5Ob512/78 – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Vizepräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Sobalik als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Marold, Dr. Griehsler, Dr. Winklbauer und Dr. Jensik als Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1.) F* S*, 2.) B* S*, beide Hausbesitzer, *, beide vertreten durch Dr. Gerald Kleinschuster und Dr. Hans Günther Medwed, Rechtsanwälte in Graz, wider die beklagte Partei J* M*, vertreten durch Dr. Werner Thurner, Rechtsanwalt in Graz, wegen Räumung infolge Revision der klagenden Parteien gegen das Urteil des Landesgerichtes für ZRS Graz als Berufungsgerichtes vom 9. November 1977, GZ 3 R 373/77-14, womit infolge Berufung der klagenden Parteien das Urteil des Bezirksgerichtes für ZRS Graz vom 29. Juni 1977, GZ 6 C 364/76-8, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagenden Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der beklagten Partei die mit S 1.178,52 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin S 192,-- Barauslagen und S 73,08 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Der Beklagte ist Hauptmieter einer Wohnung im ersten Stock des den Klägern gehörigen Hauses in *, bestehend aus Küche und drei Zimmern samt Nebenräumen. Vormieterin dieser Wohnung war die Großmutter des Beklagten O* M*. Diese hatte den Klägern mit Schreiben vom 10. November 1975 mitgeteilt, daß sie in ein Pensionistenheim umgezogen sei und die Mietrechte an ihrer Wohnung „hiemit“ dem Beklagten überlassen habe.

Die Kläger erklärten mit der vorliegenden, am 20. Dezember 1976 beim Erstgericht eingelangten Klage das Mietverhältnis mit dem Beklagten gemäß § 1118 ABGB wegen eines Mietzinsrückstandes von S 3.276,--samt Anhang für aufgelöst und begehrten die Räumung der Wohnung sowie die Verurteilung des Beklagten zur Bezahlung der rückständigen Miete. Sie beriefen sich dabei auf eine am 18. November 1975 mit dem Beklagten abgeschlossene freie Mietzinsvereinbarung.

Der Beklagte bestritt, daß eine solche Vereinbarung zustande gekommen sei. Er habe lediglich zugesagt, bezüglich der gewünschten Mietzinserhöhung mit seiner Interessenvertretung Rücksprache zu halten.

In der Verhandlungstagsatzung vom 14. April 1977 wurde das Zahlungsbegehren infolge des am 7. März 1977 bezahlten Kapitalbetrages von S 3.276,-- auf Zinsen und Kosten eingeschränkt.

Das Erstgericht gab diesem eingeschränkten Zahlungsbegehren statt, wies jedoch das Räumungsbegehren auf Grund folgender wesentlicher Feststellungen ab:

Am 18. November 1975 fand in der Wohnung der Kläger eine Besprechung zwischen den Streitteilen wegen allfälliger Abfassung eines schriftlichen Mietvertrages bzw einer neuen Mietzinsvereinbarung statt. Das Gespräch wurde – ohne daß der Beklagte dies wußte – von dem im Nebenraum befindlichen Handwerker F* E*, dem von der Zweitklägerin aufgetragen worden war, sich ruhig zu verhalten, weil eine wichtige Besprechung stattfindet, durch die halb geöffnete Türe mitangehört. Der Erstkläger äußerte zunächst den Wunsch, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, doch lehnte dies der Beklagte mit dem Hinweis darauf ab, daß auch bisher kein solcher bestanden habe. Daraufhin brachten die Kläger die Frage einer Mietzinserhöhung ins Gespräch und verlangten einen Mietzins von S 800,--monatlich. Der Beklagte entgegnete, dies sei zu hoch; nach längerem hin und her kam es dann zu einer Einigung über eine Erhöhung des Mietzinses auf S 600,-- monatlich, beginnend jedoch erst mit 1. Juli 1976, weil bis dahin noch ein nach § 7 MG erhöhter Mietzins zu entrichten war. Der Beklagte machte keinen Vorbehalt in der Richtung, daß er sich vorerst noch bei der Mietervereinigung über die Zulässigkeit der Mietzinserhöhung erkundigen wolle.

Nach Erhalt der ersten, auf der vorstehenden Vereinbarung beruhenden Mietzinsvorschreibung brachte der Beklagte im Juli 1976 beim Magistrat Graz-Schlichtungsamt einen Antrag auf Überprüfung des gesetzlichen Mietzinses gemäß §§ 2, 4 und 12 MG ein. Mit Bescheid dieses Magistrates vom 7. September 1976 wurde festgestellt, daß die Vermieter durch die Vorschreibung eines Betrages von S 600,-- im Juli 1976 anstelle des gesetzlichen Hauptmietzinses von S 54,-- das gesetzlich zulässige Zinsausmaß um S 546,-- überschritten haben. In dem anschließend gemäß § 37 Abs 1 MG über Antrag der Kläger eingeleiteten gerichtlichen Verfahren wurde mit Beschluß des Bezirksgerichtes für ZRS Graz vom 9. Februar 1977, GZ 6 Msch 12/76-9, der Antrag des Beklagten auf Feststellung, daß durch die vorerwähnte Mietzinsvorschreibung das gesetzlich zulässige Zinsausmaß in unzulässiger Weise überschritten worden sei, mit der Begründung abgewiesen, daß zwischen den Streitteilen am 18. November 1975 eine freie Mietzinsvereinbarung über die Leistung eines erhöhten Mietzinses von S 600,-- monatlich ab 1. Juli 1976 zustande gekommen sei, die entgegen der Meinung der Schlichtungsstelle zu ihrer Gültigkeit nicht der Schriftform bedurft habe. Dieser Beschluß ist am 9. März 1976 in Rechtskraft erwachsen.

