Das Oberlandesgericht Wien hat als Berufungsgericht durch den Senatspräsidenten Mag. Hofmann (Vorsitzender), den Richter Mag. Eberwein und die Kommerzialrätin Mag. Burket in der Rechtssache der klagenden Partei A* GmbH , FN **, **, vertreten durch Nepraunik&Prammer, Rechtsanwälte in Wien, wider die beklagten Parteien 1. B* GmbH , FN **, **, und 2. C * , geboren am **, **, beide vertreten durch Mag. Matthias Strampfer, Rechtsanwalt in Graz, wegen EUR 139.297,52 samt Anhang, über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Handelsgerichtes Wien vom 28. Dezember 2025, **-22, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird teilweise Folge gegeben. Das angefochtene Urteil wird teils bestätigt, teils abgeändert, sodass es insgesamt lautet:
„ 1. Die beklagten Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der klagenden Partei EUR 38.577,32 samt 4 % Zinseszinsen ab 14.1.2025 binnen 14 Tagen zu zahlen.
2. Das Mehrbegehren auf Zahlung von weiteren EUR 100.720,20 samt 4 % Zinseszinsen seit 14.1.2025 wird abgewiesen.
3. Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien die mit EUR 5.781,58 bestimmten Prozesskosten (das sind EUR 6.740,08 incl EUR 1.123,35 USt abzüglich EUR 958,50 an anteiliger Pauschalgebühr) binnen 14 Tagen zu ersetzen “.
Die beklagten Parteien sind zur ungeteilten Hand schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 559,09 bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens (das sind EUR 1.735,27 an anteiliger Pauschalgebühr abzüglich Kosten von EUR 1.176,18 incl EUR 196,03 USt) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Klägerin als Käuferin und die Erstbeklagte (der Zweitbeklagte ist deren Geschäftsführer) als Verkäuferin traten in Verhandlungen betreffend eine Liegenschaft samt Zinshaus in **.
In deren Verlaufe schlossen sie zunächst den (hinsichtlich seiner Verzinsung nunmehr strittigen) Darlehensvertrag vom 21.9.2021 (Beil./A) zwischen der kaufenden Klägerin als Darlehensgeberin und der verkaufenden Erstbeklagten - unter Beitritt des solidarisch haftenden Zweitbeklagten - als Darlehensnehmer.
Dem vorausgegangen war einerseits die verkäuferseitige Frage nach einer Anzahlung von rd EUR 600.000 sowie andererseits die erörterte rechtliche Problematik eines noch nicht unterfertigten Kaufvertrags. Daher verständigte man sich statt einer Anzahlung auf eine Darlehensgewährung samt Einigung, dass der Darlehensbetrag vom Kaufpreis für die Liegenschaft abgezogen werde.
Dieser Darlehensvertrag enthält die Verpflichtung des Darlehensnehmers, den Kreditbetrag „spätestens am 31.12.2021 - ohne zwischenzeitige Verzinsung [...] - zurückzuzahlen“ bzw „im Falle eines Zahlungsverzuges (d.h. ab dem 01.01.2022) [...] Verzugszinsen gemäß § 456 UGB“ zu zahlen.
In weiterer Folge kam es zum (Liegenschafts-) Kaufvertrag vom 29.10.2021 (Beil./B). Gemäß Punkt 4. „Kaufpreis“ von EUR 3,9 Mio wird ein Betrag von EUR 621.940 dadurch geleistet, dass „anstatt der Rückzahlung des [...] Darlehens in selber Höhe eine Gegenrechnung mit der Kaufpreisforderung erfolgt“ (sodass sich der noch zu leistete Barkaufpreis entsprechend reduziert).
Punkt 8. dieses Kaufvertrags enthält als aufschiebende Bedingung (soweit hier primär relevant) das Vorliegen von - verkäuferseits beizubringenden - Räumungsvergleichen hinsichtlich diverser Mietverhältnisse bis spätestens 28.2.2022 .
In weiterer Folge verzögerte sich die verkäuferseits herzustellende Bestandsfreiheit bzw Beischaffung entsprechender Räumungsvergleiche; im Sommer 2023 verblieb noch ein Mieter. Letztlich einigten sich die Streitteile mittels Nachtrags zum Kaufvertrag vom 18.9.2023 (Beil./C) auf die Umsetzung des Kaufvertrags zu einem um die Fläche jener verbliebenen Top reduzierten Kaufpreis. Gemäß Nachtrags-Punkt 9. „unberührt bleiben allfällige Ansprüche [...], die aus der verzögerten Erfüllung [...] des Darlehensvertrages vom 21.9.2021 entstanden sind und entstehen“.
