Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch die Senatspräsidentin des Oberlandesgerichtes Dr. Primus als Vorsitzende sowie die Richterin des Oberlandesgerichtes Mag. Fidler und den Richter des Oberlandesgerichtes Dr. Futterknecht LL.M., BSc, in der Rechtssache der klagenden Partei A* , geboren am **, **, vertreten durch Dr. Michael Koth, Rechtsanwalt in Gänserndorf, wider die beklagte Partei Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft B* , KG C*, EZ D*, vertreten durch die E* eingetragene Genossenschaft mit beschränkter Haftung, **, diese vertreten durch die Nusterer&Mayer, Rechtsanwälte OG in St. Pölten, wegen zuletzt EUR 15.795 s.A. und Feststellung (Streitwert EUR 3.000) über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Korneuburg vom 26. Februar 2026, GZ **-14, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit EUR 2.089,32 (darin EUR 348,22 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 5.000, nicht jedoch EUR 30.000.
Die Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Beklagte ist die Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft B*, KG C*, EZ D*, GstNr **. Die E* eingetragene Genossenschaft mbH ist die Verwalterin dieser Liegenschaft. Die Klägerin ist Mieterin der im Haus auf Stiege **, gelegenen Wohnung Top Nr. **. Am 3.11.2024 kam die Klägerin im Stiegenhaus des Hauses zu Sturz und verletzte sich dabei.
Die Klägerin begehrte EUR 15.795 Schadenersatz sowie die Feststellung der Haftung der Beklagten für alle künftigen aus dem Unfall vom 5.11.2024 (gemeint: 3.11.2024) resultierenden Schäden. Die Klägerin sei am 5.11.2024 (gemeint: 3.11.2024) im Stiegenhaus zu Sturz gekommen, weil das Stiegenhauslicht auf Grund eines Defekts bzw. mangelhafter Funktion plötzlich und unerwartet ausgegangen sei und Dunkelheit geherrscht habe. Beim Sturz habe sich die Klägerin einen Bruch des linken Ellenbogens und mehrere Prellung zugezogen, sie habe operiert werden müssen. Sie habe sich auch physikalischen Therapien unterziehen müssen und dafür EUR 795 aufgewendet. Spät-bzw. Dauerfolgen seien nicht auszuschließen, sodass ein Feststellungsinteresse bestehe. Die Beklagte hafte für Schäden ihrer Repräsentanten (Verwalter), weil ihr die Erhaltung des gemeinschaftlichen Objekts obliege. Sie habe auch für die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten Sorge zu tragen. Diese Pflichten habe sie vorliegend verletzt, weil die betreffende Lichtanlage bzw. Elektronik schon über einen längeren Zeitraum einen Defekt bzw. eine mangelhafte Funktion aufgewiesen habe, was der Verwalterin bekannt gewesen sei; dennoch habe sie keine bzw. ungenügende Instandhaltungsarbeiten vorgenommen.
Die Beklagte bestritt das Klagebehren dem Grunde und der Höhe nach und beantragte die Klagsabweisung. Soweit für das Berufungsverfahren von Relevanz brachte sie vor, dass es weder Funktionsausfälle noch einen Defekt an der Elektrik gegeben habe. Sämtliche Wartungsarbeiten seien durchgeführt worden. Im Stiegenhaus gebe es zudem eine Fluchtwegsbeleutung, sodass die Orientierung selbst bei einem Stromausfall möglich sei.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht das Klagebegehren ab. Es traf die auf den Seiten 3 bis 5 der Urteilsausfertigung wiedergegebenen Feststellungen, auf die verwiesen wird und von denen – soweit für für das Berufungsverfahren von Relevanz - besonders hervorgehoben wird:
Das Wohnhaus verfügt über ein Erdgeschoss und zwei Stockwerke. Das Stiegenhaus verfügt über mehrere Beleuchtungskörper; diese können mittels eines Lichtschalters aktiviert werden. Die Lichtschalter sind in jedem Stockwerk und beim Eingang angebracht; durch das Betätigen des Lichtschalters wird nicht nur das Licht im Stiegenhaus, sondern auch das Licht im Eingangsbereich und in den Gängen der Stockwerke aktiviert. Das Licht verfügt über einen Timer, der so eingestellt ist, dass das Licht nach Betätigung des Lichtschalters für 4 Minuten leuchtet und dann wieder ausgeht. Diese Zeitspanne ist ausreichend, um vom Erdgeschoß in den zweiten Stock zu gelangen.
Die Klägerin empfindet die Schaltung als fehlerhaft bzw. zu kurz. Dass die Klägerin die Lichtschaltung als zu kurz empfand, meldete sie vor dem Vorfall weder der Beklagten noch der Hausverwaltung.
