Der Verwaltungsgerichtshof hat durch die Vorsitzende Senatspräsidentin Mag. a Merl sowie die Hofrätinnen Dr. Leonhartsberger und Dr. inGröger als Richterinnen, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. Kovacs, über die Revision der Dr. C P, vertreten durch die Wetzl Pfeil&Partner Rechtsanwälte GmbH in Steyr, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Oberösterreich vom 25. Jänner 2024, LVwG-153849/7/EW-153850/2, betreffend Einwendungen gegen die Feststellung des rechtmäßigen Bestandes nach § 49a Oö. Bauordnung 1994 (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Magistrat der Stadt Steyr; mitbeteiligte Parteien: 1. DI (FH) C B und 2. E B, beide vertreten durch die Anwaltssocietät Sattlegger, Dorninger, Steiner&Partner OG in Linz; weitere Partei: Oberösterreichische Landesregierung), den Beschluss gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
Die Revisionswerberin hat den mitbeteiligten Parteien Aufwendungen in der Höhe von insgesamt € 1.106,40 zu gleichen Teilen binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
1 Mit Bescheid der belangten Behörde vom 26. April 2023 wurde auf Antrag der Revisionswerberin vom 31. August 2022 der rechtmäßige Bestand eines auf einem näher bezeichneten Grundstück befindlichen Gebäudes laut Bauplan vom 22. Juli 2022 gemäß § 49a Abs. 2 Oö. Bauordnung 1994-Oö. BauO 1994 festgestellt.
2 Mit dem angefochtenen Erkenntnis gab das Verwaltungsgericht der gegen diesen Bescheid erhobenen Beschwerde der benachbarten mitbeteiligten Parteien nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung statt und wies den von der Revisionswerberin nach § 49a Oö. BauO 1994 eingebrachten Antrag auf Feststellung des rechtmäßigen Bestandes ab. Die Revision an den Verwaltungsgerichtshof erklärte es für zulässig.
3 Das Verwaltungsgericht stellte zusammengefasst fest, das gegenständliche Grundstück stehe im Eigentum der Revisionswerberin und weise die Widmung „Bauland-Wohngebiet“ auf. Die mitbeteiligten Parteien seien Miteigentümer des unmittelbar angrenzenden Grundstücks. Mit Bescheid vom 16. November 1945 sei einem Rechtsvorgänger der Revisionswerberin eine Baubewilligung für den Umbau einer schadhaften Materialhütte bei der im Einreichplan aus dem Jahr 1945 dargestellten Tischlerwerkstätte erteilt worden. In der Baukartei fänden sich neben dieser Bewilligung und einer Kurznotiz zur Aufstellung der Materialhütte nur noch eine Baubewilligung für die Neuaufmauerung eines Kamins aus dem Jahr 1947 sowie eine Feldskizze aus 1950.
4 Der im Jahr 1945 bewilligte Umbau der Materialhütte sei nicht entsprechend dem Einreichplan von 1945 ausgeführt worden. Aus dem Vergleich dieses Einreichplans mit dem Bestandsplan des Jahres 2018 ergebe sich insbesondere, dass die Materialhütte und das Hauptdach höher, das Pultdach des Magazins niedriger und der westliche Werkstättentrakt statt mit einem Pultdach mit einem Satteldach ausgeführt worden seien; der Grundriss decke sich hingegen relativ genau. Aus der Feldskizze aus 1950 ergebe sich, dass Materialhütte und Magazin damals bereits bestanden hätten, sodass der Errichtungszeitraum des südlichen Gebäudeteils zwischen 1945 und 1950 liege. Dieses Gebäude habe bis zum Beginn der Bauarbeiten ab Ende 2018 bestanden.