Die Klägerinbegehrt nunmehr EUR 139.297,52 samt 4 % Zinseszinsen seit Klagszustellung an (kapitalisierten) Zinsen aus dem Darlehensbetrag von EUR 621.940 für den Zeitraum ab 1.1.2022, also dem Rückzahlungsdatum laut Darlehensvertrag, bis 18.9.2023, also dem Tag des Kaufvertrags-Nachtrags, mit dem der Kaufvertrag wirksam geworden und das Darlehen aufrechnungsweise getilgt worden sei. Sie brachte im Wesentlichen vor, ihr Anspruch auf die vereinbarten Darlehens-Verzugszinsen (nach § 456 UGB bzw von 9,2 %-Punkten über dem Basiszinssatz) beruhe auf der verzögerten Kaufvertragsabwicklung bzw dem Nicht-Eintritt der vereinbarten aufschiebenden Bedingung in der Sphäre der Verkäuferin, welche die Herstellung der Bestandsfreiheit nicht zustande gebracht habe.
Die Beklagten bestritten jegliche Verzinsungspflicht insbesondere mangels Verzugs, weil das Darlehen aufgrund vereinbarter Anrechnung auf den Kaufpreis niemals fällig gewesen sei.
Im Übrigen kann auf die ausführliche Darstellung des wechselseitigen Vorbringens auf Seiten 2 bis 4 der erstgerichtlichen Urteilsausfertigung verwiesen werden.
Mit dem angefochtenen Urteil wies das Erstgericht die Klage ab. Es traf die auf Seiten 4 bis 10 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen, auf die verwiesen wird. In rechtlicher Hinsicht legte es ausführlich die Grundsätze zur Vertragsauslegung und zur Vertragsfreiheit insbesondere auch betreffend eine Aufrechnungsvereinbarung dar, die gemäß der jeweiligen Absprache wirke. Vorliegend habe die Aufrechnung im Zeitpunkt der Entstehung der Kaufpreisforderung, spätestens zum Zeitpunkt des Abschlusses des Nachtrags (./C) am 18.9.2023 stattgefunden. Nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien sei die Erstbeklagte nicht verpflichtet gewesen, vor diesem Zeitpunkt den Darlehensbetrag anderweitig zurückzuzahlen. Umgekehrt ergebe sich aus den Feststellungen auch nicht, dass trotz Aufrechnungsvereinbarung Verzugszinsen anfallen sollten. Mangels Fälligkeit vor Entstehung der Kaufpreisforderung scheide ein Zahlungsverzug mit der Darlehensforderung aus. Punkt 9 im Nachtrag (./C) ändere nichts an der bereits getroffenen Aufrechnungsvereinbarung zwischen den Parteien. Dass die Parteien davon ausgingen, die aufschiebenden Bedingungen würden spätestens am 28.2.2022 eintreten, wäre ein unbeachtlicher Motivirrtum.
Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin wegen [„Mangelhaftigkeit des Verfahrens“ - die Ausführung einer relevanten Verfahrensrüge ist allerdings nicht erkennbar] unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Abänderungsantrag, dem Klagebegehren stattzugeben; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagten beantragen, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist teilweise berechtigt .
Es ist sogleich auf die Rechtsrüge einzugehen, weil sich damit auch die Beweisrüge erübrigt; die bekämpften Feststellungen zu den Vorstellungen der Parteien über die schriftlichen Vertragsinhalte lassen Erwägungen der Vertragsparteien für den - schließlich eingetretenen - Fall eines zunächst vertragswidrig unterbliebenen Bedingungseintritts nicht erkennen, sodass sie für eine diesbezügliche Vertragsauslegung ohnehin bedeutungslos sind und die Beweisrüge schon deshalb mangels Relevanz unerledigt bleiben kann.
