6Ob35/26d – OGH Entscheidung

 Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Hofer Zeni Rennhofer als Vorsitzende sowie die Hofrätinnen und Hofräte Hon. Prof. Dr. Faber, Mag. Pertmayr, Dr. Weber und Mag. Nigl LL.M. als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei I* GmbH, *, vertreten durch Hauswirth Kleiber Rechtsanwälte OG in Wien, gegen die beklagte Partei * D*, vertreten durch Mag. Franz Kienast, Rechtsanwalt in Wien, wegen 10.388,02 EUR sA und Räumung, über die außerordentliche Revision der beklagten Partei gegen das Teilurteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 21. Jänner 2026, GZ 39 R 8/26d 17, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

 Spruch

Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.

Begründung:

 Rechtliche Beurteilung

[1]1.1. Die Auffassung des Berufungsgerichts, es bedürfe keiner Beschlussfassung nach § 33 Abs 2 MRG, wenn grobes Verschulden des Mieters am Bestehen des Zahlungsrückstands vorliegt, entspricht der ständigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung (5 Ob 197/22i ErwGr 3.; RS0111942 [T6]; RS0069105 [T4]; RS0069149 [T2]; RS0070349 [T3]).

[2]1.2. In der Regel kann nur eine Verspätung der Mietzinszahlung von wenigen Tagen oder wegen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten toleriert werden (9 Ob 73/19d; 3 Ob 112/17t; RS0070310 [T5]). Die Beweislast dafür, dass ein grobes Verschulden an der Nichtzahlung des Zinses nicht vorliegt, trifft den beklagten Mieter. Er hat den ihn entschuldigenden Sachverhalt in jeder möglichen Richtung zu konkretisieren, also jene Tatsachen zu behaupten und zu beweisen, die rechtlich die Annahme eines groben Verschuldens auf seiner Seite ausschließen. Jeder Zweifel geht zu seinen Lasten (1 Ob 98/20y ErwGr 3.1.; RS0069316 [T4, T6, T10]).

[3]1.3. Ob den Mieter am Bestehen des Mietzinsrückstands ein grobes Verschulden trifft, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Dem Rechtsanwender ist bei der Beurteilung eines bestimmten Verhaltens als grobes Verschulden an der nicht rechtzeitigen Zahlung des Mietzinses ein gewisser Beurteilungsspielraum eingeräumt (RS0042773). Zufolge dieser Einzelfallbezogenheit kann die Zulässigkeit der Revision nur dann begründet werden, wenn das Berufungsgericht den ihm bei der Beurteilung des groben Verschuldens an der nicht rechtzeitigen Zahlung des Mietzinses eingeräumten Spielraum überschritten hätte (5 Ob 197/22i ErwGr 3.; RS0042773 [T3]). Dies ist hier nicht der Fall.

[4] 2.1. Der Beklagte brachte vor, der vereinbarte Hauptmietzins von monatlich 1.057,50 EUR (inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer) für die von ihm ab 1. 5. 2024 gemietete Zweizimmer Wohnung in 1090 Wien sei weder im Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptmietvertrags noch zum jetzigen Zeitpunkt angemessen. Es werde davon ausgegangen, dass der Mietzins um zumindest 500 EUR monatlich überhöht sei.

[5]2.2. Das Berufungsgericht warf dem Beklagten vor, dass er, obwohl er seine Mietzahlungspflicht grundsätzlich gar nicht bestreite und den bisher von ihm gezahlten Mietzins von lediglich vier Monatsmieten als um insgesamt 2.000 EUR überhöht erachtet und in diesem Ausmaß gegen das Zahlungsbegehren compensando eingewendet habe, dennoch nur einen Bruchteil des Septembermietzinses 2024 und ab Oktober 2024 bis inklusive Juni 2025 überhaupt keinen Mietzins bezahlt habe. Selbst einem juristischen Laien habe klar sein müssen, dass diese Minder- bzw Nichtzahlung ab September 2024 nicht mit einem allenfalls überhöht vorgeschriebenen Hauptmietzins begründet werden könne. Den Beklagten treffe daher insoweit ein grobes Verschulden am Mietzinsrückstand. Diese Auffassung bedarf keiner Korrektur (vgl 6 Ob 223/24y; 1 Ob 98/20y).

[6]3.1. Das Berufungsgericht hat die Ansicht des Erstgerichts gebilligt, wonach bereits ausgehend vom Vorbringen des Beklagten, der Mietzinsrückstand resultiere aus dem unverschuldeten und unvorhergesehenen Wegfall von mehr als der Hälfte seines Umsatzes als selbständiger Architekt durch das Ableben und den Konkurs seines Hauptauftraggebers im Juli 2024, vor dem Hintergrund, dass seither bereits ein Jahr vergangen sei, von einem groben Verschulden des Beklagten am Bestehen des Mietzinsrückstands auszugehen sei. Unter Berücksichtigung, dass der Beklagte im September 2024 nur einen geringen Teil und von Oktober 2024 bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz über das Räumungsbegehren, somit seit neun aufeinanderfolgenden Monaten und selbst nach Zustellung der Räumungsklage, gar keinen Mietzins bezahlt hat, ist darin keine Überschreitung des dem Berufungsgericht offenstehenden Beurteilungsspielraums zu erblicken. Das Vorbringen des Beklagten bietet im Übrigen auch keine Erklärung dafür, dass der Beklagte die Zahlungen im Zeitraum Oktober 2024 bis inklusive Juni 2025, in dem nach seinem eigenen Vorbringen nur ein Teil seines Umsatzes wegfiel, völlig einstellte (vgl 1 Ob 172/08p ErwGr 3.; 10 Ob 47/04s).

[7]3.2. Aus der in der Revision angeführten Judikatur ist für den Beklagten nichts zu gewinnen. Im Verfahren 6 Ob 60/19w wurden Zahlungsschwierigkeiten der Mieterin innerhalb von sechs Monaten behoben. Anders als in dem der Entscheidung 6 Ob 144/99s zugrunde liegenden Sachverhalt bezahlte hier der Beklagte neun aufeinanderfolgende Monate lang gar keinen Mietzins.