6Ob80/26x – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Hofer-Zeni-Rennhofer als Vorsitzende sowie die Hofrätinnen und Hofräte Hon.-Prof. Dr. Faber, Mag. Pertmayr, Dr. Weber und Mag. Nigl LL.M. als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei M*, vertreten durch Barovsky&Köhler Rechtsanwälte OG in Wien, gegen die beklagte Partei R*, vertreten durch Mag. Rüdiger Schneeberger, Rechtsanwalt in Wien, wegen Aufkündigung, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 18. März 2026, GZ 39 R 296/25f-30, den

Beschluss

gefasst:

Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.

Begründung:

[1] 1. Die Unterlassung der den Mieter treffenden Pflicht zur üblichen Pflege des Bestandgegenstandes und zur Behebung auftretender Schäden bereits zu einem Zeitpunkt, bevor eine Substanzschädigung erfolgt, stellt einen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Mietgegenstand iSd § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG dar (RS0021148). Dabei ist der sorglose Umgang mit Wasser, wenn dadurch Wasserschäden drohen, nach ständiger Rechtsprechung grundsätzlich als nachteiliger Gebrauch im Sinne dieser Bestimmung anzusehen (vgl RS0128773; RS0020981 [T24]; RS0067832 [T10]; 8 Ob 36/25i Rz 2; 4 Ob 209/22x Rz 6).

[2] 2. Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG setzt regelmäßig kein Verschulden des Mieters voraus; dies entspricht der ständigen Judikatur des Obersten Gerichtshofs (RS0070243; RS0020981). Es reicht aus, dass dem Mieter das nachteilige Verhalten bewusst war oder bewusst sein musste, wobei der Maßstab eines durchschnittlichen Mieters zugrunde zu legen ist (vgl RS0067957 [T1], RS0070433). Geisteskrankheit ist grundsätzlich kein Freibrief für unleidliches Verhalten (vgl RS0067733 [T3]).

[3] 3. Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab (RS0021018; RS0068103; RS0113693) und wirft – von groben Auslegungsfehlern oder eklatanten Ermessensüberschreitungen abgesehen (vgl RS0044088) – keine erhebliche Rechtsfrage auf (RS0068103 [T3]).

[4] 4. Der Beklagte machte für die Behebung eines Ablaufgebrechens die Wohnung erst nach wochenlanger Verzögerung zugänglich. Durch sein Verhalten unterblieb die Reparatur der undichten Küchenarmatur (letztlich durch mehr als drei Jahre hindurch). Schließlich kam es dadurch, dass er den Wasserhahn drehte, sodass – obwohl er in der Wohnung anwesend war – Wasser tagelang auf Boden und Wände gelangen konnte, zu erheblichen Schäden nicht nur in der Wohnung des Beklagten, sondern auch in der darunterliegenden Wohnung und im Stiegenhaus. Trotz des Kündigungsverfahrens veranlasste er weiterhin keine Schadensbehebung, sondern behinderte sogar Behebungsversuche.

[5] Wenn bei dieser Sachlage die Vorinstanzen durch sein Gesamtverhalten den Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauchs gemäß § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG – auch vor dem Hintergrund des Bestehens einer psychischen Erkrankung – als erfüllt ansahen, bedarf dies keiner Korrektur (vgl zu Wasserschäden, die durch eine psychisch erkrankte Mieterin verursacht worden waren 4 Ob 209/22x).

[6] Eine mehrfach zu wiederholende Urgierungspflicht des Beklagten hat das Berufungsgericht – anders als die Revision, die über weite Strecken nicht vom festgestellten Sachverhalt ausgeht, ausführt – seiner Entscheidung gar nicht zugrunde gelegt.