2Ob83/97p – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Angst als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Graf, Dr.Schinko, Dr.Tittel und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Rolf H*****, vertreten durch Dr.Gerald Albrecht, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Agrargemeinschaft A*****, vertreten durch Dr.Erwin Köll, Rechtsanwalt in Innsbruck, wegen S 2,441.005,- s.A., infolge außerordentlicher Revisionen beider Parteien gegen das Urteil des Landesgerichtes Innsbruck als Berufungsgerichtes vom 1.Dezember 1993, GZ 2a R 616/93-150, womit infolge Berufung beider Parteien das Urteil des Bezirksgerichtes Schwaz vom 29.Juli 1993, GZ 4 C 1/90v-140, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluß

gefaßt:

I. Die außerordentliche Revision der klagenden Partei wird zurückgewiesen.

II. Der Revision der beklagten Partei wird Folge gegeben. Die Entscheidungen der Vorinstanzen, die hinsichtlich der rechtskräftigen Abweisung eines Teilbetrages von S 1.539.609,44 s.A. unberührt bleiben, werden im übrigen aufgehoben. Die Rechtssache wird in diesem Umfang zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.

III. Die Revisionsbeantwortung der klagenden Partei wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Rechtsmittelverfahren sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung:

Der Kläger begehrt, die beklagte Partei zur Zahlung eines Betrages von S 2,441.005 s.A. mit der Begründung zu verpflichten, am 26. September 1978 als Pächter mit der beklagten Partei als Verpächterin einen Pachtvertrag über die Gstk 1*****0, 1***** und 1*****/ je EZ 1***** KG W***** zum vereinbarten Zweck der Errichtung einer Sportanlage für die Dauer von 50 Jahren (Beginn 1.Dezember 1978, Ende 30. Dezember 2028) abgeschlossen zu haben. Er habe umfangreiche Investitionen getätigt, um den vereinbarten Vertragszweck der Errichtung einer Tennisanlage zu erreichen. So habe er insgesamt sechs Tennisfelder samt Umzäunung, einen Kinderspielplatz, eine Bocciabahn, ein Gartenhaus, ein Gerätehaus und ein Clubhaus mit Umkleidekabinen, WC, Buffet und Privaträumen sowie einer großen Terrasse errichtet. Er habe auch für sämtliche Wasserzuleitungen, Abflüsse und für eine Kanalisierung beim Clubhaus Sorge getragen und eine Kläranlage und eine Gasanlage samt Anschlüssen montieren lassen. Für die Errichtung dieser Anlagen habe er einen Betrag von S 6,000.000,- aufgewendet. Der Wert der Liegenschaft habe sich um diesen Betrag erhöht. Sämtliche Aufwendungen, die mit Wissen und Willen der beklagten Partei erfolgt seien, gereichten ihr zum klaren und überwiegenden Vorteil. Dies ergebe sich auch daraus, daß die beklagte Partei das Objekt an Klaus Sch***** weiterverpachtet habe. Die Überbauten und die Tennisflächen seien als unselbständiger Bestandteil in das Eigentum der beklagten Partei übergegangen.

Am 8. April 1982 sei der Gewerbeschein des Klägers für die Tennisanlage gepfändet worden, im Juni 1982 sei ein Zwangsverwalter für die Tennisanlage bestellt und am 19. Juli 1983 über das Vermögen des Klägers der Konkurs eröffnet worden, der im Februar 1985 mangels kostendeckenden Vermögens aufgehoben worden sei. Am 10. September 1984 habe die beklagte Partei gegen den Masseverwalter eine Räumungsklage eingebracht. In diesem Verfahren sei der Kläger mit Urteil des Bezirksgerichtes Schwaz vom 23. Jänner 1986 zur Räumung der Liegenschaft verurteilt worden. Die Räumung habe am 21./22 Mai 1986 stattgefunden. Im Zuge dieser Räumung sei die beklagte Partei in den Besitz der Liegenschaft gesetzt worden. Sie habe auf eine weitere Räumung durch Weiterverpachtung der Liegenschaft an Klaus Sch***** verzichtet. Es sei nicht vereinbart worden, daß der Kläger nach Beendigung des Bestandverhältnisses den vorherigen Zustand durch Beseitigung der Tennisanlage wiederherstellen solle.

Die beklagte Partei beantragte die Abweisung des Klagebegehrens und wendete Gegenforderungen in der Höhe von S 290.442,02 ein. Der Kläger habe aus der in ihrem Eigentum stehenden Grundparzelle 1***** KG W***** ein geschlossenen Areal im Ausmaß von 12.500 m2 gepachtet. Das Pachtobjekt umfasse allein Grund und Boden. Die Parteien hätten im Pachtvertrag vereinbart, daß ihr bei Auflösung des Vertrages entweder das Recht eingeräumt werde, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu begehren, worunter die Wiederaufforstung zu verstehen sei, oder die vom Kläger errichteten Versorgungsanlagen kostenlos zu übernehmen. Nach dem Vertragswillen solle sie keinesfalls zu irgendwelchen Ablösezahlungen verpflichtet sein. Diese Regelung solle auch für eine vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses gelten. Sie habe schon frühzeitig von ihrem Wahlrecht Gebrauch gemacht. So habe sie bei Einbringung einer Räumungsklage beim Bezirksgericht Schwaz zu erkennen gegeben, daß sie die Wiederherstellung des früheren Zustandes begehre. In diesem Verfahren sei Ruhen eingetreten. Am 19. Oktober 1983 sei es zur tatsächlichen Auflösung des Pachtvertrages durch eine entsprechende Erklärung an den Masseverwalter gekommen. Dabei sei ebenfalls die Wiederherstellung des früheren Zustandes verlangt worden. Auch in einem weiteren Räumungsverfahren habe sie erklärt, auf der Wiederherstellung des früheren Zustandes zu bestehen. Die Klage sei verfristet, weil sie spätestens im Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages mit Klaus Sch***** auf Räumung und Wiederherstellung der Tennisanlage verzichtet habe. Der Kläger habe seit Kenntnis der Weiterverpachtung (Mai 1984) die Möglichkeit gehabt, nach § 1097 ABGB Klage zu erheben. Von einem klaren und überwiegenden Vorteil könne nicht gesprochen werden, weil unter Berücksichtigung des vom Kläger begehrten Aufwandersatzes sowie des erforderlichen Sanierungsaufwandes eine weitere Verpachtung der Anlage unrentabel wäre.