Am Sonntag, den 3.11.2024 betrat die Klägerin um ungefähr 18:00 Uhr das Wohnhaus und wollte über die Stiegen nach oben zu ihrer Wohnung gehen. Sie trug normale Schuhe, hatte die Hände frei und hielt sich am Handlauf des Stiegenhauses an. Als sie sich auf Höhe des Halbstocks zwischen erstem und zweitem Stock befand, ging das Licht aus. Die Klägerin setzte den Weg nach oben fort und wollte im zweiten Stock angekommen den Lichtschalter, der sich nicht im Stiegenhaus, sondern bereits im Gang neben dem Aufzug befand, betätigen. Sie tastete sich zum Schalter hin, kam dabei jedoch zu Sturz und fiel zurück die Stiegen hinunter.
Es kann nicht festgestellt werden, wieso das Licht ausging. Es kann nicht festgestellt werden, ob die Notbeleuchtung funktionierte (von der Klägerin bekämpfte Feststellung K1).
Am Tag nach dem Vorfall meldete die Klägerin den Vorfall und den vermutlichen Defekt des Lichts der Hausverwaltung; am selben Tag beauftragte die Hausverwaltung einen Elektriker mit der Überprüfung des Stiegenhauslichts. Der Elektriker war am 4.11.2024 und neuerlich am 6.11.2024 vor Ort, konnte jedoch kein Problem feststellen; die Timerfunktion der 4 Minuten funktionierte ohne Probleme.
Rechtlich erwog die Erstrichterin, dass die Eigentümergemeinschaft deliktisch für ihre Repräsentanten, so auch auch den Wohnungseigentumsverwalter hafte. Eine Haftung der Eigentümergemeinschaft für Handlungen und Unterlassungen des bestellten Verwalters sei – zumindest bei nicht positivierten Verkehrssicherungspflichten – nicht nur dann begründet, wenn der Verwalter selbst die schädigende Handlung setze, sondern wenn dem Machthaber ein Organisations-, Auswahl-oder Überwachungsverschulden zur Last zu legen sei. Vorliegend habe die Beklagte aber weder eine untaugliche Hausverwaltung bestellt noch habe diese ihren Pflichten als Verwalterin verletzt. Vielmehr sei prompt auf die eingehenden Meldungen reagiert und Professionisten seien mit der Problemlösung beauftragt worden. Eine Meldung, dass die Schaltung des Lichts ein Problem darstelle, habe die Klägerin nicht erstattet. Zudem habe sie in dem Wissen, dass das Licht für sie zu schnell ausgehe, ihren Weg in den zweiten Stock fortgesetzt, ohne im ersten Stock nochmals den Lichtschalter zu betätigen.
Das Klagebegehren bestehe daher schon dem Grunde nach nicht zu Recht.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin aus dem Berufungsgrund der unrichtigen Tatsachenfeststellung wegen unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, die angefochtene Entscheidung dahingehend abzuändern, dass dem Klagebegehren stattgegeben werde; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte beantragt der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt .
1. Ad unrichtige Tatsachenfeststellung wegen unrichtiger Beweiswürdigung:
1.1. Die Berufungswerberin wendet sich gegen die unter K1 zitierten Negativfeststellungen und begehrt stattdessen folgende Ersatzfeststellung: „ Das Licht ging in Folge eines technischen Defekts und Störungen der Elektrik vorzeitig aus und die Notbeleuchtung blieb funktionsuntüchtig “.
Die Klägerin habe den Vorfall unverzüglich gemeldet und den Defekt des Lichts als Ursache angegeben. Ihre Angaben fänden in den „anderen Verfahrens-und Beweisergebnissen“ und den sonstigen erstgerichtlichen Feststellungen Deckung, und der Klägerin komme daher entsprechende Glaubwürdigkeit zu. Die Ausführungen der Erstrichterin, wonach die Klägerin unklare Angaben gemacht und sich in Widersprüche verstrickt habe, seien nicht nachvollziehbar.
1.2. Diese Argumente der Berufungswerberin sind nicht ausreichend, um Bedenken gegen die Beweiswürdigung der Erstrichterin auszulösen. Es gehört nämlich zum Wesen der freien Beweiswürdigung, dass sich die Tatsacheninstanz für eine von mehreren widersprechenden Darstellungen aufgrund ihrer Überzeugung entscheidet, dass diese mehr Glaubwürdigkeit beanspruchen kann (RIS-Justiz RS0043175).
Allein der Umstand, dass die Beweisergebnisse möglicherweise auch andere als die vom Erstgericht getroffenen Feststellungen ermöglicht hätten oder dass es einzelne Beweisergebnisse gibt, die für den Prozessstandpunkt der Berufungswerberin sprechen, kann daher noch nicht zu einer erfolgreichen Bekämpfung der Beweiswürdigung und der darauf gegründeten Tatsachenfeststellungen führen (OLG Wien, 1 R 184/24x [Pkt 3.2]; 5 R 156/24h [Pkt 2.1], uva; Klauser/Kodek, JN – ZPO 18§ 467 ZPO, E 39/1).