In rechtlicher Hinsicht gelangte das Erstgericht zum Ergebnis, daß sich der Beklagte zwar in einem nach § 1118 ABGB zur Vertragsaufhebung berechtigenden Zahlungsverzug befunden habe, doch kämen hier die Bestimmungen des § 21 Abs 2 und 3 MG zur Anwendung. Den Beklagten treffe am Zinsrückstand kein grobes Verschulden. Es müsse ihm zugebilligt werden, die Überprüfung der rechtlichen Zulässigkeit des Begehrens der Kläger abzuwarten. Da der Beklagte den eingeklagten Zinsrückstand noch vor Schluß der Verhandlung, ja sogar vor Rechtskraft der im Außerstreitverfahren ergangenen Entscheidung vom 9. Februar 1977 bezahlt habe, sei das Räumungsbegehren abzuweisen gewesen.

Das Berufunsgericht bestätigte über Berufung der klagenden Parteien die Abweisung des Räumungsbegehrens und sprach aus, daß der Wert des Streitgegenstandes S 60.000,-- übersteigt. Es übernahm die getroffenen Feststellungen als Ergebnis eines mangelfreien Verfahrens und billigte auch die vom Erstgericht geäußerte Rechtsansicht.

Die klagenden Parteien bekämpfen das Urteil des Berufungsgerichtes wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit Revision. Sie beantragen die Abänderung des Urteiles im Sinne der Stattgebung des Räumungsbegehrens oder die Aufhebung desselben und die Rückverweisung der Rechtssache an das Erstgericht.

Der Beklagte hat beantragt, der Revision keine Folge zu geben.

Die Revision ist nicht berechtigt.

Nach Ansicht der Revisionswerber ist das Urteil des Berufungsgerichtes bereits deshalb verfehlt, weil sich der Beklagte auch nach Bezahlung des eingeklagten Kapitalbetrages weiterhin mit der Bezahlung der Zinsen im Verzug befunden habe. Da der Vermieter berechtigt sei, im Verzugsfalle auch die gesetzlichen Verzugszinsen zu begehren, schulde der Mieter nicht mehr den bloßen Mietzins, sondern auch die gesetzlichen Zinsen aus diesem Rückstand. Begleiche der Mieter nur eine der beiden Schuldkomponenten (Mietzins oder Zinsen), so liege nur eine Teilzahlung vor. Das Gesetz spreche daher auch im § 21 Abs 2 MG nicht vom „Mietzinsrückstand“, sondern vom „geschuldeten Betrag“, worunter mehr als unter dem ersteren Begriff zu verstehen sei.

Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Das Recht, die vorzeitige Aufhebung des Bestandvertrages zu fordern, ist nach § 1118 zweiter Satz ABGB davon abhängig, daß der Bestandnehmer trotz gehöriger Mahnung mit der Bezahlung des rückständigen Zinses bis zum nächsten Zinstermin in Verzug ist (vgl SZ 31/115 MietSlg 18.215). Dabei genügt auch die Säumnis mit der Bezahlung eines Teilbetrages (MietSlg 28.165). Hingegen gibt nach übereinstimmender Lehre und Rechtsprechung die bloße Säumnis in der Bezahlung von Nebengebühren, insbesondere gesetzlicher Verzugszinsen, kein Recht zur vorzeitigen Vertragsauflösung ( Klang in Klang 2V, 124, EvBl 1971/76, GIU 9.605). Wenn nämlich das Gesetz im § 21 Abs 2 und 3 MG dem Bestandnehmer unter bestimmten Voraussetzungen das Recht einräumt, durch nachträgliche Zahlung die Folgen des Verzuges und der Vertragsauflösung wieder zu beseitigen, kann – unter der Voraussetzung, daß nicht inzwischen weitere fällig gewordene Mieten unberichtigt blieben – nicht angenommen werden, dass hiezu eine größere Zahlung erbracht werden müßte, als zur Vermeidung der Vertragsauflösung erforderlich gewesen wäre. Unter dem „geschuldeten Betrag“ im § 21 Abs 2 MG ist somit nur der der Kündigung nach § 19 Abs 2 Z 1 oder 15 MG oder der Vertragsauflösung nach § 1118 ABGB zugrundeliegende Mietzinsrückstand selbst zu verstehen, nicht aber etwaige Nebengebühren oder Kosten (vgl SZ 43/190).

Die von der Revision aufgeworfene Frage der Anwendbarkeit des § 1416 ABGB bei der Verrechnung des vom Beklagten bezahlten Rückstandes kommt hier deshalb gar nicht zum Tragen, weil die Kläger den gesamten bezahlten Betrag von S 3.276,-- ohnehin, wie offenbar vom Beklagten beabsichtigt, auf den aushaftenden Zinsrückstand und nicht auf Nebengebühren verrechnet und daher auch das Zahlungsbegehren der Klage auf Zinsen und Kosten eingeschränkt haben (AS 29). Die Verrechnungsvorschrift des ist nachgiebiges Recht und kommt überhaupt nur dann zur Anwendung, wenn die Parteien über die Verrechnung einer geleisteten Zahlung divergenter Meinung sind.