanden, ist schon deshalb nicht korrekturbedürftig, weil der Kläger nach seinem Vorbringen das Recht eingeräumt erhalten hatte, einen Nachmieter bei der Vermieterin namhaft zu machen und folgerichtig auch die Wirksamkeit der Ablösevereinbarung durch den Abschluss des Mietvertrags zwischen dem Beklagten und der gemeinnützigen Bauvereinigung bedingt war. Hätte der Beklagte den Abschluss der Ablösevereinbarung verweigert, hätte er damit rechnen müssen, dass der Kläger sein Mietverhältnis nicht oder jedenfalls nicht unter Namhaftmachung des Beklagten als Nachmieter aufgibt. Dass eine solche Vereinbarung § 27 Abs 1 Z 1 MRG (iVm § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG) unterliegt, entspricht somit ebenso bereits höchstgerichtlicher Rechtsprechung. Eine im Einzelfall korrekturbedürftige Fehlbeurteilung liegt auch insoweit nicht vor.
[15]4. Damit ist der Rekurs zurückzuweisen. Da der Kläger keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigt, bedarf es auch keiner näheren Auseinandersetzung mit den nur in der Rekursbeantwortung vom Beklagten angesprochenen Rechtsfragen zur – angeblich – mangelnden Ablösefähigkeit einer verkürzten Wartefrist nach § 15b Abs 1 lit b WGG (über die ohnedies getroffenen Ausführungen hinaus), zur Verkürzung über die Hälfte und zur Irrtumsanfechtung.
[16]5. Der Beklagte hat die Zurückweisung des Rekurses mangels erheblicher Rechtsfrage nicht beantragt, sondern nur allgemein darauf verwiesen, die vom Kläger genannte Rechtsfrage könne die Zulassung des Rekurses nicht rechtfertigen. Der Beklagte hat die Kosten seiner Rekursbeantwortung daher selbst zu tragen (RS0035962 [T20, T29, T31]). Im Zwischenstreit über die mangels erhebliche Rechtsfrage verneinte Zulässigkeit des Rechtsmittels gegen einen Aufhebungsbeschluss im Sinn des § 519 Abs 1 Z 2 ZPO des Berufungsgerichts findet ein Kostenvorbehalt nach § 52 ZPO nicht statt (RS0123222 [T2, T4]).
Rückverweise
Keine Ergebnisse gefunden
RIS