1.3. Die Berufungswerberin setzt sich in keiner Weise mit der detaillierten Beweiswürdigung der Erstrichterin auseinander und übergeht auch die unbekämpfte Feststellung, wonach das Stiegenhauslicht am 4.11.2024 und neuerlich am 6.11.2024 von einem von der Hausverwaltung beauftragten Elektriker überprüft wurde und kein Problem festgestellt werden konnte (US 4). Die Berufung vermag die von der Erstrichterin aufgezeigten Widersprüche in der Aussage der Klägerin nicht zu entkräften. Den Umstand, dass die Aussagesituation vor Gericht von der Klägerin als stressig empfunden wurde, hat die Erstrichterin ohnedies berücksichtigt. Die Klägerin nennt auch keine konkreten Beweisergebnisse, die geeignet wären, die begehrte Ersatzfeststellung zu stützen.
Jedenfalls vermag die Berufungswerberin keine Überschreitung des dem Gericht gemäß § 272 Abs 1 ZPO eingeräumten Beurteilungs-und Ermessensspielraums aufzuzeigen. Das Berufungsgericht hat daher keine Bedenken gegen die getroffenen Negativfeststellungen.
1.4. Soweit die Berufung überdies die Feststellung begehrt, dass es vor dem verfahrensgegenständlichen Vorfall wiederholt zu Beschwerden an die Beklagte bzw. an die Hausverwaltung auf Grund von Funktionsausfällen im Zusammenhang mit der Elektrik bzw. dem Licht gekommen und von Seiten der Beklagten keine entsprechenden Instandhaltungsarbeiten in die Wege geleitet worden seien, begehrt sie Wahrheit zusätzliche Feststellungen.
Abgesehen davon, dass solche als sekundäre Feststellungsmängel im Rahmen der Rechtsrüge geltend zu machen wären, kommt diesen Feststellungen auch keine Relevanz zu, weil gerade nicht (positiv) feststeht, dass das Licht infolge eines Defekt bzw. einer Funktionsbeeinträchtigung ausging.
Zudem vermag die Berufung keine Beweisergebnisse zu nennen, aus welchen die begehrten Feststellungen abzuleiten wären. Auch die von der Berufung zitierten weiteren Feststellungen lassen nicht den Schluss zu, dass es vor dem Vorfall wiederholt zu Funktionsausfällen im Zusammenhang mit dem Stiegenhauslicht gekommen wäre und dass die Hausverwaltung - trotz der Meldung - keine Instandsetzungsarbeiten in Auftrag gegeben hätte. Vielmehr hat das Erstgericht unbekämpft festgestellt, dass die Hausverwaltung bei gemeldeten, zeitsensiblen Problemen prompt reagierte (US 5). Aus dem Umstand, dass der Lift ab 1.11.2024 defekt war bzw. zeitnah Probleme mit der Gegensprechanlage gemeldet wurden (diesbezüglich wurde im Übrigen kein Defekt festgestellt [US 5]), lässt sich nicht zwangsläufig schließen, dass ein allgemeines Problem mit der Elektrik im Haus bestanden hätte, das zu einer Störung bzw. einem Ausfall des Ganglichts geführt hätte.
Das Berufungsgericht übernimmt die Feststellungen als Ergebnis einer nachvollziehbaren Beweiswürdigung.
2. Zur Rechtsrüge:
In ihrer Rechtsrüge verweist die Klägerin ausschließlich auf ihr Vorbringen (vgl Berufung, 4), wonach der Unfall durch einen Defekt bzw. eine Funktionsstörung der Elektrik bzw. des Lichts verursacht worden sei, der schon vorher bestanden, aber trotz wiederholter Beschwerden nicht behoben worden sei.
Damit entfernt sie sich von den Feststellungen und führt die Rechtsrüge nicht gesetzmäßig aus. Eine Rechtsrüge, die nicht vom konkret festgestellten Sachverhalt ausgeht, kann einer weiteren Behandlung nicht zugeführt werden (RS0041585; RS0043603 [T8]; RS0043312).
Das gilt auch für den von der Klägerin monierten sekundären Feststellungsmangel, der bereits im Rahmen der Beweisrüge unter Punkt 1.4. behandelt wurde.
Der Berufung war damit der Erfolg zu versagen.
3. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 41, 50 ZPO.
4. Der Bewertungsausspruch orientiert sich an der unbedenklichen Bewertung der Klägerin in der Klage.
5. Die Revision ist mangels erheblicher Rechtsfragen iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.
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