5 Danach seien wesentliche Teile des südlichen Gebäudeteils, auf den sich das Feststellungsverfahren beziehe, nämlich das Dach samt Dachstuhl, das Mauerwerk des Obergeschoßes, die Decke zwischen Erd-und Obergeschoß, die Zwischenwände sowie der Fußboden des südlichen Gebäudeteiles mit dem gesamten Magazin abgebrochen und dieser Gebäudeteil neu errichtet worden. Die westliche Außenwand des Erdgeschoßes bis zum Magazin und die nördliche Giebelwand seien erhalten geblieben. Geändert hätten sich insbesondere die Fenster-und Raumaufteilung sowie der Verwendungszweck von einer Tischlerwerkstätte zu einem Wohnhaus. Das vormals konstruktiv getrennte Magazin sei nun in das Gebäude integriert und in Massivbauweise ausgeführt worden; seine Konturen in Höhe und Lage hätten sich nicht geändert. Die Bauarbeiten seien 2021 abgeschlossen worden.
6 Im Einreichplan des Feststellungsverfahrens sei der südliche Gebäudeteil so dargestellt wie im Bestandsplan aus 2018. Es sei ein Gebäude mit zwei Räumen für eine Tischlerwerkstätte und mit zwei weiteren Räumen, welche als Materialhütte und Magazin bezeichnet seien, eingezeichnet. Die Darstellung des Einreichplans des Feststellungsverfahrens zeige das Gebäude, wie es vor den Bauarbeiten ab Ende 2018 bestanden habe. Außerdem seien im Einreichplan des Feststellungsverfahrens die Darstellungen des Einreichplanes 1945 eingearbeitet, sodass die Abweichungen zur Umbaubewilligung aus 1945 ersichtlich seien.
7 In rechtlicher Hinsicht führte das Verwaltungsgericht im Wesentlichen aus, die mitbeteiligten Parteien seien Nachbarn im Sinn des § 31 Oö. BauO 1994 und hätten nach § 49a Abs. 3 Oö. BauO 1994 Parteistellung hinsichtlich sämtlicher Voraussetzungen des § 49a Abs. 1 Oö. BauO 1994.
8 Der feststellungsrelevante südliche Gebäudeteil sei zwischen 1945 und 1950 nicht entsprechend der Baubewilligung aus 1945 ausgeführt worden. Ab Ende 2018 sei dieser Gebäudeteil jedoch bis auf die nördliche Giebelwand und die westliche Außenwand im Erdgeschoß abgetragen und im Wesentlichen neu als Wohnhaus errichtet worden. Dieses Wohnhaus, dessen Fertigstellung mit Schreiben vom 16. Mai 2021 angezeigt worden sei, sei aus der Sicht des Verwaltungsgerichtes das „bestehende Gebäude“ im Sinn des § 49a Abs. 1 Oö. BauO 1994.
9 Der dem Antrag zugrunde liegende Einreichplan des Feststellungsverfahrens, der den südlichen Gebäudeteil als Tischlerwerkstätte mit Materialhütte und Magazin mit Holzverkleidung darstelle, stimme nicht mit der Wirklichkeit überein. Ein Antrag auf Feststellung für ein Gebäude, das nicht mit dem bestehenden Gebäude übereinstimme, sei abzuweisen. Zudem seien mit dem Abbruch auch die seit mehr als 40 Jahren bestehenden Abweichungen von der Baubewilligung 1945 beseitigt worden; ein unveränderter und durchgehend vier Jahrzehnte währender Bestand dieser Abweichungen liege daher nicht mehr vor, auch wenn der neu errichtete Gebäudeteil dieselbe Lage und Höhe aufweise wie der abgebrochene Gebäudeteil. § 49a Oö. BauO 1994 sei überdies am 1. September 2021 und damit erst nach dem Abbruch des Gebäudeteils und nach der Fertigstellungsanzeige in Kraft getreten, sodass das Feststellungsverfahren mangels Übergangsbestimmung nicht auf die zwischen 1945 und 1950 errichteten Abweichungen angewendet werden könne.
10 Die Zulässigkeit der Revision begründete das Verwaltungsgericht damit, dass noch keine „gesicherte Judikatur“ des Verwaltungsgerichtshofes zu der Frage bestehe, ob durch den Abbruch von seit mehr als 40 Jahren bestehenden Abweichungen und der baulichen Neuerrichtung dieser Abweichungen die Frist gemäß § 49a Abs. 1 Z 2 Oö. BauO 1994 mit der baulichen Neuerrichtung neu zu laufen beginne.
