5Ob237/20v – OGH Entscheidung

[8] 2.1. Die Berechtigung und die Höhe von Abschlägen oder Zuschlägen zum Richtwertmietzins hängen von den Umständen des Einzelfalls ab (RS0116132 [T2]; RS0117881 [T1]). Mit der in § 16 Abs 2 MRG geforderten Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens ist es unvereinbar, alle (auch die winzigsten) Ausstattungsdetails gesondert zu werten und die Zuschläge einfach zusammenzuzählen. Geboten ist vielmehr eine Gesamtschau, weil auch der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist oder erlebt wird. Die Auflistung und Bewertung der Faktoren kann – entgegen der Auffassung des Revisionsrekurswerbers – nur ein Kontrollinstrument sein (RS0117881). Das Ergebnis des Rekursgerichts hält sich im Rahmen der höchstgerichtlichen Rechtsprechung und bedarf daher keiner Korrektur im Einzelfall.

[9] 2.2. Zwar zählt zu den in § 16 Abs 2 Z 1 bis 5 MRG taxativ (5 Ob 175/20a) genannten Umständen, die zu Zuschlägen oder Abstrichen vom Richtwert führen können, auch (§ 16 Abs 2 Z 3 MRG) die Lage (Wohnumgebung) des Hauses. § 16 Abs 3 MRG enthält genaue Anweisungen über die Ermittlung dieses Lagezuschlags oder Lageabschlags der Höhe nach (vgl RS0114795). § 16 Abs 4 MRG knüpft die Zulässigkeit eines derartigen Zuschlags daran, dass die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage nach § 2 Abs 3 RichtWG, und die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekanntgegeben worden sind. Nach § 2 Abs 3 RichtWG ist die durchschnittliche Lage (Wohnumgebung) zwar nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen, eine Lage (Wohnumgebung) mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Wohnungen der Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, ist aber als höchstens durchschnittlich einzustufen. Die hier nicht mehr strittige Lage innerhalb eines Gründerzeitviertels schließt nach der eindeutigen Gesetzeslage die Zuerkennung eines Lagezuschlags im konkreten Fall daher unabhängig davon aus, ob die Infrastruktur in einzelnen Bereichen hier allenfalls als überdurchschnittlich angesehen werden könnte (vgl Lovrek/Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I § 16 MRG Rz 59 mwN). Die Auffassung des Revisionsrekurswerbers, auch wenn ein „Lagezuschlag iSd § 16 Abs 3 MRG“ wegen der Lage im Gründerzeitviertel ausscheide, sei das Kriterium der Lage nach § 16 Abs 2 Z 3 MRG trotzdem zu berücksichtigen, findet keine Grundlage im Gesetz.

[10] 2.3. Das Vorhandensein von im typischen Althaus üblicherweise fehlenden Räumen, Flächen oder Anlagen wie etwa Heizung, Lift, Antenne, Garage, Kinderwagen oder Fahrradabstellraum kann die Vereinbarung eines Zuschlags rechtfertigen, wenn diese Einrichtungen vom Mieter (mit )benützt werden können und nicht ohnedies ein gesondertes Entgelt dafür vereinbart ist (5 Ob 42/15k mwN). Die Vorinstanzen werteten das als „Schupfen“ bezeichnete, nicht versperrbare Nebengebäude nicht als solche zuschlagsbegründende Anlage, auch wenn Mieter und die Hausverwaltung dort Gegenstände ( so auch Fahrräder) lagern. Dies sei kein „Fahrradabstellraum“, selbst wenn dort einzelne Fahrräder abgestellt seien. Eine auch im Einzelfall korrekturbedürftige Fehlbeurteilung liegt darin nicht, zumal selbst der Revisionsrekurswerber – dem Rekursgericht folgend – damit argumentiert, derartige „Schupfen“ seien in Wiener Gründerzeithäusern weit verbreitet, was bereits ausschließt, dass es sich dabei um ein – Zuschlagsvoraussetzung bildendes – ausnahmsweises Vorhandensein von im typischen Althaus fehlenden Räumen handelt (vgl 5 Ob 42/15k). Für eine höchstgerichtliche Klar stellung des Begriffs des „Fahrradabstellraumes“ besteht daher kein Anlass.

[11] 2.4. Der in der Judikatur geforderten Gesamtschau entsprach die Vorgangsweise der Vorinstanzen, für den Erstbezug nach Sanierung, Telefon , Telekabel und Waschmaschinenanschluss sowie die Gegensprechanlage einen Zuschlag von insgesamt 15 % zu gewähren, wovon nach der Entscheidung des Rekursgerichts ohnedies 12 % auf den Erstbezug nach Sanierung entfielen. Dies bewirkt nach den Kriterien der bisherigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung (vgl 5 Ob 133/10k – 10 % Zuschlag für Erstbezug nach Generalsanierung und 2 % für den sehr guten Zustand des Hauses; 5 Ob 240/10w – 10 % Zuschlag für den Erstbezug nach Sanierung) jedenfalls keine Fehlbeurteilung zu Lasten des Antragsgegners. Einen Zuschlag für die Isolierglasfenster nahmen die Vorinstanzen im Ergebnis ohnedies in der Form vor, als sie den Abschlag für die überdurchschnittliche Lärmbeeinträchtigung der Wohnung (nur) mit 5 % veranschlagten. Damit wurde der Umstand, dass die Fenster auf die Hauptstraße Schallschutzfenster sind, im Ergebnis berücksichtigt. Dessen ungeachtet einen Abschlag für Verkehrslärm in Höhe von 5 % für berechtigt anzusehen , bedarf keiner Korrektur im Einzelfall, zumal bei geöffneten Fenstern im Sommer oder beim Lüften der Straßenlärm trotz Schallschutzfenstern die Wohnqualität beeinträchtigt .

[12] 3. Der Revisionsrekurs war daher zurückzuweisen, ohne dass dies einer weiteren Begründung bedürfte (§ 71 Abs 3 AußStrG).