Die Berufungswerberin erachtet die erstgerichtliche Vertragsauslegung für unzutreffend und vertritt die Auffassung, einerseits sei der Darlehensvertrag aufrecht geblieben sowie andererseits der zunächst schwebend unwirksame Kaufvertrag per 28.02.2022 infolge Nichteintritts der aufschiebenden Bedingungen endgültig unwirksam und mit Nachtrag vom 18.9.2023 neu abgeschlossen worden. Die Kaufpreisforderung sei zunächst mit Unterfertigung des Kaufvertrages aufschiebend bedingt gewesen, mangels Eintritts der aufschiebenden Bedingung bis Ende Februar 2021 zwischendurch untergegangen und erst mit Abschluss des Nachtrags vom 18.09.2023 (neu) entstanden. Frühestens mit diesem Zeitpunkt habe die Tilgungswirkung der Aufrechnungsvereinbarung eintreten können. Aufgrund Verzugs mit der Darlehensrückzahlung bis dahin seien die klagsgegenständlichen Verzugszinsen angefallen. Die Berufungswerberin führt (im Rahmen der Beweisrüge - gemäß § 84 Abs 2 ZPO schadet die Fehlbezeichnung des Berufungsgrundes nicht) rechtlich weiters ins Treffen, spätestens mit dem vorläufigen Scheitern des Kaufvertrages per 28.02.2022 habe die Darlehensforderung wiederaufleben müssen. Auch aufgrund der Verkehrssitte könne man beklagtenseits nicht redlicherweise annehmen, dass die Klägerin aus reinem Entgegenkommen über einen unbestimmten Zeitraum (letztlich von zwei Jahren ab Zuzählung) einen derartigen Betrag unverzinst zur Verfügung stelle.
Das Berufungsgericht erblickt in alldem (anders als die Berufungsgegner) durchaus eine gesetzmäßig ausgeführte Rechtsrüge betreffend die Auslegung der streitgegenständlichen Vertragslage und die Folgen der verkäuferseitigen Verzögerung im Zusammenhang mit der aufschiebenden Bedingung, die zur allseitigen Überprüfung der erstgerichtlichen rechtlichen Beurteilung (RS0043352) wie folgt führt:
1. Darlehen/Rückzahlung/Verzug/Verzugszinsen
1.1. Bei Auslegung einer Willenserklärung nach den §§ 914 f ABGB ist zunächst vom Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung auszugehen, dabei aber nicht stehenzubleiben, sondern der Wille der Parteien, das ist die dem Erklärungsempfänger erkennbare Absicht des Erklärenden zu erforschen. Letztlich ist die Willenserklärung so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht, wobei die Umstände der Erklärung und die im Verkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche heranzuziehen sind (RS0017915).
1.2. Der (zunächst abgeschlossene) Darlehensvertrag enthält eine Verpflichtung zur Rückzahlung bis Ende 2021 und auf Verzugs zinsen im Falle des Zahlungsverzugs .
Der (danach abgeschlossene) Kaufvertrag enthält ausdrücklich „ anstatt “ der Darlehensrückzahlung eine Gegenrechnung mit der Kaufpreisforderung (sowie aufschiebende Bedingungen bis Ende Februar 2022).
Zunächst geht das von der Berufungswerberin ins Treffen geführte Schriftformgebot (für Nebenabreden im Darlehensvertrag) von vornherein ins Leere, weil der den Darlehensvertrag abändernde Kaufvertrag ohnehin schriftlich erfolgte.
Schon der logische Widerspruch von Darlehensrückzahlung bis Ende 2021 einerseits und Kaufpreis-Gegenrechnung bei erst später vereinbartem Bedingungseintritt andererseits war für die Klägerin als redliche Erklärungsempfängerin nur im Sinne eines einvernehmlichen Abgehens vom im Darlehensvertrag genannten Rückzahlungstermin zu verstehen. Dies gilt umso mehr für die Wortwahl „anstatt“, welche mit einer unveränderten Darlehens-Rückzahlungspflicht im Sinne des Darlehensvertrags - anstelle einer Kaufpreis-Gegenrechnung - unvereinbar ist. Letztlich steht ein Abgehen von der ursprünglich vereinbarten Darlehensrückzahlung auch mit den ursprünglichen Gesprächen über eine Kaufpreis- Anzahlung in Einklang, welche - nach Kaufvertragsabschluss - naturgemäß keiner Rückzahlung, sondern der Kaufpreis-(teil-)zahlung dient.
Als Zwischenergebnis folgt (ganz im Sinne der erstgerichtlichen Lösung): Die ursprüngliche Darlehens-Rückzahlungspflicht gemäß Darlehensvertrag wurde im Sinne der Kaufpreiszahlungsvereinbarung im Kaufvertrag nachträglich abgeändert. Ein beklagtenseitiger Verzug mit einer Darlehensrückzahlung (bereits) ab 1.1.2022 und eine Verpflichtung zu den vertraglichen Verzugs zinsen ab diesem Datum scheiden somit aus.