Das Erstgericht sprach im zweiten Rechtsgang aus, daß das Klagebegehren mit einem Betrag von S 536.386,- zu Recht bestehe. Die eingewendeten Gegenforderungen wies es zurück und verpflichtete die beklagte Partei daher unter Abweisung des Mehrbegehrens zur Zahlung von S 536.386,- samt 4 % Zinsen seit dem 6.6.1986.

Es ging von den nachstehenden wesentlichen Feststellungen aus:

Die Streitteile schlossen am 27. September 1978 einen als Pachtvertrag bezeichneten Vertrag, nach dem der Kläger von der beklagten Partei eine Teilfläche von deren Gp 1***** in EZ 1***** KG W***** im Ausmaß vom 12.500 m2 zur Errichtung einer Sportanlage ab dem 1. Dezember 1978 für die Dauer von 15 (richtig 50 Jahren) gegen Zahlung eines jährlichen Bestandzinses von S 31.250,- in Bestand genommen hat. Das Grundstück war ursprünglich als Waldgrundstück gewidmet; es bestand aber eine befristete Rodungsbewilligung mit einem genehmigten Schotterabbau. Nach Beendigung dieses Schotterabbaus war die beklagte Partei an einer anderweitigen Verwertung der Fläche interessiert.

Punkt VI des Vertrages lautet:

"Die Verpächterin räumt dem Pächter das Vorpachtrecht am Vertragsobjekt nach Beendigung dieses Pachtverhältnisses ein. Sollte der Pächter an einer allfälligen Weiterverpachtung nicht interessiert sein, verpflichtet er sich, ein Jahr vor Ablauf des Pachtvertrages die Verpächterin hievon in Kenntnis zu setzen. Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtung hat der Pächter der Verpächterin jene Kosten zu ersetzen, die durch die Nichteinhaltung entstanden sind. Bei vorzeitiger Pachtauflösung des Pächters ist eine Kündigungsfrist von einem Jahr einzuhalten, wobei unabhängig der bis zur Kündigung abgelaufenen Pachtdauer die Bestimmungen des Punktes VIII volle Gültigkeit haben. Ebenso tritt eine automatische Auflösung des Pachtvertrages ein, wenn der Pächter mit der Bezahlung des Pachtschillings ein Jahr im Verzug ist. Auch in diesem Fall bleiben die Bestimmungen des Punktes VIII in Gültigkeit."

Punkt VIII des Vertrages lautet:

"Nach Beendigung des Pachtverhältnisses ist vom Pächter nach dem Willen der Verpächterin entweder der ursprüngliche Zustand des Pachtgrundstückes wieder herzustellen oder es ist der zum Zeitpunkt der Auflösung des Pachtverhältnisses bestehende Zustand zu belassen. In diesem Fall gehen alle Versorgungsanlagen sowie Baulichkeiten des Pächters in das Eigentum der Verpächterin über".

Nicht festgestellt werden konnte, daß sich die Streitteile bei den Vertragsgesprächen dahingehend einigten, der Eigentumsübergang an den Baulichkeiten und Versorgungsanlagen an die beklagte Partei solle sowohl nach Beendigung des Pachtvertrages in 50 Jahren als auch bei einer vorzeitigen Auflösung des Pachtvertrages "kostenlos" erfolgen. Ebenso konnte nicht festgestellt werden, daß damals von einem Aufwandsersatz ausgegangen worden sei und daß der Kläger unabsichtlich oder arglistig das Wort "kostenlos" bei der schriftlichen Abfassung des Pachtvertrages ausgelassen hätte.

Nach Vertragsabschluß hat der Kläger um die forstrechtliche Genehmigung zur Rodung der Bestandfläche angesucht, die mit Bescheid vom 14. März 1979 erteilt wurde. Der Kläger hat auf der zum Teil maschinell korrigierten Fläche, die durch die Schottergewinnung aus der Hangterrasse entstanden ist, 6 Tennisplätze, ein Clubhaus mit Buffet und WC, ein Gartenhaus, einen Kinderspielplatz, eine Boccia-Bahn sowie ein Lagerhaus zur Lagerung von Sandsäcken errichtet. Dies geschah teilweise durch Beiziehung von Fachfirmen und teilweise durch Erbringung eigener Arbeitsleistungen. Die Herstellungskosten betrugen für das Clubhaus S 273.312,-, für die Nebenschuppen S 18.436,-, für die Geräteschuppen S 20.286,- für die Bocciaanlage S 10.300,- für den Kinderspielplatz S 5.500,- und für die Terrasse S 12.500,-. Die Kosten für die Errichtung der Kläranlage betrugen S 79.000,- und für sonstige Einrichtungen S 53.600,-. Für die Freistellung des Weiderechtes waren S 10.432,- erforderlich. Für die Errichtung der Tennisplätze einschließlich des Zubehörs waren für Erdarbeiten S 200.000,-, für die Filterschicht S 281.184,-, für die dynamische Schicht, den Belag und die Einfassung S 564.300,-, für die Einzäunung S 220.080,-, für die Ausrüstung S 86.000,- und für die Wasserleitungen S 78.000,- erforderlich.

