Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident MMag. Maislinger und die Hofrätin Dr. in Lachmayer, den Hofrat Dr. Bodis, die Hofrätin Dr. inWiesinger sowie den Hofrat Mag. M. Mayr, LL.M., als Richter und Richterinnen, unter Mitwirkung des Schriftführers Mag. Karger, LL.M., MA, über die Revision des Bürgermeisters der Stadtgemeinde Oberndorf, vertreten durch die Rechtsanwälte Estermann&Partner OG in Mattighofen, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 4. Dezember 2025, 405-13/1266/1/7-2025, betreffend Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag gemäß § 77b Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (mitbeteiligte Partei: A, vertreten durch Dr. Christof Joham und Mag. Andreas Voggenberger, Rechtsanwälte in Eugendorf), zu Recht erkannt:
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Der Antrag der revisionswerbenden Partei auf Zuspruch von Aufwandersatz wird abgewiesen.
1 Mit Bescheid vom 18. März 2025 setzte der revisionswerbende Bürgermeister gegenüber der Mitbeteiligten für das Jahr 2023 für das Baulandgrundstück X für eine Fläche von 1.226 m² den Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag gemäß § 77b Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009) mit 2.520 € fest.
2 Die Mitbeteiligte erhob gegen diesen Bescheid Beschwerde. Sie machte geltend, das Grundstück sei kein unverbautes Baulandgrundstück iSd § 77b ROG 2009. Auf dem Grundstück sei ein Bauernhaus (samt Stallgebäude) errichtet, welches von der Mitbeteiligten bewohnt werde.
3 Mit Beschwerdevorentscheidung vom 24. Juni 2025 wies der Bürgermeister die Beschwerde als unbegründet ab. In der Begründung wurde u.a. ausgeführt, betreffend die Fläche, für die der Beitrag festgesetzt worden sei („IBB-Fläche“), sei die Bebaubarkeit mit dem Ergebnis überprüft worden, dass der erforderliche Mindestabstand eingehalten werden könne. Es sei jedenfalls eine Bebauung mit einem sogenannten „Tinyhouse“ möglich, zumal die „IBB-Fläche“ an der schmalsten Stelle (Südseite dieser Fläche) rund 15 m breit sei, der gesetzliche Mindestabstand (bei einer Traufenhöhe von maximal 5,33 m) 4 m pro Seite betrage und ein „Tinyhouse“ eine Seitenlänge von rund 7 m aufweise.
4 Die Mitbeteiligte beantragte die Vorlage der Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht. Darin wurde u.a. geltend gemacht, die „IBB-Fläche“ sei aufgrund ihrer Form (L-Form) und der Einbauten am Grundstück nicht mit einem Einfamilienhaus bebaubar. Ein „Tiny-Haus“ möge allenfalls Platz finden. Es sei aber nicht die Intention des Gesetzgebers, von einer bebauten Baulandfläche unbebaubare oder nur mit einem „Tiny-Haus“ bebaubare Flächen herauszulösen und zu besteuern. Vom Flächenausmaß wäre überdies die Fläche für den Eigenbedarf der Grundeigentümer abzuziehen. Berechtigte Personen seien die Mitbeteiligte und ihre Tochter.
5 Mit dem angefochtenen Erkenntnis gab das Landesverwaltungsgericht der Beschwerde Folge und behob den bekämpften Bescheid ersatzlos. Es sprach aus, dass eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG zulässig sei.
6 Nach Schilderung des Verfahrensgeschehens führte das Verwaltungsgericht im Wesentlichen aus, die Mitbeteiligte sei Eigentümerin eines näher genannten Grundstückes; dieses Grundstück habe ursprünglich aus mehreren Grundstücken bestanden, die im März 2025 zusammengelegt worden seien. Auf diesem Grundstück habe die belangte Behörde eine Baulandfläche für die Vorschreibung eines Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrages mit einer Größe von 1.226 m² ausgewiesen („IBB-Fläche“). Diese Fläche sei zur Gänze als Bauland gewidmet. Auf der Baulandfläche befänden sich ein Bauernhaus und ein Nebengebäude, welches als Garage genutzt werde. Auf der IBB-Fläche befänden sich ein Hühnerstall, ein Bienenstock, Obstbäume und andere Bäume. Diese Grundfläche werde von der Mitbeteiligten zu landwirtschaftlichen Zwecken (Haltung von Bienen und Hühnern) verwendet. Auf diesem Teil des Grundstückes habe sich früher auch die Sickergrube befunden.