1.3. schwebende Unwirksamkeit des Kaufvertrags
Die Berufungswerberin meint, der aufschiebend bedingte Kaufvertrag sei mit Ablauf des Bedingungstermins, also ab Anfang März 2022 weggefallen. Hiezu ist auszuführen:
1.3.1 Bis zum Zeitpunkt von Eintritt oder Ausfall der Bedingung besteht ein Schwebezustand, weil Entstehen oder Fortbestand des bedingten Rechts ungewiss sind. Bedingungseintritt oder-ausfall beenden den Schwebezustand; Zweifelsfälle werden über Vertragsauslegung gelöst (Kietaibl/Greiner in Kletečka/Schauer, ABGB-ON 1.06 § 897 Rz 29 und 44 - Stand 15.12.2023, rdb.at).
1.3.2 Der Kaufvertrag sieht vor, dass die Verkäuferin die vereinbarte Bedingung (insb die Übergabe der Räumungsvergleiche) bis spätestens Ende Februar 2022 herbeizuführen habe, und dass die Käuferin noch bis Ende März 2022 mittels Erklärung - auf näher dargelegte Weise - dennoch die Wirksamkeit des Kaufvertrags herbeiführen könne (vgl Punkte 5.3. iVm 8.2. in Beil./B).
Demnach konnte der Schwebezustand (und damit der Kaufvertrag) frühestens ab Ende März 2022 weggefallen sein und somit frühestens ab 1.4.2022 eine allfällige Darlehensrückzahlungspflicht wiederaufgelebt haben.
Die ausdrücklich (nur) vereinbarten Verzugs zinsen erfordern allerdings eine (dem Schuldner ausreichend erkennbare) Fälligkeit der Zahlungspflicht, hier also die Klarheit über ein endgültiges Scheitern des Kaufvertrags. Hingegen bietet ein einvernehmliches weiteres Streben nach einer (wenn auch verspäteten) Umsetzung des Kaufvertrags keinen zwingenden Anlass für eine nunmehrige sofortige Rückzahlungspflicht, weil nach wie vor eine aufrechnungsweise Tilgung im Raume steht. Ein solcherart fehlender Verzug steht weiterhin der vereinbarten Verzugszinsenpflicht entgegen.
Die Klägerin behauptet gar nicht, dass sie in der Zeit bis zum Kaufvertrags-Nachtrag je die Rückzahlung gefordert oder sonst ein endgültiges Scheitern des Kaufvertrags zum Ausdruck gebracht hätte. Sie relevierte etwa wiederholt nur eine (bloß) verzögerte Abwicklung des Kaufvertrages (ON 7, 3; ON 10.2, 2; dies entspricht auch der Aussage ihres Geschäftsführers [ON 17.4, 4] über weitere Gespräche zwecks Herbeiführung der angestrebten Ausmietungen), nicht also etwa ein endgültiges Scheitern (samt späterem Abschluss eines davon unabhängigen völlig neuen Kaufvertrags). Letztlich zeigt auch der Nachtrag vom 18.9.2023 (./C), etwa der beidseitige Verzicht auf den Eintritt der aufschiebenden Kaufvertragsbedingung, für beide Parteien als redliche Erklärungsempfänger (§ 914 ABGB) in aller Klarheit eine Übereinkunft auf Aufrechterhaltung des seinerzeitigen Kaufvertrags mit angepasstem Inhalt (und keineswegs einen vom vormaligen Kaufvertrag losgelösten nunmehrigen Neuabschluss).
Aufrecht blieb damit aber auch die vereinbarte - einer Anzahlung ähnliche – Kaufpreis-Gegenrechnung anstatt der Darlehensrückzahlung. Dies wiederum steht einem Verzug der Beklagten mit einer Darlehensrückzahlung und damit einer Verzugszinsen-Verbindlichkeit entgegen.
1.4. Der Anspruch der Klägerin auf Verzugszinsen geht daher - ganz im Sinne des Erstgerichts - fehl.
2. Vergütungszinsen
In allseitiger Beurteilung der vorgetragenen Tatsachen (vgl 9 Ob 11/22s [3]) bleibt rechtlich zu erwägen:
2.1. Die Klägerin hat sich im (Kaufvertrags-)Nachtrag (Beil./C) ausdrücklich (Punkt 9.) allfällige Ansprüche aus der verzögerten Erfüllung von Kauf-und Darlehensvertrag vorbehalten. Der Vorteil der Beklagten aus der überlangen Verfügbarkeit des voraus erhaltenen (Darlehens-bzw letztlich anzahlungs-ähnlichen) Teilbetrags ist mit dem vereinbarten Kaufpreis somit noch keineswegs abgegolten. Eine diesbezügliche Einigung haben die Vertragsparteien verabsäumt.