Unter Berücksichtigung der Abnützung und bestehender Schäden repräsentierte die Anlage im Mai 1986 folgenden Wert:

Clubhaus S 120.531,-, Nebenschuppen S 12.905,-, Geräteschuppen S 14.200,-, Boccia-Anlage, Kinderspielplatz und Terrasse je S 0, Kläranlage S 69.520,-, sonstige Einrichtungen S 18.760,-, Erdarbeiten und Filterschicht der Tennisplätze S 432.442,- dynamische Schicht, Tennenbelag und Einfassung S 0,-, Einzäunung S 150.535,-, Ausrüstung (Netze, Steher und Linien) S 6.880,- Wasserleitungen S 17.784,-.

Der Kläger hat an die beklagte Partei Pachtzinszahlungen von insgesamt S 98.323,20 geleistet. Die letzte Zahlung erfolgte am 13. November 1981. Seither hat der Kläger keinerlei Pachtzins mehr bezahlt.

Zur Hereinbringung eines vollstreckbaren Anpruches von S 217.399,20 s. A. wurde der betreibenden Partei Hans W***** gegen den Kläger als Verpflichteten mit Beschluß des Landesgerichtes Innsbruck vom 8. April 1982 die Exekution durch Zwangsverwaltung des Tennisplatzgewerbes auf der Bestandliegenschaft bewilligt. Am 24. Juni 1982 wurde die Bestandliegenschaft dem Zwangsverwalter übergeben. Inzwischen hatte der Kläger seinen Tennisbetrieb an Gerold H***** verpachtet. Der Zwangsverwalter genehmigte diesen Vertrag und trat in diesen ein. Der in diesem Pachtvertrag vereinbarte Pachtzins von S 50.000,- wurde von Gerold H***** für das Jahr 1982 bezahlt. Am 18. Juli 1983 wurde der Pachtvertrag durch den Zwangsverwalter mit Wirkung vom 31. Juli 1983 aufgelöst. Der Bestandzins für das Jahr 1983 wurde der beklagten Partei weder vom Kläger von noch Gerold H***** bezahlt. Mit Beschluß des Landesgerichtes Innsbruck vom 19. Juli 1983 wurde über das Vermögen des Klägers der Konkurs eröffnet. Mit Schreiben vom 9. April 1984 teilte die beklagte Partei durch ihren Vertreter dem Masseverwalter mit, daß sie mit dem Kläger nicht mehr zusammenarbeiten wolle und das Pachtverhältnis als aufgelöst betrachte. Der Masseverwalter hat die Auflösungserklärung zur Kenntnis genommen.

Nach Auflösung des Pachtvertrages mit Gerold H***** durch den Zwangsverwalter wurde die Tennisanlage durch den Masseverwalter für einen Teil des restlichen Jahres 1983 an den Verein Tennisclub W***** verpachtet und diesem im Jahr 1984 bittleihweise überlassen. Weder der Masseverwalter noch der Tennisclub W***** haben Bestandzins an die beklagte Partei bezahlt. Am 3.Mai 1984 wurde zwischen der beklagten Partei und Klaus Sch***** ein Pachtvertrag über die Bestandliegenschaft beginnend mit 1. Mai 1984 für die Dauer von 40 Jahren geschlossen. Die Verpachtung erfolgte mit der ausdrücklichen Widmung als Sportanlage, die bereits seit September 1978 besteht. Klaus Sch***** hat den Pachtzins für die Jahre 1984 und 1985 an die beklagte Partei bezahlt, obwohl er das Pachtobjekt in dieser Zeit nicht benutzen konnte. Es war mit der beklagten Partei vereinbart, daß der bezahlte Pachtzins für die Zeit, in der eine Benützung nicht möglich ist, entweder an Klaus Sch***** zurückerstattet oder mit dem Pachtzins für die Folgejahre verrechnet wird. Klaus Sch***** stellte am 27. November 1984 dem Masseverwalter ein Anbot für den Kauf der "Überbauten" um S 364.902,- sowie eines Großteiles des Inventars um S 27.600,-. Er erklärte sich aber nicht bereit, für die Tennisanlage Zahlungen an den Masseverwalter zu leisten, und begründete dies damit, daß er mit der beklagten Partei einen Pachtvertrag abgeschlossen habe und die Tennisplätze mit Grund und Boden fix verbunden seien und daher im Eigentum der beklagten Partei stünden.

Mit Beschluß des Landesgerichtes Innsbruck vom 15. Februar 1985 wurde das gesamte Betriebsvermögen des Klägers aus der Konkursmasse ausgeschieden und der Konkurs mangels Deckung der Kosten des Verfahrens aufgehoben.

Die beklagte Partei hat am 10.September 1984 beim Bezirksgericht Schwaz eine Räumungsklage eingebracht und unter anderem vorgebracht, an der Übernahme der vom Kläger getätigten Investitionen kein Interesse zu haben. Bei einer bereits im Jahre 1981 eingebrachten Räumungsklage, in der die beklagte Partei auf einer Übergabe der vom Kläger errichteten Baulichkeiten und Versorgungsanlagen bestand, ruht das Verfahren.

Mit Urteil des Bezirksgerichtes Schwaz vom 23. Jänner 1986 wurde der Kläger schuldig erkannt, die Bestandliegenschaft binnen 14 Tagen zu räumen. Die Räumung von beweglichen Gegenständen erfolgte am 21. und 22. Mai 1986. Der Kläger verfügte zu diesem Zeitpunkt nicht mehr über die Schlüssel der Tennisanlage. Zu diesem Zeitpunkt war an Baulichkeiten das Clubhaus, ein Zuhause sowie die Boccia-Anlage und ein Zaun vorhanden.