7 Das Grundstück sei insgesamt 31.885 m² groß. Die IBB-Fläche sei nur ein kleines Stück dieser Grundfläche. Das Bauernhaus werde von der Mitbeteiligten und ihrer Tochter bewohnt.
8 In der rechtlichen Beurteilung führte das Verwaltungsgericht im Wesentlichen aus, ein bebautes Baulandgrundstück sei nicht nur jener Teil des Grundstückes, auf dem ein Haus erbaut sei, sondern auch die Zugehörflächen, nämlich Stellplätze, Hausgärten usw. Im vorliegenden Fall sei das Bauernhaus der Mitbeteiligten von einer weiteren Baulandfläche mit einer Größe von 1.226 m² umgeben, welches von der Mitbeteiligten für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werde. Es handle sich bei dem Grundstück um eine wirtschaftliche Einheit gemeinsam mit jenem Baulandgrundstück, auf dem sich das Bauernhaus und auch ein Nebengebäude (Garage) befänden. Die IBB-Fläche sei als Zugehörfläche bzw. bebauungsakzessorische Nutzung anzusehen. Diese Fläche sei daher zur Gänze als bebaut anzusehen; sie könne somit nicht Gegenstand der Vorschreibung eines Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrages sein.
9 Gegen dieses Erkenntnis wendet sich die Revision der belangten Behörde.
10 Die Mitbeteiligte hat eine Revisionsbeantwortung erstattet.
11 Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
12 Die Revision ist zulässig und begründet.
13 Gemäß § 77b Abs. 1 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009) erheben die Gemeinden einen Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag als ausschließliche Gemeindeabgabe. Gegenstand der Abgabe sind nach Abs. 2 leg.cit. unbefristete unverbaute Baulandgrundstücke, die ab dem 1. Jänner 2018 seit mehr als fünf Jahren als Bauland der Widmungskategorien gemäß § 30 Abs. 1 Z 1 bis 5 und 9 ROG 2009 ausgewiesen sind.
14 Bemessungsgrundlagen sind nach § 77b Abs. 4 ROG 2009 das Flächenausmaß des Baulandgrundstücks (Z 1) und die Anzahl der vollen Monate im Kalenderjahr, in denen mit einer der Widmung entsprechenden Bebauung noch nicht begonnen worden ist (Z 2).
15 Baulandgrundstücke sind nach § 5 Z 6 lit. b ROG 2009 Grundstücke oder Teile davon, die im Flächenwidmungsplan als Bauland ausgewiesen sind. Unverbaute Baulandgrundstücke sind zur selbständigen Bebauung geeignete Baulandgrundstücke, die mit keinem Bau oder nur mit Nebenanlagen (vgl. dazu § 5 Z 12 ROG 2009) bebaut sind. Bebaute Baulandgrundstücke sind hingegen solche, auf denen ein Bau errichtet ist oder mit dessen Errichtung bereits begonnen wurde, soweit es sich dabei nicht um eine Nebenanlage handelt (§ 5 Z 6 lit. c ROG 2009). In Bezug auf die Abgaben bilden die bebauten Teile eines Baulandgrundstücks sowie die zugehörigen Erschließungs-, Stellplatz- und Hausgartenflächen oder dergleichen, auch wenn diese Teil eines angrenzenden eigenen Baulandgrundstücks sind, eine Einheit (§ 5 Z 6 lit. b sublit. aa ROG 2009).
16 In den Erläuterungen zur Regierungsvorlage (307 BlgLT 5. Session der 15. GP 47 f) wurde dazu u.a. ausgeführt, bei einem bebauten Baulandgrundstück bilde das Gebäude mit Grund und Boden ein einheitliches Wirtschaftsgut. Dabei gehöre zum Wirtschaftsgut nicht nur jener Boden, auf dem ein Gebäude stehe, sondern auch die das Gebäude umgebende Bodenfläche, welche nach der Verkehrsauffassung zusammen mit dem Gebäude als Einheit „bebautes Baulandgrundstück“ angesehen werde (also Grundflächen für die Erschließung, die Stellplätze, den Hausgarten usw.-sogenannte „Zugehörflächen“); und zwar auch dann, wenn die Zugehörflächen Teil eines eigenen Baulandgrundstücks seien, wobei in diesem Fall freilich nur dieser Teil (und nicht auch die restliche Fläche des unbebauten Grundstücks) als bebaut gelte.