2.2.1 Treten nach Abschluss der Vereinbarung Problemfälle auf, die von den Parteien nicht bedacht und daher auch nicht ausdrücklich geregelt wurden, ist unter Berücksichtigung der übrigen Vertragsbestimmungen und des von den Parteien verfolgten Zweckes sowie unter Heranziehung der Verkehrssitte zu prüfen, welche Lösung redliche und vernünftige Parteien für diesen Fall vereinbart hätten (RS0113932).
2.2.2 Auch der redliche Bereicherungsschuldner hat grundsätzlich die mit dem gesetzlichen Zinssatz pauschalierten Nutzungen eines vom ihm zu erstattenden Geldbetrags unabhängig vom Eintritt des Verzugs herauszugeben („Vergütungszinsen“). Auch bei Redlichkeit des Bereicherten ist nämlich die Nutzungsmöglichkeit des Kapitals inter partes dem Bereicherungsgläubiger zugeordnet. § 1000 ABGB ist in diesem Zusammenhang ganz generell als Pauschalierung des gewöhnlichen Nutzungsentgelts für Geld („Zinsen“) zu verstehen. Bei Geld ist die Nutzung (zumindest) mit den gesetzlichen Zinsen abzugelten (stRsp, zB 9 ObA 39/25p mwN).
2.3. Die Verkäuferin erhielt den (letztlich anzahlungs-ähnlichen) Darlehensbetrag unter der vertraglichen Voraussetzung einer Bedingungs-Herbeiführung (Bestandsfreiheit/Räumungsvergleiche) bis 28.2.2022. Hätte sie demgemäß ihre vertraglichen Pflichten erfüllt, wäre (spätestens) zu diesem Zeitpunkt der Kaufvertrag verbindlich geworden und der vorweg erhaltene Betrag zugleich (durch Anrechnung auf ihre Kaufpreisforderung) in ihr Vermögen übergegangen.
Aus ihr selbst zuzurechnenden Gründen erfolgte dieser Vermögensübergang durch Kaufpreis-Anrechnung erst mit Nachtragsvereinbarung vom 18.9.2023. Damit hatte sie im Zeitraum vom 1.3.2022 bis 18.9.2023 eine längere als vertraglich vorgesehene Nutzungsmöglichkeit des Darlehens-/Vorauszahlungsbetrags. Nach dispositivem Recht ist ein solcher Vorteil mit dem gesetzlichen Zinssatz von 4 % abzugelten. Dass redliche Parteien im Allgemeinen oder die Streitteile im Besonderen - sei es im Falle eines endgültigen Scheiterns des Kaufvertrags, sei es im Rahmen des Kaufvertrags-Nachtrags - für diese Kapitalnutzungsmöglichkeit anderes vereinbart hätten, ist nicht ersichtlich.
Dies führt zum Anspruch der Klägerin auf 4 % Zinsen aus EUR 621.940 vom 1.3.2022 bis 18.9.2023, sohin für 566 Tage von kapitalisiert EUR 38.577,32. Insoweit - samt Zinsen ab Klagszustellung (jeweils am 14.1.2025) - war das Ersturteil im klagsstattgebenden Sinne abzuändern, im Übrigen zu bestätigen.
3. Die Entscheidung über die Kosten erster Instanz gründet sich auf § 43 Abs 1 ZPO; jene über die Kosten des Berufungsverfahrens auf §§ 43 Abs 1, 46 Abs 2 und 50 ZPO. Die Klägerin hat mit rund 28 % obsiegt, sodass ihr die Pauschalgebühren mit dieser Quote zustehen bzw sie den Beklagten 44 % deren Kosten zu ersetzen hat, und zwar für die erste Instanz kopfteilig (für einen [erstgerichtlich vorgenommenen] Solidar-Ausspruch besteht keine Rechtsgrundlage [vgl Fucik in Klicka/Koller, ZPO 6 § 46 Rz 2]) sowie (im Sinne schon der zutreffenden erstgerichtlichen Ausführungen) reduziert um die Bekanntgabe vom 18.6.2025.
Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil Rechtsfragen von der in § 502 Abs 1 ZPO geforderten Qualität nicht zur Beurteilung standen. Die Vertragsauslegung ist eine Frage des Einzelfalls.
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