Um die Tennisanlage im Mai 1986 durch Fachfirmen zu sanieren und wiederum bespielbar zu machen, wäre ein Betrag von S 1.099.000,-

erforderlich gewesen.

Mit Beschluß vom 15. Oktober 1985 wurde der betreibenden Partei Hans W***** wegen S 217.399,20 die Exekution gegen den Kläger durch Pfändung, Verwahrung und Verkauf der in seiner Gewahrsame in der Tennisanlage befindlichen Gegenstände bewilligt. Die Pfändung erfolgte am 6.März 1986. Eine Verkauf wurde nicht durchgeführt, weil kein Interessent erschien.

Am 24. Oktober 1986 wurden über Antrag dreier betreibenden Parteien die Baulichkeiten auf der Tennisanlage, nämlich ein Holzhaus samt Anbau, ein Geräteschuppen, die Boccia-Bahn und die Einzäunung des Tennisplatzes gepfändet, nachdem diese betreibenden Parteien in ihrem Exekutionsantrag die Behauptung aufgestellt hatten, daß sich die zu pfändenden Objekte in der Gewahrsame der verpflichteten Partei befänden und daß der beantragte Exekutionsschritt im Einverständnis mit den Liegenschaftseigentümern erfolge. Am 24. März 1988 fand die Versteigerung der Baulichkeiten statt, wobei bloß die Einzäunung des Tennisplatzes verkauft wurde. Der Erlös aus der Versteigerung in der Höhe von S 78.750 wurde an die beklagte Partei ausbezahlt.

Mit einer im Februar 1986 eingebrachten Klage begehrte der Kläger vom Masseverwalter Schadenersatz in der Höhe von S 1,695,600,- weil es dieser unterlassen habe, vom Tennisclub W***** die Zuhaltung der vertraglichen Verpflichtung, nämlich die sach- und fachgerechte Benützung und Betreuung der Anlage, zu verlangen und durchzusetzen. Das Verfahren ruht. Der Kläger hat den Masseverwalter auch wegen eines Betrages von S 28.000,- in Anspruch genommen, weil dieser Fahrnisse in Verwahrung genommen und nicht mehr herausgegeben habe. Das Klagebegehren wurde rechtskräftig abgewiesen. Schließlich begehrte der Kläger vom Zwangsverwalter S 3,348.828,-, weil Schäden in dieser Höhe durch fehlende Aufsicht, Wartung und Instandhaltung der Anlage entstanden seien. Die Klage wurde wegen Unzulässigkeit des Rechtsweges zurückgewiesen.

Am 21. Mai 1990 schloß die beklagte Partei mit Klaus Sch***** einen neuen Pachtvertrag mit nachstehendem wesentlichen Inhalt:

1. Pachtgegenstand:

... Auf den in Bestand gegebenen Grundstücksflächen ist eine Tennisanlage, bestehend aus 6 Sandplätzen errichtet. Die Anlage verfügt über einen Wasseranschluß, jedoch über keinen Stromanschluß. Der Begrenzungszaun wurde vom Pächter im Rahmen des Fahrnisexekutionsverfahrens erworben, steht im Eigentum des Pächters und ist nicht Pachtgegenstand.

3. Pachtdauer:

Dieses Pachtverhältnis beginnt am 1.4.1990 und wird auf die Dauer von 25 Jahren abgeschlossen. Es endet sohin am 31.3.2015, ohne daß es hiezu einer Aufkündigung bedarf.

5. Pachtzins:

Der Pachtzins beträgt jährlich S 43.000,- zuzüglich der Mehrwertsteuer in der gesetzlichen Höhe und ist am 30.4. eines jeden Kalenderjahres für das laufende Pachtjahr zur Zahlung fällig.

6. Wertsicherung:

Der in Punkt 5 genannte Nettopachtzins verändert sich in dem Ausmaß, das sich aus der Veränderung des vom Österreichischen statistischen Zentralamt verlautbarten Verbraucherpreisindex 1986 oder des an seine Stelle tretenden Index gegenüber dem Zeitpunkt der Unterfertigung dieses Vertrages ergibt....

8. Betriebspflicht:

Für den Pächter besteht Betriebspflicht. Der Pächter hat dafür zu sorgen, daß während der Dauer des Pachtverhältnisses der Tennisspielbetrieb vorerst wiederum in Gang gesetzt und aufrecht erhalten bleibt. Daneben hat der Pächter dafür zu sorgen, daß ein für die Tennisanlagen üblicher Buffetbetrieb aufrecht erhalten wird.

9. Gewährleistung:

Dem Pächter ist der Pachtgegenstand aus eigener Wahrnehmung genau bekannt. Die Anlage befindet sich derzeit nicht im betriebsbereiten Zustand. Welcher Aufwand zu tätigen ist, um die Anlage in betriebsbereiten Zustand zu versetzen, ist der Verpächterin unbekannt; der Pächter erklärt in diesem Zusammenhang, daß er vor Vertragsabschluß ausreichend Möglichkeit hatte, die Anlage zu besichtigen, die Mängel festzustellen und sich über die Kosten einer Wiederherstellung der Anlage in bespielbaren Zustand durch Einholung von Kostenvoranschlägen etc. zu informieren. Die Anlage verfügt über eine Beregnungsanlage, wobei der Verpächterin nicht bekannt ist, ob sich diese derzeit in funktionstüchtigem Zustand befindet.

Die Übergabe und Übernahme des Pachtgegenstandes erfolgt ohne Haftung der Verpächterin für den Zustand der Tennisanlage oder deren Brauchbarkeit für die vom Pächter beabsichtigten Zwecke. Der Pächter verzichtet in Kenntnis des derzeit schlechten Zustandes der Anlage auf sämtliche Ansprüche gegen die Verpächterin wegen einer eingeschränkten Brauchbarkeit des Pachtgegenstandes, insbesondere auf Herabsetzung des Pachtzinses.