11 Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die vorliegende Revision, in deren Zulässigkeitsbegründung zunächst an die Zulassungsbegründung des Verwaltungsgerichtes angeknüpft und vorgebracht wird, dieses habe die von ihm selbst aufgeworfene Rechtsfrage unrichtig beantwortet. Die seit mehr als 40 Jahren bestehenden Abweichungen vom Baukonsens seien einer Feststellung nach § 49a Oö. BauO 1994 auch dann zugänglich, wenn diese Abweichungen infolge späterer Umbaumaßnahmen im Feststellungszeitpunkt nicht mehr bestünden. Darüber hinaus fehle es an Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Rechtsfrage, ob der gesetzliche Sanierungstatbestand des § 49a Oö. BauO 1994 neben den in Abs. 1 Z 1 und 2 leg. cit. explizit genannten Kriterien noch die weitere implizite Voraussetzung enthalte, dass die aufgrund der Tatbestandsmerkmale als rechtmäßig festzustellenden Abweichungen auch im maßgebenden Zeitpunkt der behördlichen Feststellung mit der Wirklichkeit übereinstimmen müssten. Selbst wenn man dies bejahen wollte, stelle sich die weitere Rechtsfrage, ob die erforderliche Übereinstimmung der gemäß § 49a Oö. BauO 1994 als rechtmäßig festzustellenden Abweichungen mit der Wirklichkeit im maßgebenden Feststellungszeitpunkt dann anzunehmen sei, wenn sich die Kubatur des Gebäudes nicht geändert habe und die Abweichungen im maßgebenden Feststellungszeitpunkt dieselbe Lage und Höhe aufwiesen, wie sie zuvor über vierzig Jahre lang bestanden hätten.
12 Die mitbeteiligten Parteien erstatteten eine Revisionsbeantwortung mit dem Antrag, der Verwaltungsgerichtshof möge der Revision kostenpflichtig keine Folge geben.
13 Nach Art. 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
14 Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegen der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.
15 Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG hat der Verwaltungsgerichtshof ausschließlich im Rahmen der dafür in der Revision gesondert vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.
16 Auch in der ordentlichen Revision hat der Revisionswerber von sich aus die unter dem Gesichtspunkt einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung maßgeblichen Gründe der Zulässigkeit der Revision aufzuzeigen, sofern er der Ansicht ist, dass die Begründung des Verwaltungsgerichtes für die Zulässigkeit der Revision nicht ausreicht oder er andere Rechtsfragen grundsätzlicher Bedeutung für relevant erachtet. Das gilt auch dann, wenn sich die Revision zwar auf die Gründe, aus denen das Verwaltungsgericht die (ordentliche) Revision für zulässig erklärt hatte, beruft, diese aber fallbezogen keine Rolle (mehr) spielen oder zur Begründung der Zulässigkeit der konkret erhobenen Revision nicht ausreichen (vgl. VwGH 6.5.2026, Ro 2025/05/0017, mwN).
17 Die Revisionswerberin beruft sich zwar formal auf die Zulässigkeitsbegründung des Verwaltungsgerichts, geht aber in der Zulässigkeitsbegründung ihrer Revision nicht weiter auf die vom Verwaltungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage ein. Das Verwaltungsgericht stellte die Frage nach einem Neubeginn des Fristenlaufs bei Abbruch und baulicher Neuerrichtung bestehender Abweichungen. Die Revision bringt demgegenüber dazu vor, es habe ursprünglich eine Baubewilligung bestanden und die Abweichungen davon hätten zwischen den Jahren 1950 und 2018 das zeitliche Kriterium des § 49a Oö. BauO 1994 erfüllt. Daher seien die Abweichungen einer Feststellung unabhängig davon zugänglich, ob sie im Feststellungszeitpunkt infolge späterer Umbaumaßnahmen noch existierten. Auf die Frage der Neuauslösung der Frist geht die Revision nicht ein. Die vom Verwaltungsgericht abstrakt aufgeworfene Frage ist weder vom Verwaltungsgericht selbst, das sich auch in der angefochtenen Entscheidung damit nicht auseinandergesetzt hat, noch von der Revisionswerberin fallbezogen ausgeführt und stellt schon deshalb keine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung dar. Abgesehen davon ist nicht ersichtlich, inwiefern das Schicksal der Revision von der Beantwortung dieser Rechtsfrage abhängen sollte, sind doch ausgehend vom festgestellten Sachverhalt seit der Neuerrichtung der baulichen Abweichungen keinesfalls 40 Jahre vergangen.