17 Der Verwaltungsgerichtshof hat sich in seinem Erkenntnis vom 17. Dezember 2025, Ro 2025/13/0024, mit diesen Bestimmungen auseinandergesetzt. Er hat dabei dargelegt, dass der Gesetzgeber erkennbar davon ausgeht, dass bereits eine Fläche von 501 m² (grundsätzlich und im Allgemeinen) ausreicht, neben dem (tatsächlich) bebauten Teil des Grundstückes die zugehörigen Erschließungs-, Stellplatz- und Hausgartenflächen oder dergleichen abzudecken. Mit der Regelung soll Druck auf die Eigentümer von Baulandgrundstücken ausgeübt werden, auch tatsächlich eine Bebauung vorzunehmen. Voraussetzung für die Beitragspflicht ist der Umstand, dass die Fläche zum Zeitpunkt des Entstehens der Abgabepflicht zur selbständigen Bebauung geeignet ist. Dabei ist zu prüfen, ob das vorhandene Grundstück in zwei (oder mehrere) Einheiten geteilt werden könnte, sodass zum einen auf einer ersten Einheit die aktuell vorhandene Bebauung weiterhin allen bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften entspricht und zum anderen eine weitere Einheit nach allen konkret und aktuell anwendbaren bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften selbständig bebaubar wäre.
18 Im vorliegenden Fall befindet sich auf einem Baulandgrundstück ein Bauernhaus und ein Nebengebäude (Garage). Auf dem von der belangten Behörde ausgewiesenen Teilgrundstück (IBB-Fläche, 1.226 m²) befinden sich ein Hühnerstall, ein Bienenstock, Obstbäume und andere Bäume. Diese Fläche wird zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt.
19 Als „Zugehörflächen“ sind allerdings nur Flächen zu berücksichtigen, die für die Erschließung, die Stellplätze, Hausgärten und ähnliches dienen. Auch wenn im hier zu beurteilenden Fall-wie aus den vorgelegten Verfahrensakten hervorgeht-die Liegenschaft als Bauland-Dorfgebiet („DG“) iSd § 30 Abs. 1 Z 5 ROG 2009 gewidmet ist, sodass neben Wohnbauten und dazu gehörigen Nebenanlagen insbesondere auch bauliche Anlagen für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (und Berufsgärtnereien) zulässig sind, steht aber eine landwirtschaftliche Nutzung (ohne Errichtung von baulichen Anlagen, die über Nebenanlagen hinausgehen) eines Baulandgrundstückes der Eigenschaft der Teilfläche als unverbaut nicht entgegen.
20 Die vom Amtsrevisionswerber ausgewiesene „IBB-Fläche“ ist daher als unverbaut zu beurteilen.
21 Da das Verwaltungsgericht insoweit von einer abweichenden Rechtsansicht ausgegangen ist, war das angefochtene Erkenntnis gemäß § 42 Abs. 2 Z 1 VwGG wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufzuheben.
22 Im fortgesetzten Verfahren wird das Landesverwaltungsgericht (im Sinne der bereits zitierten Rechtsprechung, VwGH 17.12.2025, Ro 2025/13/0024) zu prüfen haben, ob das vorhandene Grundstück in zwei (oder mehrere) Einheiten geteilt werden könnte, sodass zum einen auf einer ersten Einheit die aktuell vorhandene Bebauung weiterhin allen bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften entspricht und zum anderen eine weitere Einheit nach allen konkret und aktuell anwendbaren bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften selbständig bebaubar wäre. Zweck der Novellierung des ROG 2009 mit LGBl. Nr. 82/2017 war es, „bebaubare Flächen auf den Bodenmarkt zu bringen und diese auch tatsächlich einer baulichen Nutzung zuzuführen“ (vgl. 307 BlgLT 5. Session der 15. GP 34). Damit kommt es darauf an, ob auf der weiteren Einheit ein Bau in einer Größe errichtet werden kann, sodass diese Fläche (auch im Hinblick auf deren konkrete Form) mit Aussicht auf Erfolg „auf den Bodenmarkt“ gebracht werden könnte.
23 Gemäß § 47 Abs. 4 VwGG hat die revisionswerbende Partei in dem hier vorliegenden Fall einer Amtrevision gemäß Art. 133 Abs. 6 Z 2 B-VG keinen Anspruch auf Aufwandersatz, weshalb der diesbezügliche Antrag abzuweisen war (vgl. VwGH 26.2.2026, Ro 2026/13/0002, mwN).
Wien, am 25. Juni 2026
Rückverweise
Keine Ergebnisse gefunden
RIS