Ein Haftung der Verpächterin für ein bestimmtes Ausmaß der Flächen des Pachtgegenstandes besteht nicht; es steht dem Pächter frei, sich vor Abschluß dieses Vertrages vom genauen Ausmaß der Grundstücksflächen zu überzeugen.

Sofern die Tennisanlage nach ihrer Wiederherstellung durch den Pächter während der Dauer des Pachverhältnisses erneut unbrauchbar wird und die vertragsgegenständlichen Liegenschaften durch Elementarereignisse, Beschädigungen Dritter etc in Mitleidenschaft gezogen werden, besteht keine Haftung der Verpächterin für eine mangelnde oder eingeschränkte Benützbarkeit des Bestandgegenstandes und verzichtet der Pächter insbesondere auch für diese Fälle auf eine Herabsetzung des Pachtzinses.

10. Rückstellung:

Bei Beendigung des gegenständlichen Pachtverhältnisses ist der Pachtgegenstand der Verpächterin zurückzustellen, wobei die Verpächterin das Wahlrecht hat, zwischen

a) der Übernahme des Bestandgegenstandes einschließlich der Tennisanlage (soweit es sich um Anlagenteile handelt, die mit der Liegenschaft fest verbunden sind, nicht aber bewegliche Sachen) im Zustand, in dem sich der Bestandgegenstand einschließlich der Tennisanlage im Zeitpunkt der Beendigung des Vertragsverhältnisses befindet;

b) die Wiederherstellung einer wiederaufforstungsfähigen Fläche (mit Ausnahme des Umfahrungsweges).

Im Falle der Übernahme der Tennisanlage durch die Verpächterin hat der Pächter Anspruch auf Zahlung einer Investitionsablöse in der Höhe von S 200.000,- , welcher Betrag sich je vollendetem Jahr des Pachverhältnisses um 5 % verringert, sodaß bei 20-jähriger Pachtdauer die Tennisanlage kostenlos zu übernehmen ist. Die Investitionsablöse ist nur dann zu bezahlen, wenn die Tennisanlage im Zeitpunkt der Rückstellung des Bestandgegenstandes an die Verpächter sich in betriebsbereitem Zustand befindet, im übrigen besteht der Anspruch auf Investitionsablöse unabhängig von der Höhe der tatsächlich vom Pächter gemachten Aufwendungen und verzichtet der Pächter auf jeden darüber hinausgehenden Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen."

Der Vertrag wurde mit Bescheid des Amtes der Tiroler Landesregierung als Agrarbehörde erster Instanz genehmigt.

Klaus Sch***** sanierte in der Folge die Tennisplätze ohne Beiziehung von Fachfirmen in Eigenregie, wobei sein Aufwand ca S 150.000,-

betrug. Für die beklagte Partei fielen daher keine Sanierungskosten an. Das Clubhaus sanierte Klaus Sch***** nicht, weil das angeführte Exekutionsverfahren anhängig war. Er errichtete ein neues Clubhaus.

Eine vergleichbare Tennisanlage gibt es in Tirol nicht. Üblicherweise werden derartige Tennisanlagen im Rahmen eines Hotelbetriebes oder durch Gemeinden betrieben. Dabei sind andere als wirtschaftliche Gesichtspunkte im Vordergrund. Die Anlage ist mit Gewinn nur als Klein- bzw. Familienbetrieb mit entsprechender Arbeitsleistung des Pächters zu führen. Für die beklagte Partei ist ein jährlicher Nettopachtzins von S 43.000 bis höchstens S 75.000,- erzielbar. Unter diesen Voraussetzungen ist für den Pächter aus dem Betrieb der Anlage ein Jahresgewinn in der Größenordnung von S 400.000,- erreichbar. Mit einem derartigen Jahresgewinn lassen sich aus betriebswirtschaftlicher Sicht Investitionen bis zu einer Größenordnung von S 1,500.000,- finanzieren. Vom Gewinn in der Größenordnung von S 400.000,- kann der Betrag von S 150.000,- für den Kapitaldienst von Investitionen verwendet werden. Die Verzinsung des Kapitaleinsatzes von 8 % kann betriebswirtschaftlich als Beginn der Rentabilität angesehen werden.

Die beklagte Partei meldete im Konkursverfahren über das Vermögen des Klägers eine Pachtzinsforderung von S 92.314,60 an, die vom Masseverwalter mit dem Betrag von S 26.000,- anerkannt wurde. Der beklagten Partei wurden sodann mit Urteil des Landesgerichtes Innsbruck an Pachtzins S 143.566,26 zugesprochen.

Rechtlich erörterte das Erstgericht, daß bei der Frage des Aufwandersatzes nur jene Aufwendungen des Klägers zu berücksichtigen seien, die als unselbständige Bestandteile der Liegenschaft zu qualifizieren seien, weil es zu einer Übertragung des Eigentumsrechtes an den Superädifikaten nicht gekommen sei. Bei diesen unselbständigen Bestandteilen handle es sich um die Kläranlage im Werte von S 69.520,-, sonstige Einrichtungen im Werte von S 18.760,- Erdarbeiten und Filterschicht im Werte von S 423.443,-, Ausrüstung der Tennisplätze im Wert von S 6.880,- und die Wasserleitung im Werte von S 17.784,-, insgesamt sohin S 536.386,-. Sanierungskosten seien der beklagten Partei nicht entstanden und daher nicht zu berücksichtigen. Der von der beklagten Partei mit Klaus Sch***** abgeschlossene Vertrag könne für eine objektive Betrachtungsweise herangezogen werden, weil er bezüglich der Sanierungskosten keine atypisch günstigen Bedingungen für die beklagte Partei aufweise. Die beklagte Partei hätte auch mit anderen Bestandnehmern einen gleichartigen Vertrag, bei dem die Sanierungskosten vom Pächter gegen Bezahlung eines Jahrespachtzinses von S 43.000,- bis S 75.000,- übernommen werden, abschließen können. Die Gegenforderung bzw. die Aufrechnungseinrede sei zurückzuweisen, weil die beklagte Partei bereits über rechtskräftige Titel verfüge.