18 Das weitere Zulässigkeitsvorbringen wirft im Zusammenhang mit dem Sanierungstatbestand des § 49a Oö. BauO 1994 die Fragen auf, ob diesem neben den in Abs. 1 Z 1 und Z 2 leg. cit. ausdrücklich genannten Voraussetzungen auch die weitere, unausgesprochene bzw. implizite Voraussetzung zu entnehmen sei, dass die als rechtmäßig festzustellenden Abweichungen im maßgebenden Zeitpunkt der behördlichen Feststellung mit der Wirklichkeit übereinstimmen müssen, und bejahendenfalls, ob eine solche Übereinstimmung mit der Wirklichkeit dann anzunehmen sei, wenn sich die Kubatur des Gebäudes nicht geändert habe und die Abweichungen im maßgebenden Feststellungszeitpunkt dieselbe Lage und Höhe aufwiesen, wie sie zuvor über vierzig Jahre lang bestanden hätten.
19 § 49a Abs. 1 Oö. BauO 1994, LGBl. Nr. 66/1994 in der hier maßgeblichen Fassung LGBl. Nr. 55/2021, lautet:
„ § 49a
Rechtmäßiger Bestand
(1) Bei bestehenden Gebäuden im Bauland, bestehenden Gebäuden mit der Ausweisung als + Signatur (§ 22 Abs. 2 Oö. Raumordnungsgesetz 1994) oder bestehenden Gebäuden im Hofbereich eines land-oder forstwirtschaftlichen oder ehemaligen land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs gelten Abweichungen vom Baukonsens, auch hinsichtlich der Situierung, als rechtmäßig, wenn
1. ursprünglich eine Baubewilligung erteilt wurde oder ein Baukonsens vermutet werden kann und
2. die Abweichungen seit mindestens 40 Jahren bestehen
und dies gemäß Abs. 2 bescheidmäßig festgestellt wird.“
20 Aus dem insofern eindeutigen Gesetzeswortlaut ergibt sich, dass § 49a Abs. 1 Oö. BauO 1994 die Voraussetzungen für die Rechtswohltat dieser Bestimmung abschließend regelt. Schon nach dem Gesetzeswortlaut ist evident, dass für den hier relevanten Fall einer ursprünglich erteilten Baubewilligung die Abweichungen von dieser in der Natur im Feststellungszeitpunkt bestehen müssen (vgl. die Überschrift, den Einleitungssatz und Z 1, wo jeweils auf bestehende Gebäude bzw. den „Bestand“ abgestellt wird), und zwar seit mindestens 40 Jahren. Dem Verwaltungsgericht ist daher nicht entgegen zu treten, wenn es infolge des umfangreichen Abbruchs des südlichen Gebäudeteiles samt dessen Abweichungen vom ursprünglichen Baukonsens trotz dessen Wiedererrichtung in den Jahren 2018 bis 2021 davon ausging, die ursprünglichen Abweichungen vom Baukonsens seien zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Feststellungsantrag nicht mehr „seit mindestens 40 Jahren“ vorgelegen.
21 In der Revision werden damit keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukäme (zur Unzulässigkeit der Revision bei eindeutiger Rechtslage trotz fehlender hg. Rechtsprechung vgl. VwGH 18.3.2026, Ra 2025/05/0004, mwN; im Zusammenhang mit § 49a Oö. BauO 1994 vgl. VwGH 29.4.2025, Ra 2023/05/0278, Rn. 19). Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 VwGG zurückzuweisen.
22 Der Ausspruch über den Aufwandersatz stützt sich auf die §§ 47 ff, insbesondere § 51 und § 49 Abs. 6 VwGG iVm der VwGH-Aufwandersatzverordnung 2014.
Wien, am 20. Juli 2026
Codara Summary
Sachverhalt, Spruch und rechtliche Beurteilung – kompakt zusammengefasst.
Rückverweise
RIS