Das Berufungsgericht gab den von beiden Parteien erhobenen Berufungen teilweise Folge und sprach aus, daß die Klagsforderung mit einem Betrag von S 1,110.670,30 zu Recht bestehe und die festgestellte Klagsforderung durch Aufrechnung mit den im Spruch näher bezeichneten Gegenforderungen in der Höhe von 209.274,74 bis zu dieser Höhe getilgt sei. Es verpflichtete die beklagte Partei, dem Kläger S 901.395,56 samt 4 % Zinsen aus S 536.386 seit dem 6.6.1986 zu bezahlen, wies das Mehrbegehren in der Höhe von S 1,539.609,44 s.A. ab und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei.

Nach teilweiser Beweiswiederholung stellte das Berufungsgericht ergänzend fest, daß der Zeitwert der Tennisanlage per Mai 1986 zumindest S 1,327.405,- betragen habe und zur Zeit der Beendigung des Bestandverhältnisses, also per April 1984, noch deutlich höher gelegen sei. Abzüglich der nicht mehr vorhandenen Einzäunung mit einem Zeitwert per Mai 1986 von (indexaufgewertet) S 206.734,72 sowie der nicht ersatzfähigen Vertragserrichtungskosten von S 10.000,-

ergäbe sich ein klägerischer Aufwandsersatzanspruch - vor der noch vorzunehmenden Rentabilitätsprüfung nach dem Ertragswert- in Höhe von S 1,110.670,30 s.A. Im übrigen übernahm das Berufungsgericht die Feststellungen des Erstgerichtes.

Bei Behandlung der beiderseitigen Rechtsrügen führte es zur Berufung des Klägers, der eine vollständige Stattgebung der Klage anstrebte, aus, daß zwar als Bewertungsstichtag für die von ihm vorgenommenen Aufwendungen der Zeitpunkt der Beendigung des Bestandverhältnisses heranzuziehen gewesen wäre. Der Kläger habe sich aber im Zuge seiner Klagseinschränkung auf die zum Zeitpunkt der Räumung (Mai 1986) abzielende Bewertung des Sachverständigen zurückgezogen. Die beklagte Partei könne sich durch diese Bewertung nicht beschwert erachten, weil der Wert der Tennisanlage zum richtigen Bewertungsstichtag ohnehin deutlich höher gelegen wäre. Dem Kläger stehe aus der Position "eingetragener, nichtbodenständiger Schotter", wofür er S 1,113.600,- begehrte, kein zusätzlicher Aufwand zu, weil ihm der Beweis, daß und allenfalls wieviel nicht bodenständiger Schotter zum klaren und überwiegenden Vorteil der beklagten Partei eingetragen worden sei, nicht gelungen sei. Zum klaren und überwiegenden Vorteil des Bestandgebers sei der Zeitwert der Tennisanlage im beschädigten Zustand anzusehen. Es sei daher unerheblich, ob und auf welche Weise es der beklagten Partei in der Folge gelungen sei, die Sanierungskosten zu reduzieren, weil dies mit der durch den klägerischen Aufwand eingetretenen Werterhöhung des Bestandobjektes nichts zu tun habe. Die Berufung des Klägers sei insoweit berechtigt, als es das Erstgericht unterlassen habe, den vom Kläger getätigten Aufwand um die seit der Errichtung eingetretene Baukostenerhöhung aufzuwerten. Die Höhe des Aufwandsersatzes des Bestandnehmers sei einerseits durch den tatsächlich aufgewendeten Betrag (ohne Rücksicht auf die zwischenzeitliche Geldentwertung) und andererseits durch den dem Bestandgeber noch verbleibenden Wert begrenzt. Dieser liege aber deutlich unter den klägerischen Gestehungskosten. Beim Aufwandsersatz seien jene Werte zu berücksichtigen, die vom Bestandgeber noch genutzt werden könnten. Da die Einzäunung des Tennisplatzes entfernt worden sei, sei deren Zeitwert nicht ersatzfähig.

Die objektive Wertsteigerung des Bestandobjektes bedinge alleine noch nicht zwingend, daß damit auch der klare und überwiegende Vorteil des Bestandgebers außer Zweifel stehe. Bei Prüfung, ob ein klarer und überwiegender Vorteil des Bestandgebers gegeben sei, sei neben dem Verkehrswert auch der Ertragswert zu berücksichtigen, wobei sich die Bewertung einerseits an der objektiven Verkehrsauffassung zu orientieren und andererseits auf alle potentiellen Interessen des konkreten Bestandgebers Bedacht zu nehmen habe. Von einem klaren und überwiegenden Vorteil des Bestandgebers könnte auch dann nicht gesprochen werden, wenn dieser zwar ein objektiv wertgesteigertes Bestandsobjekt zurückgestellt erhielte, damit aber keinen ins Gewicht fallenden Ertrag erzielen könnte, womit sich sein Aufwand (nämlich einerseits der dem Bestandnehmer zu leistende Ersatz und andererseits die allenfalls noch erforderlichen Adaptierungen des Bestandsobjektes) nicht rentieren würde; damit wäre ein darartiger Aufwand wirtschaftlich unvertretbar. Dies liege hier aber nicht vor, weil der kapitalisierte erzielbare Pachtzins, dessen Höhe in einem nicht unerheblichen Ausmaß auf die klägerischen Investitionen auf das Bestandobjekt zurückzuführen seien, einen Gutteil des zu Recht bestehenden Aufwandsersatzes abdecke, die Bestandgeberin bislang keine Sanierungskosten zu tätigen gehabt habe und sie voraussichtlich auch künftighin keine solchen treffen würden und die vom Kläger geschaffene Werterhöhung des Bestandobjektes zum entscheidungserheblichen Zeitpunkt der Beendigung des Bestandverhältnisses doch deutlich über S 1,300.000,- betragen habe.

Zu den eingewendeten Gegenforderungen führte das Berufungsgericht aus, daß auch titulierte Gegenforderungen Gegenstand der Aufrechnung sein könnten. Von den zu Recht eingewendeten Gegenforderungen in Höhe von S 288.024,74 sei der Erlös aus der Zwangsversteigerung in Höhe von S 78.750,- abzuziehen. Die aufrechenbare Gegenforderung betrage daher S 209.274,74.

Gegen dieses Urteil des Berufungsgerichtes richten sich die außerordentlichen Revisionen beider Parteien.

Die außerordentliche Revision des Klägers ist unzulässig, jene der beklagten Partei ist zulässig und auch berechtigt.

Vorauszuschicken ist zunächst, daß der erkennende Senat in der in derselben Rechtssache im ersten Rechtsgang ergangenen Entscheidung vom 14. März 1990 2 Ob 571, 572/89 ausgesprochen hat, die Klage sei nicht verfristet. Die beklagte Partei habe sich auf Grund des ihr zustehenden Wahlrechts für die Belassung des bestehenden Zustandes entschieden. Der Kläger sei berechtigt, die gemachten Investitionen im Sinne des § 1097 Satz 2 zweiter Fall ABGB ersetzt zu verlangen, soferne es sich um einen zum klaren und überwiegenden Vorteil des Bestandnehmers gereichender Aufwand handle. Dessen Voraussetzungen seien allein bei einer objektiven Wertsteigerung des Bestandgegenstandes noch nicht gegeben. Bei der Beurteilung, ob der Aufwand des Bestandnehmers dem Bestandgeber zum klaren und überwiegenden Vorteil gereicht, sei von einer an der Verkehrsauffassung orientierten objektiven Bewertung auszugehen, die auf alle Interessen des Bestandgebers Bedacht nehme. Maßgebender Zeitpunkt für den Eintritt der Fälligkeit sei die Beendigung des Bestandverhältnisses. Der Bestandnehmer könne den Ersatz von Aufwendungen auf die Bestandsache nur in dem Umfang verlangen, in welchem sie bei Beendigung des Bestandverhältnisses als zum klaren und überwiegenden Vorteil des Bestandgebers erbracht anzusehen seien. Diese Rechtsfragen sind daher abschließend und auch für den OGH bindend gelöst. Im übrigen ist zu den Rechtsmitteln folgendes zu bemerken.

Zur Revision des Klägers:

Der Kläger strebt mit seinem Rechtsmittel den Zuspruch eines weiteren Betrages von S 802.259,70 samt 4 % Zinsen aus S 1,167.269,26 seit 6.6. 1986 an.

Der Revisionswerber verweist auf die oben erwähnte im ersten Rechtsgang gefällte Entscheidung, wonach der zu ersetzende Aufwand nach dem Zeitpunkt der Beendigung des Bestandverhältnisses zu beurteilen sei. Eine derartige Bewertung sei aber den Verfahrensergebnissen nicht zu entnehmen. Der tatsächliche Aufwand zum Zeitpunkt der Beendigung des Bestandverhältnisses sei deutlich höher als festgestellt gewesen.

Dem ist entgegenzuhalten, daß sich der Revisionswerber bei seiner im zweiten Rechtsgang vorgenommenen Klagseinschränkung (ON 106, ON 135 = AS 317) auf die im Gutachten ON 25 enthaltenen Werte zum Stichtag Mai 1986 beschränkt hat. Die Richtigkeit der Ansicht des Berufungsgerichtes, der Kläger habe damit den Ersatz seiner Aufwendungen auf der Grundlage dieser Werte begehrt, kann im Rahmen einer außerordentlichen Revision nicht geprüft werden, weil die Auslegung des Parteienvorbringens nicht über den Einzelfall hinausreicht und daher eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung nicht vorliegt (RZ 1994/45 ua.).

Der Revisionswerber rügt ferner, daß bei Bestimmung des Wertes des von ihm eingebrachten Schotters § 273 ZPO nicht angewendet wurde. Das Berufungsgericht konnte aber auch nach Beweisergänzung nur feststellen, daß vom Kläger nicht unbeträchtliche Mengen an Schotter eingebracht wurden. Mangels jeglicher Beweisgrundlage war hingegen nicht feststellbar, ob dadurch überhaupt ein Vorteil für die beklagte Partei eingetreten ist. Für eine Anwendung des § 273 ZPO bleibt dann kein Raum, wenn der Anspruch nicht einmal dem Grunde nach feststellbar ist. Dies trifft im vorliegenden Fall zu. Der Lösung der Frage, ob nach den Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen die Einbringung nicht bodenständigen Schotters zum klaren und überwiegenden Vorteil der beklagten Partei diente, kommt ebenfalls keine über den Anlaßfall hinausgehende Bedeutung zu.

Der Revisionswerber vertritt weiters die Ansicht, der Ersatz für die Einzäunung des Tennisplatzes sei zu Unrecht verweigert worden, weil die Einzäunung nach Beendigung des Bestandverhältnisses noch vorhanden gewesen und erst in der Folge vom neuen Pächter ersteigert worden sei. Da die Einzäunung von einem Dritten verbracht wurde und von der beklagten Partei nicht genutzt werden konnte, ist aber eindeutig, daß sie nicht zu ihrem klaren und überwiegenden Vorteil des Bestandgebers diente.

Schließlich sei die Bekämpfung des Ersturteils hinsichtlich des abgewiesenen Zinsenbegehrens irrtümlich unterblieben. Es handle sich dabei um einen verbesserungsfähigen Mangel, der auch im Rechtsmittelverfahren geltend gemacht werden könne.

Im vorliegenden Fall lassen sich aber weder der Anfechtungserklärung noch dem Rechtsmittelantrag entnehmen, daß der Kläger auch den abweisenden Zinsenauspruch bekämpfen wollte. Die Abweisung des Zinsenmehrbegehrens ist daher mangels Anfechtung rechtskräftig geworden. Schon dies steht der gewünschten Verbesserung entgegen. Eine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO ist in diesem Zusammenhang nicht zu lösen.

Die außerordentliche Revision des Klägers war daher gemäß § 508a Abs 2 ZPO zurückzuweisen.

Zur Revision der beklagten Partei:

Die Revision ist zulässig, weil die Rechtsmeinung des Berufungsgerichtes, die vom Kläger getätigten Investitionen seien zum klaren und überwiegenden Vorteil der beklagten Partei erbracht worden, nach den bisherigen Feststellungen nicht begründet werden kann. Sie ist auch im Sinne des Eventualantrages berechtigt.

Nach § 1097 ABGB wird der Bestandnehmer als Geschäftsführer ohne Auftrag betrachtet, wenn er auf dem Bestandstück einen dem Bestandgeber obliegenden Aufwand (§ 1036 ABGB) oder einen nützlichen Aufwand (§ 1037 ABGB) gemacht hat. Diese Bestimmung regelt daher - nicht vertraglich - begründete Ansprüche des Bestandnehmers auf Ersatz von Aufwendungen auf die Bestandssache selbst (Würth in Rummel2 Rz 2 zu § 1097). Wie der erkennende Senat in dem schon erwähnten Aufhebungsbeschluß vom 14.März 1990, 2 Ob 571,572/89 zum Ausdruck brachte, kann der Bestandnehmer, soweit es sich nicht um dem Bestandgeber obliegende Arbeiten handelt, den Ersatz von Aufwendungen auf die Bestandsache nur soweit verlangen, als sie bei Beendigung des Bestandverhältnisses als zum klaren und überwiegenden Vorteil des Bestandgebers erbracht anzusehen sind. Voraussetzung des Ersatzanspruches des Bestandnehmers ist daher ein von ihm gemachter nützlicher Aufwand, dessen Voraussetzungen allein bei objektiver Wertsteigerung des Bestandgegenstandes infolge der Investitionen noch nicht vorliegen, sondern nur dann und insoweit, als auch der Vorteil des Bestandgebers außer Zweifel steht. Bei der Beurteilung, ob der Aufwand des Bestandnehmers dem Bestandgeber zum klaren, überwiegenden Vorteil gereicht, ist von einer an der Verkehrsauffassung orientierten objektiven Bewertung auszugehen, die auf alle Interessen des Bestandgebers Bedacht nimmt (ebenso noch EvBl 1971/208; SZ 57/71; SZ 57/167; 1 Ob 589/94 ua). Schließlich ist der der beklagten Partei zuzumutende Aufwand mit dem von ihr zu erzielenden Vorteil aus einer Verpachtung der Anlage in eine betriebswirtschaftlich sinnvolle Relation zu setzen (SZ 57/71).

Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Sachverhalt an, so kann von einem bereits auf der Hand liegenden, klaren und überwiegenden wirtschaftlichen Vorteil für die beklagte Partei noch nicht gesprochen werden. Nach den Feststellungen wurde die Liegenschaft einem neuen Pächter gegen einen Bestandzins von S 43.000,- wertgesichert in Bestand gegeben. Die Anlage ist von diesem spielbereit zu halten. Nach Beendigung des Bestandverhältnisses hat sich die beklagte Partei das Wahlrecht ausbedungen, entweder die Liegenschaft mit den darauf befindlichen unbeweglichen Sachen zu übernehmen oder die Wiederherstellung einer wiederaufforstungsfähigen Fläche zu begehren.

Die beklagte Partei behauptet, durch die Neuverpachtung der Liegenschaft lediglich einen Pachtzins erzielen zu können, der unter Berücksichtigung einer Wertsicherung dem zwischen den Streitteilen vereinbarten Pachtzins entspricht. Bei Zutreffen dieser Behauptung wäre durch die vorgenommenen Investitionen keine zum klaren und überwiegenden Vorteil der beklagten Partei führende Wertsteigerung des Grundstückes eingetreten. Der beklagten Partei könnte nur insoweit ein Vorteil aus den Investitionen entstehen, als diese zu einer Erhöhung des Pachtzinses führen. Feststellungen über einen erzielbaren Pachtzins mit den vorliegenden Investitionen bzw über einen solchen ohne Investitionen fehlen aber.

Im fortgesetzten Verfahren wird daher das Erstgericht in diesem Sinne Feststellungen nachzutragen haben.

Die Revisionsbeantwortung der klagenden Partei wurde am 27.2.1995 zwar fristgerecht zur Post gegeben. Da sie aber an das Erstgericht gerichtet war, kommt es bei Beurteilung der Rechtzeitigkeit auf den Tag des Einlangens beim Obersten Gerichtshof an (vgl MGA ZPO14 § 126/4). Dies war der 6.3.1995. Zu diesem Zeitpunkt war die Frist zur Einbringung der Revisionsbeantwortung bereits abgelaufen. Die Revisionsbeantwortung der klagenden Partei war daher als verspätet zurückzuweisen.

Der Kostenvorbehalt gründet sich auf § 52 ZPO.